부동산의 급등기라고 하는 지난 2001~2003년 상반기 동안에 대부분의 아파트와 토지는 상당부분 급등하였다. 특히 그동안 여간해서는 안 오르던 인천지역의 아파트도 동일기간에 30% 정도 상승을 했으니 가히 밀레미니엄 시대의 서막을 여는 2001년부터는 부동산의 부흥기라 말할 수 있겠다. 따라서 자연스럽게 누구든지 부동산 재테크에 관심을 갖게 되었고 투기지역, 실거래가격 이라는 용어를 모르면 외면당하기 쉬운 분위기가 지금의 현실이다.

그러나 이러한 폭등기를 지나자 많은 사람들은 더 이상의 아파트 가격 상승은 없을 거라고 이야기 했다. 그러나 참여정부 들어서 30번이 넘는 부동산 관련 정책의 결과는 참담하기까지 하다. 아파트 가격을 잡기위한 정책인지 아니면 아파트 투기지역을 가르켜주는 정책인지 모를 정도로 아파트가격은 하늘 높은줄 모르고 치솟아 왔으니 말이다.

더나아가 거품논쟁까지 불러 이제는 투자인지 투기인지 구분이 안될 정도의 분위기며 더나아가 두려움이 앞서 아파트를 사야할지 고민하는 사람들이 너무 많아졌다는 것이다. 이러한 급등기에 또다시 아파트는 올라갈 것인가? 많은 의구심을 자아내는 뭇 사람들을 보며 확실한 부동산 투자방법을 물어보는 사람이 너무 많다는 것에 또한 번 놀라기까지 한다.

그렇다면 앞으로 아파트는 계속 상승할 것인가? 이에 맞는 답은 간단하다. 계속 오른 다는 것이다. 단, 양극화 현상이 극에 달하면서 말이다. 부동산도 종목에 따라 천차만별로 변화되고 있다. 어떤 정책이 나오느냐에 따라 6개월이하의 단기자금으로 추정되는 시중의 500조가 넘는 부동자금이 요동을 치고 이 부동자금의 방향에 따라 부동산도 냉,열탕을 오르내리고 있다.

주택거래신고제가 도입되어 등록세,취득세가 기존보다 2-7배가 오르게 되고, 보유세인 재산세를 3-4배 올리기로 결정하자 각 구청에서는 시민의 편에 선다는 명목으로 50%를 감액해 주는 숨박꼭질 힘겨루기로 갈팡질팡하고 있다. 더 나아가 하반기에는 재건축개발이익환수제가 도입되고, 후분양제, 주택 공영제등 많은 제도가 앞은 막고 있다.

또한 이런 분위기속에 분양가를 규제하고 건설 원가공개까지 한다고 한다. 심할 경우 주택거래 허가제 까지 도입한다고 하니 일반투자자들은 어떻게 대체할지 또는 어떤 방식으로 부동산을 투자해야 할지 도무지 감을 잡기 어려운 시기인 것 같다.

그러나 이러한 모든 규제나 강화정책 대상이 무엇인가? 바로 종목은 ‘아파트’다. 지금까지 아파트나 아파트 유사상품만 나오면 대부분 인기품목으로 자리 잡는다. 왜냐하면 우리나라 주택문화는 선진국의 주거개념과는 달리 투자개념이 더 강하게 작용되어 왔고, 여기에 투자안정성까지 보너스로 주어지기 때문에 누구나 아파트를 사두면 오른다는 법칙을 잘 알게 되었다. 그러기 때문에 너나없이 투자의 대부분은 아파트와 아파트 유사상품으로 몰리게 되었고, 정부의 규제나 정책 또한 아파트나 유사상품에 중점을 두고 있으니 부동산을 움직이는 아파트를 분석하면 투자의 절반이상은 성공한다고 볼 수 있다.

그러면 부동산 기본종목인 아파트를 어떻게 투자하여야 하는가? 필자가 그동안 상권분석과 현장학습을 통하여 얻은 경험과 노하우를 바탕으로 아파트 투자 방법을 정리해 보기로 하자.

동일평형아파트라 하더라도 위치나 평형에 따라 천차만별인 게 아파트다. 건설비는 동일한데 어디에 있느냐에 따라 몇 배의 차이가 난다. 현재의 기준시가로 서울의 최고가 아파트와 최저가 아파트 평균은 1999년에 비해 2배 이상 차이가 난다. 예를 들어보자.

서울의 최고 아파트인 트라움하우스 230평형은 기준시가만도 36억9,000만원이다. 이에 비해 상도동 K상가아파트 11평형은 3,000만원이다. 무려 1채를 팔아 123채를 사고도 남는다는 단순 계산이 나온다. 기준시가가 이러한 데 실제가격은 어떠하겠는가?

이와 같이 아파트는 어떤 위치에 있느냐에 따라 가격 차이는 갈수록 커진다. 그러나 아파트 가격은 어느 항목의 영향에 따라 결정되지 않는다. 향후 아파트는 극심한 양극화로 인하여 동일지역 동릴단지내에서도 가격 차이는 상당한 가격으로 나타날 것이기 때문이다. 따라서 아파트 투자방법을 보면 투자분석측면에서 우선 총론과 각론으로 나누어 분석하여야 한다.

총론에서는 아파트 가격을 결정하는 요소로 지역별,평형별,브랜드별,단지별,용적률별,정책별,대중적선호도별에 따라 가격이 결정된다는 사실이다.

첫째, 지역별이다.
자신이 속한 아파트나 매입하고자 하는 아파트가 어느 지역에 존재하느냐는 것이다. 이것은 자신과 가족 그리고 직장의 위치에 따라 매입이 결정되는 것이다. 이러한 아파트는 자신이 가장 잘 관리할 수 있는 위치에 있는 아파트를 골라야 하는 것이다.

필자가 경험한 강남의 큰 땅 부자 P모씨 이야기를 해보자. 나이가 70세가 넘었음에도 땅에 대한 기준은 정확한 사람이다. 강남의 몇 천평을 소유한 부자중의 부자다. 어느날 필자가 제의를 했다. 강남의 땅을 조금 팔아도 아프리카 땅 수백배 땅을 살 수 있으니까 그리하자고... 그러나 그분의 답은 간단명료했다. 큰 땅을 매입하는 것은 좋은데 관리하기 어려워 절대로 투자하지 않는다는 것이다.

그러나 아파트를 보면 전국 어디에서나 시세를 파악할 수 있고 관리하는데 별 어려움이 없다. 토지와는 별도로 아파트는 관리 및 안장성에서 어떤 부동산 종목보다 탁월한 종목중위 하나다. 따라서 지방에 있는 사람이나 서울에 있는 그 누구도 아파트 관리와 시세 파악에는 어려움이 없다. 아파트는 사람이 모이는 곳에 하여야 한다. 지역적으로 탈피하고 투자 안정성에 초점을 맞추어 투자 하여야 한다.

둘째, 평형별이다.
어떤 평수를 사느냐에 따라 가격은 유동적이다. 평형의 선택은 앞서 이야기한 지역별과 공통분모에서 찾아야 한다. 좋은 지역의 좋은 평형의 아파트를 고르라는 말이다. 그렇다고 무조건 강남권아파트를 매입하라는 말이 아니다. 즉, 그 지역의 대표평형을 찾으라는 것이다.
대표평형이라함은 그 지역에서 평당 단가가 가장 높은 평형을 말하는 것이다. 아파트 가격이 높은 것이 아니라 평당 단기가 가장 높은 것을 말한다.

예를 들어보자. 봉천동 관악타운 32평을 가지고 있는 사람의 경우를 보자. 봉천동 32평형은 그 지역의 대표 평형이다. 평당 1,700만원 이상으로 시세가 55,000-60,000만원으로 형성되어 있다. 그러나 42평은 7억원이 안된다. 금액은 높지만 평당 단가에서 32평형에 비해 42평형은 1,600만원이 안되기 때문에 대표평수로서 매수력이 약하다. 그렇다고 42평이 32평형보다 못하다는 말은 아니다. 개인의 상황과 여건에 따라 기준은 달라 질 수 있다는 것을 잊지 않기 바란다.

셋째, 브랜드별이다.
지금의 시대는 브랜드 시대다. 명품은 대접을 받을 줄 안다. 아파트도 브랜드에 따라 가격은 천차만별이다. 브랜드 차이는 강남권과 같은 로얄지역에서 더욱 중요한 요소중의 하나가 되었다. 지금은 ‘삼성 래미안’이나 ‘현대 I'PARK’ 브랜드면 다른 아파트 보다 몇 천에서 몇 억차이는 기본이다.

기업들이 기업브랜드를 높이기 위해 광고를 강화하고 브랜드 가치제고에 심열을 쏟아 붇고 있는 이유가 브랜드가 차지하는 비율이 너무 크기 때문일 것이다. 또한 브랜드 가치는 앞으로 더 강해질 것이다.
그렇다고 현재 가치 있다는 아파트 브랜드가 영원할 것인가? 그러지는 않다. 따라서 브랜드는 중요한 요소중의 하나이지만 너무 브랜드에 고집하지 말고 대기업 브랜드면 족하다고 보며 향후 유망한 가치기업의 브랜드도 눈여겨 보아야 할 것이다. ‘월드메르디앙’이나 ‘동부센트레빌‘도 상당한 가능성을 가진 브랜드라 볼 수 있다.

넷째, 단지별이다.
과거 아파트 단지는 대단지 형태로 개발 되어 왔다. 그러나 차츰 땅의 개발의 한계 때문에 아파트 단지는 소규모화 되어 최근 분양하는 단지는 재건축 단지를 빼고는 1,000세대를 넘지 못한다. 그러기 때문에 아파트를 고를 때 고려해야 할 항목이 대단지 아파트냐 아니냐이다.

대단지 아파트는 편익시설이나 관공서, 학교, 교통의 중심지가 되기 때문에 자연스럽게 상권이 발달 되고, 그 지역의 대표 브랜드로 커지게 된다. 따라서 1,000세대 이상의 대단지는 특급단지로 부상되고 강세를 이어나갈 것이며, 소형 단지로 구성된 아파트 단지는 약세의 자리를 차지 할 것으로 보인다.

재건축 등으로 들어서게 되는 잠실이나 도곡,청담동 지역의 대단지 아파트는 계속적인 상승을 유지할 것은 물론이지만 상대적으로 강남권 나홀로 아파트는 급격히 가격이 정체될 것으로 보인다.

더욱 재건축 아파트가 초고층이 되어서 규제가 완화될 경우 현재 주상복합아파트가 가지고 있는 편리성과 고급이미지까지 갖추게 된다면 초고층 대단지아파트 가격상승과 그 가격은 누구도 상상하기 어려운 가격이 될 것이다.

다섯째, 용적률별이다.
용적률이라는 것은 건축용어이지만 부동산투자에 있어서는 아주 중요한 요소, 수익성이 지대한 영향을 주는 요소중의 하나이다. 다시 말하면 동일대지 위에 몇 평을 지상으로 올리느냐에 따라 용적률은 차이가 난다. 동일대지위에 200%로 지을 수 있고, 250%로도 지을 수 있는 것이다.

현재 재건축에 있어서는 현재의 저밀도 5층짜이 낮은 용적률(대략80%내외)을 고층 높은 용적률(250%내외)로 지을 수 있어서 그 차이만큼의 용적률이 조합원 수익성을 얻을 수 있어 좋은 투자아파트였다. 잠실을 포함한 저밀도 지구 재건축 아파트가 각광을 받는 이유도 높은 수익성이 있었기 때문이었다.

그러나 용적률이 초고층 아파트가 되고 주상복합아파트와 같이 아파트의 고급화가 정책적으로 실현된다면 아파트 가격은 천정부지로 또 오를 가능성이 높다. 그러나 주의할 것이 있다. 재건축에 있어서 모든 재건축 단지가 수익을 보는 것이 아니다. 기존 용적률이 재건축 이후 용적률과 비슷하거나 하락한다면 용적률에 따른 수익은 적어지기 때문에 이런 아파트 투자는 자제해야 한다.

또한 신규재건축 용적률이 높은 지역이라면 이미 재건축을 하면서 개발이익은 상당히 반영되었기 때문에 가격 상승이 둔화될 가능성이 높기 때문에 투자에 있어서 상당한 신중성이 요구된다. 높은 용적률로 지어진 아파트는 수익성이 높아 이미 가격은 올라 있는 상태에서 쾌적성이 떨어지기 때문에 향후 아파트 상승가치는 별로 높지 않기 때문이다.

여섯째, 정책별이다.
‘부동산 투자 수익률을 높이려면 정책과 대항하지 말고 인내하라’ 라는 말이 있다. 그만큼 정책과 규제는 투자수익률을 결정하는 중요 변수가 되었다. 를 들어 보자. 기지역으로 지정되어 양도세를 기준시가가 아닌 실거래가격으로 납부할 경우 세금 차이는 2-3배 차이가 난다. 뿐만아니라 투기과열지구로 지정 되면 분양권 전매가 금지되어 매매하는데 악영향을 끼친다. 주택거래 신고제 는 등록세,취득세를 급등시켜 매수세는 상당한 부담을 느끼게 되어 정책발표 몇 달간은 관망하게 된다. 러나 이러한 정책적 규제도 아파트 공급을 수반하지 않는 한 일시적인 현상에 그친다는 사실을 알아야 한다. 따라서 정책은 철저히 분석하되 기다리는 인내심을 길러야 한다.

그 다음 일곱째는 대중적 선호별이다.
아무리 공기가 좋고 산책하기 좋은 지역의 아파트라 하더라도 대중적인 지지를 얻기 힘든 아파트라면 투자에서 제외해야 할 것이다. 주상복합아파트가 이에 속한다고 본다. 지금은 주상복합아파트 전성시대다. 심지어는 과거에 지었던 주거복합형아파트도 주상복합아파트와 혼동하여 가격이 오른 경우도 있다. 그러나 이렇게 인기 있는 주상복합아파트도 몇몇 브랜드 있는 ‘분당파크뷰’나‘도곡동 타워팰리스’‘삼성동아이파크’등을 제외하고는 향후 투자에 주의할 필요가 있다.

주상복합아파트의 기본적인 단점(높은 관리비, 낮은 전용률 및 지분, 건강측면, 환경측면등)을 비추어보면 수도권에 건설되고 있는 주상복합아파트나 브랜드 약한 주상복합아파트는 대중적인 선호도에서 떨어져 향후에 상당한 고전이 예상되는 품목이다. 투자에 주의를 요하는 종목중의 하나가 주상복합아파트이다. 그러나 주상복합아파트도 더욱 진화하여 자체적인 단점을 극복한다면 더 좋은 투자가치성을 가질 수도 있는 것이다.

여덟째,역세권 아파트다.
아파트 투자에 있어서 역세권을 제외하면 이야기가 안될 정도로 역세권은 가장 중요한 자리를 차지하고 있다. 역세권이라고 하면 걸어서 5분이내 또는 500m이내의 거리에 있는 아파트를 말한다.

사회가 복잡해지면서 교통체증은 당연한 부산물이 되었다. 이를 극복할 수 있는 것이 지하철과 고속철인 것이다. 따라서 역세권내 아파트가격이 비역세권 아파트 가격보다 20-30%정도 비싸더라도 매입해야 한다. 고속철 개통으로 천안이나 아산지역의 아파트 가격은 강북의 아파트 가격을 추월할 것이다. 그 만큼 역세권은 아파트 가격에 막대한 영향을 주는 요소중의 하나기 되었다.

그러나 여기서 주의할 점이 있다. 무조건 역으로부터 가깝다고 해서 가격이 비싼 것은 아니다. 서민아파트의 경우는 역세권의 영향이 크겠지만 대형이나 고급아파트일수록 역세권보다 도로여건이 더 중요하다는 사실을 알아야 한다.

아홉째, 환경권이다.
환경권에는 여러 가지가 있다. 대표격인 조망권을 비롯하여 공원,산,체육시설,혐오시설 등에 따라 아파트 가격은 천차만별이다.

한강이나 남산의 조망이 확보된 아파트는 그렇지 못한 아파트보다 무려 30%가까이 비싸다. 그만큼 현대인들은 자연을 가까이하려 한다. 조그만 개천이나 골프장만 보여도 가격차 는 작지 않다. 최근 청계천 복원공사로 청계천 일대 아파트 가격이 급상승한다든지 도곡동 주공아파트 재건축에서 조망권 피해로 108억원을 배상하라는 판례를 보더라도 조망권 가 치는 날로 커지고 있다.

주상복합아파트 분양권 프리미엄도 조망여부에 따라 극과 극을 이루고 있다. 그렇다면 향후에도 계속적인 조망권 가격은 중요할 것인가? 결론부터 이야기하면 나름대로 가격 유지 는 하겠지만 답은 아니다. 향후에 등장하게 될 초고층아파트 시대는 조망보다는 산과 공원을 더 큰 요소로 작용시킬 것임에 틀림이 없다.

산과 공원 조망 여부도 따져봐야한다. 자연은 우리에게 휴식과 여유라는 선물을 준다. 특히 산과 공원이 근처에 있는 아파트 주민들은 더 없는 혜택을 누리고 산다. 돈을 내고 헬스를 하는 입장에서 보면 돈으로도 환산할 수 없는 상품이 산과 공원이다. 최근 신도시 건 설 계획을 보더라도 녹지률이 얼마냐에 따라 선진적 아파트냐 아니냐로 구분할 정도로 자연은 아파트가격을 결정하는 중요 요소로 각광받고 있다.

향후에는 산과 공원이 있는 아파트는 역세권보다도 더 중요한 항목으로 급부상할 것이 확실하다. 시내중신으로부터 멀리 떨어져 있어서 그동안 크게 부각되지 않는 올림픽선수촌 아파트나 상암지구 아파트 단지가 최근 각광을 받고 높은 아파트가격 상승을 나타낸 것도 이를 증명하는 것이다.

혐오시설은 아파트 가격하락의 주범으로 등장한다. 혐오시설이라고 하면 쓰레기 및 하수도종말처리장,지역난방공사,추모공원,납골당등으로 볼 수 있다. 시내버스차고지도 이에 속한다고 본다. 혐오시설이 들어서는 반경 5km내 아파트 가격은 상당한 타격을 주는 것은 사실이다.

그러나 향후 혐오시설 지역이 인식이 바뀔 것으로 보인다. 지역주민에게 주는 혜택과 혐오시설주변을 대부분 커다란 녹지나 공원으로 개발이 더불어 이루어 진다면 혐오시설 주변 아파트에 대한 인식이 바뀌게 되고 아파트 가격 또한 상당한 상승 여력을 가지고 있을 것이다. 혐오시설이 주는 마이너스 효과보다 녹지나 공원 그리고 지역적인 혜택이 더 높다면 아파트 가격은 반전될 가능성이 매우 높다.

열번째, 전용면적 및 서비스면적과 구조평면이다. 요즈음 아파트는 서비스면적과 구조의 다양성으로 볼 수 있다. 다양해진 욕구를 어떻게 충족시켜 주느냐에 따라 가격도 차이가 많다. 특히 면적은 전용면적과 베란다 같은 서비스면적이 어느 정도냐에 따라 결정된다. 3베이니 4베이니 구조도 상당한 영향을 끼친다. 특히 전용면적 차이는 아파트 가격 상승이 중요한 요소중의 하나이다. 어느 32평형 아파트는 전용면적을 15평이나 주는 경우를 보았다. 아마 이러한 전용면적이 넓은 아파트는 해당지역의 대표아파트는 물론 해당 평수보다 위평수 가격 이상의 가치를 인정 받을 것이다.

열한번째, 1/4법칙이다. 1/4법칙이란 아파트 1동을 층별로 4등분하여 로얄층과 비로얄층으로 구분하는 것을 말한다. 예를 들어 20층짜리 아파트라고 하면 15-20층까지를 로얄층으로 보고 5층이하 층은 투자대상에서 제외한다는 것이다. 다만 요즈음은 조망권 가치를 인정하여 최고층에 펜트하우스를 주는 경향이 높다. 과거에 비로얄층인 아파트층이 최고층까지 확대되는 것이다.

간혹 아파트를 사고 난후 팔리지 않아 고민하는 사람이나 가격이 오르지 않는 사람들을 보면 불행하게도 101동 101호아파트를 소유하고 있는 사람들이 대부분이라는 것이다.
과거 소비자들이 기피한 층을 건설회사에서 이를 극복하기 위해 1층에 정원을 주고, 꼭대기층에 펜트하우스를 유치하여 분양하는 것도 인기층이 바뀌고 있다는 사실 입증하는 이유일 것이다.

열두번째, 학군과 학원 단지구성이다. 판교가 발표된 후에 신도시 시설중에 학원단지 건설여부를 두고 교육부가 몸살을 앓은 적이 있다. 그만큼 우리나라는 학교와 학원의 위치는 아파트 가격결정에 절대적인 면을 차지하고 있다. 특히 학교는 중,고등학교가 단연 중요한 요소다. 동일단지 안에 있어도 학군 배정이 되는지 않되는지에 따라 가격차이는 매우 크다.

또한 학원은 아파트 가격결정의 중요한 요소를 차지하고 있다. 정부가 고등학교를 평준화 시키고 특목고를 인기지역인 강남에 두지 않는다 하더라도 학원이 활성화 된 지역은 아파트 가격이 강세를 나타나고 있다는 사실을 보더라도 학원이 차지하는 비중은 상당하다고 본다
학교와 학군, 그리고 학원은 각 지역의 부동산 업소에 가서 확인이 필요한 사항이다.

열세번째, 편익시설 여부다. 아파트 주변에 대형마트가 들어서고 나서 아파트 가격이 10-15% 상승한 곳이 많다. 또한 관공서와 은행이 가깝게 있으면 상권이 발달하게 되고, 사람들이 몰리게 되어 해당아파트는 상권의 중심지가 된다. 체육시설이나 찜질방, 백화점,병원등도 아파트 가격결정에 영향을 주는 요소임을 잊지 말아야 한다.

또 아파트 가격 하락에 영향을 주는 요소들이 있다. 나홀로 아파트나 101동101호 아파트, 주거복합형아파트, 상가혼재지역아파트, 유수지 및 하수처리장 근처 아파트, 용적률 300%이상 1990년 이후 지어진 아파트, 주차시설부족아파트등은 아파트가격 상승에 저해를 주는 아파트임을 참고하기 바란다.

상기와 같이 아파트를 결정하는 요소들을 총론과 각론을 통하여 찾아보았다. 이러한 요소들을 가지고 현재 자기가 살고 아파트나 향후 매입하려는 아파트에 대입시켜 보면 아파트의 등급을 매길 수 있을 것이다. 높은 점수를 받는 아파트가 당연 ‘블루칩 로얄아파트’인 것이다.

예를 들어보자. 압구정동 현대 아파트나 대치동 선경,우성아파트의 경우 총론과 각론 어느항목에 대입하여도 빠지지 않을 것이다. 그러나 중요한 것은 각 항목을 총괄한 지역 대표아파트를 찾는 것이 가장 중요하다.각 지역마다 대표 아파트가 있다. 그러나 이러한 대표아파트는 수시로 변화고 있다는 사실이다. 이러한 변화를 읽을 줄 아는 안목이야말로 아파트 투자의 최종 선택이요 길잡이임을 알고 대표 아파트를 찾는데 다함께 노력하자.

<양은열 YEL부동산 연구소 대표>

-출처:부동산뱅크 2007.1.19-