1세대 1주택에 해당하는 고가주택의 양도소득세 계산방법 

1세대 1주택에 대한 양도소득세의 비과세제도는 소득세법상 대표적인 양도소득세 관련 조세특례제도입니다. 특히 비과세를 적용받는 경우 감면을 적용받는 경우와 달리 농어촌특별세의 부담도 없으므로 양도자 입장에서 가장 바람직한 경우라 할 수 있습니다(조세특례제한법상 양도소득세의 감면을 적용받는 경우 감면세액의 20%를 농어촌특별세로 납부하여야 합니다).

그러나 3년 이상 보유하고 2년 이상 거주한 1세대 1주택이라 하더라도 항상 비과세가 되는 것은 아닙니다. 현행 법령상

6억원을 초과하는 고가주택에 해당하는 경우에는 비과세가 제한

되기 때문입니다. 소득세법상 고가주택이란 양도 당시의 실지 양도가액이 6억원을 초과하는 주택을 말합니다.

그렇다면 양도가액이 6억원을 초과하는 고가주택의 양도소득세는 어떻게 계산될까요? 고가주택에 해당되어 비과세가 배제된다 하더라도 1세대 1주택의 요건을 갖추고 있는 경우에는 양도차익의 전액을 과세하는 것은 아니고,

양도가액 중 6억원을 초과하는 부분만을 과세

합니다.

간단한 사례를 들어 계산방법을 알아보겠습니다.

서울특별시에 소재한 주택으로 5년간 보유하고 2년 이상 거주한 1세대 1주택을 양도가액 8억원으로 매각하는 경우로서, 취득가액은 5억원 필요경비는 1억원으로 가정합니다.

(양도차익의 계산)

우선은 일반적인 방법에 의하여 양도차익을 계산합니다.
양도차익 = 양도가액(8억원) - 취득가액(5억원) - 필요경비(1억원) = 2억원

양도차익이 계산되면 6억원을 초과하는 양도차익을 계산합니다.
과세대상 양도차익 = 양도차익 × (양도가액 - 6억원)/양도가액 = 2억원 × (8억원 - 6억원) / 8억원 = 5천만원

(장기보유특별공제액의 계산)

역시 우선 일반적인 방법에 따라 장기보유특별공제액을 계산합니다.
장기보유특별공제액 = 양도차익(2억원) × 공제율(15% : 5년 이상 10년 미만 보유) = 3천만원

공제대상액은 장기보유특별공제액 중 양도가액 6억원 초과분입니다.
공제대상액 = 장기보유공제액 × (양도가액 - 6억원)/양도가액 = 3천만원 × (8억원 - 6억원) / 8억원 = 7백5십만원

(비과세를 적용받지 못하는 경우와의 세액비교)

위와 같은 사례에서 1세대 1주택의 요건을 갖춘 경우와 갖추지 못한 경우의 세액을 비교하면 다음과 같습니다.

☞ 1세대 1주택의 요건을 갖추지 못한 경우 :

48,114,000원

(주1)
☞ 1세대 1주택의 요건을 갖춘 경우 :

6,237,000원

(주2)

※ 주1

• 양도차익 = 800,000,000 - 500,000,000 - 100,000,000 = 200,000,000
• 장기보유특별공제 = 200,000,000 × 15% = 30,000,000
• 양도소득금액 = 200,000,000 - 30,000,000 = 170,000,000
• 과세표준 = 170,000,000 - 2,500,000(기본공제) = 167,500,000
• 산출세액 = 167,500,000 × 36% - 11,700,000 = 48,600,000
• 예정신고세액공제 = 48,600,000 × 10% = 4,860,000
• 자진납부할 세액 = 48,600,000 - 4,860,000 = 43,740,000
• 주민세 = 43,740,000 × 10% = 4,374,000
• 세액합계 = 43,740,000 4,374,000 = 48,114,000

※ 주2

• 양도차익 = 200,000,000 × (800,000,000 - 600,000,000) ÷ 800,000,000 = 50,000,000
• 장기보유특별공제 = 30,000,000 × (800,000,000 - 600,000,000) ÷ 800,000,000 = 7,500,000
• 양도소득금액 = 50,000,000 - 7,500,000 = 42,500,000
• 과세표준 = 42,500,000 - 2,500,000(기본공제) = 40,000,000
• 산출세액 = 40,000,000 × 18% - 900,000 = 6,300,000
• 예정신고세액공제 = 6,300,000 × 10% = 630,000
• 자진납부할 세액 = 6,300,000 - 630,000 = 5,670,000
• 주민세 = 5,670,000 × 10% = 567,000
• 세액합계 = 5,670,000 567,000 = 6,237,000