재개발 사업에는 일반적인 개발의 경우 개발 주체에 쉽게 주어질 수 없는 토지수용권이 있다. 토지수용권은 사업시행의 시기를 앞당길 수 있는 강력한 힘이다. 법령만을 놓고 본다면 재개발이 재건축보다 효율적이고 빠른 시행의 방법을 가지고 있는 것이다. 게다가 재개발은 특별법의 시행으로 보다 강력한 시행 구조와 인센티브가 꾸준히 주어질 것으로 기대된다.

재개발에서 대형 평형을 확대한 것도 사업을 활성화시킬 전망이다. 가령 강북 재개발에도 서민들을 위해 소형 평형을 짓는다는 발상을 버리고 대형 평형의 건립을 획기적으로 늘려 주어 사업성 높은 현장을 만들어 주어야 한다는 것이다. 강북에도 타워팰리스를 지어야 한다는 여론이 끊임없이 만들어지면서 재개발에서 소형 평형에 대한 건립 의무 비율이 삭제되었다.

재개발 방식으로 주거지 개발이 수월하게 진행되도록 돕는 것이 그 동안 서울시가 추진해온 ‘뉴타운’과 ‘도시재정비 촉진을 위한 특별법’에 의한 ‘도시 재정비 촉진지구(도촉지구)’다. 또 뚝섬과 용산 일대를 중심으로 모든 개발 방향을 강북으로 유턴시키겠다는 ‘유턴 프로젝트’ 역시 같은 개념이다.

재개발의 가장 대표적인 사업은 뉴타운이라고 할 수 있다. 서울시는 2002년 왕십리, 은평, 길음 3곳의 1차 시범 뉴타운 지정 이후 계속하여 강북 개발 활성화에 포커스를 맞춘 뉴타운 사업을 추진했다. 뉴타운 사업은 그동안 중앙정부의 지원 미비, 재원 부족, 법률적 지원의 한계, 지역 주민의 합의점 도출 난항 등의 문제로 인해 실적이 저조했다.

그러나 올해 뉴타운 사업을 지원할 ‘도시 재정비 촉진을 위한 특별법’이 제정 시행되어 뉴타운 사업이 탄력을 받게 될 전망이다. 법에 따라 오는 9월쯤에는 ‘도시 재정비 촉진 시범지구(도촉 시범지구)’를 지정하게 된다. 도촉지구는 서울 강남에 버금가거나 강남을 능가하는 새로운 주거 지역으로 만든다는 계획이다.

서울시는 그동안 1차 시범 뉴타운 3곳과 2차 뉴타운 12곳, 3차 10곳, 균형발전 촉진지구 8곳을 지정했다.<표 참조> 뉴타운이 주거지 개발이 목적인 반면, 균형발전 촉진지구는 상업지 개발이 목적이다. 총 25개의 뉴타운에서는 세부적으로 100여개의 개발구역으로 나뉘어 사업이 추진되고 있다. 그러나 구역마다 사업 속도는 모두 다르다. 사업이 착실히 진행되는 곳도 있고 전혀 진척이 없는 곳도 있다. 균형발전 촉진지구는 현재 사업이 거의 진행되지 못하고 있는 형편이다.

뉴타운과 유턴 프로젝트가 서울시의 독자적인 행보였다면 도촉지구는 서울시와 중앙정부가 함께 추진하는 것이다. 도촉지구 지정이 눈앞에 다가와 그 지역이 어디가 될 것인지 관심이 집중되고 있다. 기존 뉴타운이 지정될지 아니면 새로운 지역이 지정될지 여부가 관심의 대상이다. 기존 뉴타운에서는 아직 구체적인 계획이 잡히지 않은 3차 지역을 중심으로 도촉지구의 그림이 그려질 것이라는 관측이 많다.

재개발 사업이 빠른 뉴타운 지역

그동안 강력한 부동산 규제 정책으로 재개발 시행이 신속히 이루어진 지역이 생각보다 많지 않다. 기반시설 부담금의 가중과 시공사 선정의 어려움도 사업 진행을 더디게 만드는 요소다. 재개발 지역 중에서는 뉴타운 지역에 포함된 지역을 위주로 분석하는 것이 효과적일 것이다. 뉴타운 지역 안에 포함된 재개발의 경우는 강력한 지원이 예측되므로 일반 재개발에 비해 시행이 빠르게 진행될 것으로 보고 있다. 아현 뉴타운 지역의 재개발 지역과 가좌, 흑석, 장위, 노량진 등 타 지역에 비해 시행이 빠른 뉴타운 지역의 재개발을 눈여겨볼 만하다.

도촉지구 예상 가능 지역

도촉지구 지정은 아직 구체적인 그림이 그려지지 않은 3차 뉴타운 중에서 우선 고려할 것이라는 관측이 우세하다. 그러나 1, 2차 지역과의 형평성 문제 등을 놓고 볼 때 만만치 않은 반대 여론도 감안해야 한다. 강남의 주거문화를 능가할 만한 지역을 시범으로 지정해야 그 가시적 효과가 클 것이라는 의견도 많다. 3차 뉴타운 중에서는 수색, 장위, 상계 등이 유력하게 거론된다. 또는 가시적 효과가 높은 성수동(뚝섬 일대)과 목동, 후암동(해방촌 인근 지역) 등도 거론되고 있으나 자칫 투기 수요를 부추길 가능성이 있어 쉬운 문제로 보이진 않는다. 용산 같은 경우는 미군기지 이전과 기존 개발계획의 발표 등으로 이미 가격대가 높게 형성된 지 오래다.

[ 기사제공 ]  주간조선