2009-04-01 03:05

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자료출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다

원문출처 : http://blog.drapt.com/muzige

도로를 활용한 투자 법칙

도로는 땅 투자의 핵심이다.도로가 나면 가격이 오르기 때문이다.그래서 돈은 도로를 타고 흐른다는 말이 생겼다.어떤 이들은 도로를 인체의 혈관에 비유할 정도로 도로의 가치를 높게 평가한다.도로를 잘 활용해 재테크를 하는 사례들을 모아봤다.

*사례 1

땅 투자자 A씨는 국도 확장예정지역 땅을 주로 공략하고 있다.그는 건교부가 국도 확장에 많은 돈을 투자하고 있다는 점에 주목하고 있다.건교부는 일반국도의 4차선 이상 비율을 2004년 38%에서 2010년 50%이상으로 높인다는 목표아래 대규모 투자를 진행하고 있다..이에따라 지금 전국에서 국도 확장공사가 활발하게 진행되고 있다.

그가 투자대상으로 물색하는 땅은 맹지다.지금은 맹지지만 장차 국도가 확장되면 도로를 끼게 되는 땅이다.맹지인 까닭에 이런 땅의 현재 가격은 낮다.그러나 도로를 끼게되면 가격은 급등할 수밖에 없다.

그는 또 국도노선이 바뀌면서 새롭게 도로와 접하게 될 가능성이 높은 땅을 찾는다.국도를 확장할 땐 선형개선도 함께 이뤄진다.구불구불한 길을 곧게 편다는 얘기다.이때 새롭게 국도와 접하게 되는 땅의 투자 가치는 높다.

그러나 그는 아무 국도나 고르지 않는다.국도중엔 큰손해를 안겨주는 곳도 있어서다.예를들어 새롭게 개통될 예정인 고속도로와 나란히 달리고 있는 국도는 절대 피한다.고속도로가 개통되면 차량을 고속도로에 뺐기게 된다.통행료를 지불하더라도 넓고 곧게 뻗은 고속도로를 이용하는 사람들이 휠씬 많기 때문이다.이영향으로 국도변의 상가나 주유소 매출은 급격하게 줄어들게 된다.땅값도 자연스럽게 떨어지게 된다.최근 개통된 진주-통영사이 고속도로의 영향으로 인근 33번 국도 통행량이 줄어든 것이 대표적인 사례다.

우회노선이 날 것으로 예상되는 국도도 기피대상이다.최근 국도 확장시 시가지를 통과하는 구간은 가급적 우회하도록 건설하는 경향이 강하다.즉 기존 노선 대신 시외곽을 타고 흐르는 별도의 노선을 건설하는 것이다.시가지 교통혼잡을 줄이기 위해서다.따라서 시가지내 국도변 상권은 위축될 가능성이 높다.

국도가 군지역 상권의 흥망성쇄를 좌우한다는 점도 놓치면 안된다.국도가 확장되면 인접한 군의 희비가 엇갈리게 마련이다.도로 여건이 좋아지면 사람들은 흔히 더 큰 도시로 가서 소비를 한다.이왕이면 다양한 시설과 다양한 상품이 있는 곳에서 장을 보게 된다.때문에 기존의 큰 군 소재지 상권은 팽창하는 반면 작은 군 소재지 상권은 죽을 수밖에 없다.국도 확장이 반드시 모든 군에 호재를 작용하는 것이 아닌 셈이다.

실제 지난해말 개통된 영주-봉화간 국도 확장은 영주와 봉화의 운명을 갈라놓고 있다.영주 상권은 기대에 부푼 반면 봉화 상권을 바짝 긴장하고 있다.봉화 지역 주민들이 인근 영주로 가서 소비를 할 것으로 예상되기 때문이다.국도 개통으로 영주와 봉화간의 차량이동시간이 기존 20분에서 10분으로 줄어들면서 나타난 현상이다.

때문에 봉화에선 군까지 나서서 대책마련에 나서고 있다.상인들에게 다양한 상품을 개발하고 서비스 수준을 높일 것을 독려하고 있다. 

*사례 2

투자자 B씨는 고속도로 IC주변에 늘 관심을 가지고 있다.그는 향후 고속도로 IC가 생길 예정인 곳의 반경 2킬로미터 이내의 땅을 주로 물색하고 다닌다.IC주변은 시간이 지나면서 개발될 수밖에 없어서다.

특히 그는 개통된 고속도로 보다는 개통되지 않은 고속도로 IC예정지를 주로 찾아 다닌다.땅값은 계획 발표단계에서도 오르지만 실제 개통단계에 가장 많이 오르는 까닭이다.

이런 지역을 찾기는 그리 어렵지 않다.건교부는 이미 고속도로를 만들 곳을 다 확정해두고 있다.예산이 편성되는데로 시급한 노선부터 건설하고 있다.

요즘 건교부는 남북 5개축(서해안 경부 중부 중앙 중부내륙)이 완성됨에 따라 동서축 구축에 더많은 예산을 투자하고 있다.경기도 양평과 강원도 양양을 연결하는 동서고속도로 같은 것이 대표적인 사례다.

경부고속도로 서해안고속도로 등의 사례를 볼 때 IC주변은 그 지역의 중심지로 개발될 가능성이 높다.교통 접근성이 가장 뛰어난 지역이 되기 때문이다.그게 아니더라도 물류기지로 각광을 받게 된다.

경치가 좋은 곳이라면 전원주택 펜션 수요자들이 많이 찾게 된다.전원주택 수요자들 역시 교통 여건이 좋은 곳을 선호할 수밖에 없다.이런 이유 때문에 동서고속도로 IC예정지가 있는 경기도 가평 강원도 춘천 홍천 등의 땅값이 지난해 큰 폭으로 뛰었다.

*사례3

투자자 K씨는 도로관련 법을 활용해 투자를 하고 있다.예를 들어 그는 요즘 ‘도로와 도로 등의 연결에 관한 규칙’이 개정됐다는 점에 주목하고 있다.

흔히 사람들은 국도변에 붙은 땅이면 무조건 좋은 것으로 알고 있다.그러나 모든 국도땅이 그런 것은 아니다.예를들어 국도와 일반도로가 만나는 교차로 주변 땅은 개발을 할 수없다.이런 땅을 잘못 샀다가는 큰 낭패를 보게 된다.

이유는 이렇다.국도 양쪽의 일정 부분은 국가소유 도로부지다.국도와 연결해 건축행위를 하려면 이 국가소유 부지를 지나야 한다.이 국가소유 부지의 사용을 허가받는 행위를 도로점용 허가라고 한다.

일반적인 국도변에선 점용허가가 쉽게 난다.그러나 교차로에선 도로점용이 엄격히 금지된다.

그런데 1월 이법이 개정됐다.기존에는 국도와 1차선 이상의 도로가 만나는 곳에선 도로점용허가를 금지했다.그러나 이것이 국도와 2차선 이상 도로가 만나는 곳으로 바뀌었다.국도와 1차선 도로가 만나는 곳은 개발이 가능해진 것이다.

또 조명을 설치하지 않은 소규모 터널 및 지하차도 전·후 구간에서의 점용금지도 폐지됐다.국도와 1차선도록가 만나는 곳,소규모 터널이나 지하차도 전후구간의 땅값이 크게 오를 가능성이 높다.

재미있는 것은 이런 법개정 내용을 거의 대부분 사람들이 모르고 있다는 점이다.건교부에서

발표를 했지만 신문에 보도된 곳은 없다. 때문에 부동산 전문가들조차 이런 내용에 대해 알지 못한다.다른 사람들이 알기 전에 이런 땅을 선점하면 톡톡히 재미를 볼 가능성이 높다.

출처--한경닷컴
자료출처: 나누어요~☆

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