당장 투기과열지구가 지정되지는 않겠지만 분양시장과 재건축시장 규제수위가 높아지고 있다. 박근혜정부는 중도금 대출 보증제한에 이어 전매제한 기간연장, 중도금 대출(승계 포함) DTI 규제 등을 검토하고 있다.

주택시장 상승장에서 규제책이 시행되면 여지없이 풍선효과가 일어난다. 지난 2003~2007년 참여정부 시절에 특히 많이 일어났다.

풍선효과란 풍선의 한 곳을 누르면 다른 곳이 불거져 나오는 것처럼 문제 하나를 해결하는 대신에 또 다른 문제가 생겨나는 현상을 말한다.

예를 들어 정부가 가계부채 및 집값 상승을 해결하기 위해 은행권 주택담보대출 규제를 강화하면 대출 수요가 보험사 저축은행 등 제2금융권으로 몰리게된다.

또 수도권 집값을 잡기위해 수도권에 규제가 집중되면 규제가 상대적으로 덜한 지방 아파트값이 오른다. 2010~2015년 부산 대구 등 지방 집값 상승이 대표적이다.

지난 7월부터 정부가 강남 분양시장 과열을 진정시키기 위해 분양가가 9억원을 넘는 아파트에 대해 중도금 대출 분양보증을 해주지 않자 강동권 강북권 등 9억원 이하 분양시장으로 투자수요 실수요가 몰리고 있다.

지난 2015년부터 시작된 상승장에서 투자수요는 규제책을 피해 규제가 덜하거나 적용되지 않는 지역과 아파트로 몰리고 있다.

투기과열지구 검토, 분양권 전매제한 강화, 중도금 대출 보증제한 등 규제책은 강남 재건축시장을 타깃을 하고 있다. 강남 재건축아파트가 수도권 집값 상승을 주도하고(부추기고) 있기 때문이다.

그럼 분양권 및 재건축 시장 규제 수위를 높일 경우 풍선효과는 어디에 나타날까?

우선 재개발시장이 풍선효과에 따른 최대 ‘수혜지’가 될 것이다. 우선 재개발 조합원은 중도금 집단대출 규제를 받지 않는다. 또 최악의 경우 투기과열지구로 지정돼도 재개발은 조합원 지위 양도금지 대상이 아니다. 즉 입주권 전매가 자유롭다. 더욱이 재개발은 2017년 12월까지 유예중인 초과이익환수제 대상도 아니다.

다음으로 재고아파트다. 재고아파트 규제는 딱 하나다. 지난 2월부터 시행된 원리금균등분할상환의 대출규제다. 전세끼고 사는 갭투자, 레버리지투자가 더욱 늘어날 것이다. 특히 서울 과천 광명 성남을 중심으로 수도권 정비사업의 이주철거 단지가 급증하면서 정비사업지 인근 입주 10년 안팎 재고아파트의 투자수요, 실수요가 늘어날 것이다.