투기과열지구에서 재건축 조합원 명의변경 제한(분양권 전매금지) 조치가 시행됐기 때문이다.

그런데 개정법 시행 이후 일부 조합이 매매 기준일이나 자격취득 금지 예외조항 등에 대한 이해가 미흡해 혼선을 빚고 있다.

건설교통부는 재건축 조합원 명의변경 제한에 대한 세부 운영 기준을 마련해 각 시ㆍ도에 전달했다.

■`매매 양도ㆍ양수 기준일은 잔금 청산일`

－재건축 조합원 명의변경 제한과 관련된 양도ㆍ양수 기준일.

→ 잔금 청산일과 소유권 이전등기 신청일 중 이른 날이다.

계약 체결일이나 중도금 납부일, 조합원 변경 신고일은 기준이 아니다.

또 잔금 청산일은 계약서상 예정일이 아니라 실제로 잔금을 청산하는 날이다.

따라서 조합원 변경 신고를 할 경우 청산사실을 입증할 수 있는 금융거래 자료를 첨부해야 한다.

－조합인가된 재건축아파트에 대해 2003년 12월 25일 매매계약을 체결하고 2004년 1월 3일 잔금을 청산한 경우는 어떻게 되나.

→ 이 경우는 양도ㆍ양수 기준일이 12월 25일이 아니라 1월 3일이다.

법시행 이전에 조합인가를 받은 단지여서 1차례에 한해 조합원 자격 취득이 허용되기 때문에 이 거래의 매수자는 조합원 자격을 취득할 수 있지만 다시 팔 경우 산 사람은 조합원이 될 수 없다.

즉 나중에 아파트 대신 분양가를 현금으로 되돌려 받는 것에 만족해야 한다.

만일 이 경우 잔금 청산일이나 이전등기가 12월 30일 이뤄졌다면 제도시행 전에 양도ㆍ양수가 된 것이어서 집을 다시 팔 경우 1차례에 한해 매수인이 조합원 자격을 가질 수 있다.

－명의변경 제한기간은.

→ 조합설립인가일부터 소유권 보존등기일까지다.

조합설립인가 이전에는 양도ㆍ양수에 제한이 없다.

－투기과열지구 지정이 해제되면.

→ 조합원 명의변경 제한조치도 당연히 해제된다.

그러나 지구해제 이전에 조합원자격 명의변경이 제한된 주택 또는 토지를 구입해 현금청산 대상으로 분류된 경우에는 투기과열지구에서 해제되더라도 조합원 자격을 가질 수 없다.

－상속이나 이혼의 경우는.

→ 상속이나 이혼으로 인한 양도ㆍ양수는 법 적용에서 예외로 인정된다.

상속은 사망인에게서, 피상속ㆍ이혼은 배우자에게서 배우자간 양도 또는 양수하는 경우에 조합원 자격 이전을 허용한다는 의미다.

재건축 조합원인 아버지가 사망해 아들이 상속을 받을 경우 아들은 조합원 자격을 가질 수 있지만 아들이 상속받은 아파트를 팔 경우 이를 산 사람은 조합원이 될 수 없고 현금청산자로 분류된다.

－불가피하게 집을 팔 경우는.

→ 가구원의 근무ㆍ생업ㆍ질병치료ㆍ결혼으로 가구원 전원이 다른 특별시ㆍ광역시ㆍ시ㆍ군으로 이전하는 경우는 법 적용에서 예외가 된다.

다만 수도권 안의 재건축단지는 수도권 밖으로 이전하는 경우로 한정한다.

－상속으로 취득한 주택도 가구원 전원이 이전하면 예외로 인정받나.

→ 재건축 조합원이 다른 주택을 상속받아 이전할 경우 예외규정이 적용돼 재건축아파트를 팔 수 있고 산 사람도 조합원 자격 취득이 가능하다.

이 때도 상속사실과 이전을 증명하는 서류를 제출해 조합원 변경 신고를 해야 한다.

－예외규정 판단은 누가 하나.

→ 조합이 재건축아파트를 산 사람을 조합원 명부에 등록했다고 조합원으로 인정받는 것은 아니다.

인가권자인 자치단체가 조합원 명의변경이 허용되는 사유로 부적합하다고 판단하면 조합원으로 인정받을 수 없다.

■입주까지 고려한 장기투자해야

조합원 지분거래가 제한됨에 따라 재건축 투자 방식도 달라져야 한다고 전문가들은 입을 모은다.

지난해까지만 해도 단기 시세차익을 노리는 재건축 투자가 성행했다.

그러나 조합이 설립된 후에는 입주 때까지 지분전매가 제한되기 때문에 단기투자가 어려워졌다.

따라서 조합설립을 앞두고 있는 지분을 매입할 때는 경우에 따라서 입주까지 할 수 있다는 생각으로 충분한 자금계획을 세워야 한다.

조합설립 후에는 재건축 지분을 현금화하기 어렵기 때문에 소유자들이 조합설립 직전에 서둘러 급매물을 내놓을 가능성도 있다.

재건축 투자에 관심이 있다면 이런 매물을 노려 보는 것도 방법이다.