[스크랩] 위례신도시 입주전략 :: 닥터아파트 블로그

2009-12-01 11:39

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원문출처 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=column_view&menu_key=10&uid=34419

위례(송파)신도시 분양 및 입주전략

수도권 실수요자들의 최대 관심지인 위례 신도시의 아파트 분양이 2010년 하반기로 결정면서 다른 곳 청약자들이나 가점을 높힐 수 있는 청약자들의 신도시 입성 전략과 대단지 청약전략이 바빠졌다.

당첨 확률을 높이기 위해 거주지를 옮기고, 가점을 높이는 방법, 전문가가 주위에 있다면 억대 이상의 돈을 벌기위해 전문가 꽁무늬을 초기에는 1주에 2번정도, 중반에는 1달에 1번정도, 막바지 1년간은 1달에 2번정도는 발이 부르토록 전문가 접촉이 중요하다.

청약가점이 낮은 수요자들도 위례신도시 당첨을 노릴 만한 기회가 있다. 전용 85㎡ 이하 중소형 주택은 50%가 추점제 방식으로 공급돼 가점제와 상관없다. 전문가만이 진단이 가능한 청약전략 미리 어떻게 세워야 할지 분석,연구,예측으로 당첨되어야 할 것이다.

서울시 물량은 2만314가구,성남은 1만5240가구,하남은 1만446가구가 배정됐다. 성남과 하남지역으로 주소를옮기면 그만큼 당첨확률이 높아진다. 하남의 경우 전용면적 135㎡ 초과(1000만원) 청약예금은 841계좌에 불과하다.

서울 물량은 서울시 거주자에게 전량 돌아가고 성남과 하남은 30%가 우선 공급된다. 경기도가 공급물량 증가을 요구하고 있으며,하남이나 성남시서도 서울에 집중된 물량 증가 요구 태세대.지역의 특별공급은 3자녀 특별공급이 전체 가구 수의 3%가 배정되며, 노부모부양 우선공급도 청약저축 물량의 10%가 공급, 신혼부부 특별공급도 있다.

건립 가구 수는 4만9000가구에서 4만6000가구로 3000가구 줄어들며, 40~60% 공정 후 후분양에서 선분양으로 청약 전략을 수정해야 할 필요가 있다.

2011~2012년 전체의 74%인 3만4100가구가 공급되기 때문에 청약가점을 높이는 전략이 필요하다. 전용면적 85㎡ 초과는 청약가점 65점대가 당첨 안정권에 들 것으로 본다.

가점이 40점대인 청약자는 부모 등 직계존속과 3년 이상 함께 거주하거나 미혼 성년 자녀 주민등록을 옮겨 부양가족 수 가점을 1인당 5점씩 높히거나 특별공급을 활용이다.

미성년인 자녀 3명을 둔 무주택 가구주에게는 공급물량의 3%특별공급, 청약저축을 사용해 청약하는 85㎡ 이하 중소형에는 노부모부양 우선공급 물량이 10%배정된다. 무주택 가구주로 만 65세 이상인 직계존속을 3년 이상 부양 특별공급이다.

청약저축으로 지원할수있는 전용면적 85㎡ 이하 공공아파트는 납입금이 2000만원 가까워야 함은 2006년 3월 판교신도시 1차 분양때 청약저축액 1600만원 이상 가입자들이 당첨자 명단에 올랐다

신혼부부거나 결혼을 앞둔 예비부부는 신혼부부 특별공급을 이용할 수 있다. 위례신도시는 서울 송파구, 경기하남, 경기성남 3개 지자체에 걸쳐 개발되기 때문에 경기지역 거주자라면 통장 리모델링을 고려해보는 것도좋다.

청약할 시점에 납입 총액이 400만~500만원인 청약저축 가입자라면 전용면적 102~135㎡나 135㎡ 초과예금통장으로 전환해 가점제나 추첨제 물량 당첨을 노릴 수 있다.

선분양 방식으로 공급되는 위례신도시의 전용 85㎡ 이하 2만3294가구 중 주공 등 공공아파트와 임대주택을 제외한 민간 아파트는 공급물량의 50%는 청약가점제로,나머지 절반은 추첨제로 각각 공급된다. 전용 85㎡ 초과분은 25%에만 가점제가 적용된다.

위례신도시의 아파트를 당첨받기 위해서는 청약가점이 최소 65점 이상은 돼야 한다. 분양 일정이 당초 2009년에서 1년 이상 지연됐기 때문에 무주택기간 1년에 2점,통장가입기간 1년에 1점으로 3점은 최소한 더 붙어야할것이며, 적극적 사고방식 소유자,도전자만이 당첨이 가능하다.

전문가나 연구소들 가점제 이후 가점 예상 맞춘곳 없을 정도이니 참고만 하고, 전문가 다운 전문가 찾아 가점 높히는 방법 연구해 도전하여야 할 것이다.

가점이 낮은 사람인 30초 초중반도 기회 찾을수 있으며 가점 얼마든지 높히는 방법 찾을 수 있으며, 찾는자에게 반드시 길이있다. 우리나라 청약제도는 40세 전후가 당첨 유리하게 만들어 졌으나 30대 중반도 가점 높히는 방법 얼마든지 있다.

우선 분양일정은 2010년 1년에 분양한게 아니라 다른 신도시와 같이 3-5년 정도에 분양해 위례신도시도 2010년- 2011년부터 2년 동안 전체 공급물량의 74%인 3만4100가구가 집중돼 있어 가점관리를 하면 당첨가능성을 크게 높일 수 있다.

가점이 낮은 사람은 3년 안에 조부모나 부모 등 직계존속을 3년 이상 모시거나 결혼하지 않은 성년자녀의 주민등록을 지금이라도 옮겨 놓으면 3년 뒤인 2011년부터 1인당 5점씩 가산되기 때문에 가족2-3명이 아닌 7명을 채워 가족수 10-15점에서 35점 만점으로 가점을 높혀 당첨가능성이 높아진다.

무주택기간이나 통장가입기간 1년 합해 3점이나 가족 1명 늘리는 것은 5점이되어 통장가입기간 5년에 해당되는 점수다. 가족 늘려 억대 프리미엄 당첨되어 주민등록 옮겨 주고, 살아준 사람들에게 각각 1천만원씩 나누어 주어도 5천만원 이상 남는 장사가 된다.

위례신도시는 대규모 택지지구이기 때문에 지역우선 공급제도가 적용되며 서울 거주자가 가장 유리하다. 위례신도시 입지 중 서울권역(송파)은 공급물량의 100%가 서울시민에게 우선공급하기 때문이나 경기(성남·하남) 지역 거주자들은 전체 공급물량의 30%만 지역우선공급 대상이 된다.

서울 거주 청약자는 서울 지역우선공급 물량에 청약한 후 떨어져도 경기 성남·하남 일반분양의 70%(수도권 배정 물량)에 청약할 수 있어 당첨기회가 다른 지역보다 더 높다. 만약 서울로 주소를 옮겨 놓기 힘들면 성남 거주자가 다소 유리하다. 개발면적이넓어 지역우선 공급물량이 더 많이 배정되기 때문이다.

위례신도시의 개발면적은 성남이 41%, 하남이 21%로 하남에 사는 청약자는 성남으로 거주지를 옮기는 것도 고려해 볼 만하다. 청약 대기자들은 즉시 서울로 거주지를 옮기는 것이다.

수도권 투기과열지구 내 지역우선공급의 거주기간은 2008년부터는 입주자모집공고일 기준으로 최소 1년 이상 거주해야 하여 2009년 하반기 중에는 주소지를 옮겨야 2010년 첫 지역우선 물량에 청약기회를 얻을 수 있다.

중소형과 달리 추첨제 물량이 50%인 중대형 물량은 채권상한액을 다 써야 당첨이 가능해 중대형은 인근지역 시세의 최대 80%까지 채권입찰 금액을 책정토록 하여 중대형은 채권손실액과 발코니확장 비용까지 감안하면 초기계약금 부담이 억대에 이를 수 있어 자금여력을 고려해 청약해야 한다.

가점이 낮은 실수요자라도 첫 분양을 시작하는 2010년까지는 아직 여유가 있기 때문에 지금부터라도 청약가점을 높이는 방법으로 준비해야 할것이다.

분당선과 지하철 8호선 환승역인 복정역, 지하철 5호선 마천역 일대 복합용지와 일반상업용지 인근 주거블록, 거여마천뉴타운과 인접한 위례신도시 북쪽 생활권은 다른 블록에 비해 기반시설이 잘 갖춰져 있어 가점이 높다.

친환경적인 주거환경을 원하는 청약자라면 청량산 검단산 남한산성도립공원으로 둘러싸인 송파신도시 동쪽 생활권이 적합할 수 있다.

위례신도시가 로또라는 판교신도시보다 수요자들의 선호도가 더 높아 청약경쟁이 매우 치열할 것이며 청약가점은 최대한 높혀야 한다. 특히 서울. 수도권의 청약가점 고득점자들이 지원해볼 만한 아파트가 당분간 없기 때문에 위례신도시에 대한 청약 쏠림현상이 극심할 수밖에 없다.

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