2009-08-11 14:48

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자료출처 : ♡ 한아름 공인중개사 富로그♡

원문출처 : http://blog.drapt.com/ley87

[부동산][땅 테크’]＇농지＇ 어떻게 할까

●증여할까, 상속할까.. 농사 짓지 않을 거면 상속이 유리

직장인 강씨(48세)는 오는 추석에 내려가 부모님께 사전에 농지를 증여해달라고 말할 생각이다. 아버지는 병중에 계시고 어머니도 혼자 농사일에 매진하기 힘든 상황이기에, 차라리 미리 받아놓고 부모님을 모셔올 생각인 것. 농사야 소작인을 두면 되는 것이니, 그다지 걱정할 필요없다고 생각한 강씨. 하지만 형제들의 반대가 대단했다. 강씨의 누나에 따르면 미리 증여받을 경우 향후 양도소득세가 만만치 않게 나온다고 한다. 언제 개발될지도 모르는데, 증여로 인한 세금폭탄을 받을 필요가 있겠냐는 것이다. 하지만 부모님 나이를 생각하면 또 상속세가 걱정된다. 이번 추석에 강씨는 형제들과 함께 머리를 맞대야 할 듯하다.

최근의 명절 연휴에는 서로 덕담을 나누는 풍경보다 재테크에 대한 이야기에 집중되곤 한다. 이 중에서도 특히 부동산 이야기가 주를 이루는데, 땅값이나 집값의 등락폭은 물론 어느 지역에 개발호재가 있는지에 대해서도 정보를 나눈다. 하지만 사는 쪽이나 파는 쪽이나 세금 걱정은 있기 마련이다.

특히 부모님이 갖고 있는 농지나 임야 등은 규제와 세제 등의 혜택이 혼재돼 있어 세테크 방법이 쉽지 않다. 부모님 나이도 연로하신데, 먼저 증여받아 상속세를 피해야 할지 아니면 양도세를 피해 상속받아야 할지 고민된다. 어떤 이는 잘 모르는 상황에서 미리 증여받았다가 세금폭탄을 맞는 경우도 적지 않다.

전문가들은 어쩔 수 없는 상황을 제외하고, 부모님이 농사를 지을 경우에는 증여보다 상속을 권유한다. 스스로 농사를 짓지 못하는 경우가 많기 때문에 양도세가 중과돼, 상속세보다 많은 세금을 납부하는 경우도 많다. 게다가 스스로 농사를 짓는, 즉 자경요건도 생각보다 복잡해 제대로 이해하지 못한 상황에서 증여받을 경우에는 감면 혜택도 받지 못한다.

◇자경요건 모르면 감세 혜택도 없어

공공사업 개발 등으로 전국 땅값이 상승과 하락을 반복하자, 정부는 세제규제를 엄격히 함으로써 무분별한 토지거래를 방지했다. 몇 가지 자경요건을 두고 이를 충족시키지 못하면 양도소득세가 최대 60% 중과된다. 그러나 대부분 자경요건을 제대로 알지 못해, 양도세라는 세금폭탄을 안게 된다.

자경요건의 전제는 당연히 양도하기 전에 소유자가 그 지역에 살면서(재촌, 在村) 스스로 경작(자경, 自耕)해야 한다. 다음 3가지 요건 중 1가지만 충족하면 된다. 첫 번째는 양도하기 전 3년 중 2년 이상, 두 번째는 5년 중 3년 이상 재촌자경했다는 증거가 있어야 한다.

세 번째는 취득기간과 양도기간 사이, 즉 보유기간 동안 80% 이상을 재촌자경해야 하는 경우이다. 증여가 아닌 상속할 경우에는 상속인이 경작한 기간을 포함시키지만, 증여할 경우에는 자경요건을 갖춰야만 양도세를 감면받을 수 있다.

또 재촌의 경우 농지가 포함된 시, 군, 구에서 살아야 하는 것이 그 첫 번째 요건이다. 두 번째로는 농지와 면접한 시, 군, 구에서 살아야 한다. 지방의 경우 농지와 거주지가 서로 다른 동네에 있는 경우가 많아, 규제방안에는 농지의 20㎞ 이내에 거주하는 경우까지 재촌으로 인정하고 있다.

자경을 인정받기 위해서는 농사했다는 증거를 제시해야 한다. 2005년 10월부터 도시민들은 991.74m²(300평) 이상의 농지를 구입, 한국농촌공사의 농지은행에 맡기면 경작하지 않아도 감면혜택을 받을 수 있었다. 하지만 2007년부터 세법이 개정되면서 이 경우도 양도세 60%가 중과된다. 결국 자경요건은 더욱 까다로워져, 스스로 경작하지 않는 이상 세금 감면받기는 힘들어졌다. 자경의 증거로는 농지원부가 있어야 하는데, 이 또한 해당 농지를 보유한 자 모두가 갖고 있어야 한다. 그만큼 자경요건이 까다롭기 때문에 증여할 경우에 신중히 따져보는 것이 좋다.

◇무분별한 증여로 기족 간 분쟁 잦아

농지증여는 참여정부 당시 행정복합도시와 혁신도시 등 지방에 도시개발계획을 발표하면서 증가했다. 토지보상을 받을 수 있는 지역에 부모님이 거주하고 있는 경우가 많았기 때문이다. 하지만 무분별한 농지증여로 인해 형제 간의 분쟁이나 부모님과의 절연 등 가족 간의 싸움이 잦고, 강남 등으로 부동산 집중현상이 나타나면서 정부는 세제규제를 단행했다.

이에 전문가들은 되도록 상속을 권유한다. 양도세 60%라고 하면 단순히 매매차익에서 60%라고 생각하겠지만, 오히려 취득가격보다 더 많은 돈을 세금으로 납부할 경우가 발생한다.

농지는 거의 거래가 되지 않아 기준시가로 신고하고 있지만, 양도세는 2007년 이후부터 실거래가로 적용받는다. 결국 기준시가와 실거래가의 차이가 클 경우에는 양도세 60%는 어마어마한 세금폭탄으로 다가온다. 단순하게 설명해서 991.74m²의 땅이 기준시가 100원으로 돼 있지만, 땅값 상승으로 1000원이 됐다. 1000원의 땅을 팔았지만, 900원의 매매차익에서 양도세는 540원이 붙는다. 손에 들어온 돈은 460원밖에 되지 않는다. 단순 계산이지만, 현실적으로 생각하면 몇 억원의 세금이 납부되는 것이다.

증여보다 상속이 보다 절세가 가능한 이유는 상속등기할 때 일괄공제 5억원, 배우자공제 5억원, 그리고 피상속인 및 상속인이 영농상속공제 요건에 적합하면 2억원을 추가로 받아 12억원을 공제받을 수 있기 때문이다. 게다가 어머니가 살아계실 경우 10억원 미만의 재산은 상속세를 납부하지 않아도 된다.

◇“농지는 장기레이스, 최소 5년은 바라보자”◇ Q 최근에는 농지증여로 수익 보는 케이스가 많은지. 농지증여로 수익을 얻었던 것은 행정복합도시를 설립한다고 했던 2000년대 초반 이야기였다. 그 당시에는 세제규제가 엄격하지 않았기 때문에 증여 받아 바로 매도가 가능했지만, 지금은 엄격한 세제규제로 오히려 세금폭탄에 맞는 경우가 많다. 이에 현재 억대의 양도세 때문에 매도하지 못하는 고객들이 많다. 세제규제가 엄격해지기 전 2006년 이전에 처분했으면 좋았겠지만, 현재는 처분할 수도 없는 땅이다. 자경을 한다면 모를까, 현재로서는 양도세를 피할 방법이 없다. Q 9.1세제개편이 농지증여에 도움되지 않나. 안타까운 이야기이지만, 2009년부터는 배우자 간 증여뿐만 아니라 직계존비속 간의 증여도 5년 이내 양도할 경우 취득가액이 증여시점의 가액이 아닌 증여자의 당초 취득가액이 된다. 이 말은 즉, 단순 계산으로 증여시점에는 100원 했던 재산을 당초 취득가액인 50원으로 계산해야 한다는 말이다. 또 증여일로부터 5년 뒤에 처분해야 추가적인 세금 부담을 피할 수 있다. 당초 납부한 증여세도 환급되지 않기 때문에 신중한 자세가 필요하다. Q 결국 상속이 정답인지. 상황에 따라 증여나 상속 중 하나를 선택할 수밖에 없다. 어느 상황이냐에 따라 정답은 다를 수밖에 없다. 하지만 농지 하나만 본다면 개발호재를 믿고 미리 증여받을 것이 아니라, 상속받고 나서 양도해도 늦지 않는다. 상속받을 경우에는 부모님께서 이미 자경한 시기가 있으므로, 8년 이상 자경했을 경우 양도세를 감면받을 수 있기 때문이다.

부동산연구소-출처

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