‘인구구조 변화로 본다면 향후 5∼10년이 재테크로 부를 축적하는 마지막 기회다.’

최근 인구통계학적 관점으로 부동산 시장을 바라보는 시각이 각광받고 있다. 시장을 움직이는 이른바 ‘베이비부머(baby boomer)’들의 움직임을 보면 앞으로 부동산 시장 흐름을 예측할 수 있다는 것이다. 우리나라에서 베이비부머라면 매년 90만명이상 태어난 때를 기준으로 1958년부터 1974년 사이에 출생한 세대를 일컫는다. 이 기간에 태어난 사람만 1600만명에 달한다. 이들은 현재 34세에서 50세로 시장에서 우리사회에서 가장 왕성하게 활동하는 세대들이다. 자산도 많고, 부동산에 대한 소유욕도 가장 강하다.

■인구구조 변화를 보면 흐름이 보인다

통계청에 따르면 58년에서 62년까지 1차 베이비부머들은 500만명이나 된다. 이들이 88년 올림픽 전후 결혼 적령기가 되면서 집값과 전세값 파동을 일으켰다. 2003년엔 이들이 경제활동의 정점에 이르는 45세 전후가 되면서 강남 등 중대형아파트 선호현상이 뚜렷하게 나타났다. 이른바 갈아타기 수요다.

그렇다면 최근 1∼2년 동안 소형 평형 및 전세 등으로 상승세가 확산된 것은 무슨 이유에서일까. 바로 74년 전후에 태어난 후기 베이비부머들이 시장에 진입하기 시작했기 때문이다. IMF 등으로 사회 진출이 다소 늦어진 이들 세대들이 최근 직장을 잡고 결혼하면서 한창 내집마련을 시도고 있기 때문이다.

서일대학교 건축학과 이재국 교수는 “2000년대 들어서 서울 강남권과 신도시 등을 중심으로 중대형 위주로 크게 오른 것은 40∼50대들이 주도한 측면이 크다”면서 “하지만 작년 말부터 20대 후반과 30대 초반 수요층도 시장에 적극 가담하기 시작하면서 소형평형까지 동시에 급등하는 현상이 발생하고 있다”고 말했다.

전문가들은 이들 베이비부머들의 주택 수요가 가라앉을 때까지 부동산 시장의 호황은 쉽게 꺾이지 않을 것으로 본다.

김경록 미래에셋투신운용 상무는 “40·50대는 일반적으로 ‘자산시장의 황금 계층’이라고 부른다”면서 “우리나라 인구구조는 향후 10년간 이들이 급속히 증가하게 돼 있어 부동산 시장도 이에 따라 가격 상승세를 이어갈 것”이라고 말했다.

■향후 10년을 내다보는 부동산 투자를 시작해야

인구통계학적으로 바라봤을 때 부동산 투자를 포기할 수 없다면 어떤 전략을 써야 할까. 대부분 전문가들은 정부가 당장 각종 규제책을 쏟아내면서 시장을 잡으려 하고 있지만 수요가 풍부하기 때문에 크게 꺾일 가능성은 없다고 보고 있다. 특히 향후 급증할 40·50대 갈아타기 수요의 대상인 중대형 아파트 공급이 별로 없어서 가격 상승세가 계속될 것으로 전망한다. 특히 오는 9월부터 시작되는 분양가상한제, 분양원가공개, 청약 가점제 등에 따라 앞으로 당분간 신규 공급은 더 줄어들 예정이다. 기존의 양질의 아파트들의 인기는 더 높아질 수밖에 없는 상황이라는 얘기다.

세중코리아 김학권 사장은 “기본적으로 자가 보유율이 60%도 되지 않았고, 40·50대 중대형 수요가 계속 늘어나는 상황에서 신규 공급이 줄어들면 집값이 상승할 수밖에 없다”면서 “2∼3년간 신규 공급이 줄어들면 이들 아파트들의 희소성이 증가하면서 가격이 폭등할 수도 있다”고 경고했다.

따라서 향후 몇 년간 추세를 염두에 둔다면 올 상반기에 쏟아지는 중대형 아파트 분양에 적극 참여하는 것은 물론 입지가 좋은 기존 아파트들에 적극 관심을 기울일 필요가 있다는 게 전문가들의 조언이다.

■후기 베이비부머 부담 가장 커질 것

가장 부담을 안을 수밖에 없는 세대가 바로 새로 시장에 진입하는 74년 전후에 태어난 후기 베이비부머들이다. 이들은 부모세대에 비해 자본은 없는데 부동산 가격 급등으로 내집마련에 큰 어려움을 겪고 있다. 부동산 격차가 세대격차로 이어지고 있다는 분석까지 나올 정도다. 10년 이후를 내다보면 충분한 공급과 인구 축소로 내집마련에 대한 부담은 점차 사라지겠지만, 문제는 당장이다.

정부는 지난 11일 청약가점제 실시를 오는 9월부터 앞당기기로 했다. 이에따라 사회초년생이나 자녀가 없는 신혼부부, 독신자 등은 가점제에서 점수를 받을 만한 항목이 거의 없어 분양권을 따기 상당히 불리해 졌다. 기존 주택은 비싸기도 하려니와 당장 자금마련이 어렵다. 전세난에 대한 우려는 이런 맥락에서 나왔다.

내집마련정보사 함영진 팀장은 “수요 대비 공급이 많지 않아 올해 상반기에는 전세 및 중소형 주택 시장이 상당히 불안할 수 있다”면서 “이에 대비한 대책을 세울 필요가 있다”고 조언했다.

아파트 입주가 많은 지역에서 미리 미리 전세를 구해 놓는다든지, 다세대 다가구 주택 등 대체 주택에도 관심을 둔다든지 하는 것이 그것.

함 팀장은 아울러 “가점에서 불리한 유주택자나 신혼부부 등은 올 9월전까지 당첨받겠다는 자세로 열심히 청약할 필요가 있다”면서 “9월 이후엔 중대형평형으로 예치금을 전환해 중대형평형을 적극 노려야 한다”고 조언했다.

/jumpcut@fnnews.com 박일한기자