작금의 부동산 시장상황을 보면서 정부의 립서비스에 현혹되어 내집마련을 망설이다 아직까지 보금자리를 마련하지 못하신 분들을 생각하니 안타까움에 가슴이 저리기까지 합니다.

개인적으로 기회 있을 때마다 최대한 시장상황에 충실하게 대처하여 경제논리에 입각해서 내집마련의 계획을 세워야지 정치논리에 근거한 부동산 정책들에 휘둘리지 말 것을 누누이 강조해 왔습니다.

또한 부동산이란 것이 강력한 시세의 하방경직성이 있는 물건이라  값이 떨어지면 사겠다는 논리는 어불성설임을 지적해왔습니다. 부동산 가격이 물가상승분만큼의 상승이 이루어지면 그것이 곧 가격안정이고 부동산시장의 안정인 것입니다.

따라서 값이 떨어지면 사겠다는 실수요자분들은 시장이 비수기일 때, 시장이 매수자 우위의 분위기일 때 정부의 어설픈 시장잡기 정책을 잠시 무시하고 과감히 평소 눈여겨 두었던 물건을 매수해야 하는 것입니다.

A라는 물건이 있습니다. 시세가 5억입니다. 매도자 우위의 요즘같은 시장상황에서는 3천에서 5천은 더 줘야 겨우 매수가능 합니다. 그러나 금년 5-7월과 같은 비수기, 즉 매수자 우위의 시장에서는 협상하기에 따라 1-2천 깍을 수도 있는 것이 부동산 가격입니다.

여기서 벌써 같은 물건을 놓고도 5-6천 정도의 가격차가 발생하는 것입니다. 이 단순한 논리를 많은 사람들이 이해하지 못하고 있으며, 항상 때늦은 후회를 하던가 더 많은 비용을 치르고서 내집마련을 하게되는 것입니다.

서두가 너무 길었습니다.

오늘은 2000년대 초반부터 시작되어 미시적인 상승-정체(개인적으로 하락은 없었다고 주장합니다)를 거쳐 거시적으로는 상승을 지속하고 있는 부동산 시장의 흐름에 근거하여 향후 수도권을 중심으로 재편될 주거지역의 변모에 대해 간략히 예측해볼까 합니다.

큰 맥락에서 시장과 주거지역의 확대를 예상할 수 있고, 이제부터라도 내집마련에 관심을 갖고 노력한다면 좋은 결과를 맞을 수 있으리라 생각합니다.

현재 진행중인 2기 신도시 사업과, 검단신도시 발표를 시작으로 점화된 3기 신도시 사업 그리고 내년초 즈음 발표될 순수한 의미에서의 강남대체신도시 지역의 확정 등의 제반 상황을 고려할 때 소위 주거지의 코어인 강남의 확대가 예상됩니다. 쉽게 표현하면 주거지로서의 명품으로 분류될 지역이 늘어난다는 의미입니다.

일전에 PRESTIGE-MASSTIGE를 언급하며 PRESTIGE인 강남외에 현재 MASSTIGE인  분당,평촌,목동,용인 등이 미래 어느 시점에 명품으로 분류될 것을 논한 바 있습니다.

명품으로의 분류를 위해선 해당지역의 아파트 시세, 입주민들의 생활수준, 교육여건 및 커뮤니티가 종합적으로 고려되어야 하겠습니다.

개인적 소견으로는 현재의 시세상승 속도와 시장 분위기 등 제반 상황을 감안할 때 강남-명품지역의 확대(편의상 제2강남 이라 표현하겠습니다)는 판교 입주시점에 이루어 질 것으로 판단되며, 그 시점에서 제2강남은 판교, 과천, 목동, 분당 ,평촌 ,일산신도시, 용인 5룡(죽전 ,동백, 성복, 신봉, 동천), 동탄, 송도신도시 그리고 인덕원-의왕내손,포일,청계지구 재건축단지와 건설예정된 광교 및 송파신도시로까지 확대될 것으로 판단됩니다.

물론 현재의 강남내에서도 지역간 차등이 있듯이 위 지역들간의 차등도 다소간은 존재할 것입니다.

이 시점에 현재의 상기 언급된 지역의 역할은 2기 신도시인 파주, 김포와 용인의 보라지구,어정지구, 공세지구와 화성의 향남지구, 봉담지구 등이 담당할 것으로 판단되며, 산본, 중동신도시는 제2강남과 이 지역의 중간정도의 레벨을 형성할 것으로 판단됩니다.

지방에 온갖 혁시도시를 만들고, 수도를 이전하고 기타 여러 가지 수도권 집중완화 정책에도 불구하고 수도권으로의 인구 및 경제력 집중은 피할 수 없는 시대상황입니다.

또한 나라의 경제규모가 거대해지고, 고소득 전문직이 아니더라도 억단위의 연봉자들이 날로 늘어가고 있으며, 인플레와 화폐가치 하락, 대출이율 하락, 분양가의 지속적인 상승, 엄청난 액수의 각종 토지보상금과 시중에 떠도는 부동자금의 규모, 정부의 부동산 정책실패에 따른 국민들의 철저한 학습효과 등을 감안할 때

최소한 내집마련 실수요자들은 현시점에서 내가 어디로 어떻게 움직여야 할 지에 대한 심각하고도 현명한 판단이 필요한 것입니다.