2007-12-22 22:52
http://blog.drapt.com/toberich/1389501198331530813 
자료출처 : 나누어요~☆
원문출처 : http://blog.drapt.com/ljh0119
이명박당선 이후 , 부동산 新 투자전략
급격한 변화보다는 완만한 규제완화 기대
대선 전 여론조사 예측대로 한나라당 이명박 후보가 대한민국 17대 대통령에 당선되었다. 2008년 한해는 부동산 시장 참여자들에게는 불확실성이 일정부분 제거된다고 봤을 때 시장주의자인 이명박 당선은 나름대로 큰 의미를 내포하고 있다.
큰 테두리에서 보면 정권 초기부터 과중한 부동산 세금에 대한 대폭적인 경감 조치를 비롯한 부동산 규제완화조치가 즉각 나오고 힘들어 보인다. 아무래도 정권초기부터 대폭적인 규제완화로 부동산이 또 다시 불안하게 되면 당선자뿐만 아니라 참모역할을 하는 정책 입안자들까지 투기꾼이란 오명을 뒤집어 쓰는 위험을 바라지 않기 때문이다.
2008년 이명박당선 이후 부동산 투자전략을 점검하기 앞서 암울한 부동산 시장의 현실을 우선적으로 직시해야 한다.
공식적인 미분양 물량만 전국적으로 10만가구가 넘는 일촉즉발의 위태로운 상황의 아파트 시장, 연일 급등하는 주택담보 대출금리, 서브프라임사태와 부상하고 있는 미국의 스태크플레이션 징후로인한 금융시장 불안감, 시중의 뭉치돈이 대거 주식시장으로 이동하는 머니무브(ｍｏｎｅｙ ｍｏｖｅ）현상이 급속히 진행되고 있다는 점이다.
결과론적으로 2008년 한해동안 부동산 시장참여자들이 경계해야 할 것은 국내외적인 불안한 경제현안을 외면하며 막연한 기대감을 가지는 것이다. 즉 ‘ MB가 당선되었으니 부동산 시장이 좋아지겠지’라고 하는 MEGO〔My eyes glaze over: 아무리 관심을 끌려고 해도 별 반응을 보이지 않고 나와 무관심한 일로 치부해 버리는 일)현상을 경계해야 한다.
이명박 당선자 부동산 핵심 공약
세금경감과 신혼부부 내집마련 대책
우선적으로 이명박 당선자가 내세웠던 선거공약을 검토해 보면 거주목적 장기보유 실소유자 (1가구 1주택)에 대한 양도세 및 종부세 경감을 들수 있다. 구체적으로 살펴보면 현행 공시가격 ‘6억 원 초과’로 되어 있는 종부세 과표기준이 ‘9억 원 초과’로 변경될 가능성과 연차적으로 양도세 면제 기준금액을 현행 6억원에서 9억원으로 상향 가능성, 연소득이 일정기준 이하인 1주택자인 고령자에 대해서는 종부세를 전액 면제할 가능성이 많아 보인다. 이명박 당선자는 선거기간 중 1가구 1주택 장기 보유자에 대한 중과세 반대뜻을 거듭 밝히면서 “투기목적 주택에 대한 중과세는 반대하지 않지만, 주거 목적 주택에 중과세하는 건 오히려 불평등”이라고 주장했기 때문이다.
따라서 이왕 매도계획을 잡고 있는 공시가격 ‘6억 원~9억원 대의 ’의 주택을 가진 분들은 급하지 않다면 제도가 바뀐 후 매도를 고려해 볼 만하다. 지금 매도해봤자 급매물로 처리되기 마련이고 종부세 과표기준이 상향되고 동시에 양도세 면제 기준이 상향되면 양도세절감액이 훨씬 크기 때문이다.
아울러 저출산 문제를 해결하고 신혼부부 내집마련을 지원하기 위해 수도권과 광역시에 한해 12만채의 신혼부부 주택을 공급하는 `신혼부부 내집마련 지원정책'도 주요 선거 공약 가운데 하나였다. 따라서 아직 내집마련하지 못한 신혼부부들은 희망의 고삐를 놓치지 않아도 될만하다.
재건축/재개발 규제완화 본격 시동
한나라당 이명박 후보가 대통령에 당선된 이후 한동안 하향 안정세를 보여온 서울 강남권 저밀도 재건축 아파트에 대해 관심이 높아졌다. 용적률과 층수 제한 완화 등 재건축•재개발 규제에 대한 완화를 내세운 이명박 당선자의 선거 공약 때문이다.
재건축•재개발 규제완화에 대한 연장선상으로 봤을때 소액 투자가 가능하고 용적율 상향가능성이 있는 다세대 다가구가 밀집된 초기 재개발 시장의 경우 , 이명박 시대에 최대 투자상품으로 부상할 전망할 가능성이 크다.
실제로 아파트매매등 올해 부동산시장이 전반적으로 침체를 보이고 있는 가운데 연립/다세대 경매시장은 서울의 경우 감정가 대비 100% 넘는 낙찰가를 보이고 있다.
현실화되고 있는 ‘ＭＢ 임팩트’
한편으론 한나라당 대선후보 시절 이명박 당선자는 제 2 롯데월드의 초고층 사업에 대해 ‘서울시장시절때부터 필요성을 역설해 왔다’고 주장했다.
실제로 지난 10월 남북정상회담을 전후로 송파구 잠실 주공 5단지 아파트를 매입시기를 물어보는 상담이 한달에 1~2건 정도 있었다. 하지만 그 당시 필자는 ＢＢＫ 사건이 완료될때까지 잠실 주공 5단지 매입을 유보하는 방향으로 상담을 마무리 했었고 역시나 해당 아파트 시세는 한동안 큰 변화가 없었다. 하지만 지난해말 ＢＢＫ 사건이 무혐의로 결론나자 매매문의가 두세배가량 증가했다. 실제로 현지 협력중개업소를 통해 알아본 결과 잠실 주공 5단지의 경우 지난해 하반기 BBK 수사 발표전에는 한달 평균 2~3가구가 거래됐으나, BBK 수사 발표 이후에는 월 평균 7~8가구의 거래가 성사된다고 했다.
또한 재건축 규제 완화로 인한 용적율 증가로 최대 혜택을 보는 단지는 강남권 저밀도 재건축 단지의 대표주자인 개포주공아파트다.
지난해 하반기경 급매물 위주로 간간히 한두건 거래되었던 강남구 개포주공의 경우 이명박 당선이후 매물 회수속에 매도 호가가 상승 기미를 보이고 있다.
한 민간 부동산정보업체의 조사결과만 보더라도 지난해 BBK 수사 발표전인 12월 집계한 서울 재건축 단지 매매값 변동률을 보면 지난 두달간 계속 0.05~0.13%의 하락세를 보이던 서울 재건축 단지 아파트 매매값이 지난해 12월 첫주에는 0.03% 올랐을 정도로 이명박 당선전후로 재건축 단지들이 민감하게 반응하고 있다.
신도시 개발보다 기존도시 고층화 관심
집권당의 부동산 정책을 개괄적으로 보면 재건축, 재개발 규제완화를 통한 집값 안정에 초점이 맞춰지고 있다. 집권당의 부동산 정책은 “ 재건축, 재개발 규제완화로 잠깐 부작용이 있을 수 있지만 물량이 늘어나면 결국 집값이 안정될 수밖에 없다”는 도심권 물량공급을 통한 집값 안정에 초점이 맞쳐지고 있다. 대선기간중에 이명박 당선자는 ‘서울시장 재직시 뉴타운을 해 처음에는 가격이 올랐지만 계속 공급을 늘리니까 상당히 안정됐다고 말해 ‘공급 확대를 통한 가격안정’에 대한 소신을 밝히고 있다.
한나라당 대통령 후보시절의 이명박은 '서울뿐 아니라 기존 도심개발을 어떻게 할 것인가의 문제를 이야기하고 있다'며 '같은 용적률을 가지고도 고층화하면 도심 휴식공간이 훨씬
넓어진다'고 밝혔다.
비유하자면 지하철 공사(재개발/재건축)가 진행되는 동안 인근에 거주하는 주민들은 다소 불편(집값 불안)을 느끼지만 지하철이 완공되면 주민들이 혜택(집값 안정) 을 볼수 있다는 논리다.
추가적으로 이명박 당선자는 압구정동 현대 등 서울 한강변 아파트나 강북 도심주변 뉴타운 조합원들이 줄기차게 요구하고 있는 고층 재건축ㆍ재개발 방안에 대해 상당히 긍정적인 의지를 갖고 있고 있기 때문에 어떤 식으로든 해결책이 나올 것으로 예상된다.
또한 그는 신도시 개발에 대해서도 '사람들은 거리와 위치가 편리한 곳에 살기를 원하고, 신도시를 만들면 교통 문화 등에 대한 새로운 투자가 돼야 하며 한 도시가 제 위치를 차지하려면 적어도 20~30년이 걸린다'고 해 신도시 개발에 부정적인 입장을 밝혔다.
이는 집값 안정을 목적으로, 강남 등 투기과열지구에서 재건축을 억제해 온 지난 정부의 부동산 정책과는 반대 방향이다.
결론적으로 신도시개발보다는 기존 도시를 재개발•재건축 하는 방향으로 갈 것으로 보이기 때문에 시장 참여자들은 이에 잘 대비해야 한다.
주택 공급을 위해 그린벨트를 훼손하면서까지 고밀도로 빽빽하게 지어진 신도시를 여러개 만드는 것보다 기존도심의 용적율을 완화해 주택공급을 늘린다는 복안은 원칙적으로 필자도 찬성한다. 신도시만 무턱대고 지어봤자 도심까지의 출퇴근 시간만 오히려 더 늘어나게 되고 일본의 사례를 봤을때도 고령화 사회로 진입할수록 신도시 본래 기능이 퇴색해 자족기능을 상실할 수 있다.
이명박 당선자는 서울시장 재임때의 업무수행능력을 볼때 건설사 입장에서도 굳이 대운하 공약이 아니더라고 공공공사 수주가 급격히 늘수 있어 대형건설사들 위주로 수혜를 볼 수 있다.
전매제한 완화 예고
이명박 당선자는 후보시절 분양가 상한제 실시에 따른 전매제한에 대해서도 “어느 정도 제한은 있을 수 있는데 너무 장기간 제한하면 부작용이 생기고 음성거래가 발생한다”며 “이 동네 살다가 저 동네로 이사가야 하는데 10년간 못 판다 그러면 안 된다. 무리한 규제는 성공할 수 없다”고 말해 전매제한 기간을 대폭 완화할 것임을 밝혔다.
얼마전 방문한 파주신도시의 경우도 이명박 당선자의 선거 공약때문인지 최장 10년간 전매가 제한된 파주신도시의 경우도 순위외 청약의 일종인 4순위에서 청약자들이 모델하우스에 몰려 연일 인산인해를 이루고 있었다.
그렇다고 보면, 지난해 하반기 분양에 나섰던 공공택지지구 아파트의 일부 잔여 물량을 주목할 필요가 있다. 전매제한이 점차로 완화가 된다고 가정해보면 분양가 상한제 적용을 받아 저렴하게 공급된 공공택지 미분양 물량은 이명박 시대의 ‘돈되는 부동산’ 임에 틀림없다.
이명박 시대, 맹목적 부동산 투자는 금물
이명박 당선자는 후보시절 “보유세 효과는 일정 기간이 지난 뒤에 나타나는 만큼 1~2년 지켜보며 부작용을 점검한 뒤 정해야 한다”고 말해, 집권하더라도 당장 부동산 세금을 내리진 않겠다는 뜻을 밝혔기 때문에 정권초기부터 급격한 규제완화는 기대하기는 어렵다.
또한 재건축 재개발 규제완화의 경우도 ‘조합원들의 시세 차익을 서민주택 공급 재원으로 활용하는 방안을 적극 추진한다는 계획’을 밝힌만큼 무턱대고 추격매수에 나서는 것은 위험하다. 부동산 가격이 오르기 위해서는 대출이 필요없는 돈 많은 투자자들의 수요뿐만 아니라 대출이 어느정도 필요한 적절하게 돈 있는 투자자들이 계속 매입해주어야 한다.
하지만 총부채 상환비율 적용으로 투자유망물건을 후속적으로 매입 할려는 수요는 줄어들 수 밖에 없다. 설령 총부채 상환비율을 완화하더라도 시중금리가 높아 가수요가 빠른 살아나기에는 역부족이다.
결론적으로 정권초기부터 급작스럽게 부동산정책의 큰틀을 바꾸기는 쉽진 않을 것으로 보인다. 대신 서서히 규제완화 쪽으로 초점이 맞쳐질것으로 예상되기 때문에 2008년 하반기로 갈수록 가격 상승력 압력을 받을 수 있다.
하지만 예상과 달리 부동산 규제완화가 당초 기대에 못 미치면 이명박 시대의 부동산 시장도 산적한 악재속에 미궁에서 헤어나지 못해 국내경기마저 위태롭게 할 수 있다.
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이명박 정부의 부동산정책 변화와 시장전망 |
| 2007-12-21 |
- 정책기조가 장기적, 근본적으로 바뀌겠지만
집권초기 전면적, 혁명적 정책변화는 기대난(期待難)이다
한나라당 이명박 후보 당선으로 부동산시장의 변화가 불가피해졌다.
시장경제 위주로의 질서개편과 시장변화가 예상되는 만큼 부동산 투자전략도 새로 짜야할 시점이다.
이명박 당선자는 참여정부 집값 급등을 수요에 비해 공급물량이 적었다는 수급불균형에서 근본원인을 찾고 있다.
따라서 부동산정책을 규제강화보다는 규제완화 내지는 조정방향으로 기조를 바꾸고 시장중시, 경제적 논리 우선적용, 공급확대정책을 펼칠 것으로 보인다.
하지만 집값안정 및 서민주거안정이라는 정책목표 유지와 최소한의 투기억제장치에는 그대로 지속될 가능성이 높다.
특히 집권초기 부동산과 관련된 정책전환이 자칫 잘못된 시그널로 시장에 연결되지 않도록 신중한 입장을 견지할 것으로 예상된다.
수도권의 경우는 청약통장 가입자가 500만명으로 내집마련을 위한 청약수요가 넘치는 상황이다.
게다가 주택보급률 96.9%(2006년 기준)이고 자가점유율이 60%에도 못미쳐 향후 3~4년간은 수급불균형에 따른 주택가격의 불안정성이 상존해 있다.
또한 다른 국정분야와 달리 부동산은 정책변화에 민감하고 국민들의 실생활에 주는 충격이 큰데다 여론수렴, 입법절차라는 상당한 정책결정과정이 소요된다.
때문에 이명박 정부가 새로운 국정운영계획 하에 중장기 부동산정책로드맵을 짠다고 하더라도 집권 후 짧은 기간 내에 기존제도의 전면적 개편 내지는 혁명적 변화를 시도하지는 않을 것으로 판단된다.
규제완화 시 예상되는 집값급등 혹은 투기수요촉발 등 부작용을 충분히 검토 후 경제운용계획과 연계된 새롭고 구체적인 부동산 정책을 내놓을 것이다.
결론적으로 시장경제, 규제완화위주로 신정부의 정책의 우선순위나 방향성이 바뀜으로서 중장기적으로 시장은 큰 변화의 소용돌이에 휩싸일 가능성이 높다.
하지만 부동산 정책만큼은 일관성확보가 중요하고 시장안정이 최우선 정책과제이므로 집권초기부터 뿌리부터 정책근간을 바꾸기란 쉽지 않을 전망이다.
다시말해 길게보면 부동산 정책기조는 획기적으로 변화하겠지만, 현재의 “안정화된 시장”의 큰 흐름은 단기간에 쉽게 바뀌기 어렵다는 말이다.
과도한 기대나 단기투자는 실패를 자초할 수도 있다는 뜻이다.
- 규제완화의 핵심은 세제, 금융, 재건축이다
이명박 정부의 부동산 정책방향성은 시장자율과 규제완화, 공급확대가 정책기조를 이룰 것이다.
새로운 출발은 양도세와 종부세 등 세금제도의 개편에서 시작할 것 같다.
우선 1가구1주택 장기보유자의 종부세인하와 부과기준 상향조정, 1가구 2주택자의 양도세율 완화, 등록세와 취득세를 취득세로 통합, 보유세 증가에 맞춘 세율 인하 등이 예정되어 있다.
이로 인해 과도한 양도세부담 등으로 주택매매시장에 나오지 못했던 매물이 새로 출시되고, 보유세 등의 부담 감소로 매수심리가 호전될 것으로 기대된다.
여기에 1가구 1주택자의 주택담보대출 규제완화, 총부채상환비율(DTI)과 주택담보인정비율(LTV)의 상향조정, 실수요자의 장기저리융자 지원 등 주택금융규제조치가 풀릴 것으로 점쳐진다.
또한 도심재건축, 재개발의 활성화방안도 신정부의 핵심정책 중 하나이다.
이 당선자는 ‘주택 공급을 신속히 늘리기 위해 대규모 신도시개발보다는 도심 재개발·재건축을 활성화하는 게 낫다’고 밝혔다.
재건축사업의 활성화를 꾀할 경우 고밀도 개발을 위한 층고제한, 용적률 제한, 안전진단 절차 등이 다소 풀릴 가능성이 높다.
특히, 이 당선자가 서울시장 재임시절에 뉴타운과 재정비촉진지구 등 도심재개발에 적극적이었음을 감안할 때 관련 사업에 정부차원의 예산 및 행정적 지원강화가 예견된다.
따라서 강남재건축과 뉴타운·도시재정비 촉진지구 등은 규제완화기대감이 증폭되면서 신정부 출범 전부터 침체에서 탈출할 뿐만 아니라 경우에 따라서는 투기재연-가격급등 가능성도 배제키 어렵다.
한편 도심권의 재건축·재개발만으로는 단기간 내에 수도권의 주택공급부족 해소가 어려운 만큼 2기 신도시 건설을 비롯한 기존의 신도시 개발정책은 계속 유지될 전망이다.
도농복합그린벨트 기능 조정, 신규주택 연간 50만호 공급, 신혼부부 12만가구 공급 등의 공약 역시 이를 뒷받침한다고 하겠다.
-신정부출범후 2008년 부동산 시장 전망
*정책변수를 제외한 경제적 변수는 안정적
*정책기조 변화는 부동산 시장에 긍정적 영향 미칠듯
다만, 단기적 영향은 국지적, 제한적 여파예상
부동산시장은 정책변수 외에도 금리, 환율, 수급, 경기, 물가, 투자자의 심리 등 다양한 변수가 복합적으로 작용한다.
앞서 살펴본 정책변수를 제외하고는 2008년도에는 금리, 경기 등 다른 경제적 변수는 안정적 모습을 나타낼 전망이다.
우선2008년도 금융시장은 2007년도와 달리 금리구조의 급변동성은 적어 보인다.
그간 치솟은 주택담보대출금리 인상 여파는 이미 시장에 반영되기 시작했고 금리의 추가상승여력도 높지 않아서 향후 시장영향력은 떨어질 것이다.
다만 유가와 국제원자재가격 급등, 급격한 물가상승(인플레)우려, 환율변동폭 확대 등 대외악재( 외생변수)는 금융정책과 관련하여 잠재적 위험요인이 될 수 있다.
주택의 수급구조(수요-공급요인) 부분을 보면, 가수요 억제책 및 공급확대로 주택가격에 주는 영향력은 크지 않을 것 같다.
일각에선 분양가상한제로 민간부문 공급량감소를 우려하지만 신도시 등 공공부문 물량 증가로 내년도 수급상의 큰 변화요인은 없다.
특히 주도시장 역할을 하는 서울 강남권을 보면 잠실, 반포 재건축 지구의 대규모 입주로 매매, 전세가격의 동반안정이 예상된다.
반면 경기는 상승요인으로 작용할 가능성이 있다.
2008년도 예상경제성장률이 5%대이다.
올해의 4.8%(한국은행 전망)와 4%대 후반인 잠재성장률을 상회할 전망이다.
일반적으로 경기상승은 가처분소득을 늘려주어 개인의 유효수요 및 주택의 실질구매력을 높여 집값을 상승시키는 역할을 한다.
한편 해외변수는 매우 유동적이며 불안한 모습이다.
미국 부동산시장은 2008년에 추가하락 가능성이 높은데다, 영국 등 유럽부동산도 하락 전망이 지배적이다. 일본 역시 2008년도에는 도심지역의 미니버블 후 숨고르기가 예상된다.
게다가 고공행진중인 아시아 국가권의 이머징마켓.
특히 중국부동산 가격이 베이징올림픽 후 하락조정기에 들어설 가능성이 높다.
불안한 해외의 주택경기는 국내부동산에 하락요인으로 작용할 것이다.
이상 핵심변수들을 분석해본 결과 2008년도 주택시장은 신정부 탄생에 따른 급격한 정책변화만 없다면 2007년도의 시장안정세가 지속될 가능성이 높아 보인다.
다만 대규모개발이 예상되거나 규제완화가 예상되는 수도권일부 토지시장, 재건축 추진단지, 경기회복에 민감한 일부 근린상가, 업무용 부동산 등을 중심으로 국지적 상승세는 충분히 예견된다.
전반적인 관점에서는 급등과 급락의 어느 한축으로 급격히 기울기보다는 보합수준에서 3%이내의 약한 등락을 보일 가능성이 높다는 말이다.
결국 정책변화의 시장효과는 중장기적이라는 점과 시장안정이라는 정책목표와 정책의 일관성 차원에서 살펴보면 부동산 시장은 하반기 이후에나 정책변화의 본격적 효과가 가시화 될 것으로 예상된다.
중장기적으로는 신정부 출범에 따른 정책변화가 영향을 미치면서 세제, 금융정책개편-수요증가- 공급증가- 거래활성화- 가격상승이라는 시장 가격구조가 형성될 가능성이 높다.
이에따라 규제완화 및 시장 자율화를 추진하되 투기수요 차단 및 부동산 가격급등을 막기위한 사전 조치도 병행될 필요가 있다.
2008년도 시장을 시기별로 세분화하여 살펴보면, 상반기 중에는 신정부의 부동산 정책 완화 기대감에도 불구하고 실제 구체화된 정책이 가시화 될 때 까지는 현재의 약보합세가 좀 더 이어질 것으로 예상된다.
반면 하반기 이후는 지난 1년 반 동안 하락조정기를 거치면서 급등에 따른 거품이 어느 정도 걷힌데다, 세금중과 급매물의 소화, 신정부 정책변화에 따른 수급변화, 경기상승 기대감, 구매심리 회복 등 여러 상승요인이 복합적으로 작용할 것으로 예상된다.
신정부 출범에 따른 시장자율위주의 부동산정책이 제도화, 현실화 될 경우 시장은 상승세로 전환될 확률이 높다는 의미다.
즉, 2008년 하반기이후 부터는 거래가 되살아나면서 가격도 강보합세로 돌아설 전망이다.
- 실수요관점에서 중장기투자가 바람직할 듯
신정부의 탄생으로 전면적인 부동산시장 활성화를 성급하게 기대하기보다는 실수요자 중심의 중장기 투자관점에서 시장에 접근하는 것이 유리하다.
단기적으로는 규제완화로 일부지역 혹은 재료보유 부동산의 재상승 가능성이 존재하지만 투기재연- 가격급등 시 신정부 역시 투기억제정책을 더욱 강화할 것이기 때문이다.
신정부 정책이 실수요자의 거래 정상화 내지 촉진시키겠지만, 투기적 가수요까지 용인한다는 뜻은 아니라는 얘기다.
그리고 양도세의 연분연승법(보유기간이 길수록 양도세율이 낮게 차등 적용되는 방식)이 이명박 당선자의 선거공약사항인 점을 감안하면 부동산 투자 지역선정이나 주택의 규모, 유형선택에 있어서 한층 신중할 필요가 있다.
실수요자 입장에서 관심지역을 소개하면 다음과 같다.
우선, 서울지역에서는 뉴타운 및 도시재정비 촉진지구가 유망해 보인다.
예컨대 수색증산지구, 장위지구, 영등포구 신길지구, 동대문 전농 답십리 이문 휘경지구, 천호지구, 구로금천 역세권지구 등을 들 수 있다.
여유자금을 확보한 중장기 투자자라면 강남권의 대치, 개포, 일원, 압구정, 잠실, 강동 지역 재건축아파트 급매물을 노려봄직하다.
수도권의 경우에는 강남·분당·용인을 연결하는 기존의 ‘경부축’ 대신 강남에서 판교·광교·죽전·수지로 이어지는 ‘제2경부축’과 영종, 송도, 청라, 김포, 파주 등으로 이어지는 ‘서부축’이 향후 각광을 받을 것으로 전망된다.
지방은 아산신도시, 세종특별시, 기업도시, 혁신도시 및 엑스포가 예정된 여수, 새만금지구 등 서남해안이 새로운 복합개발의 중심지가 될 것이다.
(주)RE멤버스 대표 고종완
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1주택 종부세ㆍ양도세 경감등 미세한 손질 예상
◆이명박시대 개막 / 부동산 정책 어떻게 달라질까◆
한나라당이 배포한 `이명박 대통령 후보 부동산 정책 공약집`은 `친(親)시장적인 주거복지 정책 제시`라는 말로 시작한다. 이 당선자 측은 "민간 부문의 시장자율성을 보장해 부동산 시장 질서를 재확립하겠다"고 강조해 왔다.
혁신도시 기업도시 행정중심복합도시 등 로드맵을 남발하면서 땅값 폭등을 야기하고 이후 주택값이 급등하자 각종 규제로 시장을 옥죈 참여정부와는 정책 기조부터 다르다. 이 당선자가 시장 기능을 회복하기 위한 각종 규제완화책을 내놓을 것이라고 시장에서 기대하는 이유이기도 하다.
◆ 재개발ㆍ재건축 규제 완화 강도는
= 이명박 부동산 정책에서 첫 번째 화두는 재건축ㆍ재개발 규제 완화다.
이 당선자는 대선 레이스 도중 언론 인터뷰에서 "세금 위주 규제정책은 시장 기능을 왜곡시킬 수 있는 만큼 집값 안정책은 수요가 있는 곳에 집을 더 짓는 공급정책 위주로 전환하겠다"고 누차 밝혔다.
구체적인 공급방식에 대해선 "신도시 건설은 시간이 많이 걸리고 풀린 보상금이 또다시 인근 땅값 상승을 부추기는 등 부작용이 많다"며 "서울 구도심 등 기존 도시 과밀지역에 용적률이나 층수 규제를 완화해 집을 더 짓도록 하는 게 훨씬 효율적"이라고 말했다.
이 대목에서 부동산 시장의 최대 관심은 강남 재건축 추진단지도 규제 완화 대상에 포함되느냐 아니냐는 것이다. 강남이 용적률 제한과 소형평형 의무비율, 임대아파트 건립 등 규제에 묶여 재건축이 지지부진한 현 상황을 타개할 수 있을지 관심이다.
한나라당 선대위 정책팀 관계자는 "강남 노후단지도 도시 기능에 맞게 재건축을 유도할 필요가 있다"며 "하지만 재건축 규제를 갑자기 풀면 집값이 들썩거릴 가능성이 커 순차적으로 해결해 나가야 할 것"이라고 말했다.
그는 또 "재건축 규제를 풀더라도 집값 상승 등으로 생기는 개발이익은 조합원들이 챙겨가기 어렵게 할것"이라며 "각종 부담금이나 세금 형태로 개발이익을 환수해 임대주택 등 서민주택 건설재원으로 삼아야 한다"고 덧붙였다.
박원갑 스피드뱅크 부사장도 "내년 4월 총선을 앞둔 민감한 시기에 시장 불안을 자초할 가능성이 있는 재건축 규제 완화 카드는 쓰기 힘들 것"이라고 내다봤다.
◆ 일부 1주택자 종부세ㆍ양도세 경감
= 종합부동산세ㆍ양도소득세 감면도 이 당선자가 내건 주요 공약이었다.
이 당선자 측은 후보 시절 "1가구 1주택자 보호를 위해 10년 이상 1주택 장기보유자와 세부담 능력이 취약한 저소득 노년층은 종부세와 양도세를 감면하겠다"고 밝힌 바 있다. 그러나 시장 참여자들은 이보다 훨씬 폭넓은 세금 감면을 기대하고 있다. 장기 보유 1주택자에 대한 양도세 감면은 이미 시행하고 있어 새로울 게 없고 종부세 대상이 되는 저소득 노년층은 많지 않기 때문이다.
여기서 주목되는 대목은 △종부세 기준이 되는 주택을 공시가격 6억원에서 그 이상으로 상향 조정할지 △1주택자라도 양도세가 과세되는 고가 주택 기준을 시세 6억원에서 그 이상으로 높일지 여부 등이다.
이에 대해 한나라당 일류국가비전위원회 건설 분야 위원장을 맡고 있는 김양수 의원은 "벌써부터 종부세 과표 상향 조정 문제를 거론하기는 이른 감이 있다"며 "우리가 (부동산 규제 완화와 관련해)많은 것을 준비하고도 발표하지 못하는 것은 시장에 의도가 잘못 전달돼 부작용이 생길수 있기 때문"이라며 신중한 자세를 보였다.
박원갑 부사장은 " `한나라당은 강남권 부동산 부자들에게만 혜택이 돌아가는 정책을 펼치는 등 부유층 이해관계를 대변하는 정권`이라는 비난을 걱정하지 않을 수 없다"며 "집권 초기 획기적인 규제 완화는 힘들 것"이라고 내다봤다.
고종완 RE멤버스 대표도 "참여정부 부동산 규제책도 따지고 보면 여야 합의로 통과된 제도"라며 "정권교체로 인해 정책방향이 바뀐다고 하더라도 부동산 정책만큼은 근간과 골격을 집권 초기부터 바꾸기란 쉽지 않을 것"이라고 말했다.
이명박 당선자가 현 정부처럼 2주택 이상자에게는 보유세와 양도세를 중과하겠다는 뜻을 밝힌 것도 같은 맥락이다.
◆ 토지공급 경쟁체제 도입
= 이명박 당선자는 지금껏 토지공사가 독점하고 있는 택지 공급을 경쟁체제로 전환하겠다고 밝혔다.
이 당선자 측은 "토공이 택지 조성과 관련 없는 비용을 토지 조성원가에 전가하고 있다"며 "경쟁체제를 도입하면 조성원가를 크게 떨어뜨려 아파트 분양원가를 20% 정도 낮출 수 있을 것"이라고 공언했다.
이 당선자는 또 해마다 50만가구씩 공급되는 신규주택 가운데 신혼부부에게 12만가구를 공급하겠다고 약속했다.
복지정책 일환으로 신혼부부에게 저가 아파트를 공급하거나 저리 주택자금 융자를 지원해 주거 안정과 함께 다(多) 출산을 유도하겠다는 것이다. 특히 소득 하위 계층용 4만8000가구는 신혼부부 주택마련청약저축(월 5만원 이상)에 가입하면 첫 출산 후 1년 이내에 65㎡(19평)ㆍ80㎡(24평) 이하 주택을 싸게 임대 또는 분양할 계획이다.
그러나 한 부동산 전문가는 "주택공급이 부족한 상황에서 기존에 저소득층이 받던 주택을 신혼부부에게 주겠다는 발상"이라며 "계층간 갈등을 유발할 수 있다"고 비판했다.
[설진훈 기자 / 김인수 기자]
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출처 : [부동산114] 새 정부, 부동산 정책은?>부동산 정책 어떻게 /매일경제/2007.12.20
(모바일 부동산114를 만나는 방법 **7*7 NATE)
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| 재개발·재건축 MB효과..태풍?미풍! |
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재건축: 호가만 올라 매도-매수 더욱 팽팽해질 듯
재개발: 구역 지정 안된 노후주택지 투자 몰릴 것
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| 입력 : 2007.12.20 10:35 |
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[이데일리 윤도진기자] 참여정부 막바지 안정세로 접어들었던 수도권 재개발, 재건축은 이명박 한나라당 후보의 대통령 당선으로 다시금 상승 기대감이 커지고 있다.
시장에서는 전반적으로 재개발·재건축의 상품가치에 대한 기대가 커졌다는 반응이다. 그러나 강남 재건축의 경우 규제완화가 쉽지 않을 것이라는 예상 속에 거래만 더욱 얼어붙을 가능성이 있다는 지적도 나온다.
이 당선자는 후보시절부터 '서울 구도심 등 기존 도시 과밀지역에 용적률이나 층고 규제를 완화하는 게 효율적'이라고 재개발·재건축에 대해 언급해 왔다.
현재 재건축의 경우 단지별로 용적률 제한, 소형평형 의무비율, 임대아파트 건립의무, 개발부담금제, 분양가상한제 등의 규제가 적용되고 있다.
◇재건축 `기대심리` 자극= 서울 강남권을 중심으로 한 재건축 시장은 이 당선자의 용적률 인상 등 규제 완화 공약에 대한 기대감으로 12월 초부터 호가를 높이는 양상을 보여왔다. 그러나 전문가들은 재건축 규제완화는 시장 안정이 전제돼야만 가능하기 때문에 큰 폭의 손질은 쉽지 않다고 보고 있다.
이에 따라 재건축 집주인들이 기대 심리로 호가를 올리는 것은 다소 성급한 판단일 수 있다는 것이다.
특히 금융규제와 금리상승 등으로 매수자들이 나설만한 여건이 형성되지 않은 상태에서 매도자들의 기대심리만 커지게 될 경우 재건축 시장은 더욱 얼어붙을 수 있다. 박원갑 스피드뱅크 부동산연구소장은 '재건축 규제 완화는 집값이 불안해질 경우 다시 `원위치`할 가능성도 있다'며 '특히 집권 초기 강남 재건축 규제를 대폭 완화할 가능성은 높지 않아 보인다'고 말했다.
대치동의 한 부동산 관계자 역시 '재건축 아파트값 상승은 집권 초기 정부로서 부담이 될 것이기 때문에 용적률 완화 문제는 시간이 걸릴 것'이라며 '매도-매수 호가만 벌어지게 돼 매수자들이 적극적으로 나서는 걸 기대하기는 힘들다'고 말했다.
◇재개발 투기판 우려= 강북권의 재개발(뉴타운 사업)이나 재정비사업 등은 재건축보다는 더욱 활성화될 것으로 보인다. 재건축의 경우 규제완화시 폭발력도 강하고 현재 관련 규제도 촘촘하지만 재개발은 사업 가속화가 상대적으로 용이한 점이 활성화의 요인으로 꼽힌다.
사업 전망이 밝아진만큼 아직 구역지정을 받지 않아 규제가 덜한 노후주택 밀집지역의 경우 투자자들이 몰릴 수 있다는 게 전문가들의 의견이다. 특히 `강북 뉴타운`이 이 당선자의 서울시장 재임시절 시작한 작품임을 감안하면 개발 사업이 더욱 속도를 낼 전망이다.
그러나 개발 열풍에 힘입어 노후지역의 다세대·연립 등의 가격이 급등하게 되면 이 지역에 터전을 잡고 있는 서민들의 주거비용만 더욱 커지게 돼 주거불안을 가속화시킬 수 있다는 지적도 나온다.
마포구 연남동의 한 부동산 관계자는 '토지거래허가제가 적용되는 지역 외에 아직 구역 지정이 이뤄지지 않은 노후주택가의 다세대·연립 등은 올해도 급등세를 보였다'며 '새 정부에 들어가게 되면 더욱 지분값이 오를 가능성이 크다'고 말했다.
■재개발·재건축
- 재개발 : 뉴타운 사업 등 구도심 정비사업 통한 주택공급 확대
- 재건축: 용적률 제한 완화(개포 주공 등), 층고 제한 완화(잠실 주공5단지 등)
- 소형평형 의무비율, 임대아파트 의무제 등 단계적 완화 가능성 |
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[이명박 시대] 부동산 시장에 MB발 훈풍부나 |
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| 자료원 : 파이낸셜 |
등록일 : 2007/12/19 | |
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이명박 정부 신투자처 ‘물길을 잡아라’
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| 헤럴드 생생뉴스 2007-12-21 10:15:00 |
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정권교체기 부동산 투자의 키 포인트는 바로 ‘개발’이다. 이명박 당선자의 핵심 개발공약은 경인ㆍ경부ㆍ호남운하 등 한반도 대운하 건설로 집약된다. 물길따라 여객ㆍ화물터미널 건설 및 관광지 개발이 이뤄지고 자연스레 이들 지역의 부동산 투자도 활기를 띨 전망이다.
일단 가장 주목해야 할 지역은 역시 서울과 경기 등 수도권이다. 특히 이 당선자의 대운하 건설은 서울을 항구도시로 재탄생시키겠다는 오세훈 서울시장의 한강 르네상스 프로젝트와 맞물려 용산을 비롯해 여의도, 잠실, 마곡, 상암 등지의 투자 매력이 재차 부각될 전망이다.
이 가운데 서울에 마지막 남은 미개발지로 상암과 연계 개발이 이뤄질 강서구 마곡지구는 인천과 한강하류를 연결하는 경인운하 개발과 이 당선자가 남북경제협력 특구로 조성하겠다고 공약한 한강ㆍ임진강ㆍ예성강 등 한강 하구일대 ‘나들섬(900만평)’조성 계획과 맞물려 특히 주목된다. 상암지구와 함께 한강~서해를 연결하는 서울의 첫 수변도시 역할을 하게 될 것이기 때문이다.
대북-대중국 전초기지로 떠오를 경기 서북부권 한강 하구 일대도 신 투자처로 부상할 전망이다. 경부운하의 첫 터미널이 들어설 예정인 김포시 월곶면 조강리 일대와 신곡리 일대, 여객ㆍ화물 터미널이 함께 조성되는 파주시 교하읍 갈현리 일대, 그리고 경기 명품신도시 후보지가 걸쳐있는 고양시 법곶동 일대가 관심을 끈다. 강화도 역시 나들섬 조성 등 남북경협 활성화 계획의 수혜지로 꼽힌다.
최근 청약열기가 뜨거운 경제자유구역인 송도를 비롯해 청라,영종도 등 인천 3개 경제자유구역도 이 당선자가 동북아 국제허브도시로의 조기 정착을 밝힌 만큼 실수요 및 투자자들의 지속적인 관심을 끌어모을 전망이다.
경인ㆍ경부운하를 통해 사통팔달의 물길이 열리게 되는 서울 한강의 경우 무엇보다 국제여객터미널 후보지인 용산과 여의도 일대가 최대 수혜지로 떠오르면서 주변 아파트값도 크게 들먹거릴 전망이다.
경기 동남부권은 남양주시 삼패동, 하남시 신장동 일대가 수도권과 내륙을 잇는 화물집결지나 관광ㆍ레저터미널로 이용될 것으로 보인다. 특히 여주의 경우 이 당선자가 내륙항구로 개발해 경기도의 새 성장동력으로 삼겠다고 밝힌 바 있어 각종 개발계획과 맞물려 투자 열기가 달아오를 전망이다.
반면 송파신도시 개발 예정지 주변은 이 당선자가 줄곧 신도시 개발을 반대해온 만큼 악재로 작용할 것으로 보인다. 거여ㆍ마천뉴타운과 문정ㆍ장지지구의 시너지 효과가 반감되는 탓이다. 후광효과를 기대했던 주변 성남시 재개발 구역 역시 실망감에 따른 매물 출회 및 가격 조정이 예상된다.
박인호 기자(ihpark@heraldm.com)
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꽉막힌 주택거래 숨통부터 터준다 |
| 매일경제 2007-12-21 18:51:00 |
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| 서울 강남구 대치동 우성아파트 주민들이 세금 폭탄에 항의하는 내용의 플래카드를 내걸었다. ＜이승환기자＞ |
◆이명박시대 / 새정부 출범 100일 프로젝트 핵심은 부동산◆
'보유기간에 상관없이 1주택자의 양도세 부담도 대폭 낮추겠다. 실거주 여부에 따라 종합부동산세 부담 자체가 달라질 것이다.'
이명박 대통령 당선자가 약속한 부동산 세제 개편의 핵심내용이다. 당선자 측은 총체적 난국에 빠진 부동산 규제의 재정비가 시급하다고 판단하고 있다. 후보시절부터 누차 '불합리한 부동산 규제를 풀고, 세제를 개선하겠다'고 했던 약속을 곧바로 구체화한 것이다.
한나라당 선대위 핵심관계자는 '부동산정책의 기본방향은 수요억제가 아닌 공급확대이고, 양도ㆍ종부세 문제는 조속히 해결할 방침'이라고 전했다.
◆ 실거주 여부 따라 세율 차등
= 부동산 정책의 핵심은 역시 세제개편이다. 해마다 2배, 3배로 늘어나는 종합부동산세 등 보유세 부담과 1주택자도 보유기간이 짧으면 고율 양도세를 물리는 현재 세제는 '거래시장을 동맥경화에 빠지게 한다'는 지적을 받아왔다.
우선 양도소득세의 경우 △지역 차별없이 △보유기간과 무관하게 △1주택자를 대상으로 △가장 시급하게 인하를 추진한다는 게 이명박 대통령 당선자의 방침이다.
전국 아파트 미분양 물량이 10만가구를 넘겨 1997년 외환위기 이후 주택시장이 최악의 상태라는 상황을 감안한 것이다. 선대위 관계자는 '거래를 살리려면 집주인들이 매물을 내놔야 하고, 이를 위해서 양도세 인하가 필수'라고 설명했다.
징벌적인 세금이라는 비난이 쏟아진 종합부동산세 역시 상당 부분 수정이 불가피하다. MB 측이 가장 우선적으로 고려하고 있는 조치는 1주택 장기 실거주자에 대한 세율 인하다.
한나라당 관계자는 '같은 1주택자라도 실거주 여부에 따라 세율을 달리 하겠다는 얘기'라며 '이 경우 고가 강남아파트를 투자용으로 구입해 세를 주는 집주인들은 혜택을 보기 힘들 것'이라고 설명했다.
그러나 MB 역시 종합부동산세를 없애거나 다주택자의 양도세 부담을 없애는 정책을 선택하긴 쉽지 않을 전망이다. 보유세 부담을 높이고, 거래세 부담을 낮추는 게 세계적인 추세여서 종부세의 인상속도를 조절하고 양도세 역시 주택보유자들이 합리적으로 인정하는 선에서 경과조치가 나올 가능성이 높다. 이미 3조원에 육박하는 종부세 수입도 새 정부로선 무시하지 못할 수준이다.
◆ 강남북 재개발 지역 용적률 규제도 완화
= 공급확대를 표방하는 MB표 부동산정책은 현 정부가 시도한 '도심 외곽 신도시개발을 통한 주택보급률 증대'와는 차이가 있다. 당선자 측은 변죽만 울려서는 도심주거지 부족이라는 근본문제를 해결할 수 없다는 문제의식을 가지고 있다.
그래서 선택한 방안이 도심재개발의 활성화다. 강남ㆍ북을 가리지 않고 재개발과 재건축사업의 속도를 붙이겠다는 얘기다.
이는 이명박 당선자가 서울시장 재임시절 의욕적으로 추진했던 뉴타운 사업과도 궤를 같이하는 얘기다.
당선자 주변에선 '강남보다는 강북, 특히 '이촌-용산-서울역-종로'로 이어지는 도심 스카이라인이 바뀔 것'이라는 얘기가 흘러나온다. '원하는 곳에 원하는 모양으로 집을 짓게 하겠다'는 소리도 들린다. 대신 규제완화 속도는 세제만큼 빠르지는 않을 것으로 보인다. 단계적으로 푼다는 얘기다.
MB 측은 강남 재건축 역시 급격한 규제완화는 힘들더라도 용적률 규제를 풀어 사업이 진행되도록 한다는 방침이다. 현재 2종 주거지 170~180%, 3종 주거지 210%에 묶여 있는 용적률을 조금만 높여도 재건축 사업이 활기를 찾을 것이라는 계산이다.
실제 개포, 고덕, 잠실 등 강남권 대단위 재건축은 사업이 실행될 경우 단순계산만으로 송파나 동탄급 신도시 2~3곳을 한꺼번에 공급하는 효과가 있다.
그러나 재건축 용적률을 높여 주더라도 '투기를 조장한다'는 비난을 피하기 위해 철저한 개발이익 환수장치가 따라붙을 전망이다. 선대위 핵심관계자는 '재건축 개발이익은 대부분 환수해 임대주택 등 공공주택 건설의 재원으로 삼을 것'이라며 '규제완화라는 대원칙 아래 단계적으로 시행할 것'이라고 설명했다.
[이진우 기자 / 김태근 기자]
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이명박정부 5년 예상되는 시나리오 4가지
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| 글쓴이: 이영호 선임애널리스트 |
작성일 : 2007-12-20 조회: 7760 | |
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이명박 정부 부동산 공약 가운데 가장 눈에 띄는 것은 신혼부부 주택 공급이다. 결혼3년차 이하 신혼부부나 예비신혼부부에게 새주택을 분양해 주거나 임대해 주겠다는 것이다. 그래서 가칭 ‘신혼부부주택마련 청약저축’통장을 만들 계획이다.
신혼부부가 분양을 받을 것이냐 임대를 받을 것이냐에 따라 차이를 보이기는 하지만 이미 가입대상, 공급하는 주택의 규모, 매월 저축해야 하는 금액, 입주보증금, 융자금, 월임대료, 월상환액 등을 공약에서 언급했다.
결국 이런 공약은 결혼을 앞둔 부부나 신혼부부로 하여금 주택 구입을 미루고 전세나 월세로 살게 할 것이다. 따라서 예상되는 첫 번째 시나리오는 전.월세 시장의 강세다.
또 이명박 정부가 공급하겠다고 하는 주택는 매년 50만가구 이상이다. 이것이 가능한 것은 재건축. 재개발 용적률 상향과 도심 재개발을 통해서다. 특히 용적률 상향은 일단 10%을 올리겠다고 했지만 과밀지역의 경우는 더 많이 올리겠다고 밝히고 있어 용적률은 상향조정은 탄력적으로 운영될 수 있음을 시사했다.
도심재개발의 경우는 중심상업지역에 주상복합 건설을 허용하는 것을 골자로 한다. 그런데 중요한 것은 중심상업지구에 공급되는 주택을 중산층, 신혼부부, 실버대상 임대아파트, 소형주택 아파트 등 다양한 계층을 대상으로 하고 규모를 일정비율 이상으로 공급하겠다는 것이다.
그리고 여기에 도서관, 서점, 공연장 등을 입점 시켜 도심으로 사람을 모으겠다는 것이다. 따라서 여기서 2개의 시나리오가 예상된다.
두 번째 시나리오는 주택재개발은 이명박 정부 기간 동안 부동산 시장에서 최고의 수혜상품이라는 것이다. 단 재건축이 수혜를 보기 위해서는 시간이 필요할 것으로 보인다.
재건축에 있어 용적률 상향조정은 결국 재건축 아파트값이 오르는 빌미를 제공할 것이다. 그리고 이렇게 재건축 아파트값이 오르면 집권 초기 정부로서 부담이 될 수 밖에 없다. 따라서 재건축에서 용적률 문제는 시간을 두고 해결 할 것으로 예상이 된다.
세 번째 예상 시나리오는 신도시나 경기도 집값의 안정이다. 앞서 예를 든 재개발 용적률 조정으로 도심에 주택 공급을 늘리고 다양한 계층이 들어갈 수 있는 주상복합이 공급되고 여기에 상업기능까지 추가하겠다는 것은 서울에서 사람을 떠나보내지 않겠다는 것이다.
결국 서울에 주택이 넉넉하게 공급되면 신도시나 경기도로 이동할 수요는 줄어들 수 밖에 없을 것이다.
지역개발 공약으로 가장 눈에 띄는 것은 한반도대운하다.
사업비와 환경파괴 논란으로 대선기간 동안은 크게 드러나지 않았지만 공약에는 언급이 된 상태다. 일단 운하계획은 남한에 5곳을 예정하고 있다.
가장 먼저 한강과 낙동강을 잇는 경부운하와 영산강 호남운하를 2009년 착공에 들어가 2012년까지 건설 완료한다는 계획이다. 그리고 여기에 금강의 충청운하, 안동운하 등을 예정하고 있다.
그런데 운하계획과 함께 운하가 통과하는 9곳을 항구도시로 개발한다고 밝히고 있다. 직접적으로 언급한 곳이 광주(광역시), 대구(광역시), 여주(경기), 충주(충북), 밀양(경남), 나주(전남), 구미(경북), 문경(경북), 상주(경북)다.
네 번재 예상되는 시나리오는 구체적으로 언급된 지역의 땅값이나 집값의 급등이다. 실제로 노무현 대통령이 당선된 후 행정수도 충청권 이전 후보지로 언급됐던 천안, 아산 아파트값은 2003년 한해동안 각각 33%와 24%가 올랐다. --> |
- 건설업계, 이명박 당선자에 남다른 기대
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- 12/20 13:52 [조인스랜드]
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- 건설업계에서는 이명박 대통령 당선자에 대한 기대가 남다르다.
무엇보다 이 당선자가 현대건설 CEO 출신으로 업계 사정에 정통하기 때문에 건설업 경기회복에 큰 힘이 될 것으로 기대했다.
건설업체들은 특히 이 당선자의 핵심공약인 경부운하 건설과 사회간접자본(SOC) 투자 등에 따른 대규모 토목사업 발주 가능성에도 주목하고 있다.
물론 이 당선자의 건설관련 공약들이 가시화하는데는 어느 정도의 시간이 걸리겠지만 그의 ＇건설 CEO＇ 이미지만으로도 향후 각종 사업 수행에 적잖은 보탬이 될 것으로 전망했다.
20일 업계에 따르면 건설업체들은 경부운하 건설과 SOC 투자확대, 재건축.재개발 활성화 등에 따른 대형 토목사업 발주뿐 아니라 주택시장 회복에 대해 큰 기대를 걸고 있다.
대우건설 관계자는 '경부운하가 건설될 경우 막대한 재원과 인력이 투입되는 만큼 고용창출 등 경제적 효과도 클 것'이라며 '운하가 지나는 항구도시의 경우 주택, 상업시설, 도로 등이 동시에 확충되며 건설.부동산 시장이 활기를 띨 것으로 예상돼 건설분야의 부수적인 효과도 만만치 않을 것'이라고 말했다.
또 참여정부 임기 동안 복지와 국방에 밀려 감소한 정부의 SOC 투자예산도 크게 증가할 것으로 기대했다.
건설산업연구소 김선덕 소장은 '그동안 소홀했던 도로, 항만, 기반시설 SOC 부문에 대한 투자활성화 노력이 있을 것'이라며 '특히 청개천 복원사업에서도 나타났듯이 이 당선자는 건설 아이디어가 풍부하기 때문에 앞으로 도시의 효율성을 높이고 시설을 업그레이드할 수 있는 SOC 시설투자가 크게 늘어날 것'이라고 내다봤다.
대림산업 관계자는 '도심 용적률을 높여 재개발.재건축을 활성화하면 그만큼 주택부문의 수주 물량이 증가할 것이고, 그동안 시공권만 확보해놓고 진척이 없던 재건축 등의 사업들도 재개될 수 있을 것'이라며고 기대했다.
해외 건설 수주고도 늘어늘듯
아울러 이 당선자는 현대건설 재직시절 해외 건설 현장에서 잔뼈가 굵었기 때문에 향후 해외 건설 수주도 더욱 활발해질 것이라는 의견도 많다. 이 경우 해외 경쟁력이 뛰어난 대형건설업체들은 큰 혜택을 볼 것으로 예상된다.
현대건설 관계자는 '이 후보의 당선으로 해외에서 한국 건설업의 위상이 높아지는 것은 물론이고, 이 당선자가 굵직굵직한 해외사업을 수행해봤기 때문에 기업의 활발한 수주활동을 위해서 정부가 무엇을 해줄 수 있는 지 누구보다 잘 알고 있을 것'이라고 말했다.
한편 현행 규제 위주의 해묵은 건설 행정과 각종 수주 비리로 얼룩진 건설업체들의 오랜 관행도 차츰 개선될 것으로 기대된다.
건설산업연구원 김현아 박사는 '이 당선자가 오랜 현장경험을 통해 잘못된 건설행정은 물론 건설업체들의 잘잘못도 낱낱이 꿰뚫고 있기 때문에 건설시스템의 선진화와 더불어 업계의 자정노력이 속도를 내게 될 것으로 예상한다'고 말했다.
| MB시대，부동산 투자 점검사항 4가지 |
| [ 파이낸셜뉴스 2007-12-21 ] |
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MB시대，부동산 투자 점검사항 4가지
시장친화적 성향의 이명박 후보가 차기 대통령에 당선되면서 부동산 투자전략도 전면 궤도수정이 불가피한 상황이다.
20일 부동산업계에 따르면 규제 일변도의 참여정부 부동산 정책이 이번 정권 교체를 계기로 시장기능을 중시하는 정책으로 바뀔 공산이 커졌다.
이에 따라 내집마련 전략과 투자 전략을 다시 점검할 필요가 있다는 게 전문가들의 견해다.
■세금 규제 완화 매도 타이밍 조절 필요
이 당선자는 거주목적의 장기보유 실소유자(1가구 1주택)에 대한 양도세 및 종부세 경감을 강조해 왔다. 종부세 부과대상 아파트를 현행 공시가격 기준 ‘6억원 초과’에서 ‘9억원 초과’로 축소하고 연차적으로 양도세도 줄어나갈 가능성이 크다. 고령자에 대한 종부세 전액 면제 전망도 나온다. 따라서 집을 팔려고 계획했지만 종부세 및 양도세 부담 등으로 미뤄온 서울 강남 등의 1가구1주택자들은 좀더 기다릴 필요가 있다는 게 전문가들의 지적이다.
유앤알컨설팅 박상언 사장은 “공시가격 ‘6억∼9억원대’의 주택을 가진 사람 중 매도계획이 있다면 제도가 바뀐 다음에 파는 방안을 고려해 볼 만하다”면서 “지금 팔아봤자 급매물로 처리되게 마련이고 종부세 과표기준이 상향되고 양도세 면제 기준이 오르면 양도세 절감액이 훨씬 커질 것”이라고 말했다.
■강북 재개발 급매물 최대 수혜
이 당선자는 도심 재개발 지역의 용적률을 높여 연 50만가구 이상의 주택을 공급하겠다고 밝혔다. 또 철저히 실수요자를 타깃으로 신혼부부에게 12만가구를 지어 분양 및 임대하겠다고 공약했다. 따라서 서울 도심지역 재건축·재개발 대상지가 차기 정부에서 가장 유망한 부동산 상품이라는 평가다. 특히 강북의 3차 뉴타운 후보 탈락지역을 주목할 필요가 있다고 전문가들은 지적한다.
내집마련정보사 양지영 팀장은 “뉴타운 후보지는 이 당선자가 서울시장일 때부터 개발을 염두에 뒀던 곳”이라면서 “3차 뉴타운 후보지 중 아직 저평가된 곳을 중심으로 매도에 나설 필요가 있다”고 조언했다.
서울 용산구 청파동과 도봉구 창동, 강북구 미아1·2·8동, 성동구 성수1·3동, 구로구 구로동, 강서구 화곡본동 등이 3차 뉴타운 후보지였다.
전문가들은 강북 재개발이 실수요자 차원에서 강남 재개발보다 더 쉽게 접근할 수 있을 것으로 내다본다. 강남 재건축 아파트들은 이미 값이 너무 많이 올랐고 규제완화를 위해서도 임대의무비율 축소, 개발이익환수제, 분양가 상한제 등 바꿔야 할 법령이 많기 때문이다.
와이플래닝 황용천 사장은 “강남 재건축 규제완화가 기대되지만 관계되는 법령이 많아 당장 실행되기는 어렵다”면서 “소액투자가 가능하고 용적률 상향이 가능한 강북 재개발 급매물이 가장 유망하다”고 말했다.
■전매제한 완화로 파주신도시 등 유망
이 당선자는 분양가 상한제 시행에 따른 전매제한에 대해 “어느 정도 제한은 있을 수 있는데 너무 장기간 제한하면 부작용이 생긴다”면서 “이 동네 살다가 저 동네로 이사 가야 하는데 10년 간 못 판다. 그러면 안 된다”고 말해 전매제한 기간을 완화할 것임을 예고했다.
따라서 10년 전매제한으로 묶여 있으면서도 유망한 곳의 미분양은 적극 노릴 만하다는 게 전문가들의 평가다.
부동산뱅크 길진홍 팀장은 “무순위 청약자들이 대거 몰린 경기 파주신도시 미분양 물량 등 전매제한을 받지만 유망한 공공 택지지구 미분양을 적극 노릴 필요가 있다”고 조언했다.
■맹목적 부동산 투자는 금물
전문가들은 규제완화가 예고되고 있지만 하루 아침에 풀리기는 어렵기 때문에 섣불리 투자에 나섰다간 자칫 낭패를 볼 수 있다고 지적한다. 공약을 실행에 옮기는 과정에서 사회적 합의도 이끌어 내야하고 법률도 고쳐야 하는 데 이 과정에 시간이 많이 걸릴 수 있기 때문이다.
특히 대운하 관련 정책은 반대 여론도 많은 것이 사실이므로 개발 계획이 구체적으로 확정될 때까지 투자에 신중할 필요가 있다는 게 전문가들의 조언이다.
함영진 부동산써브 실장은 “부동산세제나 재건축 규제완화 등이 모두 당장 추진되긴 쉽지 않을 것”이라면서 “내년 4월 총선 이후 부동산 계획이 하나 둘 구체화되는 상황을 봐가면서 신중하게 투자 전략을 짜는 게 바람직하다”고 말했다.
/jumpcut@fnnews.com 박일한기자
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- 새정부의 부동산 정책 '4대 딜레마'
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- 12/20 11:30 [nocut]
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참여정부와 부동산정책에서 대립각을 세웠던 한나라당 이명박 후보가 당선되면서 부동산 정책과 시장 움직임에 적잖은 변화가 예상된다.
이 당선자는 도심재개발.재건축을 통한 공급확대, 장기주택 보유자에 대한 양도세.종합부동산세 감면, 신혼부부를 위한 청약저축 등을 부동산 주요 공약으로 내세웠다.
하지만 이러한 정책은 대부분 참여정부가 추진해온 정책을 뒤집어야 하고 형평성 문제 등이 불거질 수 있는 민감한 사항이어서 추진과정에서 진통이 예상된다. 새 정부 부동산 정책의 4가지 딜레마를 집어본다.
▣ 종부세 완화...‘집부자 대변’ 비난 거셀듯
'친시장주의자'인 한나라당 이명박 후보가 대통령으로 당선되자 집부자들도 기대감이 커지고 있다. 집부자들도 종부세 등 세금 부담이 줄어드는 수혜를 받을 수 있을까. 결론부터 말하자면 그럴수도 있고 아닐수도 있다.
종부세 등 감면으로 집부자들이 혜택을 보면 ‘강남 부자들을 위한 정책’이라는 비판이 불보듯 뻔하기 때문에 이 당선자는 ‘장기 1주택자 등에 대한 구제’를 강조하고 있다.
그는 후보시절 “1가구 1주택자 보호를 위해 10년이상 1주택 장기보유자와 세부담 능력이 취약한 저소득 노년층은 종부세와 양도세를 감면하겠다”고 밝혔다.
겉으로는 다주택자들에게는 지금처럼 보유세와 양도세를 무겁게 매기겠다는 입장이지만 종부세 상한성이나 대상을 손대게 되면 다주택자들도 수혜를 보게된다.
한라나당도 종부세 상한선을 현행 종부세 합계의 300%에서 종부세 150%로 하향 조정하는 내용을 담은 종부세법 개정안을 국회에 제출했다. 종부세 대상을 현행 공시가격 6억원에서 9억원으로 올리더라도 집부자의 부담은 그만큼 줄게 된다.
▣ 도심재개발...신도시 공동화 우려
이 당선자은 주택공급 확대에 대해서는 참여정부와 궤를 같이 하지만 그 방법은 사뭇 다르다. 참여정부에서는 ‘수도권 신도시’가 주요 주택 공급처였지만 이당선자는 이와 반대로 ‘서울 등 도심재개발.재건축’에 주목하고 있다.
강남 등 재건축 규제 완화 및 뉴타운사업 등 재개발을 통해 연간 50만가구씩 공급하겠다는 청사진을 그렸다. 이 당선자는 최근 “기존 도시 과밀지역에 용적률과 층수 규제를 풀어 집을 더 많이 짓는 게 효율적”이라며 “신도시 건설은 시간이 많이 걸리고 풀린 보상금이 주변 땅값을 부추기는 등 부작용이 많다”고 말했다.
특히 서울시장 시절 송파신도시에 대해서는 강남.북 격차가 더 벌어지고 교통.환경문제가 발생한다며 정면으로 반대의사를 표명한 바 있다.
이에 따라 인천 검단, 화성 동탄2지구, 송파 등 참여정부가 추진해온 수도권 신도시를 놓고 새 정부가 고민에 휩싸이게 됐다.
기존의 대규모 국책 사업을 ‘없던 일’로 할 경우 시장 혼란이 우려되고 그렇다고 계속 추진하기에는 향후 공급과잉이 발생할 수 있기 때문이다.
유엔알 박상언 사장은 “수도권 신도시 건설과 도심 재개발 사업을 동시에 추진한다면 재원도 재원이지만 선호도가 떨어지는 수도권 외곽 신도시는 공동화될 수 있다”고 지적했다.
▣ 신혼부부 청약저축...역차별 논란 예상
젊은층의 내집마련을 돕기 위해 내놓은 ‘신혼부부 청약저축’신설도 난제 중 하나다. 이 당선자는 매년 공급되는 50만 가구 중 12만 가구를 무주택 신혼부부에게 우선 임대.공급하겠다고 밝혔다.
신혼부부가 한달에 5만-10만원씩 불입해 첫 아이를 낳으면 1년이내에 전용 80㎡이하 주택을 분양(임대)받을 수 있게 된다. 하지만 장기 무주택자에게 유리한 가점제를 시행하면서 참여정부도 ‘신혼부부 구제책’을 내놓으려다 신혼부부의 범위가 불명확하고 다른 계층과의 형평성 논란이 일어 포기한 적이 있어 새로운 제도가 정착하기까지 많은 논란이 예상된다.
부동산퍼스트 곽창석 이사는 “자녀를 낳지 않은 신혼부부는 대상에서 빠지게 되고 결혼 10년차 안팎의 기혼부부 중에도 무주택자가 많아 이들과의 형평성 문제가 나올 수 있다”고 지적했다.
▣ 분양가상한제 완화...분양가 상승 ‘부메랑’
새 정부가 주택 수요억제보다는 공급확대로 집값 문제를 해결한다는 것은 이미 기정사실화돼 있다. 이 때문에 참여정부의 핵심 부동산 대책이면서 주택공급량과 가장 밀접한 분양가상한제와 분양원가 공개의 운명이 큰 관심거리다.
건설업계 역시 상한제와 원가공개 완화에 많은 기대를 걸고 있다. 주택건설협회 관계자는 “새 정부가 들어서면 주택 공급의 최대 걸림돌인 분양가상한제 등을 좀 풀어주지 않겠냐”며 “분양시장이 지금보다는 나아질 것으로 예상한다”고 전했다.
하지만 이럴 경우 실수요자들의 부담이 늘어난다는 점이 이 당선자에게 고민을 안겨주는 대목이다.
서울 사당동 김모씨(36)는 “분양가상한제로 더 싸고 좋은 아파트를 기다리고 사람들이 주변에 많다”며 “비싼 아파트는 아무리 많이 공급돼도 대부분 청약자들에게는 그림의 떡일 수밖에 없다”고 말했다.
결국 이명박 정부는 민간의 주택공급을 활성화시키면서 분양가도 낮출 수 있는 ‘묘책’을 찾아야 하는 숙제를 안게 됐다.
CBS경제부 정영철 기자 steel@cbs.co.kr
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이명박 정부 시대] '대운하 건설' 추진 여부 초미의 관심
12/20 19:49 [한국일보]
부동산시장 3대 쟁점
'송파 신도시' 도심 재개발 소신… 사업 장담못해
'기업·혁신도시' 자족기능 높이는 방향으로 추진될듯
참여정부의 부동산 정책에 비판적인 입장을 견지해온 한나라당 이명박 후보가 17대 대통령에 당선됨에 따라 아직 마무리되지 못한 주요 부동산 대책들의 운명에 시장의 관심이 쏠리고 있다.
참여정부가 반대 결론을 내린 이명박 당선자의 한반도 대운하 건설 계획에 대해 이 당선자측은 재추진 의사를 밝히고 있어 건설교통부의 궤도수정이 불가피해졌다.
참여정부가 강남 대체지로 내놓았지만 서울시의 반대로 지지부진한 송파신도시 건설과 지방균형발전 일환으로 추진한 혁신ㆍ기업도시 건설 등도 다시 손을 봐야 한다는 지적이 나오고 있어 당초 계획대로 사업추진이 성사될지 불투명하다.
한반도 대운하
이 후보가 대통령에 당선됨에 따라 그 동안 천문학적인 사업비와 환경문제, 사업 타당성 문제 등으로 주목을 받지 못했던 한반도 대운하 프로젝트가 수면 위로 떠올랐다.
이 당선자는 일부 반대여론을 의식, 타당성 조사 등을 거쳐 신중하게 추진하겠다는 방침을 밝혔다. 하지만 1996년부터 10년 넘게 공을 들여 구상해온 점을 감안하면 정권 초기에 착수될 가능성도 있다.
송파 신도시
참여정부가 서울 강남권 대체지로 주장해온 송파신도시 건설 계획도 서울시의 반대에 부닥쳐 아직 구체적인 개발 계획을 세우지 못한 채 차기 정부로 공이 넘어갈 가능성이 제기되고 있다.
이 당선자는 도시 외연을 넓히기 보다는 강남 등 기존 도심의 재건축과 재개발을 통한 주택공급 확대가 필요하다는 소신을 갖고 있다. 이로 인해 송파 신도시가 계획대로 추진될 지 여부도 장담할 수 없다는 게 전문가들의 지적이다.
이 당선자는 신도시 건설과 관련, '시간이 많이 걸리고, 토지 보상에 따른 주변 부동산값 상승 등의 부작용이 적지 않다'고 밝히기도 했다. 이 당선자는 수도권의 노후 도심 재개발ㆍ재건축을 통한 공급 확대에 주목을 하고 있다.
이에 따라 인천 검단, 화성 동탄2지구, 송파신도시 등 참여정부가 추진해온 수도권 신도시 건설 계획 가운데 아직 구체적인 개발계획이 세워지지 않은 곳은 사업 추진에 변동이 생길 여지도 배제할 수 없다. 그러나 정책 일관성이나 개발지역 주민들의 민원 등을 감안하면 완전 백지화될 가능성은 크지 않을 것으로 전문가들은 보고 있다.
지역균형발전책
행정중심복합도시와 혁신ㆍ기업도시도 현 정부와 일관성을 유지하며 추진될 지 정부 관계자는 물론 해당 지역 주민들도 관심 있게 지켜보고 있다.
서울시장 시절 이명박 당선자가 수도 이전에 강하게 반발하는 등 참여정부의 지방분권 정책에 대해 반대 입장을 보여왔기 때문이다. 이 때문에 지역균형발전 정책에도 큰 변화가 올 것으로 보는 사람들이 늘고 있다.
그러나 이 당선자가 행정도시 건설과 관련해 일관성 있게 추진할 것이라고 밝힌 바 있는 데다, 상당 지역이 이미 착공에 들어간 만큼 현 정부의 정책은 어느 정도 연속성을 유지할 공산이 커 보인다. 다만 참여정부가 했던 지방분권정책을 '실패'로 평가한 바 있어 세부 계획이나 개발 방안은 변경될 소지가 있다.
이 당선자가 혁신도시와 행정도시에 대해 자족기능이 떨어진다는 지적을 해온 만큼 자족도를 높이는 방향으로 개발 방향이 선회할 가능성은 있다.
전태훤 기자 besame@hk.co.kr
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- 주택시장에 벌써 ＇이명박 효과＇
규제완화 기대감에 호가 강세… 매수세는 뜸해
- 12/20 19:11 [중앙일보조인스랜드]
- “분위기가 많이 달라졌어요. 얼마 전까지는 급매물도 잘 팔리지 않았는데, 이제는 정상 매물들도 쏙 들어갔어요.”(서울 강남구 대치동 K공인 관계자)
주택시장에 벌써 ‘이명박 효과’가 나타나고 있다. 한나라당 이명박 후보가 새 대통령에 당선됨에 따라 아파트 매매시장도 술렁대고 있다. 부동산 규제 완화와 가격 상승 기대감에 매물도 많이 사라지고 호가도 오름세다. 이른바 ‘MB발’ 훈풍이 서울 강남권 아파트시장과 강북권 재개발시장에 솔솔 불고 있는 것이다.
하지만 매수자들은 아직까지 관망세를 보이고 있어 실제는 거래는 뜸한 편이다.
강남권 재건축 단지 매물 자취 감춰
대선 이후 강남권 주요 재건축 단지 아파트 매매호가가 일제히 오름세를 보이고 있다. 일부 단지에서는 급매물이 팔리고 매물도 회수되고 있다. 도심 용적률을 높이는 등 재건축 규제 완화를 공약으로 내세웠던 이명박 후보가 대통령에 당선되면서 향후 규제 완화에 따른 가격 상승 기대감이 부쩍 높아진 때문이다.
강남구 개포동 주공1단지 36㎡형은 한 달 전보다 3000만~4000만원 올라 6억3000만~6억4000만원 선을 호가한다. 42㎡형도 7억8000만원 선으로 보름 새 2000만원 가량 올랐다.
개포동 개포공인 채은희 사장은 “새 정부가 용적률이나 개발이익환수제 등 각종 재건축 규제를 풀어 줄 것으로 기대하는 주민들이 많다”며 “일부 집주인들은 가격이 오를 것으로 보고 매물을 거둬들이거나 호가를 높이고 있다”고 전했다.
대치동 은마아파트도 매물 부족 속 호가가 상승세로 돌아섰다. 이 아파트 112㎡형은 12억~12억5000만원선을 호가한다. 이달 초보다 3000만~5000만원 가량 올랐다. 인근 명지공인 송명덕 사장은 '시세보다 싼 물건이 나올 경우 연락해달라는 매수 대기자도 조금씩 늘고 있다'고 말했다.
개포동 동명공인 이형관 사장은 '분위기가 매도자 우위 시장으로 바뀌다 보니 계약 성사 직전까지 갔던 거래가 막판에 무산되는 현상도 나타나고 있다'고 전했다.
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| ▲규제완화 기대감에 강남권 아파트 호가가 강세다. 사진은 은마아파트. |
송파구 잠실동 잠실5단지도 호가 상승 폭이 커지고 있다. 이 아파트 112㎡형은 하루 새 호가가 2000만~3000만원 뛰어 12억2000만원 선이다. 잠실동 송파공인 최명섭 사장은 '대선 이후 매물이 아예 사라졌다'고 전했다.
강남권 재건축 단지들이 호가 위주로 가격 상승 분위기가 역력하지만 거래는 뜸하다. 매물이 거의 없기 때문이다. 잠실동 대성공인 최원호 사장은 '용적률 완화에 대한 기대감 때문에 집주인들이 '지금은 안판다'로 돌아서 거래가 끊긴 상태'라고 전했다.
또 값이 더 떨어지길 기대했던 매수 대기자들은 오른 값에 추격 매수할 기미를 보이지는 않고 있다. 급할 게 없는 집주인들은 대통령 취임 이후 판도를 지켜보겠다는 분위기 속에 호가를 올리고 있는 반면 관심을 보이던 매수자들도 급매물이 사라져 관망세로 돌아서고 있는 것이다.
일부 단지에선 매수세 따라붙어
일부 단지에서는 매수 의사를 적극 타진하는 사례도 나타나고 있다. 강남구 압구정동 재건축단지들에선 매물이 거의 사라진 가운데 호가 오름세가 뚜렷하지만 매입 문의도 꾸준하다.
구현대5차 116㎡형은 호가가 15억~16억원선으로 지난해 하반기 고점을 찍을 당시 가격을 거의 회복했다. 신현대9차 115㎡형도 일주일새 5000만원 올라 13억~13억5000만원을 호가한다.
압구정동 나은공인 김연순 사장은 “주민들의 오랜 염원인 초고층 재건축이 허용될 것이라는 기대감 때문인지 매물이 자취를 감췄다'며 '호가는 오르고 있지만 매수세도 늘고 있다'고 전했다. 압구정동 한 공인중개사는 '급매물은 정상 매물도 사라져 가격이 좀 더 올라갈 것 같다”고 말했다.
강남권 일반아파트 매매시장도 미미하긴 하지만 매매 호가가 살금살금 오르고 있다. 대치동 동부센트레빌 148㎡형은 하루 새 호가가 1억원 가량 뛰어 23억~25억원 선이다. 1주택자에 대한 양도세 감면조치 및 종부세 과표 상향 조정 등 세제 완화 기대감에서다.
대치동 대치센트레빌공인 이규정 사장은 '종합부동산세와 양도세 완화를 공약으로 내걸었던 이명박 후보다 대통령에 당선되면서 매물이 아예 자취를 감췄다'고 말했다.
강북권 뉴타운 지역도 분위기 들떠
서울 강북 뉴타운(재개발)·재정비촉진지구도 분위기가 들떠 있다. 이 당선자가 서울시장 재임시절 강북 뉴타운 사업을 처음으로 추진했던 만큼 강북개발 사업이 날개를 달 것이라는 기대감이 크기 때문이다.
하지만 호가 상승 움직임은 아직까지 나타나지 않고 있다. 거래도 뜸하다. 강북구 미아동 늘푸른공인 관계자는 '매수 문의는 꾸준히 있는 편이지만 싼 매물만 원하는 수요자들이 대부분이어서 거래는 거의 이뤄지지 않는다'고 말했다.
집주인들은 가격 상승에 대한 기대감이 적지 않지만 매수자들은 분양가 상한제 등 각종 규제와 계속된 금리 인상 기조로 수익성에 부담을 느끼고 있어 가능한 한 가격이 낮은 물건에만 매입 의사를 보이는 등 매우 신중한 입장이라는 것이다.
강남권 집값 향방은?
전문가들은 차기 정부의 규제 완화 강도에 따라 시장 변화 폭도 달라질 것으로 예상한다. 유엔알컨설팅 박상언 대표는 '재건축·재개발 공급이 활성화되면 기존에 규제에 묶여 재산가치가 떨어졌던 강남 저층 재건축아파트들이 투자 대상으로 다시 주목받을 것'이라고 내다봤다.
하지만 새 정부가 들어선다고 해도 부동산 정책의 기조가 갑자기 바뀌기는 힘들다는 게 전문가들의 대체적인 의견이다. 하지만 ‘거래시장 정상화’는 필요하지만 새 정부가 당장 대규모 규제완화책을 내놓기는 쉽지 않을 것으로 관측이 많다. 자칫 규제완화가 겨우 진정세를 찾은 집값을 끌어올리는 심리적 도화선이 될지도 모른다는 부담이 따르기 때문이란다.
부동산퍼스트 곽창석 전무는 '새 정부의 주택정책 목표도 가격 안정에 최우선을 둘 수밖에 없다'며 '규제 완화가 가시화되는 데 적지 않은 시간이 걸릴 것'이라고 말했다. 와이플래닝 황용천 사장도 '규제를 풀더라도 제한된 범위 내에서 시차를 둔 단계적 완화일 수밖에 없다'며 '특히 시장 예상만큼 완화 폭이 크지 않다면 가격이 다시 약세로 돌아설 수 있다'고 말했다.
| 이명박 대통령 당선자 주택 공약이 시장 미칠 영향 |
| 항목 |
노무현 정부 정책 |
내용 |
이명박 당선자 공약 |
예상 파급 효과 |
| 세금 |
세대별 기준시가 6억원 초과(나대지는 공시지가 3억원 이상때 부과) |
종합
부동산세 |
-적용 기준 조정 검토 (9억원으로 상향 등)
-장기보유 1가구1주택자 감면 |
강남권 등 고가주택 수요 증가 |
-실거래가 과세
-1주택자 6억원 이하 비과세
-1가구2주택 이상 중과 |
양도
소득세 |
-장기보유 1가구1주택자 감면
-장기 보유 유도 위해 연분연승법(보유기간에 따른 차등부과 방식) 과세 |
-세금 부담 감소로 거래 활발
-고가 주택 수요 증가 |
| -모든 부동산 실거래가 과세 원칙 -보유세,2008년까지 2003년의 2배로 강화 |
기타 |
-종부세·재산세 등을 재산보유세로 통합
-취득·등록세를 취득세(지방세)로 통합
-보유세 증가에 맞춰 세율 인하 |
거래 활성화 예상 |
| 대출 규제 |
수도권 투기과열지구까지 확대 |
총부채상환비율(DTI) |
장소·시기에 따라 탄력 적용 |
-목돈 마련 부담 줄어 주택 거래 늘 듯
-침체한 분양시장 활기 |
| 은행·보험사(40%), 비은행권(50%) |
담보대출인정비율(LTV) |
장소·시기에 따라 탄력 적용 |
주택 거래 늘고 분양시장 활성화 |
| 주택공급 |
공공·민간택지 모두 적용 |
분양가
상한제 |
공공은 유지, 민간 폐지할 듯 |
-민간 단지 상한제 폐지 때까지 공급 줄듯
-민간 단지 분양가 상승 예상 |
-서울·수도권에선 공공주택은 7~10년, 민간주택은 5~7년
-지방에선 공공 3~5년, 민간 6개월~3년 |
주택
전매제한 |
장소·시기에 따라 탄력 적용 |
신도시 등 공공 분양 단지나 민간 유망 단지에 청약 수요 몰릴 듯 |
| 수도권에선 5~10년, 지방은 3~5년 |
재당첨
금지기간 |
장소·시기에 따라 탄력 적용 |
유망 단지에 주택 청약 수요 증가 |
| 신도시 지속 개발 |
수도권
공급확대 |
추가 신도시 개발보다 도심 뉴타운·재개발·재건축 활성화 |
-도심 재개발·재건축시장 들썩
-수도권에서 기반시설 잘 갖춰진 대규모 택지 공급 부족으로 향후 집값 불안 야기할 수도 |
| -서울지역 2종 주거지역 용적률 190%, 3종 210~230% 적용 |
재건축·재개발
용적률 |
완화 검토 |
사업성 제고 기대감에 가격 상승 |
| 별도 규정 없음 |
신혼부부 내집마련 |
매년 12만가구 공급 |
기존 소형 주택 수요 감소 |
조철현 기자 choch@joongang.co.kr
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- 이명박 당선자 부동산공약 총정리
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시장친화적인 내용이 주류
- 12/20 10:59 [중앙일보조인스랜드]
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민간 부문의 시장자율성을 보장해 부동산 시장 질서를 재확립하겠다는 것이 이명박 당선자의 부동산 분야 공약의 핵심이다.
친 시장적인 정책으로 주택공급을 늘려 가면 부동산 가격은 자연스럽게 안정될 것이라는 게 요지다. 이명박 당선자의 부동산 관련 공약을 총정리한다.
재개발ㆍ재건축 규제 완화 정도는
이 당선자는 “세금 위주 규제정책은 시장 기능을 왜곡할 수 있는 만큼 집값 안정책은 수요가 있는 곳에 집을 더 짓는 공급정책 위주로 전환하겠다”고 여러 차례 밝혔다.
구체적인 공급방식에 대해선 “신도시 건설은 시간이 많이 걸리고 풀린 보상금이 또다시 인근 땅값 상승을 부추기는 등 부작용이 많다”며 “서울 구도심 등 기존 도시 과밀지역에 용적률이나 층수 규제를 완화해 집을 더 짓도록 하는 게 훨씬 효율적”이라고 말했다.
강남 재건축 추진단지는 제한적으로 규제가 완화될 전망이다. 한나라당 선대위 정책팀 관계자는 “강남 노후단지도 도시 기능에 맞게 재건축을 유도할 필요가 있다”며 “하지만 재건축 규제를 갑자기 풀면 집값이 들썩거릴 가능성이 커 순차적으로 해결해 나가야 할 것”이라고 말했다.
그는 또 “재건축 규제를 풀더라도 집값 상승 등으로 생기는 개발이익은 조합원들이 챙겨가기 어렵게 할 것”이라며 “각종 부담금이나 세금 형태로 개발이익을 환수해 임대주택 등 서민주택 건설재원으로 삼아야 한다”고 덧붙였다.
일부 1주택자 종부세ㆍ양도세 경감
종합부동산세ㆍ양도소득세 감면도 이 당선자가 내건 주요 공약이었다. 이 당선자는 “1가구 1주택자 보호를 위해 10년 이상 1주택 장기보유자와 세부담 능력이 취약한 저소득 노년층은 종부세와 양도세를 감면하겠다”고 수차례 말했다.
그러나 △종부세 기준이 되는 주택을 공시가격 6억원에서 그 이상으로 상향 조정할지 △1주택자라도 양도세가 과세 되는 고가 주택 기준을 시세 6억원에서 그 이상으로 높일지 여부 등은 아직 정해지지 않았다.
한나라당 일류국가비전위원회 건설 분야 위원장인 김양수 의원은 “벌써 부터 종부세 과표 상향 조정 문제를 거론하기는 이른 감이 있다”며 “한나라당이 부동산 규제 완화와 관련해 많은 것을 준비하고도 이를 발표하지 못하는 것은 시장에 의도가 잘못 전달돼 부작용이 생길 수 있기 때문”이라며 신중한 입장을 유지했다.
이명박 당선자가 현 정부 정책처럼 2주택 이상자에게는 보유세와 양도세를 중과하겠다는 뜻을 밝힌 것도 같은 맥락이다.
전매제한 완화되나
이명박 당선자는 후보시절 분양가 상한제 실시에 따른 전매제한에 대해서도 “어느 정도 제한은 있을 수 있는데 너무 장기간 제한하면 부작용이 생기고 음성거래가 발생한다”며 “이 동네 살다가 저 동네로 이사 가야 하는데 10년간 못 판다는 건 무리한 규제”라고 말해 전매제한 기간을 완화할 것임을 시사했다.
신혼부부 내집마련 쉬어지나
이명박 당선자의 공약 가운데 하나가 신혼부부의 내집마련을 쉽게 한다는 것이다. 이 당선자는 매년 12만 가구의 신규 주택을 신혼부부용으로 공급한다고 공약했다.
매년 탄생하는 부부가 30만쌍인 점을 감안하면 신혼부부의 40%가량이 쉽게 집을 마련할 수 있다는 것이다. 이 당선자는 신혼부부만 가입할 수 있는 청약통장을 만들어 분양권이나 임대권을 줄 것이라고 공약했다. 그러나 모두 혜택을 받을 수 있는 것은 아니다. 서울과 수도권, 광역시에 거주해야 하며 나이 제한도 있다.
토지공급 경쟁체제 도입
이명박 당선자는 지금껏 토지공사가 독점하고 있는 택지 공급을 경쟁체제로 전환하겠다고 밝혔다.
이 당선자 측은 “토공이 택지 조성과 관련 없는 비용을 토지 조성원가에 전가하고 있다”며 “경쟁체제를 도입하면 조성원가를 크게 떨어뜨려 아파트 분양원가를 20% 정도 낮출 수 있을 것”이라고 공언했다.
취득세·등록세 일원화
부동산 관련 취득세와 등록세는 취득세(지방세)로 일원화된다. 또 총부채상환비율(DTI)과 담보대출인정비율(LTV)등의 대출규제는 장소와 시기에 따라 탄력적으로 적용한다는 게 이명박 당선자의 구상이다.
함종선 기자 jsham@joongang.co.kr
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강남 재건축 호가 2천만~4천만원 올라
12/21 07:40 [매일경제]
이명박 한나라당 후보의 대통령 당선으로 부동산 시장이 들썩이고 있다.
이 당선자는 도심 용적률을 상향 조정해 재개발ㆍ재건축을 활성화하고 부동산 거래세와 보유세 등을 인하하겠다는 공약을 내세웠다.
이 같은 규제 완화 기대감으로 벌써부터 서울 강남 재건축 단지와 일부 재개발 지역을 중심으로 술렁이고 있다.
그러나 이 같은 기대감이 섣부른 것이라는 지적도 만만찮다. 규제 완화 내용이 확정되지 않은 데다 실제로 제도가 가시화하는 데는 적잖은 시간이 소요될 것이기 때문.
◆ 재건축ㆍ재개발 호가 상승
= 강남 일대 부동산과 내집마련정보사에 따르면 이명박 후보의 당선이 확정 발표된 20일 오전 서울 강남권 재건축 단지에서는 매물이 회수되고 일부 매도 호가가 오르는 등 등 규제 완화에 대한 기대감이 표출되고 있다.
개포동 주공1단지 개포부동산 채은희 사장은 '오늘 아침에 매물을 회수하겠다는 전화를 몇 통 받았다'며 '집주인들이 '좀 더 기다려 보면 좋아지지 않겠느냐'고 말하곤 한다'고 전했다.
매도 호가도 상승하고 있다. 일부 매도자들이 하루 사이 면적별로 2000만~4000만원가량 호가를 올려 부르고 있다. 1단지 42㎡는 7억8000만원에서 8억원으로, 49㎡는 9억6000만~9억7000만원에서 10억원 선으로 상승했다.
대치동 은마아파트 101㎡는 한 달 전까지만 해도 9억원대에 매물이 나왔지만 이날은 10억5000만~11억원에 호가가 형성돼 있다.
압구정 현대 역시 호가 상승과 더불어 매물이 자취를 감췄다. 14억원대 초반이던 105㎡가 현재는 15억원 이상을 호가하고 있다. 압구정동 M공인 관계자는 '일단 매물이 다 회수돼 물건이 없다'며 '새 정부 부동산 정책을 기다려본 뒤 움직이겠다는 게 시장 분위기'라고 전했다.
◆ 뉴타운ㆍ재개발 지구도 들썩
= 서울시내 뉴타운과 재개발 지역도 들뜬 분위기다. 재건축보다 집값 상승 등의 부작용이 적은 뉴타운과 재개발 지역 규제 완화 폭이 상대적으로 클 것이라는 예상 때문이다.
이들 지역에서도 매물이 들어가면서 호가 상승 조짐이 보이고 있다.
거여마천뉴타운 소형 빌라는 현재 3.3㎡당 4500만~5500만원을 호가하며 일부 물건은 하루 사이에 매도 호가가 500만원이나 뛰었다.
아현뉴타운 역시 조짐이 심상치 않다. 아현2구역은 지난 가을까지만 해도 대지지분 33㎡ 기준 3.3㎡당 1700만~1800만원이었지만 대선 후 2200만원으로 올랐다.
아현동 J공인 대표는 '그동안 걸림돌이 많아 가격이 낮았던 아현2구역도 사업 추진이 빨라질 것이란 기대로 가격이 뛰었다'고 전했다,
흑석4구역 일부 소형 빌라도 하루 사이에 3.3㎡당 200만원가량 호가가 올라 현재 3.3㎡당 3000만~4500만원 선이다.
그러나 당장 부동산 시장이 큰 변화를 보이긴 힘들 것이라는 게 전문가들 전망이다.
임달호 현도컨설팅 대표는 '새 정부가 현재 부동산 정책을 근본적으로 뒤흔들기는 힘들 것'이라며 '적어도 내년 상반기까지는 현재의 안정 기조가 이어질 것'이라고 말했다.
대규모 개발이 예상되거나 규제 완화가 예상되는 지역과 단지에서는 국지적 상승세가 연출될 가능성도 있다.
박상언 유앤알컨설팅 대표는 '일부 규제만 풀려도 거래가 활성화되는 등 시장에 미치는 효과가 있을 것'이라며 '내년 하반기 이후부터 서서히 가격 상승세가 가시화할 수 있다'고 설명했다.
| • 행정ㆍ혁신ㆍ기업도시… 혁신도시 광역개발로 추진 |
| • 이명박 수혜 예상지역은 서울 청량리ㆍ마포등 부도심 |
- 이명박 수혜 예상지역은 서울 청량리ㆍ마포등 부도심
- 12/21 07:40 [매일경제]
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- 시장 자율성과 공급을 중시하는 이명박 대통령 당선자는 참여정부 경제정책, 특히 부동산정책에 대한 대수술을 예고하고 있어 다른 어느 부문보다 변화가 클 것으로 보인다.
이명박 당선자는 공급을 통한 시장 안정화에 무게중심을 두고 있다. 신도시 개발보다는 도심 재개발ㆍ재건축이 낫다는 것이다.
이 당선자는 '정부가 주택을 공급한다고 해서 바로 부동산 가격이 안정되는 것은 아니다'며 '수요자들은 수준이 높아지면서 문화적 혜택과 함께 질 높은 주택을 공급받고 싶어하는 만큼 신도시보다는 기존 도시에서 주택 공급을 확대하는 게 좋다'고 말했다.
이에 따라 서울 강북 지역 재개발 사업과 강남권 재건축 사업이 탄력을 받을 것으로 전망된다. 이 당선자는 재건축ㆍ재개발 용적률을 10%, 과밀지역은 그 이상 올리겠다고 공언했다.
도심 재개발과 관련해서는 중심상업지역에 주상복합 건설을 허용하는 것을 골자로 한다.
전문가들은 이런 공약의 수혜 대상지로 서울 청량리, 영등포, 미아동, 마포 등 부도심을 꼽았다. 또 서울뿐 아니라 부산 대구 대전 광주 등 구도심이 한계에 이른 지방 대도시 도심지역도 수혜가 예상된다.
지역개발 공약으로 가장 눈에 띄는 것은 한반도 대운하다.
운하계획은 남한에 5곳을 예정하고 있다. 가장 먼저 한강과 낙동강을 잇는 경부운하와 영산강 호남운하를 2009년 착공해 2012년까지 건설 완료한다는 계획이다. 그리고 여기에 금강 충청운하, 안동운하 등을 예정하고 있다.
또 운하가 통과하는 9곳을 항구도시로 개발한다고 밝히고 있다. 직접적으로 언급된 곳은 광주 대구 여주 충주 밀양 나주 구미 문경 상주다.
[김기철 기자]
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- '이명박 효과' 기대하며 매물 사라지는 강남 주택시장
- 12/21 06:02 [nocut]
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'용적률 등 규제가 풀리고 세금도 감면될 것으로 보고 매도자들이 '나중에 팔겠다'며 물건을 거둬들였어요.' (강남대치동 L공인 사장)
한나라당 이명박 대통령 당선자가 부동산 대책을 완화할 것으로 예상되면서 강남 주택시장은 서서히 기대감이 형성되고 있다.
재건축 등 일부단지에서는 당선 전부터 매물이 회수되는 등 민감한 반응을 보였지만 아직 새 정부의 구체적인 정책이 나오지 않아 본격적인 매매는 이뤄지지는 않고 있다.
'양도세 내리면 팔겠다' 일부 매물 회수
20일 찾은 강남 주택시장은 여느 때와 같이 매수문의도 뜸하고 매매가 거의 없이 조용하기만 했다.
하지만 조만간 시장 분위기가 반전될 것이라는 기대감만은 완연했다. 용적률,층고 제한 등 규제완화 시기와 정도에 따라 차이는 있지만 집값이 다시 오르지 않겠냐는 것이다.
'이명박 효과'에 들떠 보름 전부터 매물을 거둔 은마 등 재건축 단지는 지금은 오히려 관망세가 짙어졌다. 집주인들은 규제 완화 기대심리로 매물을 아끼고 매수자들은 '좀 더 정책변화를 지켜보자'는 생각으로 매수시기를 저울질 하고 있는 것.
대치동 은마아파트 인근의 A공인측은 '지난 5일 검찰에서 이명박 후보에 대해 무혐의로 발표한 이후 매물이 5~6개가 들어가고 호가가 3000만~4000만원 올랐다'며 '하지만 정책이 한꺼번에 확 바뀔지는 미지수라 매수세가 붙지는 않고 있다'고 전했다.
개포주공의 경우도 1단지 56㎡이 거래없이 호가만 4000만원이 올라 7억8000만원에 매도가가 형성돼 있다.
초고가 아파트 단지도 세금 감면 기대감에 매물이 들어가기는 마찬가지다. 대치동 동부센트레빌 인근의 토마토 공인 관계자는 '선거일인 19일 갑자기 198㎡ 아파트를 30억원에 급매물로 내놓은 주인이 '양도세가 감면되면 그 때가서 다시 생각해보겠다'며 매매를 보류했다'고 설명했다.
'내년 정책보고 시장 움직일 것'
이명박 후보가 대통령이 되더라도 당분간 매매가 활발해지기는 쉽지 않을 것이라는 게 대다수 중개업소들의 의견이다. 그만큼 집값 급등현상이 재연될 가능성도 적다는 얘기다.
도곡동의 K공인 관계자는 '집주인들이 이명박 후보의 당선을 어느 정도 호재로 보고는 있지만 큰 정책변화를 기대하는 경우는 많지 않다'고 말했다.
특히 지난 5년간 참여정부가 '강남 부동산과의 전쟁'을 벌였다고 해도 과언이 아닐 정도로 어렵게 찾은 시장 안정을 깨뜨리는 규제완화를 실행하기는 부담이 클 수밖에 없다는 진단이다.
때문에 새 정부가 꾸려지고 정책이 구체적으로 나오는 내년 상반기는 돼야 시장변화를 가늠할 수 있을 것이라는 전망이다.
부동산써브 함영진 팀장은 '역대 정권이 그렇듯이 당초의 공약 중 일부는 현실을 감안해서 수정할 것으로 보인다'며 “내년 4월 총선도 있고 정권의 대열도 가다듬고 하다보면 부동산 정책의 세부 내용이 나오기까지 시간이 걸릴 것”이라고 내다봤다.
CBS경제부 정영철 기자 steel@cbs.co.kr
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- 행정ㆍ혁신ㆍ기업도시… 혁신도시 광역개발로 추진
- 12/21 07:40 [매일경제]
- 이명박 한나라당 후보가 17대 대통령에 당선됨에 따라 참여정부가 추진해 온 행정중심복합도시, 혁신도시, 기업도시 등이 어떻게 될지 관심이 커지고 있다. 이 당선자가 서울시장 시절 행정수도 이전에 강하게 반대해 왔기 때문이다.
하지만 선거운동 과정에서 이 당선자 발언이나 선거공약 등을 보면 큰 틀에서는 크게 바뀔 가능성이 없어 보인다. 다만 세부적인 계획이나 이전 규모 등은 조정될 것으로 보인다.
행정도시 건설은 세부적인 추진계획이 바뀔 가능성이 있다. 이 당선자는 '참여정부 계획대로 하면 세종시 자립도가 떨어지고 충청권 경제 발전에 도움이 되지 않는다'고 주장했다.
이 당선자는 기존 계획에 세계적 국제과학기업도시 기능을 더해 과학ㆍ산업ㆍ행정 기능을 접목하고 주변 도시와 연계를 강화해 자족성을 높이겠다는 방향을 제시했다.
또 오송ㆍ오창ㆍ대덕단지와 연계해 과학ㆍ생명기술 허브로 육성하고 대전 도시철도 연장, 청주국제공항과 연계 등으로 광역교통망을 구축하는 한편 금강 대운하와 연계해 물류ㆍ관광기능도 접목하겠다고 밝혔다.
인근 지역과 연계 개발하겠다는 당선자 발언은 공약집에 그대로 반영돼 있다.
혁신도시도 주변과 연계 등을 통해 범위를 넓힐 계획이다. 시ㆍ군ㆍ구 단위 소규모 지방 특성화 전략에서 벗어나 300만~500만명을 포용하는 광역경제 단위로 키운다는 내용을 골자로 한 '균형 발전을 위한 광역경제권 형성'이 이 당선자 주요 공약이기 때문이다.
민간이 건설을 주도하는 기업도시와 관련해 이 당선자는 기업 자율성을 최대한 보장해 주면서 인근 지역과 광역교통망 구축 등을 통해 광역개발을 유도해 나갈 것으로 전망된다.
[김기철 기자]
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'재건축 풀면 집값상승 부추길수도'
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| 매일경제 2007-12-21 18:51:00 |
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◆이명박시대 / 새정부 출범 100일 프로젝트 핵심은 부동산◆
참여정부의 부동산 정책이 이명박 대통령 당선자가 집도하는 수술대에 가장 먼저 오를 것으로 보인다. 참여정부의 정책 중 부작용이 가장 컸던 정책이기도 하고 또 서민들의 피부에 가장 잘 와닿는 분야이기 때문이다.
세제완화ㆍ도심의 공급 확대→거래 활성화→부동산 안정세 유지라는 선순환구조를 만들겠다는 것이 이 당선자의 기본적인 구상이지만 시장이 여기에 어떻게 반응할지는 미지수다.
현재 시장은 이 당선자의 구상과는 반대 방향으로 움직일 가능성이 크다.
무엇보다 양도세 인하의 목적이 거래를 활성화해 꽉 막힌 부동산 시장의 활로를 찾겠다는 것인데 가격상승에 대한 기대가 양도세 인하폭보다 클 경우에는 오히려 호가만 올려 거래가 끊기는 현상이 발생할 수도 있다.
도곡렉슬 상가 내 D공인 대표는 '양도세 인하에 대한 기대로 그동안 나와 있던 매물들이 지금은 다 들어가 버렸다'며 '양도세 인하가 현실화되면 다시 매물로 나올 수도 있지만 그 기간에 가격 상승폭이 클 경우 계속 보유하려 할 가능성도 높다'고 말했다.
유앤알 컨설팅 박상언 대표는 '이명박 당선자가 '1가구 1주택자'에 대한 종부세를 대폭 완화해 주기 위해서는 그 선행 조치로 일시적 '1가구 2주택자' 중 1주택을 처분하려고 하는 사람들에게는 양도세를 완전히 면제해 주는 등의 파격적인 정책이 제시돼야 시장에서 효과가 제대로 발휘될 것'이라고 조언했다.
도심의 공급 확대를 위한 재개발ㆍ재건축 완화도 길게 보면 가격 안정화에 기여하겠지만 일시적으로는 집값 상승을 부추길 수도 있다.
강북 재개발 대상 지역과 강남 재건축 아파트들이 가격 상승 기대에 따라 하루 사이 호가만 몇천만 원씩 뛰고 매물은 자취를 감춰버리는 현상이 나타나고 있다.
서울 강남구 개포동 개포주공의 경우 이달 초 '종부세 폭탄'을 맞은 후 일시적으로 매물이 쏟아졌지만 대선 이후 자취를 감춰 버렸다. 개포동 주공1단지 개포부동산 채은희 사장은 '일단 올해 종부세는 냈기 때문에 1년을 버틸 여력을 마련한 셈'이라며 '이미 낸 종부세에 가격 상승 기대가 더해져 호가가 큰 폭으로 상승할 가능성이 크다'고 말했다.
[김기철 기자]
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