[스크랩] ★아파트 싸게 매입하는 방법 X파일★

[스크랩] ★아파트 싸게 매입하는 방법 X파일★ |부동산노트

2007-06-06 17:16

http://blog.drapt.com/vbvb007/2413571181117788685

자료출처 : 동탄-공세-보라 전철역 김종갑 떴다

원문출처 : http://blog.drapt.com/muzige

◆ 닥터 아파트 애우 여러분 안녕하십니까?

수많은 아파트 중에서 내가 구입할 아파트는 어느 것일까?

아파트를 어떻게 하면 손해보지 않고 최대한 싸게 살 수 있을까?

아마 아파트를 매입하신 분들이라면 이 문제를 초미의 관심사로 여기고, 갈등과 갈등을 되풀이

하다가 마음이 와 닿는 아파트를 구입하셨으리라 생각이 됩니다.

◆ 만족스럽게 아파트를 구입한 분이라면 상관이 없지만, 왠지 비싸게 샀다고 생각하는

분이라면 몇날 며칠 동안 고민을 하면서 후회를 하거나 아쉬운 가슴을 쓸어 내리는 분들도

적지 않을 것입니다.

실제로 만족스러운 가격으로 아파트를 사신 분 보다는 좀 비싸다는 생각으로 구입하신

분들이 많다고 합니다.

◆ 그렇다면 이왕 매입할 수밖에 없는 아파트를 어떻게 하면 손해 보지 않고 최대한 싼 가격으로

살 수 있을까요?

모든 일들이 그렇듯이 아파트 매입도 과학적이고 객관적이며, 체계적인 바탕 위에서

진행하여야만 손해를 보지 않습니다.

역으로 무계획, 조급함, 단순 정보와 지식, 순간적인 느낌으로 아파트를 구입하신 분들은

똑같은 상황에서 손해를 보면서 매입했다고 해도 과언이 아닐 것입니다.

◆ 다음 몇 가지만 확실하게 점검하고 아파트를 구입하여도 최소한 매매 가격의 10%

내외까지 싸게 살 수 있다는 신념이 있기 때문에 글을 올립니다.

◆ 첫째, 기존 아파트를 매입할 경우에는 우선 매입 아파트를 정하고 그 아파트에 대한 기본

자료를 점검합니다.

최소한의 지피지기는 아파트 매매시 반드시 필요하며, 이를 소홀히 해서는 장님 코끼리

만지듯 매우 불투명한 상황에서 아파트를 구입하는 우를 범하고 맙니다.

◆ 우선 국민은행 시세(과거 3년간 시세 포함), 닥터 아파트, 부동산 뱅크, 스피드뱅크, 부동산

114, 중앙일보 조인스랜드, 유니에셋, 부동산 써브, 매일 경제 등 10대 부동산 사이트 시세와

매물을 점검합니다. 또한 해당 아파트의 단지 수, 평형, 동간 거리, 교육, 환경, 교통 등의

아파트 기본 평가 요소를 점검하고 주변 아파트 시세 및 단지성향, 서울과의 접근성과 동질성

여부, 미래 가치 및 호제 등의 기본 사항을 익혀 둡니다.

◆ 둘째, 사이트 시세나 매물을 맹신하지 마시고, 해당 아파트 일대의 부동산 5곳에 전화를

하여 정확한 시세와 매매가를 가늠합니다.

이때 가장 유용한 방법은 아파트를 매입하는 것으로 부동산과 통화 하기 보다는 첫째

사항에서 얻은 지식을 바탕으로 아파트를 내 놓는 것처럼 상담하는 게 유리합니다.

5군데에 통화를 하여 최근 매물 성향을 파악하면서 반드시 알아 두어야 할 사항이 급매물입니다.

◆ 셋째, 사이트와 부동산 중개소의 매물 성향을 어느 정도 파악했으면, 나름대로 현실성 있는

급매물을 설정한다음 실제 단지내 부동산 3군데와 단지외의 부동산 2군데를 방문합니다.

한두 푼도 아니고 최소 1천만원에서 최대 1억까지 차이가 나는 매매 상황을 감안한다면 이

정도의 노력은 가장 기본적인 활동에 지나지 않습니다.

하루 종일 밖에서 뜨겁게 일해야 일당 10만원 받기도 빠듯한 사실과 비교한다면 신중함과

정확성을 가늠하는 작업이 얼마나 소중한 준비 작업인지를 깨달을 수 있을 것입니다.

다섯 군데의 부동산을 하루에 방문하는 게 가장 현명하며, 반드시 급매물을 체크해야 합니다.

◆ 넷째, 부동산을 방문한 상황에서는 반드시 아파트 내부 구조를 파악하고, 전체 단지와 주변

여건 등도 아울러 조망하여야 합니다.

꼭 구입해야겠다는 생각이 든다면 적정선에서 사야겠지만, 약간의 여유가 있다면 부동산에서

나온 매물 중에서 동과 층을 감안한 최저 매물보다 3000 정도 낮게 받쳐 놓는게 현명합니다

(3-5억 기준)

◆ 며칠 기다려도 연락이 오지 않으면 전화를 해서 체크를 하되 바로 매입할 것처럼 호들갑을 떨면

매도자가 호가를 높일 위험성이 높으므로 침착함을 잃지 않는 선에서 엄정한 평가를 다시 해

보고 기다립니다.

아파트 시세가 상승할 경우에는 저가에 매수하는 일이 매우 힘들지만 침체기나 안정기에

놓이면 급매물의 양이 늘어나기 때문에 가급적이면 비수기에 매입하는 것이 급매물을 잡는

지름길입니다.

◆ 다섯째, 아파트 매입 적기는 아파트 시세 상승기 보다는 정체기나

(이때 하락할 것으로 여겨서 장기간 지켜 보는 것은 때를 놓침, 이유는 아파트는 큰 폭의

하락을 가져 오는 경우가 역사이래 거의 없음)

입주 3년차 또는 지역 일대에 대량 매물이 쏟아지는 시기, 매도자의 특수한 상황 등이

바람직합니다.

◆ 향후 아파트 가격을 전망하는 것은 매우 어려운 일이지만 아파트는 기본적으로 떨어질

경우에는 1년 내내 1-5% 내외지만 탄력을 받기 시작하면 단 한달만에 10% 이상 오르는

경우가 많기 때문에 어느 정도 정체기에 들어 섰을 경우 주변 여건을 판단하여 급매물보다

2000-3000 정도 저점에 꾹 눌러 놓으면 잡힐 확률이 매우 높습니다.

이 경우에 지나치게 욕심을 부려서 가격이 더 떨어질 때까지 기다리다가 때를 놓친 분들이

많다는 것을 유념하시고 적절한 매수 가격까지 오면 조금 손해 본다는 기분으로 과감하게

매수하는 것이 현명합니다.

◆ 특히 특수 상황 즉 매도자가 이혼했거나, 사업 부도, 사망, 이민 등의 여건일 경우에는

초급매물이 나올 확률이 높기 때문에 망설일 이유가 전혀 없습니다.

다만 자기가 매수하려는 금액까지 3달 이상 지속 될 경우에는 적정 선에서 타협을 보더라도

처음에 아무 대책 없이 매수하려고 한 경우보다는 싸게 매입할 수 있는 상황이니까

매입하여도 무방하다고 여겨집니다.

◆ 여섯째, 대부분 안타깝게도 아파트를 매입하고자 마음 먹은지 단기간에 결정하시는 분들이

많은데 급하게 결단력을 내리지 마시고 가급적이면 매입하려고 한 시기보다 최대한 빠르게

매입 결정을 하는 것이 바람직하므로 일찍 준비를 하는 것이 현명합니다.

꼭 그 아파트 아니면 안된다는 생각이 아니라면 자신의 여건에 맞는 두세 곳을 선정하여

중복 급매물 형태를 취하시는 것이 매우 좋습니다.

◆ 이때 조심할 점은 지나치게 여러 부동산을 돌아 다니거나 매수하려는 전화를 자주하게 되면

아파트의 매도 호가를 높이는 불상사가 생길 수 있기 때문에, 가급적이면 매수자가 여러

사람이라는 인상을 심어 주지 않도록 해야 하며, 상황에 따라 매도자 인 것처럼 적정 가격을

알아 보는 것이 균형을 잡는 방법입니다.

◆ 일곱째, 자신이 원하는 급매물로 매수가 되거나, 아니면, 자신의 급매물에는 미치지

못하지만 매도자의 매도 가격과 절충하에서 매수가 되었을 경우에 부동산에서 계약금을 걸어

놓는 게 현명합니다.

다만 매도자가 마음이 바뀌어 가격을 높이려 할 경우에 판단해야 할 점은 아파트 시장 판세,

사이트 및 부동산 현제 시세와 비교한 매매 가격 상황, 미래의 투자 가치, 비슷한 급매물의

여부 등입니다.

◆ 이러한 여건이 자신보다 유리할 경우에는 굳이 서둘러 매수하지 마시고 파기 하는 것이

현명하며, 여건이 불리하다고 여길 경우에는 달갑지 않은 형태를 취하면서 적정선에서

협의하에 매수하는 것이 좋습니다.

◆ 위에서 제시한 부동산 매수 현황은 실제로 아파트를 가장 싸게 매입할 수 있는 방편의

하나이며, 여기서 특별히 강조하고자 하는 것은

첫째 외부 조건으로는 아파트 침체기(비수기)

둘째 매수 단지 조건으로는 대량 매물 시기,

셋째 매도자 조건은 특수 상황이나, 급한 상황

넷째 매수자 조건은 실제 매입 하려는 시기보다 최대한 일찍 준비하여 초급매물 매입

등으로 정리해 볼 수 있습니다.

◆ 아파트 매매는 물건처럼 뚜렷하게 가격이 정해진 것이 아니기 때문에 위의 네가지 상황을

고려하여 7가지 방법으로 매수를 한다면 틀림없이 1년- 3년 정도의 저축액 정도는

싼 가격으로 매수할 수 있다는 것을 강조하고 싶습니다.

◆ 위의 일련의 과정은 필자가 실제로 들었던 경험담 형태로 제시한 방법이기 때문에 가장

현실적이며 실전적인 저가 매수 방법이라는 사실을 특별히 강조하고 싶습니다.

원론적이며 지극히 탁상공론식의 현학적인 어구를 나열하하지 않으려고 애쓴 점을

말씀드리면서 펜을 놓겠습니다.

◆ 수많은 아파트 중에서 어떤 아파트를 구입해야 할 것인가?

아파트를 구입하는 일은 일생 최대의 경사로운 일이자 심대한 갈등의 요소라고 아니할 수

없습니다.

◆ 행복한 갈등을 최대한 덜어 주기 위하여 확실한 해답을 드리겠습니다.

다음 도표를 적극적으로 참조하신다면 아파트를 구입하는데 매우 유용한 정보로서의 구실을

할 것입니다.

이제 더 이상 어떤 아파트를 선택할 것인가에 대한 행복과 고민이 교차되는 갈등은 멈추시기

바랍니다.

주요 평가 사항	핵심 평가 사항	항목 점수	주택 구입 형태
지 역	서울. 강남과의 거리	20 점	출퇴근, 투자
지 역	서울. 강남권 성향	20 점	출퇴근, 투자
지 역	신도시, 택지 지구	20 점	투자, 주거
지 역	중산층이상 인구 밀집도	20 점	투자, 주거
교 통	서울. 강남권 접근성	20 점	출퇴근, 투자
교 통	전철역	25 점	출퇴근, 투자
교 통	버스, 마을버스	5 점	출퇴근
교 통	승용차 정체 여부	5 점	출퇴근
교 통	고속 국도 접근성	5 점	출퇴근, 투자
교 통	80 - 100 Km 도로 접근성	5 점	출퇴근
환 경	녹지 비율	10 점	투자, 주거
환 경	쾌적성	5 점	투자, 주거
환 경	소음 여부	5 점	주거
환 경	혐오 시설 여부	5 점	주거
환 경	공원, 유원지, 산책로	5 점	투자, 주거
환 경	산.강.바다	5 점	투자, 주거
환 경	유해시설, 유흥업소	5 점	투자, 주거
교 육	유, 초, 중, 고 여부	10 점	교육, 주거, 투자
교 육	명문 학군, 부모 교육 수준	5 점	교육, 주거, 투자
교 육	대학교	10 점	교육, 주거, 투자
교 육	학원, 교육 기초 시설	5 점	교육, 주거, 투자
아파트	브랜드	5 점	투자
아파트	단지 수	10 점	투자, 주거
아파트	남향 여부	5 점	주거
아파트	새 아파트 여부	10 점	투자, 주거
아파트	중심 평형	5 점	투자
아파트	동간 거리, 높이, 층	5 점	투자
아파트	조경 환경	5 점	투자, 주거
아파트	내부 시설, 기자재, 구조	5 점	투자, 주거
아파트	외부 시설, 고급화 정도	5 점	투자, 주거
아파트	발코니 넓이	5 점	투자, 주거
아파트	주차 여건	5 점	투자, 주거
아파트	동호회, 부녀회 활성여부	5 점	투자, 주거
아파트	조망권	5 점	투자, 주거
아파트	수목, 불빛, 조형물, 문주	5 점	투자, 주거
주변 단지	주변단지 미래 발전 여부	5 점	투자
주변 단지	주변 단지 규모, 입주년도	5 점	투자
주변 단지	주변 단지 시세	10 점	투자
주변 단지	주변 단지 교육 문화 수준	5 점	투자, 교육, 주거
상 권	대형 할인점, 백화점	5 점	투자, 주거
상 권	상설 매장, 문화시설	5 점	주거
상 권	중심 상권 여부	5 점	투자, 주거
상 권	관공서, 편의 시설	5 점	주거
상 권	첨단, 벤처 시설	5 점	투자, 주거
발 전 성	향후 호재 여부	10 점	투자
발 전 성	투자 수익률 여부	10 점	투자
발 전 성	인지도, 선호도, 환금성	5 점	투자
발 전 성	강남권과의 의식 성향	5 점	투자, 주거
안 전 성	주민 생활 만족도	5 점	투자, 주거
안 전 성	매매 성향, 매물량	5 점	투자, 주거

◆ 다음은 위의 도표를 점수화한 가상 시나리오입니다.

자신이 아파트를 평가해 보시거나 구입하려는 아파트를 상호 비교해서 평가해 보시기

바랍니다.

◆ 아래의 도표는 절대적 기준이 아니며, 현제 사이트 시세에 맞춘 평가이기 때문에 약간의

편차가 있을 수 있습니다.

이해를 돕기 위해서 지역을 최대한 단순화 한 것이기 때문에 일부 단지는 해당 지역의

시세보다 높거나 낮을 수 있다는 것을 염두해 두시고, 상대적인 특수성을 감안하시기 바랍니다.

아파트 사상 최초로 평가한 것에 의의를 두시고 매매시 도움 자료가 되었으면 합니다.

점수	예상 지역	30평대 평균	40평대 평균
351점-385점	강남권, 목동권, 용산권	10-12억	15-25억
321점-350점	판교,서울핵심,분당,과천,평촌,죽전	6-9억	8-15억
291점-320점	서울 및 수도권 유망지, 용인북부, 일산	4-6억	6-10억
261점-290점	서울기타, 용인남부, 수도권 위성도시, 인천송도	3-4억	5-7억
231점-260점	수도권 외곽지, 인천, 충청일부	2-3억	3-5억
201점-230점	지방 중심지, 경기도 끝부분	1.5-2억	2.5-4억
200점 이하	지방 중심지 제외 대부분	1억 내외	1-3억

◆ 이상에서 제시한 제반 사항을 점수로 환산하여 스스로가 매입하려는 목적에 합당한 점수가

나왔는지를 체크하여 아파트를 매입하는 것이 현명합니다.

여기서 한가지 짚고 넘어가야 할 중요한 요소는 아파트 구입시 단순하게 아파트 자체만 놓고

보아서는 안되며 최소한 서울 강남권과의 연계와 주변 단지들의 성향, 미래의 투자 가치까지

망라하여 평가하라는 점입니다.

◆ 예를 들면, 서울과의 출퇴근이 아무리 빨라도 외떨어진 단지나 나홀로 단지, 미래의 투자

가치가 없는 단순한 저평가 아파트, 택지개발 지구가 아닌 난개발 지역, 오래된 아파트 등은

상식선에서 피하는 것이 바람직하며, 가격이 비싸더라도 미래에 대한 투자 가치가 높으며,

서울과 가까운 거리 및 택지개발이나 신도시 등의 새아파트를 매입하는 것이 바람직합니다.

◆ 여기에다가 대단지와 브랜드, 교육, 교통, 환경 요인까지 두루 갖춘 아파트가 있다면 투자

1순위 아파트로서 손색이 없다고 할 수 있습니다.

이런 의미에서 서울 강남권의 시세가 평당 3000-5000에 육박한 지금, 유망 지역으로 꼽히는

분당, 죽전 등 용인 일대 등이 권할만한 핵심 지역이라 할 수 있습니다.

이 지역은 아직도 평당 1300-2000 수준으로 강남의 절반 수준이거나 3분의 1 수준이기

때문입니다.

◆ 위의 점수는 절대적이라고 할 수는 없지만 아파트 매입시 실제 영향력을 주는 요소들 중에

비중이 큰 부분을 높게, 비중이 낮은 것을 낮게 점수화 했다는 점을 유념하시기 바랍니다.

◆ 감사합니다.

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