파주에 사는 김모씨는 15년 전 파주시에 2000평의 임야를 취득하여 잡목을 제거하고 밭으로 만들어 고추농사를 계속 지어왔다. 농지원부의 필요성을 느낀 김씨는 10년이 지난 최근 이땅의 지목을 전으로 변경하고, 농지원부를 만들었다.

김씨는 땅값이 많이 오르자 전원주택을 지으려다 생각을 바꿔 이 땅을 이모씨에게 매각하려 한다. 김씨는 8년 이상 자경을 했으나 지목이 전으로 바꾸고 농지원부를 만든 지 5년밖에 지나지 않았다. 과연 이 경우 김씨는 8년 이상 자경농에게 주어지는 양도소득세 1억 원 감면 혜택을 받을 수 있을까?

 

 

결론부터 말하자면 받을 수 있다. 15년 전부터 농사를 계속 지어왔다는 증빙자료를 세무서에 제출하고, 실사를 통해 입증이 되면 8년 이상 자경농으로 인정받아 감면혜택이 주어진다. 그렇기 위해서는 현장사진을 첨부하고, 마을 주민들의 확인서, 농지세 납부실적, 농사에 필요한 소요자금에 대한 영수증 등을 첨부하면 된다.

전원주택을 지을 목적으로 토지를 취득한 경우도 8년 자경농지로 인정받아 양도세를 감면받을 수 있을까? 5년 전 이땅의 지목이 임야에서 전으로 바뀌었다면 지목을 바꾼 이유가 중요하게 된다. 만약 김 씨가 지목변경 사유를 농지개량으로 했다면 10년간 농지전용을 하지 못한다. 즉 전원주택을 짓기 위해서는 5년을 더 기다려야 허가가 나온다.

그럴 경우 이 씨는 5년간 농사를 지어야 하는데, 농사를 짓지 않을 경우 처분명령이 나오고 그렇게 되면 1년 이내 농지를 처분해야 하고, 그렇지 않을 경우 이행강제금을 개별공시지가의 20%에 해당되는 금액을 매년 내야하고, 5년이 지난 후에 이 씨가 전원주택을 짓기 위해 농지전용허가를 신청해도 허가가 되지 않는다.

이처럼 농지에 대한 정확한 이해를 갖는 것은 취득과정에서 필요한 농지취득자격증명 여부, 농지원부 발급, 취득ㆍ등록세 및 양도세 조건의 변화, 농지전용과 관련된 다양한 제도적 제약을 사전에 분석함으로써 피해를 방지할 수 있기에 중요한 일이다.

농지의 개념 및 구분, 취득과 관리, 전용 등을 포괄적으로 다루고 있는 법이 농지법이다. 농지법에 의한 농지의 정의는 지적법상 지목이 전, 답, 과수원으로 되어 있거나 지목이 전, 답, 과수원이 아니더라도 3년 이상 연속하여 농작물의 경작 또는 다년생식물 재배지로 이용되었다는 것이 객관적 자료에 의해 입증되는 경우는 사실상 농지에 해당된다.

지목이 전, 답, 과수원이더라도 1973년 1월 1일 이전부터 농지 외 다른 용도로 사용하였다는 것이 건축물관리대장, 과세대장, 세금납부 영수증, 농지원부 등의 객관적 자료로 입증되는 농지는 농지법상 농지가 아니며, 1973년 1월 1일 이후부터 현재까지 나대지나 잡종지 상태로 되어 있어도 이는 휴경으로 보아 농지에 해당된다.

 

 

형질변경한 임야도 양도세 면제받을수 있어

임야는 형질을 변경하여 3년 이상 다년생식물 재배지로 사용하였다면 농지에 해당된다. 이 경우 형질변경을 하지 않고 3년 이상 다년생식물 재배지로 이용하였거나, 산지관리법상 불법전용산지전용에 해당되어 원상복구 명령 대상인 경우는 농지가 아니다.

그리고 고정식 온실이나 버섯재배사, 비닐하우스 및 부속시설과 농막 또는 간이퇴비장 시설의 부지와 농업용으로 사용되는 유지, 하천, 농로, 제방 등의 농지 개량시설의 부지는 농지에 해당된다.

예를 들어 지목이 농지였으나 장기간 방치하여 나무가 자라고 있는 토지도 농지법상 농지에 해당되어 전용할 때는 산지전용허가가 아닌 농지전용허가를 받아야한다. 또한 지목이 답인 토지에 농로로 이용하기 위해 농기계 출입이 가능하도록 포장된 농로를 개설했더라도 이는 농지이기 때문에 농지전용허가 대상이 아니다.

 

 

 

3년 전 가든을 지으려고 농지를 물색하던 서 모 씨는 토지이용계획확인원을 확인하니 도시관리계획에는 관리지역이라 되어 있고, 농지 란에는 농업보호구역이라 되어 있어 허가에 문제가 없을 것 같아 토지를 매입했다.

허가를 내기 위해 설계사무소에 들른 서 씨는 허가가 안 된다는 말을 들었다. 왜 그랬을까? 농업진흥지역이기 때문에 관리지역이지만 농림지역으로 보기 때문이다. 토지이용계획확인원에는 관리지역이지만 실제로는 농림지역으로 허가가 불가능하기 때문이다.

이와 같이 농지는 구분에 따라 사용 목적이 달라진다. 농지의 개념과 구분을 잘 아는 것은 농지 취득의 첫걸음이 된다.

농지는 농지법에 의해 농업진흥지역과 농업진흥지역 밖으로 구분한다. 농업진흥지역은 다시 농업진흥구역과 농업보호구역으로 구분되며, 녹지지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역이 대상이다.(농지의 구분은 토지이용계획확인원 3번 농지에 표기된다)

농업진흥구역은 농지가 집단화된 지역으로 농지조성사업 또는 농업기반정비사업이 시행되었거나 시행중인 지역으로 농업용으로 이용하고 있거나 이용할 토지이며, 농업보호구역은 농업진흥구역의 용수원 확보, 수진보전 등 농업환경을 보전하기 위해 필요한 지역이다.

예를 들면 밀집된 논 지역에 농로가 잘 정비되어 있고, 수로가 개설된 바둑판식의 농업기반정비사업이 시행된 지역이 농업진흥구역이고, 그 주위 저수지 주변 등은 농업보호구역이 된다.

농업진흥구역은 지목 상 농지는 모두 지정 가능하고, 경지정리가 되지 않는 농지도 지정이 가능하며, 농업보호구역은 농지가 아닌 대지, 잡종지 등의 지목에도 지정이 가능하다. 여기서 하나 주목할 점은 위의 사례와 같이 관리지역 이더라도 농업진흥지역으로 지정되어 있으면 농림지역으로 의제한다는 것이다.

농업진흥지역 밖 농지는 국토의계획및이용에관한법률에 의하여 도시지역이나 관리지역 등의 용도로 그냥 사용하면 되지만 농업진흥지역은 농지법에 의해 그 사용이 지극히 제한된다.

농업진흥구역은 농업생산 또는 농지개량과 직접 관련되지 않는 토지이용행위는 제한된다. 농작물의 경작이나 다년성식물의 재배, 버섯재배사, 고정식온실, 버섯재배사 및 비닐하우스와 그 부속시설의 설치, 농막 및 간이퇴비장의 설치, 농지개량사업 또는 농업용수개발사업의 시행만 할 수 있다.

예외적으로 농수산물의 가공․ 처리시설, 농수산업 관련 시험․ 연구시설의 설치, 어린이 놀이터, 마을회관 등 농업인의 공동생활 편익시설 및 이용시설의 설치, 부지면적 660㎡(농지면적이 아님) 이하의 농업인 주택 등을 설치할 수 있다.

농업진흥구역은 농사용 목적 이외 농수산물 가공․ 처리시설, 농업인 주택 이외의 용도로는 활용이 거의 불가능하다고 볼 수 있다. 다만 농업인의 편익시설로 경로당, 보육시설, 유치원 등은 설치가능하며, 유치원은 1,000㎡ 미만으로 설치가 가능하다.

 

[자료원: 부동산컨설턴트 강선원]