요즘 일부 지역에서 토지 매입이 완료 되지않은 상태에서 사전 청약을 통한 자금을 시행자가 타용도로 사용하여 사업진행에 차질이 발생하는 사례가 왕왕 잃어나고있습니다.

투자의 실수를 하지않기위해서는 사업부지의소유권이완벽하게 이전되어있지않거나 수탁사외의 공동명의가되어잇지안으면 사고가 발생할 가능성이 높습니다 .

또한 상가의 소유권을 이전하는 형태가 아닌 건물을 관리하는 회사의 주주로 참여하는 변형된 방식을 진행하면 사전에 업체의 재무구조및 건전성을 확인하시고임대형의 경우에는 분양을 받은 게약자와 상관없이 사업주가 상가를 담보로 사용하여 경매로 넘어가는 상황도 발생하니 유념하십시요 .

 

 

제일 중요한것은 개발관리 사업체의 주체입니다 . 사업관리는 개발사업의 체계적이고 안정된 추진이 이루어지도록 전문기관에서 맡아야하며 사업시행자의 경우 대부분 전문적인 인력조직과 노하우가 부족하므로 전무적 관리업체가 포함된 상가여야 다양한 개발사업 과정에서 각 주체별 의견조율이 진행되어 사업 수행시 원할한 진행을 할수 있습니다.

 

 

상가의 분양게약 내용은 분양과 관련된 모든 자료를 확인 하면 알수잇습니다. 분양계약서,영업용전단도 잘 살펴보고 입주시 벌어질수있는 실제상황도 놓치시면 안됩니다. 토지및 등기상의 권리 면적 지분과 분양면적.전용면적의 차이.계약대상 상가의 용도및 위치 확정여부 준공후 상가의 관리 시스템및 관리 지출 내용 권리등을 파악하세요.

 

 

어떤 업종의 사업이 진핸되는지에 따라 투자 대상의 입지여건이 달라집니다. 상가의 업종과 주변의 시장분석 유동인궁의 연령층과 부합되는지 주변의 노점상은 어떤 품목을 취급하는지를 보시면 답이 나옵니다.

 

◆ 다섯번째 - 기본적 유동 고객과 인위적 고객의 창출 가능성을 체크

 

기본적으로 유동인구의 밀도는 가장 기초 적인 참고내용이며 업종에 따라 인위적 유동고객을 창출이 가능한 업종의 상가 가 보다더 유리 한것은 당연합니다.

 
특히 주변 상권이 얼마나 형성되어있으며 유동고객들의 쇼핑 성향도 중요한 작용을 하므로 면밀히 검토 하셔야 합니다 .

도한 특소성의 가치가잇는 업종의 상가일 경우 거리와상관없이 인위적 고객을 유입할수있다는 메리트가있습니다.

 

 

기존의 상권이 보장되어 있는 곳은 기본적으로 가격이 비싸다. 그러나 안정된 수익과 프리미엄도 기본적으로 생성된다는 장점이 있습니다.

또한 요즘은 신추상가도 바닥권리금이 형성되는데 정부의 임대차보호법상 년12%이상의 임대료 상승을 규제하고있어서 입지나 상권이 보장된 지역에서 바닥권리금을 받는것이 관행처럼 자리잡어가고 있으므로 이런 사항의 프리미엄도 받는 다면 상당히 좋은 상가입니다.

 
그러나 초기 투자비용이 만만치않으므로 잘 선택하셔야되며 가장 우선시 되는 안정성 여부를 면밀히 검토하시는게 최우선입니다.

 

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상가투자는 이미 입점한 상가점포를 매입하는 방법과 분양시점에 직접 분양을 받는 방법 등 크게 2가지로 나뉠 수 있는데, 최초 분양 받는 경우에는 상가종류나 공급자에 따라 그 분양 방법이 달라지므로 일반인들이 상가를 분양 받기 위해서는 분양 받기 전에 미리 기본적인 내용을 숙지하는 것이 바람직하다.

 

 

 

1. 근린상가 
 
근린상가라고 하면 정확히 어떤 것인가 잘 모르는 경우도 있는데, 흔히 우리가 도로변에서 볼 수 있는 대부분의 상가는 근린상가라고 보면 된다. 근린(近隣)이라는 한자어 그대로 우리 주변에 있는 상가라는 말이다. 단지내 상가와 테마쇼핑몰 등을 제외한 주변의 지나치게 크지 않은 상가들은 거의 근린상가라고 보면 된다.

 

그렇기 때문에 대부분의 창업자들은 근린상가에서의 창업을 고려하게 되고, 근린상가내 점포를 분양받거나 임대하기 위해 고민하게 마련이다. 또한 최근 초저금리와 주택 및 토지시장에 대한 여러 규제 때문에 꾸준한 이익창출이 가능한 근린상가에 관심을 가지는 투자자도 많이 늘어나고 있다.

 

2. 아파트 단지내 상가
 
말 그대로 아파트 단지에 있는 상가이다. 다른 상가와 마찬가지로 투자 때 유의할 점이 많다. 아파트 단지 내 상가는 배후 단지 규모에 큰 영향을 받는다는 것을 유의해야 한다. 전문가들은 단지 규모는 1천 가구 이상, 가구당 점포면적은 0.5평 이하를, 대형 평수 단지보다는 단지안 소비 성향이 강한 중소형 평수 단지가 유리하다고 조언하고 있다.

 

분양면적 대비 매장 전용면적은 일반적으로 50-60%로 전용면적이 넓은 상가를 선택하되 통로 등 공용 면적은 넓은 곳을 택해야 한다. 공용면적이 답답할 정도로 좁으면 고객들이 방문을 꺼릴 수 있기 때문이다.

 

또 인근에 대형 할인매장, 백화점유무를 확인, 의류점 등 중복 업종은 피하고 식품점과 같은 생활 밀착형을 택해야 한다. 대형 상가에서 셔틀 버스를 운행하면 단지 안 상가의 수요가 분산돼 매출이 줄어든다는 점도 고려해야 한다. 지하층은 식료품, 수퍼마켓, 1층은 약국, 제과점, 비디오 대여점, 2층 이상은 학원, 사무실, 미용실 등을 내는 게 좋다.

 

 

하나의 건물에 주거공간과 상업공간이 함께 공존하는 건축형태를 말한다. 주상복합상가는 주로 도심의 자투리땅에 많이 건축된다. 주거공간 90%와 상업공간 10%의 비율로 되어 있다.대부분 도심지나 중심지에 위치하여 교통이 편리하고 접근성은 뛰어나지만 주거공간의 쾌적성은 떨어진다는 단점이 있다. 
 
4. 전문 테마 상가

 

규모면에서는 비슷할 수 있으나 백화점이나 쇼핑몰과는 확실히 다르다. 백화점이나 쇼핑몰은 하나의 건물에 생활용품, 농ㆍ수산물, 의류, 전자, 식당가 등의 여러 업종들로 구성되어 있으나 전문테마상가는 말 그대로 건물전체가 하나의 테마로 구성되어 있다는 것이다.

 

한방상가, 의류상가, 공구상가, 전자상가 등이 대표적이라 할 수 있다. 대부분 전문상품만을 취급하므로 가격이나 품목이 다양하고 한 곳에서 비교하여 가장 최적의 상품을 선택할 수 있다는 장점은 있으나 일부 지역에 편중되어 있어 접근성이 떨어진다는 단점이 있다.

 

 

일명 쇼핑센타로 부른다. 백화점은 운영주체가 점포의 80%이상을 직접 운영하는 방식인데 반해 쇼핑몰은 점포의 대부분을 개인 점포주에게 분양하여 개인 또는 상가위원회에서 운영하는 방식이다. 쇼핑몰의 장점은 점포 각각의 점주가 따로 있어 친절 면이라던가 가격 조정이 어느 정도 가능한데 반하여 일관성, 통일성이 부족하다고 할 수 있다.

 

근린상가 지역에 위치하고 있는 주택형상가로 일반적으로 1, 2층은 상가로 3층은 주택으로 활용하고 있는 상가를 말한다. 상가임대수익을 고려하여 저금리 시대에 일반 부동산 투자자들의 관심이 집중될 수 있는 대상이다.

 

 

1. 일반 경쟁 입찰
 
점포별로 신청자를 접수하여 당사 내정 가격이상의 최고 가격의 응찰자를 낙찰자로 정한다. 이 경우 분양을 받으려는 사람은 세심한 주의가 필요하다. 아무 생각 없이 주변 분위기에 쏠려 너무 높은 가격으로 매입하는 경우가 있는데 이럴 때는 주변 점포의 가격이나 근처 부동산 중개업소 몇 군데를 방문, 사전에 대략적인 주변 시세를 파악하고 낙찰을 받았을 때의 예산을 고려 한 뒤에 응찰하는 것이 좋다. 주로 단지내 상가 분양 때 이 방법을 많이 사용한다.

 

2. 예정가 공개 경쟁입찰
 
공급자가 각 상가별 층별 호수별로 가격을 미리 정하여 놓고 입찰하는 방법이다. 이 경우 상가 가격의 하한가를 정하여 놓았기 때문에 응찰자는 자기의 예산과 주변 점포시세를 고려하여 기준가 또는 기준가 이상을 써넣어 낙찰 받을 수 있기 때문에 일반 경쟁 입찰보다는 조금 유리한 분양방법이다. 단지내 상가나 소규모 상가 분양 때 많이 하는 분양 방법이다.

 

 

상가 공급자가 상가의 가격을 미리 정하여 놓고 층 위치에 관계없이 먼저 계약하는 사람에게 우선 분양해 주는 분양 방법이다. 이 경우 상가 매입 당사자는 공급자가 제시하는 가격으로 계약할 수 있기 때문에 상가가 마음에 들 경우 먼저 방문하여 좋은 위치의 점포를 같은 가격에 우선 분양 받을 수 있다. 대체적으로 상가 규모가 클 경우에 많이 하는 분양 방법으로 쇼핑몰, 테마상가 등을 분양하는 경우 이용하는 방식이다.

[자료원: 스피드뱅크 부동산마당]