자료출처: 부동산 신나게 즐겨 봅세다~♬

출처:스피드뱅크/ 뉴스/투자정보 :: "눈에 보이지 않는것도 믿으세요" 미래가치를 보는법 (2007-06-14 김인만님)

"눈에 보이는것만 믿으세요.."
몇년전 모 증권사의 광고카피문구이였습니다.
눈에 보이는것만 믿으면 물론 실패확률이 줄어들고 안정성이 확보되겠지만 내눈에 보이는건 남들눈에도 보이기에 기회는 그만큼 줄어든다고 보셔야합니다.
반대로 남들눈에 보지못하는것을 볼수있다면 기회는 그만큼 늘어나겠지요
하지만 남들눈에 보지못하는것을 본다는것은 그만큼 어렵고 더 많은 노력과 새로운 시야를 가져야합니다.

 

"작지만 강한 기업에 투자하라"의 저자이며 주식 소형주 투자의 선구자인 랄프 웬저가 '사자나라 비굴함'이라는 이야기를 했습니다.
얼룩말 나라가 있었습니다.
얼굴말 끼리 모여살기때문에 참 평화롭고 행복한 곳이었습니다.
그런데 얼룩말들이 평화롭게 살기시작하니 얼룩말수가 늘어나고 먹는풀이 줄어들기 시작했습니다.
그중 한 얼룩말이 새로운 풀을 찾아 떠나기 시작했습니다.
이웃나라인 사자나라에 가니 양질의 엄청나게 많은 풀들이 있었고 간만에 양질의 풀을 포식을 할 수있었습니다.
그 얼룩말이 얼룩말나라에 가서 이야기를 하니 대부분의 얼룩말들은 풀을 먹는건 좋지만 잘못하면 사자한테 잡아먹힐수 있기때문에 싫다고 합니다.
여기서 양갈래의 선택의 길이 나뉘어집니다.
위험을 무릎쓰고 양질을 풀을 먹을것인가 배고 고파도 안전하게 굶어 안죽을 정도만 먹을것인가..
랄프 웬저는 얼룩말이 양질을 풀을 먹으려면 사자의 위험에 무릎쓰고 풀을 먹어야한다고 이야기합니다.
만약 사자나라에 사자가 눈에 보인다면 얼룩말들은 사자의 위협에서 벗어나면서 신선한 풀을 먹을수도 있으나 사자가 언제 갑자기 나타날지 알수가 없기때문에 신선한 풀이 많이 있음에도 대부분의 얼룩말들은 쉽게 사자나라에 가지 못하는것입니다.

 

투자에는 정답은 없습니다.
투자도 안정성이냐 수익성이냐는 본인판단의 문제입니다.
하지만 분명한것은 리스크 없는 수익은 없으며 높은 수익을 얻으려면 어느정도 위험은 감수해야하며 리스크를 감수할 자신이 없다면 높은투자수익을 기대해서는 안됩니다.

만약 리스크는 적고 수익이 높다는 유혹을 받는다면 다시한번 의심하고 분석해보실 필요가 있습니다.
High risk, High return 입니다.

 

최근 분당급 신도시가 동탄2신도시로 발표됨에 따라 강남대체에 대한 논란이 많습니다.
왜 이렇게 논란이 많을까요? 바로 미래가치가 눈에 보이지않기때문입니다.
강남이 왜 대한민국 최고의 주거지가 되었을까요?
교육,교통,편의시설,산업시설 모든부분에서 월등한 우위를 가지고있기때문에 최고의 가치를 하고있습니다.
분당은 어떻습니까?
분당이 입주를 시작했던 1993년에 대부분의 언론과 국민들은 왜 비관적인 관점으로 보이다가 지금은 강남 다음의 주거지역으로 인정을 하는것일까요?
바로 눈에 보이느냐 마느냐의 차이입니다.

강남과 인근지역은 안정적인 최고의 지역이지만 먹는 풀이 줄어들고있는 얼룩말 나라가 아닐까요?
얼룩말나라에서도 힘이 센 얼룩말은 항상 안정적인 풀을 먹을것입니다. 반면 힘이 약한 얼룩말은 안 굶어죽을만큼 먹던가 더 악화되면 굶어죽을수도 있을것입니다.
과연 리스크는 높지만 기회도 그만큼 많은 사자나라는 과연 어디일까요?

오늘은 새로운 기회인 미래가치에 대해 한번 이야기해보려고 합니다.
주관적이고 개인적인 글인만큼 의견이 다르시더라도 하나의 의견으로만 참고해주시면 감사하겠습니다.

1. 눈에 보이지않는것도 믿자.
수익이 높을수록 리스크는 커 지지만 반대로 리스크가 줄어들면 수익도 줄어듭니다.
대한민국 최고의 주거지역인 강남을 봅시다.
평당 3000~5000정도 형성이 되며 33평 10억이라고 보면 대부분 사람들은 접근할수도 없는 금액입니다.
물론 대한민국 최고수준의 인프라가 구축된 신도시가 강남이기에 10년간은 철옹성 자리를 지킬것입니다.
또한 상승기가 되면 강남이 먼저 상승할 것입니다.
안정성과 수익성 모두 강남은 우세하지만 10억이상의 투자금이 강남의 리스크입니다.
자금여력이 풍부한 분들은 높은금액을 지불함으로써 리스크를 감당할수있습니다.
하지만 일반 서민들은 10억이상의 거금을 동원할수도 없고 감당할수도 없습니다.
그럼 자금여력이 부족한 일반서민들은 어떤 리스크가 있는 투자처를 찾아야할까요?
현재가치는 부족하지만 미래발전성이 높은 숨은진수를 찾아야합니다.
개발계획과 발전방향, 돈의 흐름을 눈여겨 봐야합니다.

2. 개발계획을 볼 수 있어야 한다.
송도신도시는 2020년까지 개발되는 장기프로젝트임에도 왜 많은 사람들이 송도를 10년후 제2의 강남으로 인정을 해주는것일까요?
아직 변변한 대형마트도 없고 공사로 인한 먼지가 날림에도 왜 그렇게 송도에 열광을 할까요?
개발이 진행중이라 직접 눈에 보이는것도 일부 있겠지만 철저하게 잘 계획된 개발플랜이 송도의 가치를 높이고 있습니다.
외국계병원, 외국인학교, 컨벤션센터, 아시아트레이드센터, 인천타워, 인천대교, 센트럴파크.. 정말 말만 들어도 한눈에 미래모습이 보이는것이며 결국 많은 사람들이 송도의 가치를 인정해주는것이며 그만큼 또 높은 가치가 형성이 되어있습니다.
이런 청사진들이 개발이 완성되어 눈에 실체가 보인다면 지금보다 또 훨씬 높은 가치가 형성될 것입니다.
반면, 얼마전 동탄2신도시가 발표되었지만 논란이 많고 동탄1신도시에도 호가만 조금 상승했을뿐 큰 움직임은 보이지않고 있습니다.
현재의 침체된 현재의 부동산시장 분위기와 대출,세금 규제정책도 한몫을 하고있지만 또하나의 요인은 신도시 발표만 했을뿐 구체적인 플랜이 발표가 되지않았습니다.
대부분의 사람들은 정부가 제시한 660만평과 평당800분양가와 10만가구 공급만 눈에 보이는것입니다.

하지만 2008년 2월 동탄2신도시에 대한 구체적인 개발계획이 발표되면 상황이 조금은 달라질수도 있습니다.

대표적인 개발계획은 신도시,지하철,고속도로,재개발/뉴타운,산업시설/기업 유치,교육시설,문화시설 등입니다.
신도시가 많은 관심을 받는 이유는 지하철,고속도로,산업시설/기업,교육시설,문화시설등 풍부한 인프라가 뒤따라 오기때문에 많은 관심을 받는것입니다.
하지만 너무 빠른 움직임은 리스크를 너무 높이는 결과를 가져오기때문에 그부분은 조심해야합니다.
광주오포,용인 모현에 투자하신분들이 좀 난감한 상황이 된것도 너무 빨리 움직였기 때문입니다.

하지만 시간이 걸릴뿐 입지면에서 결국은 개발이 될수있기에 여유를 가지고 기다리는 지혜가 필요할 듯 싶습니다.

 

3. 인구가 몰리는곳에는 개발이 됩니다.
자본주의 사회에서 가장 기본은 수요와 공급입니다.
수요가 있는곳에는 공급은 반드시 따라올수 밖에 없습니다.
분당신도시가 590만평 40만명의 대형신도시가 아니라 100만평 2만명인구의 택지지구라면 과연 지하철2개노선, 대학대병원, 백화점, 모든편의시설이 갖춰질수 있었을까요?
분당신도시의 가치는 입지도 크지만 규모의 힘도 크게 작용합니다.
판교신도시가 대한민국 최고의 쾌적한 주거공간이 되겠지만 부동산시장에서 큰 파급효과를 주지못하는건 바로 규모/인구 때문입니다.
판교신도시는 282만평, 2만9천가구의 규모로 강남3구는 3천6백만평, 35만가구의 고급수요층을 흡수하기에는 무리가 있지않나 싶습니다.
강남이 현재의 입지가 아니라 의정부정도의 입지였다해도 3천6백만평규모에 35만가구, 지하철,고속도로접근성,교육,편의시설,산업시설 정도면 대한민국 최고의 신도시가 되었을것입니다.
강남이 대한민국 최고의 신도시가 된것은 뛰어난 입지와 더불어 대규모, 체계적인 개발을 통하여 꾸준하게 인구가 유입되고 그에따른 교육,편의시설,교통여건이 개선되면서 자연스레 기업들이 모여들고 결국 대한민국의 모든인프라가 집중이된 최고의 신도시가 된것입니다.
하지만 우리가 이미 알고있고 개발이 거의 완료된 강남,분당,목동,평촌,일산등은 풍부한 인프라만큼 시세도 높고 추가인구유입도 한계가 있습니다.

현재 최고의 인프라가 구축된 강남,분당,목동,평촌,일산은 향후 10년간은 변함없는 최고의 가치를 할것입니다.
향후 10년후 우리나라에 인구가 몰릴곳은 어디일까요?
경부축과 경인축으로 볼수있습니다.
경부축은 강남,분당에서 출발해서 송파-판교-광교-동탄-평택-세종(행복도시)까지 확장이 될것입니다.
경인축은 목동,일산,상암에서 출발하여 파주-김포-검탄-송도-청라-영종까지 확장이 될것입니다.
입주시점에는 일시적 공급과잉으로 약세장이 형성될수있지만 입주완료후 안정적인 인구층이 형성되면 그에 따른 인프라가 형성되고 가치는 상승할수밖에 없습니다.
반면 인구가 줄어드는 지방은 향후 10년후에는 더 큰 약세장이 형성될 가능성이 높은만큼 투자시에는 국지적 호재가 있는곳에 선별투자하는것오 중요할거 같습니다.

 

4. 해결할수 있는문제는 결국에는 해결이 된다.
해결가능한 문제는 결국 해결이 됩니다.
다소 늦어질수는 있어도 수요가 있는곳은 개선이 되고 개발이 됩니다.
파주운정신도시의 약점은 서울접근성과 교통문제,인프라부족입니다.
하지만 결국에는 개발이 완성될것이며 필요시 추가개발도 진행될 것이기에 497만평, 7만5천가구, 20만가구의 서북부 중심도시가 되리라 생각하며 그에따른 가치상승은 뒤따를것입니다.
인구가 늘어나면 수요가 커지는것이며 없던 지하철도 생기고 도로도 생기며 산업시설들이 들어오고 각종 편의시설들이 오지마라고해도 들어옵니다.

분당급신도시인 동탄2신도시도 현재는 교통,교육,편의시설 모든면에서 문제가 예상되지만 결국에는 해결될수 있는 문제는 해결이 될것입니다.
시간이 문제지 계획에 있는 개발계획은 인구가 줄지않는한 완성될 것이며 인구가 늘어나면 오히려 더 많은 인프라가 개선될 것입니다.
결국 당장은 교육,교통,편의시설,기반시설,산업시설의 부족하더라도 개선된 가능성이 높다면 미래가치가 높다고 볼수 있습니다.

 

5. 물리적 거리보다는 시간적 거리를 봐야합니다.
흔히들 강남과 멀어서 강남접근성이 나쁘며 그래서 가치가 없을것이라고 이야기합니다.
결국 차나 지하철을 타고 얼마나 빨리 강남에 갈수있느냐 입니다.
지하철은 다른 문제지만 차는 얼마나 막히느냐에 따라 빨리 가느냐 못가느냐가 결정됩니다.
강남에서 부산까지 갈때 안막히면 4시간, 좀 막하면 6시간, 많이 막히면 8시간 입니다.
경부고속도로가 개발되기전에는 부산까지 얼마나 걸렸을까요?
물리적인 10km가 시간적인 개념에서 보면 10분부터 2시간까지 차이가 납니다.
결국 물리적인 거리보다는 시간적인 거리를 따져보셔야합니다.
결국 시간적거리란 도로여건을 말하는것이며 현재 도로여건이 부족하더라도 향후 개선될 가능성이 높다면 가치상승의 가능성이 높다고 볼수 있습니다.

 

6. 인구변화가 눈여겨 봐야합니다.
인구가 몰리는 곳은 수요가 증가하며 그에 따른 개발이 이루어 집니다.
하지만 인구가 감소하면 수요감소의 주요원인이며 수요가 감소하면 개발이 안되고 있던 인프라마저 줄어들게 됩니다.
총인구 성장률을 보면 2007년 0.33%, 2015년 0.1%, 2016~18년 0.02~0.07%, 2019년 : -%입니다.
주택수요의 가장 큰 비율을 차지하는 우리나라 40~50대 인구를 보면 2007년 1,300만명(29%), 2016년 1,635만명(32.3%), 2020년 1,600만명, 2030년 1,500만명이 됩니다.
결국 2020년까지는 인구감소에 대한 수요감소는 큰 문제는 안되겠지만 2020년 이후에는 수요감소에 따른 부작용을 걱정해야할수도 있습니다.

 

지역별 인구전망을 보면 아래와 같습니다.
서울 : 2006년(1,004만명) - 2020년(996만명)
경기 : 2006년(1,095만명) - 2020년(1,347만명)
광역시 : 2006년(1,275만명) - 2020년(1,283만명)
지방 : 2006년(1,475만명) - 2020년(1,370만명)
결국 2020년을 보면 지방은 상당한 타격을 받을수도 있으며 수도권집중이 심화될수록 그 감소속도는 더 빨라질수도 있습니다.
서울,광역시는 그나마 유지를 하지만 광역시도 수도권에 위치하거나 인접한 인천,대전보다는 대구,부산,광주가 인구감소의 영향을 받을것으로 보여집니다.

 

7. 정부정책의 흐름을 볼수 있어야합니다.
부동산은 국민들의 실생활과 밀접한 관련이 있는 부분이기에 정부의 규제와 간섭이 특히 심합니다.
그래서 정부는 부동산의 하락도 원하지않지만 상승도 원하지 않습니다.
반면 주식은 대부분 국민들에게 영향을 주지않으면서 국내경기의 바로미터와 같은 착시효과를 주기때문에 정부에서는 증시상승은 원하는 부분이 있습니다.
풍부한 유동자금의 부동산시장 유입을 막았고 대선을 앞두고 실물경기향상은 불가능하기에 증시상승을 통한 경기상승착시효과를 통하여 경제이미지가 강한 야당후보를 견제하고 정권재창출의 목적도 있다고 보셔야합니다.
또한 이번 분당급신도시 발표시 구체적인 개발플랜이 빠진것은 정부의 계산된 부분이 있다고 보여집니다.
2008년 2월에 동탄2신도시 후속 개발계획이 발표됩니다.
2008년 2월이면.. 대선후 차기정권 출범시점입니다. 우연의 일치일까요?
참여정부는 공급확대가 필요하지만 공급확대에 대한 부작용을 막고싶어합니다.
동탄2신도시는 다른곳보다 싸고 쉽고 빠르게 많이 공급이 가능합니다.
또한 불안의 빌미가 되는 개발계획은 차기정권으로 넘겨버렸습니다.
결국 모든 부담은 차기정권의 몫이며 현정권은 임기말까지 집값안정세를 유지하면서 집값을 잡았다는 자화자찬을 할 가능성이 높습니다.
정부정책을 항상 눈여겨 봐야하며 그에 따른 영향분석을 하셔야합니다.
또한 정부의 발표가 있을때 있는그대로를 믿을것이 아니라 그 이유와 배경을 생각을 하고 예측을 한다면 남들보다 리스크는 줄이고 더 많은 기회는 잡을수도 있습니다.

 

8. 언론을 보는 눈을 키워야합니다.
언론의 목적은 광고수익을 통한 수익창출입니다.
광고수익을 높이려면 광고와 관련있는 홍보성기사를 쓰거나 빠른특종이나 경쟁력있는 컨텍츠확보를 통한 독자를 늘리는것입니다.
빠른특종은 쉽지않기때문에 일반국민들의 관심이 많은 부분에 기사를 많이 쓰며 더 많은 눈길을 끌기위하여 자극적이거나 비판적인 기사를 많이 적습니다.
그러기 때문에 신문이나 뉴스를 볼때는 홍보성기사인지 비판적기사인지 정보제공의 컨텐츠인지를 잘 판단하여 받아들여야합니다.
신문에서 나온 기사를 있는 그대로 받아들인다면 중요한 판단미스를 할수있으며 좋은기회를 놓치는 결과가 생길수도 있습니다.
너무 믿어서도 안되고 전혀 안믿어서도 안되는 양날의 칼과 같은것이 언론인거 같습니다.

 

9. 모든 경제변수를 관심있게 지켜봐야합니다.
금리상승 또는 하락과 부동산의 직접적인 영향을 줍니다. 금리가 1% 하락하면 부동산은 2% 상승한다고 합니다.
증시는 부동산의 선행지표 역할을 일정부분 할수있으며 증시상승은 결국 경기활성화와 자금증가로 6~9개월 후에 부동산에 영향을 줄수도 있습니다.
정부정책을 눈여겨 봐야하며 금리,증시,기업투자발표,기업들의 실적, 해외경제상황 및 부동산흐름등 모든 경제요인을 관심있게 눈여겨 보셔야합니다.

 

10. 결론
언제 나올지 모르는 사자의 움직임을 미리 파악할수있는 얼룩말은 신선하고 풍부한 풀을 먹을수 있습니다.
부동산 투자도 남들이 보지못하는 미래가치를 보지는 못해도 확률이 높은 예측을 한다면 더 많은 기회를 잡는것은 당연한 결과입니다.
개발계획, 시간적개념의 강남접근성, 인구와 돈이 몰리는 발전축과 흐름, 인구변화, 정부정책, 언론기사등 모든 변수에 대하여 다양하고 타당성있는 분석을 통해 예측을 한다면 분명 미래를 보는눈을 가질수 있을것이며 미래의 불확실성에 대한 리스크를 줄일수 있을 것입니다.
하지만 미래는 어짜피 불확실성의 리스크가 존재하는만큼 본인의 분석과 판단보다는 소문이나 남의 이야기만 믿고 섣부른 투자를 하는것은 굉장히 위험합니다.
나름대로 분석하고 판단해서 투자했다면 중간과정에서 다소 어려움이 있어도 참고 기다릴수있지만 남의 이야기나 소문만 믿고 투자를 했다면 불안감,초조함과 더불어 가치판단을 할수 없기에 잘못된 매도를 통한 투자실패 가능성이 큽니다.

모든 투자의 중심은 본인자신입니다.
아무리 전문가나 고수라 해도 미래일은 예측만 가능할 뿐이며 예측이란 확률의 문제지 절대기준치는 아닙니다.
미래가치를 보는눈이 없다면 한번은 성공할수있지만 장기적인 여러번의 투자에서는 성공할수가 없습니다.
한번은 운이지만 여러번은 절대 운으로 할수가 없습니다.
부동산투자는 한번만 하는 일회용 면도기가 아니라 한번씩 날만 교체하는 고급 면도기입니다.
평생투자이기에 조급해할 필요도 없으며 여유있게 자신감을 가지고 차근차근 공부하면서 지식과 미래가치를 보는눈을 넓혀간다면 분명 성공하는 투자를 하리라 생각합니다.
나와 나의 가족을 위한 일이기에 즐겁고 행복한 내집마련과 투자성공 하시기 바랍니다.

 

부족한 글 읽어주셔서 감사합니다.

 

부동산투자의 Happy Analyst 김인만