2009-11-05 14:36

http://blog.drapt.com/vous/2457651257399376295

자료출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다

원문출처 : http://blog.drapt.com/muzige/2413571252819841425

★ 2009년 10월 이후 부동산 시장 전망 ★


- 부동산 시장 활황기에 투자 수익률 얻는 방법 -

1. 2005년~2008년 부동산 사이클 분석과 2009년 이후의 부동산 전망

부동산 시장이 다시 뜨겁게 달아 오르고 있다.
2008년 9월부터 2009년 2월까지 약 6개월동안 끝없이 추락하던 부동산 시장이 2009년 3월에
강남 재건축을 기화로 반등에 성공하면서 본격적인 대세 상승의 초입에 접어 들었다.
그래프 등 과학적 데이터를 적용해 보면 2008년~2010년 부동산 상승 흐름은 IMF 전후의
1997년~1999년 흐름뿐만이 아니라 2005년~2007년 흐름과 닮은꼴 형태를 취하고 있음을
발견할 수 있다.

부동산 시장에 걸림돌이 되던 경제지표가 빠르게 호전이 되면서 오히려 부동산 상승의 원동력이
되고 있는 상황이다.

2008년 말~2009년 초 이미 예견했던 대로 하락폭이 컸던 서울과 수도권 명품 지역 즉 강남 재건축,
과천, 목동, 상암, 여의도, 송파, 한강변, 뉴타운, 판교, 분당, 일산, 평촌 등이 반등에 성공한 상황이고
서울 대부분 지역과 용인, 성남, 의왕, 하남, 수원 등이 상승폭을 이어가고 있는 중이다.

2007년~ 2008년은 서울권의 30평대 미만 중소형이 상승을 이끌었다면, 2009년~2010년은
그동안에 하락폭이 컸던 서울과 수도권의 40평대 이상의 대형이 상대적으로 많이 오를 것으로
예상이 된다.

2005년~2008년 부동산 시장을 분석해 보면 서울과 수도권의 부동산들이 서로 엇갈리며 상승과
하락을 반복해 왔음을 알 수 있다.
2005년은 강남 재건축 등 서울 핵심권이 상승하였고, 2006년은 버블7 등 서울과 수도권의 대부분의
중대형이 상승을 이끌었고, 2007년은 서울과 인천 대부분의 부동산 시장이 활황기를 맞이 하였으며
2008년에는 철저하게 소외를 받던 서울 중소형 아파트 빌라와 의정부 등 북부권 일부 지역이 상승하였다.

수도권 남부권과 신도시 등이 폭등했던 2005년~2006년에는 서울 중소형, 수도권 북부권, 인천권이
장기간 침체에서 벗어나지 못하였으며, 역으로 서울과 인천 수도권 북부지역이 폭등했던
2007년~2008년에는 대부분의 수도권 남부권의 서울 명품 지역 등이 폭락의 쓴 맛을 맛보아야 했다.

4년간 사이클은 2009년을 기점으로 다시 반복 순환이 되고 있는데, 2005년 상승한 강남 재건축이 2009년 다시 대세 상승을 이끌고 있는 점과 2006년 큰 폭으로 오른 버블7 등 수도권 대부분 지역이 강남 재건축의 흐름을 이어 받아 상승하고 있다는 것이 그 증거이다.
지금 흐름으로 보면 2010년에는 2006년 상승한 곳들이 다시 예전의 부활을 가져올 것이 유력해
보이며 2010년 하반기~2011년 경에는 2007~2008년 폭등한 서울과 인천, 수도권 북부권의 중소형
부동산이 상승의 바톤을 이어 받을 것으로 예상이 된다.

위의 부동산 사이클 순환 과정을 분석을 보면 반드시 알아야 할 사실을 발견할 수 있다.
영원이 오르기만 하는 부동산은 없으며, 영원히 오르지 않는 부동산도 없다는 것이다.
부동산은 사이클과 패턴, 테마에 따라서 등락을 반복하고 있기 때문에 많이 오른 부동산은 매도해야 하고 많이 하락한 부동산을 중심으로 매수해야 한다는 원칙이다.
즉 고점 매도, 저점 매수가 최선의 방책이며, 이런 측면에서 호재 위주의 부동산 매매 접근
방식보다는 시세 위주의 매매접근 방식이 절대적으로 필요하다는 것을 강조하고 싶다.

2. 부동산 시장의 긍정적, 부정적 요인과 그에 따른 해결방안

2009년 9월 현재까지 서울과 수도권의 대부분 부동산이 저평가에서 탈피하였으며, 일부 지역은
신고점 행진을 이어 가는 등 단기 버블 지역도 눈에 띄기 때문에 부동산을 선별하는 안목이 그
어느 때보다 요구가 된다.
앞으로 예상이 되는 부동산에 대한 긍정적 부정적 요소와 해결 방안을 참조하여 부동산 흐름에
맞게 탄력적으로 적용하기 위한 노력이 필요하다.

1) 부동산에 긍정적인 영향을 줄 요소들

무엇보다도 부동산 시장에 직접 영향을 주는 금융의 안정과 경기 회복을 들 수 있다.
또한 주가가 최고가를 회복하면서 경쟁적으로 300조 규모의 자금이 부동산 시장 등에 몰릴 것이며, 글로벌 경제 위기는국내적으로 튼튼한 경제 구조를 마련하는데 이바지 하였으며 동시에 자본주의 국가들의 경제 협력을 강화하는 토대가 되었다.

우리 나라의 미래 지향 산업들이 기술,품질, 인지도 면에서 급상승하면서 천문학적인 수출을
이끌고 있는 것도 부동산 상승의 주요 요인이다.
서울을 중심으로 단기적인 집값 폭등이 문제가 되기는 하지만 아직은 국민소득 대비 집값 상승률과 대출 규모 등이 OECD 평균치보다 안정적이다.
수도권의 개발 프로젝트에 대한 기대감으로 매도자가 급감하고 있으며, 주택 구입 수치도 20%가
넘을 정도로 매우 높다.

경제 성정과 한류 열풍 등이 국력의 신장에 도움을 주면서 관광객 증가와 해외 투자자가 급증하고
있으며, 역동적인 동아시아의 경제 성장도 집값 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있다.
특히 서울을 포함한 수도권 무주택자의 비율이 40%가 넘는다는 점과 동시다발적인 재개발/뉴타운/
재건축 추진도 단기 집값 상승의 원인이 될 수 있다.
글로벌 경제 위기를 계기로 정부가 추진했던 규제 완화가 아직도 상당부분 원상 회복이 안 된 점도
긍정적인 요인이다.

위의 요인들은 유기적인 상호 작용을 하면서 특히 단기적으로 부동산이 상승하는데 적지 않은
영향을 줄 것이 유력하다.
무주택자들이 내집마련을 해야하는 이유이기도 하다.

2) 부동산에 부정적인 영향을 줄 요소들

당장 가능성이 높지는 않지만 기술 경쟁력이 높지 않은 중국의 거품 성장이 장기적으로 불안
요인이다.
또한 10년동안 버블수치가 최고조에 달아던 OECD 주요국가들의 부동산 회복이 지나치게 높다는
점도 장기적으로 좋지 않다.
단기간 100%를 넘나드는 글로벌 주식, 부동산은 사실상 투기 이상으로 리스크가 크기 때문에
신뢰도가 붕괴된 상황이다.

국제 협력에도 불구하고 아직도 글로벌 금융 경제구조는 매우 취약한 상황으로 국지전 및 
특정국가나 회사의 위기시 제2의 금융대란이 언제라도 이어질 수 있다.
부자들을 경시하는 국내 여론과 인기 위주의 서민 부동산 정책을 남발하는 정치구조 등은
2008년처럼 일부 부자들 집값만 잡고 대부분의 서민 집값을 폭등 시키는 우를 또 범할 가능성을
제시하고 있다.

무주택자가 40%가 넘는데 주택 보급률이 100% 이상이라는 점은 60%의 유주택 자들에게 부동산이
몰려 있음을 뜻하는 것으로서 정부의 규제강화와 사상 최대의 신도시 물량이 정점에 이를 것으로
예상이 되는 2011년경에 문제가 될 수 있다.

부동산 시장에 부정적인 영향을 미치는 요인들은 긍정적인 요인과는 달리 장기적 돌발 상황으로
전개가 될 가능성이 크므로 미리 겁을 먹을 필요는 없다.
하지만 부동산 사이클상 오르내림을 반복하는 것만은 틀림 없으므로 부정적인 요인을 숙지하는 것도
부동산 시장을 꿰뚫는데 도움을 줄 수 있다.

3) 미래 부동산 시장에  대처하기 위한 방안

모든 대상이 그러하듯이 부동산 시장도 긍정과 부정의 양면이 공존한다.
분명한 사실은 시간이 흐를수록 우리 나라의 부동산이 주가 등 경제지표의 영향력이 강해진다는
점이며 특정 지역 중심권에서 머물지 않고수도권 전체와 세계 부동산 시장의 큰 흐름 속에서 시세의
변동을 일으키고 있다는 점이다.
이제 더이상 직감이나 단순 호재만으로 부동산 시장을 조명할 수 없으며, 부동산 시장에
영향을 주는 여러가지 복합적인 요인과 부동산 시세의 데이터 분석을 통한 체계적인 접근이
없이는 투자 수익률을 보장 받을 길이 없다.

보유 부동산을 지속적인 관찰하여 상황에 맞게 매도 타이밍을 잡는 것이 최선의 길이다.
해외 부동산의 테마를 국내에 적용하여 미래에 투자 가치가 높은 곳을 선별하는 안목이 필요하며,
부동산 평준화 정책의 피해를 본 지역별 블루칩과 옐로칩 등이 해외에 비하여 저평가가 확실하므로
투자 방향을 명품으로 돌리는 것이 현명하다.

정부의 규제가 예전처럼 강화될 것이 유력하므로 다주택을 장기적으로 끌고 가는 것보다는 똘똘한
부동산 위주로 갈아타기를 하는 것이 유리하며 여유자금이 있다면 주택 1~2개 가지고 단타를
반복하는 것도 권할만하다.
세계 부동산과 경제 상황을 늘 주시할 필요가 있으며, 정부의 규제 내용과 시장에 영향을 미칠 시기 등을 냉철하게 분석하여야 한다.

경기가 정점에 이르는 상황 즉 주가 2100 회복, 부동산 최고가 시세 회복 시점에서는 현금을
보유하거나 소극적 투자를 하되 꼭 투자를 하더라도 거품이 적은 저평가 부동산에 집중해야 한다.

스스로 고수가 되기 위한 노력 즉, 시세 분석, 뉴스 칼럼 특강 등 정보 입수를 하거나 돈이 들더라도
전문가의 중복 상담을 받는 것이 안정적이다.

가장 위험한 부동산 투자는 각종 호재 만발로 최고가 시세를 이끌고 있는 부동산을 매수하는 일이다.
일반인들이 가장 안정적으로 생각하는 활황기 투자가 가장 위험하며, 일반인들이 가장 꺼려하는
비수기의 폭락한 부동산 투자가 가장 안전하다는 사실을 꼭 기억하기 바란다.

3. 2009년 10월 이후의 부동산 매수 및 매도 타이밍

앞에서 언급하였지만 부동산은 고점매도 저점매수가 최고의 원칙이 되어야 한다.
이러한 대원칙은 비과세, 대형 호재, 실거주보다 훨씬 중요하며, 만일 지나친 욕심으로 이 원칙에서
어긋나는 행위를 하게되면 상상을 초월할 경제적 고통이 뒤따를 수 있다.

필자가 앞으로 제시하고자 하는 2009년 10월 이후의 부동산 매수 및 매도 타이밍은 부동산 사이클과
테마 그리고 패턴을 바탕으로 부동산 평가 요소 중에서 가장 중요한 시세 분석을 적용한 것으로
지역과 평형을 평균치로 잡은 것이기 때문에 기간별 차이가 발생할 수 있으며 참조사항으로
활용하라는 점을 강조하고 싶다.

필자는 이미 이러한 방법으로 2008년 12월에 쓴 부동산 대세 상승 칼럼에서
2009년 1월~9월 현재 폭등한 지역들 즉 강남 재건축, 한강변, 뉴타운, 목동, 상암, 송파, 여의도,
판교, 분당, 일산, 평촌, 과천, 송도, 용인 등의 명품 아파트 상승을 적중시켰다.

앞으로의 부동산 흐름도 과학적 데이터 자료의 연장선에서 행하여지기 때문에 적중 가능성이
높을 것으로 사전 진단하며 저점매수 고점 매도의 틀에서 전망하는 것이므로 최소한 손실은 없을 것이며 상승시 높은 시세 차익이 가능할 것으로 예견한다.

다만 서울과 경기도를 제외한 모든 지역 그리고 수도권 외곽지역은 장기적으로 부동산 전망이
부정적이거나 불투명하기 때문에 저평가 상황이라고 하더라도 매수에 신중해야 하며 회복이 되면
매도를 원칙으로 하는 것이 바람직하다고 판단한다.

1) 매도 타이밍

○ 2009년 10월~2010년 6월:
서울 강북권 10평대, 20평대, 30평대 중소형 아파트, 연립 최고시세와
서울 강남 재건축 최고점 부동산, 서울 강남권 10평대, 20평대 중소형 아파트, 연립 최고점 등을 들 수
있다.

1가구 1주택 비과세 원칙으로 매도를 권하며 최근 1~2년간 인서울 정책과 중소형 평형 강세 등으로
단기 폭등했기 때문에 추가 상승에 한계가 있을 것이다.
다만 집이 부족한 서울의 특성상 폭락 가능성은 적으며 안정적인 면이 상존하기  때문에 보유해도 무방한 면이 있다.
그래도 서울과 수도권 핵심지역의 40평대 이상이나 저평가 새아파트로 갈아타기를 목적으로
매도하는 것이 좋아 보인다.
강남 재건축은 단기간 많이 오른 것이 사실이라서 추가 상승은 소폭에 그칠 전망이므로
시세 차익 후에 매도하고 조정시에 갈아타기를 해볼만하다.
하지만 분양 이후에는 강남 재건축만큼 탄력을 받을 곳도 없기 때문에 매도 자체가 원칙이 되어서는 안 된다.
갈아타기는 분양, 분양권, 미분양, 거품이 적은 뉴타운 재건축 등 새아파트가 좋다.

○ 2010년 3월~2010년 12월:
서울과 수도권의 최고가 시세 모든 부동산, 수도권 최고가 시세 80%
회복한 40평대 이상 대형 아파트, 프리미엄이 많이 붙은 모든 분양권, 장기 전망이 좋지 않은
서울과 수도권의 기존 부동산 등이 이에 해당한다.

특히 수도권의 40평대 이상 대형의 회복률이 낮은 편이기 때문에 섣불리 저점에 매도해서는 안 되며
일단 2010년 하반기까지 상승 흐름이 지속될 예정이므로 기다리는 것이 현명하다.
기존 아파트는 2006년 최고가 전후의 시세까지 회복하면 매도하는 것이 현명하며, 분양권은 개인의 자본 여력을 토대로 입주전과 입주후를 구분하여 각각 흐름이 좋을 때까지 기다리는 것이 바람직하다.

30평대 미만의 수도권 중소형 아파트, 연립 등은 평범한 경우라면 가격 회복 전에 큰 평형으로 갈아타거나 새아파트로 탈바꿈 하는 것이 현명하다.
수도권도 20평대 미만은 많이 회복한 상황이기 때문이다.
2010년은 서울보다는 하락폭이 큰 수도권의 부동산 상승률이 기대가 되며, 대형의 회복률이 높을 것으로 판단이 된다.
지역별로는 1기 신도시, 버블7 등 수도권 핵심 지역이 먼저 회복하고 남양주, 파주, 수원, 화성과
양평, 여주, 김포, 안산 등은 서울에서 멀기 때문에 회복 시기가 좀 더 늦을 것으로 판단한다.
신도시 분양 물량이나 수도권 핵심 분양권을 보유한 분은 입주 후 비과세 원칙으로 새아파트 프리미엄을 활용하는 것이 좋기 때문에 장기적 전략이 좋은데 다만 입주 전에 큰 폭으로 상승한 경우에는
분양권 매도도 주효할 것으로 예상한다.

2) 매수 타이밍

○ 2009년 10월~2010년 6월:
매수는 매도와 반대로 움직이면 된다.
매수는 매도와는 달리 단기-중기-장기적인 전략에 따라 추천 지역이 달라질 수 있다.
우선 서울과 수도권의 저평가 모든 부동산은 추천 대상이다. 3년전 시세보다 낮고, 1년동안 크게 오르지 않았다면 저평가라 할 수 있다.
서울은 40평대 이상의 대형 평형이 30평대 미만의 중소형에 비하여 거품이 적은 편이다.
이 시점에서 서울 지역을 추천한다면 고점 대비 회복률이 낮은 40평대 이상의 대형이며, 적은 평형일수록 거품이 심하기 때문에 매수에 신중하기를 권한다.

수도권은 입지가 좋은 곳을 중심으로 회복률이 낮은 40평대 이상의 대단지 명품 아파트를
추천하는데 현 시점에서 본다면 용인, 분당, 일산이 적극 추천 지역이며, 수원, 의왕, 남양주, 화성,
파주,  등도 기존 주택 분양권 모두 추천 지역이다.
무주택자라고 해서 30평대 미만의 중소형만 고집하기 보다는 무리가 없는 선에서 수도권 40평대
이상이 유망해 보이므로 매수에 적극적일 필요가 있다.


○ 2010년 3월~2010년 12월:
이 시기의 매수 지역은 앞에서 추천 지역의 오름폭이 적을 경우 모두 해당이 될 수 있다.
입지적으로 수도권 핵심 지역에서 벗어난 모든 곳들이 이에 해당하는데, 주의할 점은
고점이 낮은 부동산이나 회복률이 높은 부동산은 피해야 한다는 것이다.
이 시기에는 수도권 모든 지역의 저평가 부동산이 매수 타이밍이라 할 수 있다.


○ 2011년 1월이후:
부동산 사이클이 예상대로 진행이 된다면 이 시기는 2010년에 회복이 덜 된 수도권 모든
지역을 포함하여, 그동안 강보합권에서 머물던 서울권의 모든 중소형 평형 부동산과 일시
조정을 끝낸 강남권 재건축이 매수 타이밍에 해당한다.

서울의 무주택자의 경우 집값이 지나치게 많이 오를 경우 추격 매수하기 보다는
2011년을 기다려 급매 위주의 매수 타이밍을 저울질 하는 것도 유효해 보인다.

서울 한강변과 강남 재건축, 서울 중소형 아파트, 뉴타운, 수도권 일부 명품 지역은 단기간 폭등하여
추천할 수 없지만 3년이상 장기적으로 접근할 경우 모두 시세 차익을 거둘 수 있기 때문에
가격 추이를 수시로 지켜보다가 저점 상황이 돌아오면 매수를 하는 것이 좋다.
단기적인 거품에도 불구하고  미래에 뜰 지역은 강남 재건축, 한강변, 뉴타운 블루칩, 판교 등 명품 신도시이기 때문이다.
서울 강북권 중소형 아파트와 분당, 일산 등 1기 신도시는 재건축에 버금가는 리모델링 호재가
잠복해 있으므로 유심히 지켜 보다가 적절한 때를 골라서 매수하는 것이 좋다.
서울은 많이 올라서 2011년이 적당해 보이고 분당 등 일부 신도시는 급매 위주로 지금이
타이밍이라 할 수 있다.

4. 2009년 10월 이후의 부동산 추천 지역

1) 향후 10년이상 핵심 지역으로 자리잡을 곳

향후 10년이상 서울과 수도권에서 명품 지역의 대접을 받기 위해서는 몇가지 요건을 충족하여야
한다.
가장 중요한 요인은 그 지역의 국민 소득인데 이는 그 지역을 형성하고 있는 대중 선호요소 즉
교통, 교육, 환경, 상권 등을 분석해 보면 쉽게 알 수 있으며, 단도직입적으로 제시할 경우
3년간 최고가 아파트의 시세를 보면 답이 나온다.

여기에 향후 전개될 주변의 개발 프로젝트, 인구의 이동, 강남권 등 핵심 지역과의 접근성 등이
부수적인 영향을 주게 된다.

- 강남구 전체
- 서초구 전체
- 송파구 잠실주변 송파 신도시 일대
- 강동구 고덕, 명일, 길동, 둔촌동 재건축 일대
- 여의도 전체
- 용산구 전체
- 한강변 일대
- 목동 재건축 일대
- 마포 상암, 공덕, 신공덕, 아현일대
- 서울 뉴타운 랜드마크.
- 판교,분당 전체
- 일산 호수공원, 킨텍스 주변
- 용인 죽전권,신봉권, 흥덕권 일대
- 과천 전체
- 인천 송도 신도시 일대
- 광명, 안양뉴타운 일대
- 평촌, 의왕 일부
- 광교 신도시 전체
- 성남 신흥동 재개발, 하남 일부
- 청라 신도시, 동탄 신도시, 파주신도시  랜드마크

2) 2010년 10월 투자처

부동산 시세는 매우 유동적이며 투자자의 여건에 따라 추천 지역이 달라질 수 있다.
여기에서는 2009년 9월 현재부터 2009년 12월경에 매수할 경우 단기 수익률을 올릴 수 있는
곳으로 투자처를 한정하겠으며, 대부분의 부동산이 큰 폭의 상승을 하였기 때문에 큰 폭의 수익률을
기대하기 보다는 단기투자를 목표로 안정적인 상승을 거둘 곳들을 선별하였다.
여러가지 평가 요소를 적용하였지만 저평가가 핵심 기준이고 가격이 회복이 되면 추천 대상에서 
제외해야 한다.

- 강동구 고덕, 명일동, 둔촌동, 길동 재건축 급매
- 강남구 대치동 은마, 쌍용, 우성, 미도 재건축 급매
- 영등포구 양평, 당산, 신길동 한강라인 재건축 급매
- 관악구 신림, 봉천 아파트 급매.
- 동작구 사당, 상도, 노량진 재건축 급매
- 금천구 시흥, 독산 일대 뉴타운/일반  급매
- 마포구 상암 초고층기대 주택 저평가 급매
- 은평, 미아, 길음, 장위, 전농 뉴타운 저평가 40평대 이상 대형 아파트 급매
- 서울 강남 서초 송파권 단독주택, 다가구, 연립 저평가 급매
- 서울 전지역 40평대 이상 아파트 대형 저평가 급매
- 용인 보정,죽전,신봉,성복 40평대 이상 아파트, 분양권 급매, 용인 전지역 모든 평형 급매
- 성남 태평동, 은행동, 하대원동, 상대원동 재개발 급매
- 분당 야탑, 구미, 정자 20평대 아파트 리모델링 급매, 40평대 이상 대형 아파트, 다가구 급매
- 부천 소사,고강 뉴타운 급매
- 수원 광교 신도시,  인접 매탄, 우만, 영통, 원천동 아파트 급매
- 화성 동탄, 병점, 발안, 봉담, 향남 아파트, 분양권 급매
- 일산 킨텍스 주변 40평대 이상 아파트, 분양권 급매
- 파주 신도시, 교하, 아동동, 금촌 아파트, 분양권 급매
- 김포 한강신도시, 장기, 풍무 아파트, 분양권 급매
- 남양주 호평, 도농, 진접, 평내, 마석 아파트, 분양권 급매

지금까지 2009년 10월 이후의 부동산 시장 전망에 대하여 이모저모를 살펴 보았다.
부동산 투자를 잘 하기 위해서는 생각이 자유로워야 한다.
고정관념과 편견, 선입견을 떨치지 못하거나 고지식하여 융통성이 없는 사람은 실패할 가능성이
크다.
장기적으로는 지역별 랜드마크로 집중하는 것이 유리하며 부동산의 사이클과 패턴, 테마의
흐름을 잡아야 타이밍을 알 수 있다.
또한 원칙적으로 투자 기간과 금액을 설정하되 상황에 맞게 보완, 수정할 수 있는 능력도
요구가 된다.
투자만이 능사가 아니라 각자 보유한 핵심 부동산에 대하여 전략을 세운뒤 갈아타기, 추가 매수
등의 부수적인 투자 전략을 함께 병행하는 것이 좋다.

리스크와 수익률의 관계는 이율배반적인데, 결정하기 어렵다면 평범한 사람들이 투자하듯
따라가지 말고, 부자나 고수들의 움직임에 주목해야 한다.

부동산은 매수를 해야 내 것이 될 수 있으며, 매도를 해야 수익률을 판단할 수 있다.
당장 오른 것이 없다고 좌절하지 말고 인내심을 가지고 때를 기다릴 줄 알아야 한다.
부화뇌동하여 대중의 길을 걷지 말고 스스로 고수가 되거나 부동산에 혜안이 있는 사람들과
자주 어울리는 것이 최선이다.

 

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