2005-12-08 01:39
http://blog.drapt.com/tom54/22411133973593661 
마포구 창전동의 쌍용2차아파트가 12월 분양예정이다.
일반분양분가격은
로얄층기준으로
25평*1250만원=3억1250만원
32평*1440만원=4억6080만원
45평*1530만원=6억8850만원
마포를 기준으로 25평의 일반분양가의 흐름을 본다면
신공덕1차 1억1500만원
->신공덕3차,공덕2차 1억3900만원-1억4000만원
->용강삼성1억5300만원
->공덕동래미안3차 1억8300만원-1억8900만원
->공덕동래미안4차 2억7000만원(단 일반분양분은 저층에 한함)
->창전동쌍용2차 3억1250만원으로
1년마다의 분양가오름폭이 엄청나다.
마포의 브루칩이라 할수 있는 공덕동래미안3차의 현시세가
25평의 경우 3억5000만원내외
32평의 경우 5억4000만원내외
42평의 경우 7억5000만원 내외인 것을 감안한다면
주변시세이상으로 분양을 하는 셈이다.
그렇다고 하더라도 청약자격이 있는 내집마련희망자들은 청약에 임해야 할 것 같다.
우선 당첨이 된다면
소액자금과 융자로 내집을 마련할 수 있는 유일한 방법이기 때문이다.
필자 또한 염창동 한화꿈에그린 47평을 4억4000만원에 분양받아
(그 당시는 평당 900만원을 넘어가는 최고 분양가라 경쟁률이 낮아
저층이지만 불행히도 당첨이 되어 버렸지요.왜 불행이냐구요? 목동 하이페리온2의 56평을 프리미엄 3000만원에 잡았다가 이놈이 당첨되는 바람에 이자부담이 너무 커 하이페리온2를 매도해버렸지요,지금 하이페리온2의 프리미엄이 얼마냐구요?8억5000만원도 족히 넘어갑니다.)
현금8000만원인가만 내고 풀 융자를 받아 입주도 못한채 공가로 비워두고 있다.
물론 이자부담이 장난이 아니지만
그래도 현시세가 7억정도에 형성되어 있으니
8000만원 투자대비 수익률을 따져보면
그렇게 나쁜 성적은 아닌 것같다.
(하이페리온2를 보유하는 것이 정석이었지만
쥐알같은 자금으로 융자를 감내하긴 너무 힘들었고
염창동 한화꿈에그린은 양도세감면대상임으로 양도세부담이 많지않아 순수익률이 좋다는 의미입니다.)
그런데 왜 입주도 아니하고 집을 공가로 비워놓고 있느냐는 의문이 따를 것 같다.
매도하여도 워낙 융자투성이라 손에쥐는 씨드머니도 쥐알만하고
전세를 준다면 융자상환이 필수 인데
그렇게 된다면 나로서는 씨드마니가 증발해버린다.
내친김에 추가융자를 더 뽑아
아현3구역의 재개발지분으로 방향전환을 해버렸다.
청약통장은 무용지물이 되었고
최소의 비용으로
보금자리를 마련하기 위한 최선의 방법은 재개발이기 때문이다.
그중에서도 아현3구역을 선택하였다.
아현3구역의 현재 프리미엄은
주변 래미안3차나 래미안4차의 시세와 비교해 보아도
충분한 투자메리트와 입주를 목적으로 한 내집 마련의 두마리토끼를 잡을수 있는 단지라 분석된다.
분양가상승의 고공행진
그리고 실거래가격으로 육박하게 될 공시지가나 기준시가의 상승을 예측한다면
공시지가의 상승이 오히려 나의 평가액상승으로 둔갑되는
재개발지역을 주목하여야겠다.-정답이 벌떡 벌떡 일어난다!!!
그중에서도 아현3구역의 매입은 빠르면 빠를 수록 좋겠다.
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