2006-11-14 01:47

http://blog.drapt.com/uni1217/2702131163436450371

자료출처 : 부자되는 벼리벼리 富로그

원문출처 : http://blog.drapt.com/ossaio

정부의 집값 대책은 신도시 고분양가 거품을 빼는 데 초점이 맞쳐졌는데 요약하면 용적율 상향과 더불어 기반시설부담금의 정부나 지자체가 부담하는 방안이 제시되었다.

금융감독당국이 직접 주택담보대출이 급증한 25개 금융회사를 대상으로 긴급 현장점검에 착수한다고 밝혀 추가 금융규제가 나올 수 있는 여지가 있다.

DTI 규제를 3억원선까지 하향 할려는 움직임을 보이고 있지만 고가주택을 잡기는 역부족이고 서민들의 내집마련만 더욱 더 힘들게 할뿐이다.

결론적으로 실수요자측면에서 주택을 구입하려는 수요가 워낙 강하고 투자처를 찿는 5백조원의 부동자금이 넘치는 만큼 이미 알려진 규제만으로는 집값상승을 꺽는데는 역부족으로 보여 지금이라도 내집마련 행렬에 동참하는게 유리해 보인다.

2007년 주택시장 ‘전강 후약’ 예상

여러가지 여건상 올해보다 대선이 치뤄지는 내년이 오히려 아파트 값 상승요인이 많다.

정부는 신도시 공급물량을 최대한 앞당기겠다고 밝히고 있지만 주택 공급은 개발계획수립,보상,환경평가 및 실시계획 승인으로 분양에서 입주까지 적어도5년 이상의 시차가 발생해 단지적으로 급등하는 집값을 잡기는 역부족이다.

하지만 내년 하반기로 갈수록 대선에 대한 기대감 사라지고 동시에 새로운 정부가 들어서면 역대 새로운 정권 성격상 ‘주택시장 안정화 를 최우선 정책으로 내세울 것으로 예상되기 때문에 안정세를 보일 것으로 본다. 또한 내년 상반기까지 주택가격상승세가 지속되면 거품논란과 더불어 보다 강력한 주택안정화대책이 나올것으로 예상되기 때문이다.

내년 시장 불안요인은 6가지

첫째, 내년에는 대선이 치러지는 해이기 때문에 ‘완만한 완화’ 쪽으로 규제를 풀 것으로 많은 사람들이 생각하고 있다. 이러한 요인 때문에 상당수 주택구매자들은 올해와 같이 내년에도 상승세를 보일 것이라고 굳게 믿고 있기 때문에 아파트 구매대열에 동참하고 있다.

하지만 ‘아파트 원가 공개’나 ‘아파트값 반값 공급 정책’을 내건 후보들이 당선되면, 분양가에 연동되는 기존 주택매매시장특성상 하향안정세를 뛸 수 밖에 없다.

둘째 , 내년도 민간부분에서 수도권 입주량만 놓고 살펴볼 때 96년이후 최저치로, 공급부족에 따른 아파트 가격 상승 우려가 고조되고 있다. 한 부동산 정보업체 조사만 놓고 보더라도 내년 아파트 입주물량은 서울 4만3681가구,수도권(경기•인천) 11만2816가구 등 총 15만6497가구로 집계됐고 이는 지난해 (16만4199가구)보다 4.6%,지지난해 (19만9062가구)보다는 무려 21.3% 급감한 물량으로 지난 96년 13만3799가구의 입주량을 기록한 후 최저치다.

실제로 서울권의 2009년까지 입주물량은 연평균 2만4000여가구, 강남 등 요지의 입주물량은 수천가구 선에 불과, 내년부터 당장 수급불안이 우려되는 상황이다. 송파신도시나 강북뉴타운 등의 공급이 예정되어 있으나 공급의 시차만 놓고 볼 때 단기간에 입주량 부족을 해결하지 못한다,.

셋째, 내년은 ‘5년 주기상’ 2002년처럼 주택시장이 한번 더 폭등장세를 연출할 가능성이 있어 보인다 (필자의 견해상, IMF 이전에는 10년주기로 주택시장의 큰 사이클이 형성되었지만 환란 이후에는 5년주기 사이클에 맞쳐 주택시장이 움직이고 있음).

넷째, 얼마전 정부가 한남, 흑석, 은평, 길음 등 16개 뉴타운이 재정비촉진지구로 지정함에 따라 해당 지역은 실수요자 위주로 재편될 것으로 보인다. 하지만 ‘적정 분양가의 산정’과 ‘순차적인 사업진행’이 원만하게 진행되지 않을시는 , 고분양가 문제로 논란이 된 은평 뉴타운 사례처럼 주변 지역의 아파트값 자극이 전체 아파트 시장 상승으로 번질 수도 있다.

다섯째, 내년에 주상복합과 연립주택을 포함한 판교에서 추가로 공급될 1만888가구의 물량과 고가의 뚝섬 주상복합아파트가 주택시장의 불안요인으로 작용할 수 있다.

특히 평당 2000만원을 웃돌 것으로 예상되는 고가의 판교주상복합과 평당 4000천만원이 훨씬 웃돌거라 보이는 뚝섬 고급 주상복합이 주변 아파트 시장뿐만 아니라 전체시장을 들썩이게 할 수 있다.

끝으로 북한의 핵실험 강행으로 인해 정부의 거시경제 운용에 ‘비상등’이 켜진 가운데 , 거시경제 운용 방향이 금리하향안정 틀 속에서 경기부양책으로 갈 확률이 많아졌다.

예상대로라면 12월 발표될 내년도 경제운용 방향에 이 같은 사항이 반영될 것으로 보인다.

그렇다고 보면, 금리 인하, 단기 재정집행 확대 같은 처방으로 악화일로인 건설경기가 다시 살아날 것으로 보이며, 경기가 확장되면서 내년 주택시장 상승세에 한몫을 할 것으로 본다.

0