매매가 30억원, 전세가 7억원은 주요 강남 아파트 대형평형의 한계라인이다. 몇 번의 상승기를 거치면서 도달한 이 가격대는 오를만큼 올랐다는 심리적 부담선이기도 하다.

 

30억에 매매로 집을 사는 사람은 이 아파트의 가격이 40억 이상은 나가줘야 투자가치를 얻는다. 주위에 찾아봐도 선뜻 현금 30억원으로 집을 살 만한 사람 또한 적다. DTI 적용으로 융자는 기껏해야 5~6억원 선이고 전세는 7억원 선이니 최소 자기자금 17억원은 있어야 50평대 강남 아파트를 살 수 있다.

 

본인이 직접 거주하려면 융자 끼고 25억 정도의 현금이 필요하다. 따라서 매매가는 30억원에 한동안 멈춰서 있다.

그러나 2007년은 이 벽이 깨질 수 있다는데 관심이 모이고 있다. 시장에서 판단하고 기대하는 것은 과도한 세금과 융자제한 등 자본주의 개념과 시장원리를 위배한 무리한 요소들이 2007년에는 대선국면에 들어서면서 조정될 것으로 예상하기 때문이다.

 

지금 정부가 내놓은 스케줄대로 종합부동산세가 부과될 경우 시장은 더욱 왜곡될 수 밖에 없다. 당장 2006년 말에 내야 할 종부세의 10배에 해당하는 금액이 2006년 10월, 한 달만에 올랐고 2007년에 종부세가 3배 인상된다 하여도 같은해 연말쯤이면 비슷한 반응이 나타날 것이다. 집이 부족한 상황에서 내놓은 세금을 통한 규제는 결국 시세에 얹혀진 세금 플러스 알파로 작용한다는 것을 사람들은 학습하게 된 것이다.

결국 2007년은 규제로 시장을 잡으려던 정부와, 매물을 거둬들이거나 가격을 올리면서 대응해가던 시장이 조정점을 찾는 해가 될 것 같다. 뒤틀리고 왜곡된 정책과 가격들이 하반기가 될수록 사실에 가깝게 현실적으로 돌아서게 될 것이다. 강남을 볼모로 힘겨루기를 하던 재건축도 억제보다는 공급 쪽으로 해법을 찾게 될 것이며 강남권의 수요를 충족시킬 만한 대형 신도시도 출현하게 될 것이다.


◈ 높아지는 용적률

정부는 다시 신도시 용적률을 높여서 공급 세대수를 늘려 부동산 시장에 좀 더 많은 물량을 내놓으려는 정책을 쓰고자 한다. 택지는 고갈상태이고 추가 신도시를 내놓기에는 시간과 비용이 들어가기 때문이다. 이럴 경우 혜택을 보게 되는 아파트들은 낮은 용적률의 기존 아파트들이다. 대표적인 것들이 올림픽선수촌, 아시아선수촌 같은 용적률 150% 미만의 대단지 전원형 아파트들이며 주상복합과 같은 편의시설과 첨단보안기능을 가지고 있으나 용적률은 상대적으로 적은 주거지역내의 타워형 아파트들도 가격상승의 혜택을 볼 수 있을 것으로 보인다.

2007년부터 본격적으로 쏟아지는 잠실권의 중대형 아파트들도 관심의 대상이다. 잠실역이 급격히 도심화되면서 잠실주공1•2•3•4와 시영아파트 단지의 재건축 물량만큼 좋은 지역의 새 아파트를 당분간 구경하기 힘들 것 같다는 생각이 들기 때문이다. 2006년 12월말부터 입주하는 잠실주공4단지 재건축 아파트인 ‘레이크팰리스’나 2007년 7월부터 입주하는 잠실주공3단지 재건축 아파트인 ‘트리지움’ 등이 품질 면에서 우수하다고 평가되면 강남의 패권은 송파 쪽으로 기울어질 수도 있는 경우이다.


◈ 다시 인정받는 강남 아파트

2006년도 강남 아파트 평균 가격을 100으로 볼 때 강북 아파트 평균 가격은 20, 분당 아파트 평균 가격은 40 정도에 달했다. 2006년 9월부터 시작된 6억 미만 아파트와 주요 지역 APT들의 상승랠리는 웬만한 아파트들을 모두 다 옐로칩 가격까지 올려놓았다. 이제는 다시 강남지역 아파트들이 재조명 받을 수 있는 바탕을 만들고 있는 것이다.

강남, 서초, 송파, 양천은 고급 아파트들이 포진하는 지역이면서 아파트 가격 급등의 진원지이고 서울大 많이 입학하는 지역의 순서이기도 하다. 강남권에서도 블루칩 아파트의 상승에 차별화가 일어나던 중 상승장세가 양천, 용산, 뚝섬, 5대 신도시 등으로 이동했다. 2007년은 강남, 서초, 송파, 양천의 아파트가 다시 주목 받고 수요 대비 공급부족에 의한 가격상승의 에너지를 축적하는 해가 될 것으로 보인다.

종부세의 완화 기미가 보이든지 시장의 수요를 억제하는 융자제한의 완화 등의 기미가 보이면 강남 핵심 아파트들은 이 시대의 논제인 평당가 1억원을 향해서 달려갈 것이다. 이런 대상의 아파트는 역시 블루칩이라 불리우는 신축 아파트가 될 것이다. 2001년부터 저금리 바람에 맨 처음 시장을 선도했던 신축 블루칩 아파트들의 전성시대가 한 번 더 올 수 있다.

 

따라서 급격히 오른 아파트가격을 수용하는 시간을 갖고있는 기존의 대형단지 고급 아파트들과 새로 만들어지고 있는 강남권역의 유명 브랜드 신축 아파트들을 주시해 볼 필요가 있다.


◈ 또 다른 돌발변수도 유의해야

2007년도에는 모든 정국이 대선모드로 들어간다.
임기내내 부동산으로 힘들었던 참여정부는 어떤식으로든지 2007년 내에 부동산문제를 해결하려 할 것이고 이에 맞서 정권을 창출하려는 상대당은 국민의 표를 얻을 수 있는 공약을 내놓을 것이다.

수년간 모든 카드를 다 써버린 정부는 급하게 마지막 남은 택지가능지역인 서울공항과 과천권 그린벨트 등을 신도시로 발표할 수도 있어 보인다.

이때는 강남권 진입을 노리던 상당한 매수세력들이 신도시 청약으로 전략을 바꿀것이다.
더불어 고분양가로 시련을 겪던 정부가 낮은 분양가를 제시한다면 한동안 강남권의 상승세는 완화되는 시간을 갖게 될 것으로 예측된다. 또한 행정수도이전이나 행정복합중심도시확대도 강남 아파트가격 상승억제와 수도권 인구분산정책으로 다시 추진해 볼 수 있는 역점사업의 하나이다.

이 외에도 강남을 받치는 명문학군이 강북 뉴타운 자립형 사립고 신설로 평균화되거나 희석되는 경우, 2007년에 나올것으로 보이는 서울숲 상업지역 분양 아파트의 고분양가로 인한 바람이 강북으로 불어 용산, 뚝섬의 블루칩 아파트들이 떠오르는 경우, 순환매와 넘치는 돈으로 강남 아파트 가격이 급격히 재상승하여 2배 이상 오르고 버블로 가는 경우도 간과해서는 안될 시나리오다.

이러한 경우를 돌발변수로 생각한다면 출퇴근의 거리가 나오지 않는 강남권 블럭을 벗어난 먼 거리의 신도시에 투자한다거나, 가격상승을 기대하고 무리한 융자를 쓰는 경우, 오버런닝으로 새 아파트보다 비싸진 재건축 대상 아파트나 기존의 낡은 아파트를 구입하는 상황들은 매수시점에 심각히 고려해봐야 할 요인으로 여겨진다.

[자료원: 봉준호  닥스클럽(Dr.bong칼럼)]