[재너머님의 글입니다.]

 

지난 한주간의 폭등폭이 한국 부동산 시세 기록상 최대폭을 갱신했다고 합니다.
이번주 또다시 33번재 노정권의 부동산 대책이 발표 예정이고, 청와대에서는 “지금 집사면 큰 낭패 볼것”이라고 했습니다. 양치기 소년이 또다시 호랑이 나타났다고 소리지른 것쯤으로 그냥 흘려 들으시는게 정신건강에 좋은 소리입니다.그동안 노정권은 이것도 부작용이요 저것도 부작용이라는 부동산 기득권 카르텔의 주장을 받아들여 32개의 실효성없는 대책으로 시간만 낭비했고, 그런 정부의 부동산 대책만 믿고 내집마련을 미뤘던 순진한 사람들만 바보소리 듣게된 현상이 노정권이 들어선 이래 계속 반복되고 있습니다.

정부의 말만 믿고 내집마련을 미룬 사람들의 회한과 절망감이 “노무현을 죽이고 싶다”일 정도로 나오고 있습니다. 심지어는 자살까지 하고 싶을 정도로 극도의 절망감과 좌절감을 갖고 하루 하루 보내고 있는분들도 많을 겁니다. 부동산이란 주식과 달리 비탄력적이고 둔감해서 한번 방향이 정해지면 왠만한 장애물은 다 무시하면서 종점까지 가려는 속성을 갖고 있습니다. 우리는 그렇게 가도록 내버려둘 수는 없습니다. 세상일이라는게 부작용없이 할수 있는 것은 아무것도 없습니다.

여지껏 노정권은 구더기 무섭다는 이유로 장을 담지 않았습니다. 미국, 일본, 호주, 스페인등은 구더기 무서운 것을 알면서도 장만 잘 담고 있습니다. 부작을 최소로 줄이는것이 정책의 기술이며 능력이지만, 그것조차 하지 않는다는 것은 정권의 직무 유기라고 볼수 있습니다. 11월 10일자 중앙일보에 부동산 전문가들 10인의 의견이란 타이틀로 각자의 의견을 도표로 그렸 놨는데 대부분 “금리인상반대”,“거래세및 보유세완화 찬성”, “분양원가공개 반대”, “대출총량제 반대”를 주장했고 여기에 끼워 넣기식으로 한두면 찬성한다고 했더군요.

부동산 기득권 세력이 지금의 버블이 터지지 못하도록 분위기 조성을 해나가고 있다는 이야기입니다. 이런 작위적인 일부 여론을 바탕으로, 여지껏 부동산 정책이 입안되어온게 사실입니다. 그 정점에 있었던 것이 전임 경제부총리였던 김진표, 이헌재, 한덕수와 전임 한은 총재였던 박승이고 우두머리는 노통이었던거죠.지금은 권오규부총리와 이성태 총재도 여기에 점점 물들어 가고 있다고 봅니다.

이번주 발표될 정부의 대책을 간단히 분석해 봅니다.
1) 용적율을 높여서 분양원가를 700만원에서 1000만원으로 공급하겠다는 것에 대해서...이 말은 무주택 서민들에게는 얼핏 솔깃하게 들릴수 있습니다. 하지만 곰곰이 생각하면 정권 말기인 노무현 정부가 이것을 하겠다고 해본들 할수도 없으려니와 실효성과 현실성도 없는 호도성 대책입니다. 노정권 초기에 판교분양가를 800만원선에 분양하겠다고 했다가 1100만원에 했다는 사실을 상기하십시오. 또한, 신도시 건설을 1년 앞당겨 수도권에 년 25만호씩 공급하겠다는 것이고 이때 분양가를 이 가격으로 하겠다는 것인데 아무리 빨라도 2009년 이후부터나 송파, 운정, 김포,검단, 파주, 양주등에 적용될 것이기 때문입니다. 이때는 노무현 정권은 사라지고 없을 때며, 차기정권이 결정할 문제입니다.

2) LTV, DTI 규제 강화안...이 대책은 3.30때 나왔던 것으로 그것을 좀더 강화하자는 이야기입니다. 이거 아무리 강화해 본들, 금감원의 한시적인 지도사항이기 때문에 은행들이 그대로 따라줄리 없습니다. 3.30에서 1금융권 40%, 저축은행, 보험사, 캐피탈같은 2금융권 20% 합해서 60%까지 규제했습니다만, 지금 이거 지키는 곳 봤습니까? 처음 한두달간은 대출창구 지도 한답시고 호들갑 떨다가 흐지부지 될거라는 사실을 누구보다도 투기세력이 더 잘알고 있습니다. 장사 어디 한두번 해봅니까?

3) 신도시 건설을 통한 물량공급의 확대....다른 나라와는 달이 우리 나라는 공급을 두가지 측면에서 봐야 합니다. 우리나라의 다주택가구수는 80만이 넘고 있으며 이들이 소유한 아파트는 100만가구를 상회한다고 합니다. 이는 분당신도시 12개 규모와 맞먹는 물량입니다. 이들로부터 발생되는 공급과 신규분양을 통한 공급이 병행되어야 하는데, 현 정책은 신규분양을 통한 공급만을 부각시키고 있습니다. 판교 못보셨습니까? 주공의 소형 아파트를 제외한 민간및 주공의 소형-중대형 아파트는 대부분 유주택자들에게 돌아갔습니다.

따라서, 핵심은 다주택자들로 하여금 매물을 쏟아내게 하고, 신규공급을 늘리는 방향으로 가야 합니다. 신규공급을 하더라도 유주택자들에게는 아예, 분양의 기회를 차단시켜야 합니다. 그래야 입지가 조은 파트 분양을 받기위해서 내집마련 서두르지 않게될 겁니다. 어째거나 이것 역시 노정권과는 상관없게 되었습니다.

자, 그렇다면 완전히 마비될 정도로 폭등하고 있는 아파트 시장이 향후 어떤 방향으로 진행될까요? 불을 보듯 뻔합니다. 한국의 아파트시장 속성과 생리에 생면부지인 “제럴스 시프“란 IMF내의 일개 과장급인 자가 와서 부동산 버블이 없다라고 훈수까지 거든 마당에 앞뒤 잴 일이 뭐가 있겠습니까? 그대로 고~ 고~ 하게 됩니다. 매물은 계속 줄어들게 되고 수요자들은 더욱 더 조바심이 나서 매도자가 부르는 호가대로 덥석 덥석 물게 되고, 또다시 매도호가는 턱없이 올라가는 악순환이 반복되는 현상이 나타나게 됩니다. 아무리 대출규제를 강화해본들 매수자들 사이에서는 조바심 때문에 사금융을 동원해서라도 더 오르기전에 내 이름으로 등기 해놓고 안도감을 찾자는 심리가 확산될 겁니다. 버블의 종착역을 향해서 치닫게 된다는 겁니다. 그런 기세 앞에는 어떠한 장애물도 있을 수 없습니다.

더구나 이러한 투기세력은 차기 정권이 한나라당으로 바뀌게되면 양도세와 거래세, 보유세가 완화될거라는 확고한 믿음까지 갖고 있기 때문에 다주택자들은 3-4년후에나 가능한 신도시 공급물량에는 콧방귀도 안뀝니다. 따라서, 이번 대책 역시 상승의 사다리에 계단 하나가 더 추가되게 될겁니다.

그렇다면 우리는 이대로 좌절하고 있어야 하는 겁니까? 내집마련을 아예 포기한 분들이야 이래도 한세월 저래도 한세월 하시면서 차라리 생업에나 열중하겠다는 생각들도 하고 있을 겁니다. 그래선 않됩니다. 아무리 청개구리 정권이라고 해도 우리가 앞으로 살아가고 자식들을 위해서라도 이런 악순환의 고리를 반드시 끊어 버리는 방향으로 최선을 다해야 합니다. 지난주의 글에서 저는 노정권 4년간 집값폭등의 근원은 저금리에 있으며 따라서 이를 해소해야 함과 동시에 부수적으로 신규 분양가를 강제로라도 틀어막아야 한다고 주장한바 있습니다.

하지만, 노정권은 분양원가공개조차 오세훈 시장이 하겠다고 나서니까, 5일장에 팔려가는 소처럼 마지못해 분양가 원가공개를 하겠다고 나왔으나 정권 말기에 가능할리 없습니다. 그런데 알아야 할 사항은, 오시장 역시 인기관리 차원에서 이것을 하겠다고 한 것이지 근본적으로 집값 하락을 바라는 사람이 아니라는 사실입니다. 어째꺼나 이것은 정권이 힘이 있을때 진작에 했어야 했는데 이제와서 하겠다고 해본들 말뿐이죠.

이제 모든 공은 한은소속의 금통위로 넘어갈 수밖에 없게 되었습니다. 금융통화위원회가 아파트 시장에 취할수 있는 것은 “금리인상”과 “주택담보대출 총량제”입니다. 주택담보대출 총량제는 이미 법으로 규정되어 있는 금통위의 고유권한입니다. 이 두가지는 언제든지 즉시 시행이 가능한 일이며 가장 유효한 수단이 됩니다. 이성태 총재가 취임전에 주택가격의 변동율을 인플레 지수에 편입해야 한다고 말한적 있습니다.

또한 2주 전에는 지금의 실제금리가 과도하게 낮으며, 현 경제실정에 걸맞는 적정수준의 명목 금리는6~8%라고 했습니다. 그런데, 정치권(열린우리당-한나라당)과 재경부및 경제계, 언론에서 제동을 거는 바람에 못한걸로 알고 있습니다.
우리 나라의 부동산 기득권 세력의 카르텔이 얼마나 강력하고 조직적인지 알수 있는 대목입니다. “주택담보대출 총량제” 는 이총재 스스로 할 마음이 없다고 한 사항입니다. 주택담보대출 총량제는 금융통화 위원회에서 월별 주택담보대출 총액을 정해서 1금융, 2금융 가릴것 없이 배정된 한도내에서 대출토록 하는 강제 규정입니다. 이 방법은 내성이 극도로 강한 한국 아파트 시장에 역치값 이상의 충격을 줄 수 있는 유일한 수단입니다.

이번 발표될 LTV나 DTI 규제책은 주택가격이나 소득이 오르면 오르는 만큼 대출액이 늘어날 수 있지만 총량제는 그런것을 무시하고 대출 총액을 고정시켜버리기 때문에 더 오를래야 오를 수가 없습니다. 그런데 이 수단은 집값을 단기적으로 내리게 할 수는 있으나 지속적으로 가수요를 줄이고 다주택자로 하여금 매물로 내놓게 할수 없기 때문에, 지속적 효과를 내는 금리인상카드와 함께 맞물려야 한다는 겁니다.

그래야 다주택자들이 매물을 내놓기 시작하며, 그런 다음에 신도시건설에 의한 대량 신규 공급이 이뤄져야만 비로서 거품이 걷히기 시작합니다. 금리 인상은 우리나라 경제의 구석 구석에 끼어있는 거품을 차근 차근적인 거둬들일 것이며 사람들의 심리를 대세하락으로 유도하게 됩니다. 따라서, 주택담보대출 총량제가 건물이라면 금리인상은 기반공사라고 말할 수 있으며, 또한 지가인하를 유도하여 신규분양가를 근원적으로 끌어 내리는 작용도 하게 됩니다.

지금은 부동산 폭등에 의한 “경제비상사태”라고 말할 수 있습니다.
주택담보대출 총량제는 경제 비상사태시에 금통위에서 동원할 수 있는 권한이므로 우리는 그것을 시행하라고 주장할 정당성도 갖고 있습니다. 미쳐있는 아파트시장에 이 두가지 카드외에는 어떤 대책에도 반응을 보일 수가 없게 되었습니다.
부동산 기득권 카르텔이 다른 대책들은 모두 용인하면서 이 두가지 카드를 극구 반대하는데는 다 그만한 이유가 있었던 겁니다.

이들이 내세우는 표면상 이유는 금리인상이 소비를 위축시켜 서민경제를 어렵게 하며, 집값 하나 잡기위해서 금리인상은 있을 수 없다고 주장합니다. 경제 전반을 봐야지 집값 하나만 보면 되겠냐는 소리입니다. 무슨 얼어죽을 서민경제겠습니까? 말이야 바른 말로 자신들이 보유한 부동산가격 하락을 방지하기 위한 방어 논리가 아니고 뭣이겠습니까? 다른 선진 외국같았으면 이정도 폭등세였다면 금리가 벌써 6%대를 상회했을겁니다.

세상 모든일에 있어서 부작용 없는 수단은 효과도 없습니다. 지금 상황은 집값 폭등이란 부작용이 거품론자들이 말하는 경제부작용의 폐해보다 훨씬 더 크기 때문에 그렇게할 수밖에 없다는 겁니다. 현재의 아파트 시장은 정상적인 시장기능에 의해서 움직이는 것이 아니며 그동안 부작용이 없는 모든 수단과 방법을 동원해 봤으나 실패했고, 따라서 이제는 이 방법외는 다른 선택은 없기때문입니다. 지금의 거품을 그대로 방치한다면 유주택자, 무주택자 가릴것없이 모두의 피해자가 된자는 사실을 인식해야 합니다. 따라서, 나는 이글을 쓰면서 “당장 실천 가능하고 유효한 실질적인 방안” 두가지를 제시합니다.

1) “금리인상”은 일본처럼 한꺼번에 0.5%씩 인상하면 경제 전반에 충격이 크므로 우리나라의 현 경제 실정을 고려하여 다음달 금통위부터 2달에 한번꼴로 완만하게 0.25%씩 최소 6회 이상, 인상하는 방안을 제시합니다. 이는 경제 전반에 미치는 영향을 극소화 시키면서도 장기적 상승의 심리를 꺾는 효과를 보게 됩니다.
또한 부동산 기득권 카르텔 세력이 주장하는 “서민경제 침체” 운운의 구실도 잠재울 수 있습니다. 여기에 덧붙여, 2주택자 이상의 가구에 한해서는 추가로 2%이상의 “패널티 금리 부과”도 제시합니다. 패널티 금리 부과는 가수요차단과 다주택자들로 하여금 매도를 할수 있게하는 가장 확실한 수단이 된다는게 일본에서 입증된 바 있다고 합니다.

이성태 총재가 금리동결의 이유를 “경제의 일부분인 부동산 가격만을 바라보고 금리정책 펼수 없다”라고 한 재경부 박병원차관의 말을 그대로 읊었습니다.
이 논리는 부동산 기득권세력이 전가의 보도처럼 매번 써먹어 오고 있는 방어 논리입니다. 이 논리는 주가총액이 주택가격총액보다 몇배나 더 많고 또한 가계자산중 부동산 차지하는 비중이 겨우 40%를 믿도는 미국같은 선진국들에게나 사용하는 논리입니다.

그와 정반대로 주택가격 총액이 전체주식가격의 2배며 가계 자산의 90%가 부동산인 한국은 부동산가격 동향이 경제의 일부분이 아니라 전체가 됩니다.
서울대 수석합격하고 미국에서 공부까지 했다는 이성태 총재가 이사실을 모를리 없습니다. 다만, 정치권과 재경부, 경제계의 부동산기득권 세력의 압력에 굴복한것 뿐일테죠. 미국의 경제성장율은 3%대인데도 기준금리는 5.25%이고, 영국도 3%대 인데 영란은행은 이번에 5%로 인상했습니다. 호주 역시 6.25%로 올렸습니다. 일본도 경제성장율이 시원치 않음에도 불구하고 금리인상을 선제적 방어차원에서 단행한다고 합니다.

우리의 경제성장율은 4.5%임에도 불구하고 그들보다 훨씬 낮은 4.5%입니다. 실질 금리는 더 낮겠죠. 이게 바로 지난 4년간 부동산 가격이 폭등한 원인입니다.
여기에 주택가격 상승률을 편입해보면 우리의 기준금리는 두말할 것도 없이 최소 7%이상은 되어야 정상입니다. 그런데도 이렇게 우리의 금리가 낮은 이유는 부동산 기득권 세력의 방어 논리에 편승해왔기 때문에 오늘날 요모양 요꼴이 된겁니다. 나는 우리나라의 금리가 중립적 수준인데도 더 올려야 한다고 주장하는게 아니라, 낮은 금리를 중립적 수준으로 정상화시키라고 말하는것 뿐입니다. 금리가 5%대로 진입하기 시작하면 별의별 대책에 끄덕도 안하던 강남의 눈치빠른 고수들이 먼저 물량을 털어내기 시작할겁니다.

2)“주택담보대출 총량제”는 지금 시장에 미리 예고한 후 12월부터 실시할 것을 제안합니다. 금리인상은 즉각적으로 시장에 하락의 효과로 작용할 수 없기 때문에 즉각 시장에 작용하는 주택담보대출 총량제 실시의 필요성을 강력하게 제기하는 바입니다. 이것의 부작용이란 주택담보대출을 통해서 생계를 잇는 일부 서민들과 일부 중소기업들의 자금압박일 것입니다. 하지만, 선별적으로 처리한다면 얼마든지 가능한 수단인데도 불구하고 한사코 반대하고 있습니다.

모두들 속내는 지금의 거품을 확대 내지는 굳히겠다는 핑계죠.이 수단이 동원되면 또다시 투기세력은 “돈없는 서민은 대출받아 내집마련 하지 말라는 말이냐”면서 울어대기 시작할겁니다. 네, 뚝 까놓고 말해서 그말 맞습니다. 돈없는 서민은 내집마련 미루세요. 돈있는 서민도 내집마련 못하는 판에 돈없는 서민까지 무리한 대출받아 끼어드니 나라가 온나라가 미쳐가고 있는것 아닙니까? 나의 희생없이 어찌 저 철옹성같은 부동산 기득권 세력의 카르텔을 깰수 있다는 말입니까?

3) 아파트 폭등의 광란을 잠재울 마지막 열쇠는 한은의 이성태 총재가 쥐고 있으며, 따라서, 이성태 총재가 어느쪽의 손을 들어주느냐에 따라서 아파트 시장의 운명이 결정된다고 봅니다. 위의 두가지 처방이 이뤄진 다음에 신도시 건설에 의한 대량공급이 이뤄지게 되면 아파트 시장은 정상적인 시장매커니즘으로 환원되게 됩니다. 이런 여론이 확산되면 한은도, 부동산 기득권 세력의 목소리에만 귀를 귀울이지 못하게 됩니다. 노정권이 진정으로 집값을 떨어트릴 마음이 있다면 시범케이스로 재경부와및 금통위내의 차관급 금융마피아 두세명 정도 보내 버리면 됩니다.

그게 아니고 이들이 청와대의 의중을 대변하였다면 노통은 당장 하야 해야합니다. 지금의 폭등가격이 시세로 굳어지게 하는 이른바 “부동산시장 안정화 책동”은 반드시 분쇄되어야 하며, 본래의 정상적인 가격으로 되돌아가기 위해서는 위의 두가지 수단이 필수적으로 선행되어야 합니다. 위의 두가지 수단의 선행없이 신규공급만 하는것은 상승을 부채질 하는 구실만 제공하게되며 보다 더 많은 다주택자(투기세력)만 양산하게 됩니다. 지난 금요일 KBS토론에서 집값 폭등 논의는 부동산 기득권 세력이 깔아놓은 놀이판이라는 생각이 들었습니다.

금리인상문제는 토론 대상이 아니라는 듯이 넘어갔고,대출총량제는 아예 거론조차 되지 않았습니다. 따라서, 허용된 카테고리 내에서만 놀아 달라는 뜻입니다.
그런 범주내에서 아무리 놀아봐야 거기서 거기요 시간낭비입니다. 설령 분양가를 획기적으로 낮춰서 공급한다 해도 전체 집값에 미치는 영향은 미미하며, 현재의 거품가격을 굳히는 수준에 불과합니다.

4) 경제란 언제나 가진자 쪽으로 유리하게 돌아간다고 말하지만, 인류 역사에 있어서 마지막으로는 늘 민초들의 승리였음을 상기하며 희망의 끈을 놓지 말도록 합시다. 부동산기득권 카르텔이 저토록 발호하는 이유는 아쉽게도 저들의 방어논리에 편승하는 유주택자의 대다수를 차지하는 “유주택 서민들“ 때문입니다.
아무리 집값이 올라본들 이들은 결코 부동산 기득권 카르텔에 진입할수 없습니다. 부동산기득권 카르텔에 속하는 사람들은 여야가 따로없습니다.

변두리의 서민 아파트 소유자도 집값이 더 올라서 부자가 되려는 망상으로 저들의 방어논리에 편승하여 목소리를 내지만, 그런 서민 아파트라도 팔아서 돈이 내 주머니 안으로 들어올때만 의미 있습니다. “우매한 유주택 서민”들의 숫자도 숫자지만, 이들이 앞에서 되레 더 목소리가 크다는 사실입니다. 이제는 아파트버블 심장의 한가운데에 정조준하여 방아쇠를 당겨야 할때가 되었습니다. 이제 희망이 조금 보이기 시작합니다. 다음달부터 금리인상이 될거라는 예상 때문에 채권값이 많이 떨어지고 있다는 기사가 있습니다. 희망의 끈을 놓지 말고 지속적으로 여론을 확산시켜야 합니다.

참고로, 금리인상의 정당성과 필요성은 전편의 글에서 소상히 밝혔음을 알려드리며, 제 주장이 틀리며 이것보다 더 유효한 방법이 있다면 댓글 부탁드립니다