2007-01-08 17:08
http://blog.drapt.com/totojou/3313991168243738409 
자료출처 : 닥터아파트 > 회원노트
원문출처 : http://www.drapt.com/know/index.htm?page_name=column_view&menu_key=10&uid=29795
최근 언론기사를 보면 동탄신도시에 대한 기사를 자주 접하곤합니다.
과연 언론에서 언급하는대로 동탄신도시의 P가 빠지면서 가치하락을 하는걸까요?
아니면 일시적 조정이며 다시 반등을 할까요?
제 개인의견을 한번 적어보려고하오니 너무 심각하게 반응하시지마시고 동의하시는분은 참고하시고 아니라고 생각하시는분들은 무시하시면 될거같습니다.
1. 동탄신도시의 P하락요인
1) 부동산시장 분위기
작년 가을 수도권은 무차별적 상승후 급상승에 대한 피로감과 정부의 고강도 압박정책으로 부동산시장 분위기가 안정보합세,하향안정세를 보이고있습니다.
대선을 앞두고 표심잡기에 몰두하는 정치권,청와대를 봤을때 이런 고강도 압박정책은 당분간은 지속될 가능성이 높아보입니다.
2) 언론의 장난
언론의 속성을 잘아시겠지만 기사, 특히 눈에 띄는 기사를 쓰는것이 목표입니다.
한마디로 말장난이죠..
강남집값이 3억상승후 3000만원 하락하면 강남집값 하락했다고 대서특필하는것이 언론입니다.
2.5억~3억 상승후 0.2~0.5억 하락한것이 과연 하락일까요?
하지만 일반인들이나 안티분들이 보면 하락이라고 생각하거나 불안해합니다.
3) 일시적 공급과잉
시범단지 입주를 압두고 7~8000천세대가 한꺼번에 입주를 시작합니다.
당연히 일시적 공급과잉이 일어납니다.
전세가는 하향조정될것이며 일부 급매물도 나오리라 생각합니다.
8000세대중 1%만 급매가 나와도 80개 입니다.
동탄신도시 분양시 저분양가,저평가로 인하여 자금여유가 약간 안되시는분들도 많이 청약을 하셨고 그에따른 자금압박으로 급매가 약간 나오리라 생각합니다.
4) 급상승에 따른 피로현상
동탄신도시 P는 분양가의 2배를 넘어버리는 급상승을 하였습니다.
특히 2005년 여름부터 ~2006 가을까지 높은상승을 기록하였습니다.
아직 완전한 인프라가 형성이 안된상황에서 급상승에 따른 피로감으로 일시적 소폭하락이 된거같습니다.
2. 동탄신도시의 향후 시세전망
1) 부동산시장 전망
당분간은 정부,청,정치권에서 고강도 압박규제정책을 펼것입니다.
하지만 항상 한계가 있듯이 건설경기는 내수경기와 직접적인 요인이 있습니다.
올해 경제성장률목표를 4.5%로 하향조정하였으며 일자리 창출을 위하여 적극노력한다는 기사가 나왔습니다. 그만큼 경제상황이 좋지않으며 정부도 집값잡기, 경기활성화라는 상반되는 두마리 토끼를 잡기위해 많은 노력을 할것이며 쉽지는 않아보입니다.
결국 국민들의 부동산에 대한 분노와 관심이 조금씩 멀어지면 규제는 약화될수밖에 없을것이라 생각합니다.
2) 시범입주물량 소화
동탄신도시는 시범입주가 1월예정이나 조금 늦어지면 2월부터 시작하리라 생각합니다.
2~3개월정도는 일시적 공급과다로 매매와 전세가 모두 약세가 예상됩니다.
하지만 급매물이 소화되고나면 안정기에 접어들며 인프라가 갖춰지는 만큼 상승하게 됩니다.
3) 인프라 구축
원래 신도시는 입주초가 가장 낮은 가격이 형성됩니다.
입주전에는 신도시의 미래가치에 대한 기대치로 높은상승을 하게되지만 입주시점에는 일시적 급매와 인프라 부족으로 매매와 전세 모두 약세를 면하기가 어렵습니다.
분당,일산 모두 마찮가지였습니다.
짧게는 6개월, 길게는 2년정도 소요될수도 있습니다.
하지만 인프라가 어느정도 갖춰지는 1년부터는 점진적 상승이 되며 완벽한 인프라가 갖춰지는 3년후 부터는 많은 상승이 예상됩니다.
4) 메타폴리스
메타폴리스는 동탄신도시의 꽃입니다. 아니 경기남부권의 꽃이 될 가능성이 높습니다.
메타폴리스 분양이 성공리에 마무리되면 동탄신도시의 가치는 한발 앞설것이며 메타폴리스가 완성되는 2010년부터 동탄신도시의 완성이라고 보시면 될거같습니다.
결국 메타폴리스가 완성되는 2010년 이후 동탄신도시의 가치는 높이 상승하리라 생각합니다.
대한민국에 메타폴리스와같은 복합단지가 처음으로 완성되면 새로운 주거문화의 한시대가 열리지 않을까 싶습니다.
66층 서해대교전망, 호텔,극장,편의시설,공원등 모든인프라가 갖춰진 진정한 복합단지입니다.
5) 주변시세
주변을 한번 둘러보면 왜 동탄신도시가 가치가 있나 다시한번 느끼실것입니다.
동탄과 동백을 비교하는분들이 많은데 모두 초특급유망지역이며 의견이 분분합니다.
제가 보기엔 두지역중 어느쪽이 더 낫다고 비교하는것 자체가 맞지않다고 생각합니다.
하지만 시세는 당분간 비슷하거나 약간의 약세가 예상되며 동탄메타폴리스가 완성되고 확장이 발표된다면 동탄이 동백을 조금 앞서지않을까 예상합니다.
현재 동백 33평이 6~7억정도 형성이 됩니다.
동탄시범 33평이 작년말 4.7~5.5까지 형성되는것이 지금은 잘 찾아보시면 4.2~5억에 시범물량 잡을수있습니다.
미래가치를 본다면 동백이 중3이면 동탄은 중1입니다. 그만큼 성장가능성이 높다고 볼수있겠습니다.
수원을 볼까요? 수원 영통,매탄,우만,천천,정자,화서 2~4년정도된 괜찮은 기존단지들은 33평이 4억을 넘었습니다.
3, 투자자분들은 어떻게 해야하나?
지금이 하나의 기회가 될수도 있다고 생각합니다.
신도시중에서는 시범단지가 입지나 브랜드 모든면에서 우수합니다.
분당을 보더라도 알수있을것입니다.
이런 2기신도시 시범단지를 4~4.5억에 잡을수있다면 최고의 기회를 잡는것이라 생각합니다.
새아파트, 트랜드(웰빙,유비쿼터스), 풍부한 인프라(교육,편의시설,공원, 미래가치를 담은 2기신도시 선발주자인 동탄신도시를 꼭 잡으시기 바랍니다.
판교신도시가 최고지만 전매금지,가격 모든면에서 접근이 어렵습니다.
광교신도시는 아직 2년기다려야합니다.
파주신도시는 올해 청약할 예정이지만 아직 기다려야겠지요..
가장좋은 투자방법은 동탄신도시등 유망지역 급매 매입후 청약예금을 활용하여 다른유망단지에 도전하는것이 투자수익의 극대화를 노리는 방법이라 생각합니다.
용인흥덕, 2기신도시(판교,동탄,광교,파주), 서울뉴타운(은평,흑석,노량진,왕십리,한남..), 경제특구(송도,청라,영종)은 반드시 도전해 보시기 바랍니다.
제가 전문 부동산업자도 아니고 부동산관련직업을 가진것도 아닙니다.
동탄띄울려고 쓰는글도 아닙니다.
다만 지금이 동탄신도시 매입의 적기라는 판단을 했고 조금이나마 도움이 되지않을까 싶은마음에 이런글을 적었습니다.
동탄신도시보다 더 유망한 지역도 많으나 지금시점에서는 동탄신도시 시범입주물량 급매잡는것도 좋은방법이라는 의미입니다.
하지만 중요한건 본인의 판단입니다.
다른전문가분들이나 제의견만 듣고 무작정 투자하시는건 절대반대합니다.
반드시 철저한 분석후 타당성이 인정되면 그때 투자하셔야합니다.
이글에 동의못하거나 아니라고 생각하면 그냥 무시해버리시기 바랍니다.
많은 혼란과 어려움이 예상되는 2007년 부동산시장에서 무분별한 투자보다는 반드시 미래가치,내재가치가 훌륭한 블루칩위주의 접근하시면 좋은결과 있으리라 생각합니다.
감사합니다. from 부동산투자의 Happy Analyst 김인만
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