이상에서 살펴본 부동산 시장의 환경변화 및 트렌드, 인구사회학적 통계등을  종합감안하여 2006년 추석이후 시장전망을 해보기로 하다.

분석 편의상 단기(1년이내), 중기( 2~3년), 장기(5년이상)로 나누어서 예측해 보기로 한다.

 

 

다만 강북권 재개발, 뉴타운지구, 도시재정비촉진지구, 판교신도시인근지역들 개발호재를 보유한 지역등을 중심으로 국지적  상승세는 충분히  예견된다.

이러한 조정장세는 적어도 내년초 내지 상반기까지는 유지될 것으로 보인다.

 

8.31대책의 영향이 올 10월 이후 본격화 되면서 1가구 2주택자등의 세금회피성매물과 금리인상에 다른 실망매물이  어느정도 출시될 것으로 보이는데 비해  투자심리는 상대적으로 위축돼 있기 때문이다.

하지만 이러한 안정세는 내년상반기 까지 그치고 내년말까지 지속될것이라고 쉽게 장담키는 힘들다.

 

 

또 대선후보가 결정되면 선심성 표를 의식해서 각종 개발공약을 남발할 가능성도 크다.

개발공약경쟁이 치열해질 경우 내년하반기 이후에는 수도권, 충청권은 물론 전국토가 개발지역으로 거론되면서 투기자 재연될 수도 있겠다.

 

특히 과도하거나 불필요한  규제는 완화되거나 페지될 가능성도 높다. 

예컨대 재건축시 소형평형의무비율제나 도심아파트의  층고제한 그리고 DTI(총부채상환비율)과 같은 조치는  시장수요와 무관한 과도한 규제로 인식된다.

 

만약 금리급등, 경기급락, 미국중국등 해외부동산 시장붕괴등과 같은 메가톤급 돌발 악재만 없다면  2007년도시장은 그리 나쁘지만 않을 듯하다.

다만,  부동산 시장의 일반적 통설로 자리잡은 10년주기설과 벌집모형(HONEY-COMB MODEL)에 따르면 대선이 끝난후 2008년부터 2년정도는 조정다은 긴조정, 즉 침체기, 하락기에 진입할 가능성이 높다 .

 

다시말해 2001년에 시작된 부동산 장기상승국면은 내년 하반기에 마무리될 공산이 크다는 말이다.

따라서,  2008년도 이후에는  부동산 자산가치 하락에  대비하는 투자전략이  요구된다고 하겠다.

 

우리나라 인구가 2020년경 5천만명으로 최고치에 달할것으로 보이고 저출산 - 고령화속에 인구정체 현상이 나타날 것이다.

 

인구증가율 감소( 연0.5%)는 주택수요를 감소시키지만 가구수증가율( 연 2~3%정도)는 주택수요를 증가시켜 주택가격 상승요인으로 작용한다. 특히, 수도권으로 인구유입현상이 지속되고  수도권의 주택보급률이  절대적으로 낮은점, 수도권은 신규수요외에 교체수요, 투자수요가 어느정도 상존하는 점등을 고려할 때 수도권 집값은 향후  10년정도는 완만한 상승추세가 예상된다.

 

다만, 독일 사례등을 참고할 때  한반도가 통일될 경우 서울등 수도권은 새로운 상황을 맞으면서 새로운 수도가 어디에 결정되는냐에 따라 요동칠 것이 분명하다.

세계경기흐름, 자본이동, 금리추세가 어떻게 될지, 미국 중국등  우리나라에 큰 영향을 미치는 국가의 부동산경기가 어떤 방향으로 바뀔지, 통일변수등 장기전망과 관련돼 관심있게 살펴볼 주요한 요인들이 많다.