2007-08-08 22:18
http://blog.drapt.com/th3830/2413571186579113924 
자료출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다
원문출처 : http://blog.drapt.com/muzige
Ⅰ.주택공급
【문 1】국민주택이란?
【문 2】민간건설 중형국민주택과 민영주택이란 무엇을 말하는 건가요?
【문 3】국민주택 및 민영주택의 공급기준은 무엇입니까?
【문 4】무주택세대주란 ?
【문 5】주택을 소유한 경우에도 무주택자로 보는 경우는 ?
【문 6】국민주택등의 공급순위는 ?
【문 7】국민주택등 순위간 경쟁이 있을 경우에는 입주자 선정은 ?
【문 8】주상복합건물의 공급방법은?
【문 9】투기과열지구내 전매행위 등의 제한은 ?
【문 10】투기과열지구내 민영주택 등의 공급은?
【문 11】대규모 택지개발사업지구내에서 입주자 선정의 특례는 무엇인가요?
【문 12】택지개발사업지구내 주택건설용지는 어떻게 배분이 되나요?
【문 13】청약관련예금의 종류와 특징은?
【문 14】청약예금의 주택평형별 예치금액은?
【문 15】청약예금 또는 청약부금의 실시지역은?
【문 16】주택공급대상자 모집절차는 어떻게 되나요?
【문 17】사업주체가 착공과 동시에 입주자를 모집할 수 있는 경우는?
【문 18】분양주택의 대금의 납부시기 및 납부금액은 ?
【문 19】공용면적이란?
【문 20】가구란?
【문 22】가족 모두 현주소지에 살면서 주민등록만 부동산 소재지로 전출하여 전입신고를
할 수 있는가?
【문 21】연립주택,다세대주택 및 다가구형 단독주택은 어떻게 다른가?
Ⅱ. 투기지역, 투기과열지구 및 주택거래신고지역
【문 1】투기지역, 투지과열지구 및 주택거래신고지역 등에 대한 근거법령은?
【문 2】투기지역이란 ?
【문 3】투기지역으로 지정되면 어떻게 과세되는가 ?
【문 4】투기지역으로 지정된 지역은(2004.3.19 기준)?
【문 5】투기과열지역이란 ?
【문 6】투기과열지역 지정효과는?
【문 7】투기과열지역 지정에도 불구하고, 예외적으로 분양권 전매가 허용되는 경우는?
【문 8】투기과열지역으로 지정된 지역은(2004. 3.30 기준) ?
【문 9】주택거래신고지역이란 ?
【문 10】주택거래신고지역내에서 취득세, 등록세 과세기준은 ?
Ⅲ.주택임대차
【문 1】주택임대차보호법의 보호를 받는 건물은(적용대상)?
【문 2】주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있는 요건은(대항력)?
【문 3】일반임대차와 주택임대차의 차이는?
【문 4】보증금 중 일정액 보호란(최우선변제)?
【문 5】최우선변제 대상 소액보증금이 다수인 경우에 변제는 어떻게 이루어지나?
【문 6】주택임대차 보증금의 우선변제권은?
【문 7】임대차 계약기간은?
【문 8】주택임대차계약 갱신기간(6개월~1개월전)까지 계약을 갱신하지 않은 경우
계약기간은?
【문 9】보증금이나 월세의 인상한도는?
【문 10】전세계약서를 작성하고 이사를 끝낸 뒤 주민등록을 하지 않은 상태에서 확정일자
만을 받았습니다. 이런 경우 확정일자의 효력, 즉 우선변제권이 있는지요?
【문 11】임차인 가족은 주민등록을 이전하였으나, 임차인이 이전을 못한 경우 대항력은?
【문 12】임차주택에 거주하다가 주민등록을 옮긴 경우에도 대항력이 있는가?
【문 13】남편명의로 되어 있는 주택을 소유자의 부인과 임대차계약을 체결했을 경우
권리관계는 어떻게 됩니까?
【문 14】전세물건이 준공검사를 받지 않아 등기가 나오지 않은 주택도 주택임대차보호를
받을 수 있는가?
【문 15】가등기나 가압류등기가 설정된 주택의 임대차는 보호될 수 있는지요?
【문 16】임대차계약기간 만료전에 이사하고자 하는데 집주인은 다른 입주자가 들어오면
보증금을 내주겠다고 합니다. 잔여기간 동안 다른 사람에게 세를 줄 수 있나요?
【문 17】계약기간 만료전 임차인의 이사시 전세금 반환의무 및 중개수수료의 부담주체는?
【문 18】임차인의 사정으로 임대차기간 만료전에 계약해지된 임대사무실이 다른 사람과
계약이 되지 않아 건물주가 임대료를 요구하는데 이에 응해야 하나?
【문 19】임차주택의 일부분을 전대할 수 있는지요?
【문 20】집주인의 동의를 얻어 대항력 갖춘 주택을 전대할 경우,
전차인(임차인으로부터 전세를 얻은 사람)의 대항력은 어떠한지요?
【문 21】빌린 집을 많은 돈을 들여 수리했다면 집주인에 대해 소요비용을 청구할 수 있는
지?
【문 22】임대주택의 기름보일러가 얼어붙어 가동되지 않는다.보일러 수리의무는
누구에게 있는지요?
【문 23】세입자가 돈을 들여 방범창을 설치한 경우 그 비용을 청구할 수 있습니까?
【문 24】확정일자를 갖추지 않은 경우에도 대위변제에 의해 대항력을 확보할 수 있다는데
어떤 경우를 말하는지요?
【문 25】임차권의 양수인이나 전차인의 대항력은?
【문 26】월세미납 세입자가 행불시 임대차계약의 해지방법은?
【문 27】월세 체불후 임차인이 행방불명인 경우 집주인이 할 수 있는 조치는?
【문 28】점포를 월세로 얻은 임차인입니다. 계약기간 만료시까지 건물주로부터 특별한 말
이 없다가 비워줄 것을 요구하는데 어떻게 해야 되는지요?
【문 29】임차한 공장의 주인이 바뀌어 건물을 비워줄 것을 요구하는데 이에 응해야 하는
가?
【문 30】임차한 토지의 소유자가 변경된 경우 임차인의 대항력은?
【문 31】임차지상 건물매수시 주의사항은?
【문 32】권리금을 주고 점포를 인수했는데 임대인이 권리금도 내주지 않은 채 비워달라고
하는데 이에 응해야 합니까?
【문 33】 임대차가 종료되고 임차보증금을 돌려받지 못한 상황하에서 이사를 할 경우에
간단하게 보증금을 받을 수 있는 방법은 ?
【문 34】임차권등기명령의 진행절차 및 소요비용은 ?
【문 35】임차권등기명령신청시 첨부할 서류는?
【문 36】계약기간이 만료돼 이사를 하고자 하는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 경우
임차인의 강구수단은?
Ⅳ. 상가건물 임대차 보호법
【문 1】상가임대차보호법은 어떤 법이란?
【문 2】상가임대차보호법이 적용되는 경우란 ?
【문 3】상가건물 임차인은 언제 대항력이 생가는가요?
【문 4】상가건물 임차보증금의 우선변제권이란 ?
【문 5】상가건물 임차보증금의 최우선변제권이란 ?
【문 6】상가건물의 임대차 기간은 ?
【문 7】상가건물의 임차인의 계약갱신요구권이란 ?
【문 8】임차인의 계약갱신요구권을 거절할 수 있는 경우는?
【문 9】임차보증금의 증액한도는?
【문 10】임차보증금의 월차임 전환은?
【문 11】임차권 등기신청이란?
【문 12】건물의 임대차 등록사항의 열람이란 ?
Ⅴ.부동산중개
【문 1】부동산 매매계약시 주의사항은?
【문 2】부동산 중개사고 예방방법은?
【문 3】중개수수료를 과다지급한 경우 되돌려 받을 수 있는지요?
【문 4】부동산중개수수료는?
【문 5】세입자가 등기부등본 열람 등 소유권 확인을 하지 않고 입주하였을 경우
중개업자의 과실책임은?
【문 6】소유권 등기이전시 필요서류는?
【문 7】부동산 매매대금 지급시 주의사항은?
【문 8】타인이 제시한 등기부등본 확인시 주의사항은?
【문 9】부동산거래 사고시 손해배상 청구방법은?
【문10】부동산 매매계약을 중도에 일방적으로 해약이 가능한지요?
【문 11】등기부등본의 구성은?
【문 12】분양권 딱지를 중개업자를 통해 구입한 경우 중개업자의 책임범위는?
【문 13】부동산전속중개제도란 무엇을 말하는가?
Ⅵ.부동산신탁
【문 1】부동산신탁이란?
【문 2】부동산신탁 상품의 종류는?
【문 3】부동산신탁 이용시 이점은?
【문 4】개발신탁이란?
【문 5】관리신탁이란?
【문 6】처분신탁이라 함은?
【문 7】담보신탁이란?
【문 8】부동산 컨설팅이란?
Ⅰ.주택공급
【문 1】국민주택이란?
정부의 국민주택기금을 지원 받아 건설, 공급되는 주택입니다. 국민주택기금은 전용면적 60㎡(18평) 이하 주택에만 지원되기 때문에 보통 전용면적 60m이하의 주택과 지방자치단체, 대한주택공사 및 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사가 건립하는 전용면적 85㎡(25.7평)이하의 주택은 국민주택의 지원이 없더라도 국민주택에 포함됩니다.
하지만 국민주택기금을 지원받지 않은 경우에는 전용면적 60㎡이하 주택이라 해도 국민주택이 아닙니다. 정부가 주택을 국민주택과 국민주택기금의 지원이 없는 민영주택으로 구분하는 것은 서민들의 생활안정을 위해 서민용주택 건립을 촉진하기 위한 것입니다.
【문 2】민간건설 중형국민주택과 민영주택이란 무엇을 말하는 건가요?
민간건설 중형국민주택이란 국민주택중 국가, 지방자치단체, 대한주택공사 또는 지방공사 이외의 사업주체가 건설하는 60㎡ 초과 85㎡ 이하의 주택(주택공급에 관한 규칙 제2조)을, 민영주택은 국민주택기금의 지원을 받지 아니하고 건설하는 주택으로 주택의 건설자금지원에 따라 구분됩니다.
【문 3】국민주택 및 민영주택의 공급기준은 무엇입니까?
(1) 국민주택등 및 공공택지내 민간건설임대주택 등
입주자모집 공고일 현재 당해 주택건설지역에 거주하는 무주택세대주에게 1세대 1주택을 기준으로 공급합니다.
이경우 입주자모집공고일(또는 소속근로자에게 공급시 사업계획승인일)부터 입주시까지 무주택 세대주이어야 합니다. 다만, 입주자로 선정되거나 주택건설사업계획상의 입주대상자로 확정된 후 결혼, 상속으로 인하여 무주택세대주의 자격이 상실하게 되는 자와 공급계약후 입주할 수 있는 지위를 양수받은 자의 경우에는 예외로 합니다.(주택공급에 관한 규칙 제4조)
(2) 민영주택(민간건설 중형 국민주택 포함)
입주자 모집공고일 현재 당해 주택건설지역에 거주하는 20세 이상인 자(세대주인 경우 20세 미만 자 포함)에게 1인 1주택 기준으로 공급합니다.
(3) 우선공급
우선공급이란 특별시장, 광역시장, 시장 또는 군수는 투기를 방지하기 위하여 필요한 경우 입주자 모집 공고일 현재 당해 주택건설지역에 일정기간 이상 거주하는 자에게 우선 공급하는 것을 말합니다.
【문 4】무주택세대주란 ?
- 세대주 : 세대별 주민등록등본상에 배우자 또는 직계존․비속으로 이루어진 세대의 세대주를 말합니다. 다만, 60세 이상의 직계존속 또는 장애인복지법의 장애인인 직계존속을
부양하고 있는 호주승계예정자와 단독세대주로서 20세 이상인 자를 말합니다.
- 무주택세대주 : 세대주를 포함한 세대원(세대주와 동일한 세대별 주민등록등본상에 등재되어
있지 아니한 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원
포함) 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 세대주를 말합니다.
【문 5】주택을 소유한 경우에도 무주택자로 보는 경우는 ?
무주택세대주에 해당하는지 여부를 판단함에 있어서는 주택의 공유지분을 소유하고 있는 경우는 주택을 소유하고 있는 것으로 보되, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 주택을 소유하지 아니한 것 으로 봅니다. 다만, 주택공급에관한규칙 제19조의2 및 제32조제4항의 규정에 의한 우선공급의 경우 무주택세대주에 해당하는지 여부를 판단함에 있어서 아래 제6호의 규정은 이를 적용하지 아니합니다. (주택공급에관한규칙 제6조 제3항)
1. 상속으로 인하여 주택의 공유지분을 취득한 사실이 판명되어 사업주체로부터 부적격자로 통보 받은 날부터 3월이내에 그 지분을 처분한 경우 민사소송제기
2. 도시지역이 아닌 지역 또는 면의 행정구역(수도권 제외)에 건축되어 있는 주택으로서 다음 각목 의 1에 해당하는 주택의 소유자가 당해주택건설지역에 거주(상속으로 주택을 취득한 경우에는 피상속인이 거주한 것을 상속인이 거주한 것으로 봄)하다가 다른 주택건설지역으로 이주한 경우
가. 사용승인후 20년 이상 경과된 단독주택
나. 85㎡ 이하의 단독주택
다. 소유자의 본적지에 건축되어 있는 주택으로서 직계존속 또는 배우자로부터 상속등에 의하여 이전받은 단독주택
3. 개인주택사업자가 분양을 목적으로 주택을 건설하여 이를 분양 완료하였거나 사업주체로부터 부적격자로 통보받은 날부터 3월 이내에 이를 처분한 경우
4. 세무서에 사업자로 등록한 개인사업자가 그 소속근로자의 숙소로 사용하기 위하여 주택을 건설 하여 소유하고 있거나 사업주체가 정부시책의 일환으로 근로자에게 공급할 목적으로 사업계획 승인을 얻어 건설한 주택을 공급받아 소유하고 있는 경우
5. 20㎡ 이하의 주택(아파트 제외)을 소유하고 있는 경우
6. 60세 이상의 직계존속이 주택을 소유하고 있는 경우
7. 건물등기부 또는 건축물대장등의 공부상 주택으로 등재되어 있으나, 주택이 낡아 사람이 살지 아니하는 폐가이거나 주택이 멸실되었거나 주택이 아닌 다른 용도로 사용되고 있는 경우로서 사업주체로부터 부적격자로 통보받은 날부터 3월이내에 이를 멸실시키거나 실제 사용하고 있는 용도로 공부를 정리한 경우
8. 무허가건물을 소유하고 있는 경우
【문 6】국민주택등의 공급순위는 ?
사업주체가 국민주택등(민간건설 중형국민주택을 제외)의 입주자를 선정하는 경우에는
입주자모집공고일 현재 다음 각호의 순위에 따라 선정하여야 합니다.
1. 제1순위 : 청약저축에 가입하여 2년이 경과된 자로서 매월 약정납입일에 월납입금을 24회 이상 납입한 자. 다만, 투기과열지구안에서 공급하는 주택인 경우에는 과거 5년 이내에 다른 주택의 당첨자가 된 자의 세대에 속한 자(세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원 포함)를 제외합니다.
2. 제2순위 : 청약저축에 가입하여 6월이 경과된 자로서 매월 약정납입일에 월납입금을 6회 이상 납입한 자 및 제1호 단서에 해당하는 자
3. 제3순위 : 제1순위 및 제2순위에 해당되지 아니하는 자
【문 7】국민주택등 순위간 경쟁이 있을 경우에는 입주자 선정은 ?
국민주택(민간건설 중형 국민주택 제외)의 입주자를 선정하는 경우 제1순위 및 제2순위중 같은
순위안에서 경쟁이 있는 경우에는 아래 순차별로 공급합니다.(주택공급에 관한 규칙 제11조)
(1) 40㎡를 초과하는 주택의 공급순차
- 5년 이상 무주택세대주로서 60회 이상 납입자중 저축총액이 많은 자
- 3년 이상 무주택세대주로서 저축총액이 많은 자
- 저축총액이 많은 자
- 납입횟수가 많은 자
- 부양가족이 많은 자
- 당해 주택건설지역에 장기간 거주한 자
(2) 40㎡ 이하인 주택의 공급순차
- 5년 이상 무주택세대주로서 납입회수가 많은 자
- 3년 이상 무주택세대주로서 납입회수가 많은 자
- 납입회수가 많은 자
- 부양가족이 많은 자
- 당해 주택건설지역에 장기간 거주한 자
【문 8】주상복합건물의 공급방법은?
- 시, 도지사가 청약경쟁의 과열을 방지하기 위하여 지정한 지역 또는 투기과열지구내에서 주상복합 건물중 주택 또는 오피스텔에 대한 입주자를 모집하고자 할 때에는 건축허가를 받은 후 공개모집을 하여야 하며, 입주자모집 공고안에 대하여 시장 등의 승인을 얻어야 합니다.
- 입주자모집공고는 최초 입주자모집 신청접수일부터 5일 이전에 공급관련 각종 사항을 포함하여 당해 주택건설지역의 주민이 널리 볼 수 있는 일간신문 또는 쉽게 접할 수 있는 장소에 게시공고 하여야 합니다.
- 주상복합건물중 주택 또는 오피스텔의 입주자를 선정하는 때에는 공개추첨의 방법에 의하며, 청약접수 및 입주자선정업무의 대행을 입주자저축취급기관에 의뢰할 수 있습니다.
【문 9】투기과열지구내 전매행위 등의 제한은 ?
- 투기과열지구내 입주자는 당해 주택의 입주자로 선정되어 주택공급계약을 체결한 때부터 당해 주택에 대한 소유권이전등기를 완료한 때까지 이를 전매(매매, 증여 그밖의 권리의 변동을 수반 하는 일체의 행위 포함하되, 상속․저당은 제외)할 수 없으며, 이의 전매를 알선하여서도 아니 됩니다.
- 다만 입주자로 선정된 자의 생업상의 사정 등으로 전매가 불가피하다고 인정하는 다음 각호의 1에 해당되어 사업주체의 동의를 받은 경우는 전매가 가능합니다.
① 세대원이 근무 또는 생업상의 사정이나 질병치료, 취학, 결혼으로 인하여 세대원 전원이 다른 주택건설지역(수도권 제외)으로 이전하는 경우
② 상속에 의하여 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우
③ 세대원 전원이 해외로 이주하거나 2년 이상의 기간 해외에 체류하고자 하는 경우
④ 이혼으로 인하여 입주자로 선정된 지위를 그 배우자에게 이전하는 경우
【문 10】투기과열지구내 민영주택 등의 공급은?
- 사업주체는 투기과열지구안에서 민간건설 중형국민주택중 분양주택 또는 85㎡ 이하의 민영주택
(공공택지내 민간건설 임대주택 제외)을 공급하는 경우, 일반 공급주택수의 75%를 입주자모집 공고일 현재 당해 주택건설지역에 거주하는 세대주로서 다음 각호의 요건을 모두 충족하는 자에게 우선 공급하여야 합니다.
. 제1순위에 해당할 것
. 35세 이상일 것
. 5년 이상 세대주로 있었을 것
. 최근 5년 이상 계속하여 주택을 소유하지 아니하였을 것
- 사업주체는 우선공급하고 남은 주택은 일반공급합니다.
【문 11】대규모 택지개발사업지구내에서 입주자 선정의 특례는 무엇인가요?
- 대규모 택지개발사업지구란 택지개발촉진법에 의한 택지개발사업지역(서울특별시를 제외한 수도권) 으로서 사업면적이 66만㎡이상인 지역(약 20만평)을 말합니다.
- 동 지역에서는 공급주택수의 30%의 범위안에서 건설교통부장관이 정하는 바에 의하여 입주자 모집 공고일 현재 특별시장, 광역시장, 시장 또는 군수가 정하는 일정기간 이상 당해 주택건설지역에 거주하는 자에게 우선 공급할 수 있습니다.(규칙 제30조)
【문 12】택지개발사업지구내 주택건설용지는 어떻게 배분이 되나요?
(1) 택지개발사업지구내 주택건설용지는 아래와 같이 배분됩니다.
다만 택지개발승인권자가 당해 지역의 여건을 고려하여 필요하다고 인정하는 경우에는
20% 범위내에서 비율을 조정할 수 있습니다.(택지개발업무처리지침 제13조)
- 수도권 및 부산권 : 아파트용지 60% 이상, 연립 및 다세대 20% 이하, 단독주택 20% 이하
- 광역시(부산,인천제외): 아파트용지 40% 이상, 연립 및 다세대 20% 이상, 단독주택 40% 이하
- 기타 : 공동주택용지 50% 이상, 단독주택용지 50% 이하
(2) 공동주택용지는 아래와 같이 주택규모별로 배분하여야 합니다.
다만, 60㎡ 이하 주택건설용지는 택지개발승인권자가 당해 여건을 고려하여 필요하다고
인정하는 경우에는 10% 범위내에서 배분비율을 조정할 수 있습니다.
- 60㎡ 이하 주택건설용지 : 수도권 및 광역시 30% 이상, 기타 지역 20% 이상
- 85㎡ 이하 주택건설용지 : 60% 이상(60㎡ 이하 주택건설용지 포함)
- 85㎡ 초과 주택건설용지 : 40% 미만
【문 13】청약관련예금의 종류와 특징은?
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구 분 |
청약예금 |
청약부금 |
청약저축 |
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가입목적 |
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가입자격 |
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무주택세대주 |
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취급은행 |
금융기관 |
금융기관 |
한국주택은행 |
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가입방법 |
일시불 |
월 5만 ~ 50만원 |
월 2만 ~ 10만원 |
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청약순위 |
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【문 14】청약예금의 주택평형별 예치금액은?
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구분 |
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135㎡초과 |
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서울․부산 |
300 |
600 |
1,000 |
1,500 |
|
|
250 |
400 |
700 |
1,000 |
|
기타 시, 군 |
200 |
300 |
400 |
500 |
【문 15】청약예금 또는 청약부금의 실시지역은?
청약예금 또는 청약부금의 제도는 서울특별시, 광역시, 시지역 및 군지역(군수가 청약예금제도의 실시가 필요하다고 인정하는 지역에 한함)에서 실시합니다.
【문 16】주택공급대상자 모집절차는 어떻게 되나요?
(1) 입주자모집 공고안 승인신청
사업주체가 입주자를 모집하고자 할 때는 공개모집을 하여야 합니다. 이경우 국가, 지방자치단체, 대한주택공사 또는 지방공사가 아닌 사업주체는 시장 등의 승인을 얻어야 합니다.
(2) 승인
사업주체로부터 입주조모집 공고안 승인신청을 받은 시장 등은 승인신청일로부터 5일 이내에 승인여부를 결정하여야 합니다.
(3) 공고
사업주체가 입주자를 모집하고자 할 때에는 입주자모집공고를 당해주택 건설지역주민이 널리 볼 수 있는 일간신문 또는 당해 건설지역 거주자가 쉽게 접할 수 있는 일정한 장소에 게시공고 하여야 합니다. 다만, 수도권, 광역시, 도청소재지에서 100호 또는 100세대 이상의 주택을 공급 하거나 시장 등이 투기 및 과열경쟁의 우려가 있다고 인정하는 경우에는 일간신문에 공고하여야 합니다.
【문 17】사업주체가 착공과 동시에 입주자를 모집할 수 있는 경우는?
- 주택이 건설되는 대지의 소유권 확보
- 대한주택보증주식회사로부터 분양보증을 받은 경우
【문 18】분양주택의 대금의 납부시기 및 납부금액은 ?
- 청약금 : 입주자 모집시 주택가격의 10% 범위내
- 계약금 : 계약체결시 주택가격의 20% 범위내
계약체결은 입주자 선정일로부터 5일이 경과하고 3일 이상의 기간동안 계약체결
- 중도금 : 주택가격의 60% 범위내에서
- 잔 금 : 사용검사일 이후 납부
【문 19】공용면적이란?
공동주택 중 주거전용면적 이외에 2세대 이상이 공동으로 사용하는 계단, 승강기실, 복도, 옥탑, 전기실, 보일러실, 지하실, 지하주차장, 관리사무실, 경비실, 노인정 등의 면적을 말합니다.
【문 20】가구란?
1인 또는 2인 이상이 모여 취침, 취사 및 생계를 같이하는 단위로 공동의 가사설비를 갖춘 하나의 주택에 거주하고 있는 1가족 및 1인 또는 복수의 사람들을 말합니다.
【문 22】가족 모두 현주소지에 살면서 주민등록만 부동산 소재지로 전출하여 전입신고를 할 수 있는가?
주민등록은 항상 거주사실과 일치하여야 하며 거주목적 이외에 다른 어떤 사유로도 옮겨서는 안된다. 실제거주지를 옮기지 않은 채 특정학군에 전입학하기 위해, 또는 부동산투기 등을 목적으로 주민등록 만 이전한 경우 처벌을 받는다. 동사무소는 매년 2회이상 주민의 거주사실과 주민등록표를 대조 확인 하여 위장 전출입자를 색출, 신고의무를 이행하지 않는 자에 대해서는 등록사항을 직권 말소하고 과태료를 부과한다.
【문 21】연립주택,다세대주택 및 다가구형 단독주택은 어떻게 다른가?
연면적 660㎡초과, 4층 이하로 한 건물 내에 여러 세대가 독립적으로 주거생활을 영위할 수 있도록 한 공동주택
연면적 660㎡이하, 4층이하로
2세대 이상 건축할 수 있으며 각 세대별로 방,부엌,화장실,현관을 갖추어 각각 독립된 주거생활을 영위할 수 있고 각 세대별 구분소유 와 분양이 가능한 공동주택
단독주택 내에 여러가구가 거주할 수 있는 구조로 된 주택으로 각 가구별로 별도의 방과 부엌,화장실,출입구 등을 갖춘 연면적 660㎡이하 4층 이하의 주택으로 2~19가구까지 건축할 수 있음.
Ⅱ. 투기지역, 투기과열지구 및 주택거래신고지역
【문 1】투기지역, 투지과열지구 및 주택거래신고지역 등에 대한 근거법령은?
(1) 투기지역
- 근거 : 소득세법 제96조 및 동법 시행령 제162조의 3 등에 따라 재정경제부장관이 지정
- 종류 : 토지투기지역 및 주택투기지역
- 주요효과 : 양도가액은 원칙적으로 기준시가이지만, 투기지역내 양도가액은 실거래가액으로 하는 관계로 양도소득세 계산이 주관심사입니다.
(2) 투기과열지구
- 근거 : 주택법 제41조 및 주택공급에관한규칙 제14조 등에 따라 건설교통부장관 또는 시․도지사 가 지정
- 주요효과 : 등기시까지 분양권 전매 제한, 일정요건의 무주택세대주에 대한 85㎡ 이하 민영주택의 75% 우선 공급, 주상복합건축물중 주택 또는 오피스텔의 입주자 공개모집 등으로 아파트 등 주택공급이 주관심사입니다.
(3) 주택거래신고지역
- 근거 : 주택법 제80조의 2 및 동법 시행령 제107조의 2 등에 따라 건설교통부장관이
투기지역중에서 주택에 대한 투기가 성행하거나 성행할 우려가 있다고 판단되는 지역을
지정
- 주요효과 : 아파트, 연립주택 등을 매매할 경우 계약당사자는 15일 이내 실거래가격을 관할 시, 군, 구청에 신고하여야 하며, 주택거래신고지역내 취득세 및 등록세는 신고가격인 실거래가격을 기준으로 부과됩니다.
(4) 토지거래허가구역
- 근거 : 국토의계획및이용에관한법률 제117조 등에 따라 건설교통부장관이 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역 등에 대하여 지정
- 주요효과 : 허가구역내 토지의 소유권 및 지상권을 이전, 설정하는 계약시에는 관할 시, 군, 구청장의 허가를 받아야 합니다.
【문 2】투기지역이란 ?
투기지역은 전국 부동산가격상승률 및 소비자물가상승률 등을 감안, 부동산가격이 급등하거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 부동산가격안정심의위원회의 심의를 거쳐 지정하는 지역을 말하며 토지투기지역과 주택투기지역이 각각 있습니다.
투기지역 지정사유가 없어졌다고 인정되어 건설교통부장관이 지정해제를 요청하는 경우 부동산가격 안정심의위원회의 심의를 거쳐 투기지역 지정을 해제할 수 있습니다.
【문 3】투기지역으로 지정되면 어떻게 과세되는가 ?
투기지역으로 지정되면 주택과 부속 토지를 제외한 상가나 사 무실용 건축물 전,답, 임야, 나대지 등 부동산에 대해 양도세가 기준시가(토지의 경우 공시지가) 대신 실거래 가로 과세된다.
투기지역에 대해서는 필요시 높은 탄력세율(기본세율 ±15%p 범위내)을 적용하여 중과세할 수도 있습니다.
【문 4】투기지역으로 지정된 지역은(2004.3.19 기준)?
(1) 주택투기지역(55개 지역)
- 서울시(14) : 강남구, 강동구, 송파구, 마포구,서초구, 영등포구, 광진구,
용산구, 은평구, 금천구, 양천구, 중랑구, 동작구, 서대문구
- 부산시(2) : 북구, 해운대구
- 인천광역시(3) : 남동구, 서구, 부평구
- 대전광역시(4) : 서구, 유성구, 대덕구․동구
- 대구광역시(3) : 수성구․서구․중구
- 경기도(21) : 광명시, 수원시, 안양시, 과천시, 안산시, 화성시, 부천시,하남시
군포시, 구리시, 김포시, 파주시, 용인시, 오산시, 평택시, 안성시
성남시 분당구․수정구․중원구, 고양시 일산구․덕양구
- 충 남(3) : 천안시, 아산시, 공주시
- 충 북(2) : 청주시, 청원군,
- 강원도(1): 춘천시
- 경 남(2) : 창원시, 양산시
(2) 토지투기지역(25개 지역)
- 서울시(8) : 용산구, 양천구, 강서구, 구로구, 서초구, 강남구, 송파구, 강동구
- 대전광역시(2) : 서구․유성구
- 경기도(9) : 김포시, 평택시, 남양주시, 하남시, 화성시, 고양시 덕양구,
성남시 수정구․중원구․분당구,
- 충 남(5) : 천안시, 아산시, 공주시, 계룡시, 연기군
- 충 북(1) : 청원군
【문 5】투기과열지역이란 ?
건설교통부장관 또는 시, 도지사는 주택가격의 안정을 위하여 필요한 경우에 일정한 지역을 투기과열지구로 지정할 수 있으며, 투기과열지역 지정으로 지방 대도시내 신규 분양시장의 투기수요를 조기에 차단하고 무주택자 등 실수요자에게 주택이 우선적으로 공급되는 계기를 마련할 것입니다.
투기과열지구는 분양권 전매제한, 청약 1순위 자격제한 등 주택공급 질서를 확립하기 위한 제도이며, 양도세가 실거래로 과세되는 투기지역과는 별개의 제도입니다.
【문 6】투기과열지역 지정효과는?
- 주택공급계약일로부터 등기시까지 분양권의 전매가 제한됩니다.
- 과거 5년내 당첨사실이 있는 자, 2주택 이상을 소유한 자, 세대주가 아닌 자는
청약 1순위 자격 제한
- 35세 이상의 5년 이상 무주택세대주에게 85제곱미터 이하 민영주택의 75% 우선공급
- 주상복합건축물중 주택 또는 오피스텔의 입주자 공개모집
- 지역․직장조합의 조합원 지위양도 금지
※ 분양권 전매제한 규정을 위반하여 분양권을 전매한 자는 3년이하의 징역 또는 3천만원이하의 벌금
이 부과되고, 불법으로 전매된 분양권은 주택공급계약이 취소됨
【문 7】투기과열지역 지정에도 불구하고, 예외적으로 분양권 전매가 허용되는 경우는?
- 세대원이 근무, 질병치료, 취학, 결혼으로 인하여 세대원 전원이 다른 주택건설지역으로
이전하는 경우
- 상속에 의하여 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전하고자 하는 경우
- 세대원 전원이 해외로 이주하거나 2년 이상의 기간동안 해외에 체류하는 경우
- 이혼으로 인하여 입주자로 선정된 지위를 그 배우자에게 이전하고자 하는 경우
【문 8】투기과열지역으로 지정된 지역은(2004. 3.30 기준) ?
서울시, 경기도(일부지역 제외), 인천지(도서 일부지역 제외), 부산시, 대구시,
대전시, 광주시, 울산시, 경상남도(창원시, 양산시 한함), 충청남도(천안시, 아산시 한함),
충청북도(청주시, 청원군 한함)
【문 9】주택거래신고지역이란 ?
(1) 지정
- 주택거래신고지역은 투기지역중에서 주택가격 상승률이 월간1.5% 이상 급등하거나 3개월간 3% 이상 지속적으로 상승할 경우 건교부장관이 주택정책심의위원회 심의를 거쳐 지정하게 되며, 또한 지방 자치단체가 장차 주택투기가 성행할 우려가 있다고 판단해 요청할 경우에도 주택거래신고지역으로 지정할 수 있다.
- 주택거래신고지역은 시․군․구 또는 읍․면․동의 행정구역별로 지정하는 것이 원칙이나, 투기가 성행하는 지역이 국지적이거나 투기의 인근지역 확산가능성이 낮은 경우 등 지정범위를 한정할 필요가 있다고 인정되는 경우에는 주택단지 또는 재건축․재개발구역단위로 지정할 수 있습니다.
- 서울시 강남구, 송파구, 강동구, 성남시 분당구 등 4개 지역이 주택거래신고지역으로 지정되었
습니다.(2004. 4. 28 현재)
(2) 신고 대상주택
- 전용면적 60㎡를 초과하는 아파트
- 전용면적 150㎡를 초과하는 연립주택
- 재건축․재개발구역안에 있는 모든 아파트 및 연립주택
※ 주택거래신고지역에서 거래되는 기존 주택만이 신고대상이 되므로 준공되지 아니한 주택의 분양권을 전매하는 경우에는 신고대상이 되지 아니합니다.
주상복합아파트중 주택부분은 공동주택중 아파트에 해당되므로 신고대상이 됩니다. 다만, 신규로 건설되는 주상복합아파트를 신규로 분양받는 경우에는 분양권에 해당되므로 신고대상이 아닙니다.
(3) 신고 의무자
- 거래당사자인 매도인 및 매수인이 주택거래계약신고서를 공동으로 작성․기명 날인하여
당해 주택소재지의 관할 시장․군수․구청장에게 제출합니다.
- 거래당사자 일방이 신고를 거부한 때에는 당해 거래의 상대방이 단독으로 신고할 수 있음
(4) 신고기간 : 계약체결일부터 15일 이내에 관할 시장․군수․구청장에게 신고
(5) 신고내용 : 계약일, 주택의 소재지, 주택의 종류와 규모, 거래가액, 소유권이전 예정일자, 부동산중개업자, 계약의 조건․기한
(6) 위반자 조치
- 미신고자 및 신고 해태자에 : 해태기간에 따라 취득세의 1배~5배의 과태료 부과함
- 허위신고자 : 허위신고내용 및 신고가액의 차액에 따라 취득세의 1배~5배의 과태료 부과함
(7) 제출서류
- 주택거래계약신고서
- 주민등록표등본 등 신고인이 본인임을 증명할 수 있는 서류
- 거래계약서 사본 등 당해 주택거래계약을 증명하는 서류
- 건물등기부등본
【문 10】주택거래신고지역내에서 취득세, 등록세 과세기준은 ?
- 주택거래신고제가 시행되는 지역에서 일정면적 이상의 공동주택(아파트 18평, 연립주택 45평)을 매입할 땐 실거래가로 취득세와 등록세를 납부하여야 합니다.
- 반면, 도시 및 주거환경정비법상 정비구역(재건축 및 재개발구역) 안에 있는 아파트와 연립주택은 규모에 관계없이 모두 포함된다.
- 지방세법상 취득세와 등록세의 과세표준액은 취득가액이 원칙이며, 취득가액은 취득자의 신고에 의하며, 신고가 없는 경우 등에는 지방세 과세표준액으로 한다고 명시되어 있으나, 주택거래신고지역내에서는 취득가격은 실거래가격으로 신고하도록 되어 있는 관계로 취득세와 등록세는 실거래가액으로 부과되어 실제 지방세는 상당히 증가될 것으로 전망됩니다.
Ⅱ.주택임대차
【문 1】주택임대차보호법의 보호를 받는 건물은(적용대상)?
○ 주택임대차보호법의 보호를 받는 건물
․등기된 주택(단독주택, 아파트, 연립주택, 빌라 등)
․미등기된 건물이나 준공검사를 받지 않은 건물
․무허가 건물이나 가건물
․비주거용 건물을 집주인이 주거용도로 개조하여 세놓은 건물
․비주거용 건물을 세입자가 집주인의 승낙을 받고 주거용도로 개조하여 사용하는 건물
․주거를 겸하는 가게나 공장
○ 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차
․주거용 건물이란 사람들의 일상적으로 살림을 할 수 있도록 만들어진 견고한 시설물을 말하며 등기부상의 용도나 구조 등에 상관없이 사실상 주거용도로 사용되는 건물을 말한다.
․주택임대차보호법은 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있다고 하여 주택의 전체를 독채로 임차하거나 그 일부 즉 방 한두칸을 얻는 경우에도 이 법의 적용을 받는 것으로 명문화 하였다.
○ 주택임대차보호법의 보호를 받지 못하는 경우
․보증금이나 월세를 내지 않고 사용하는 경우
․여관, 호텔, 민박, 가건물 등 일시사용을 목적으로 임대차한 경우
․비주거용 건물을 세입자가 집주인의 승낙없이 주거용으로 개조한 경우
․오피스텔, 콘도 등
【문 2】주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있는 요건은(대항력)?
○ 대항력 발생요건
․주택의 임차시 임차계약서를 작성하고 주택의 인도(이사)와 주민등록(전입신고)을 마치면
그 다음날로부터 제3자에 대하여 대항력이 생긴다.
․주택의 인도란 현실적인 인도, 간이인도(예, 양수인이 이미 물건을 점유하고 있는 경우 당사자의 의사표시만으로 인도하는 경우), 반환청구권의 양도에 의한 인도, 점유개정 등 어떤 방식으로든 주택에 입주하였다는 징표만 있으면 족하다.
․주민등록은 주거지 관할 동사무소에 전입신고를 한때에 주민등록이 된 것으로 보며 임차인이 아닌 가족중의 일부만이 전입신고를 하더라도 주민등록이 된 것으로 본다.
○ 대항력 발생시기
대항력 발생요건이 이사와 주민등록 전입신고를 갖춘 다음날부터 대항력이 발생한다.
○ 제3자의 범위
제3자란 임차한 주택의 매수인(상속인 포함)이나 각종 물권자(전세권, 저당권 등) 경매에서 경락인, 압류 및 기타채권자를 말한다. 제3자에게 대항할 수 있다는 것은 임차한 주택이 다른 사람 에게 넘어가더라도 임대차가 종료될 때까지 임차한 주택에서 살 수 있으며 새로운 집주인이 제3자에게
임차보증금 전액을 반환받을 때까지 집을 비워줄 필요가 없다는 것입니다.
○ 임차주택 양수인의 지위
임차주택의 양수인이란 전세와 월세가 들어있는 주택을 새로이 구입한 사람을 말하며 이에는 상속인도 포함된다. 임대주택의 매수인이나 상속인도 종전 임대차 계약을 그대로 인수한 것으로 본다.
【문 3】일반임대차와 주택임대차의 차이는?
|
구 분 |
주 택 임 대 차 |
일 반 임 대 차 |
|
법 의 적 용 |
주택임대차보호법의 적용을 받음 |
민법중 임대차의 규정이 적용 |
|
최단 계약기간 |
2년 |
1년 |
|
대 항 력 |
주택의 이사와 주민등록을 마치면 그 다음날부터 제3자에게 대항할 수 있음 |
채권이므로 대항력이 없음
(등기하지 않은 경우) |
|
보증금의 회수 |
- 소액보증금 : 최우선변제
- 기타 보증금 : 확정일자 부여로
우선변제권 획득 |
채권이므로 등기하지 않는 이상
우선변제권이 없음(보통 변제권) |
|
목적물의 매매시 |
|
새주인에게 인수․인계되지 않음
(새주인과 다시 계약해야됨) |
|
적용대상 |
주택 및 주거용 건물만 해당
(미등기,무허가등도 포함) |
|
|
기한없는 임대차의 기간 |
2년 자동연장 |
당사자의 사전 통고로 계약이 해지됨(임대인:6개월전,임차인:1개월전) |
|
양도 및 전대 |
주인의 동의없는 양도 및 전대는 주인에게 대항할 수 없으나, 동의를 한 경우에 양도는 합법적으로 새로운 임차인에게 인계되면서 전임차인은 빠지게 되나 전대의 경우는 전차인이 있어도 임차인은 임대인과의 관계가 그대로 유지됨 |
|
소부분전대 |
집주인의 동의없이 소부분의 전대는 가능 |
【문 4】보증금 중 일정액 보호란(최우선변제)?
○ 최우선변제의 의미
임차하여 살고 있는 주택이 경매처분 되었을 때 임차인이 임차주택에 대한 경매신청등기가 있기
전에 대항요건(주택의 인도와 주민등록)을 갖추었다면 보증금중 일정액을 다른 담보물권자 보다
우선하여 변제받을 수 있는 권리를 말한다. 이 제도는 영세한 임차인의 최소한도의 주거생활을 보장한다는 사회정책적인 배려에서 만들어진 제도이다.
○ 최우선변제를 받을 수 있는 금액
보증금 일정액을 다른 담보권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 금액으로 각 지역별 금액은
아래와 같다.(영 제3조)
- 수도권정비계획법에 의한 수도권중 과밀억제권역 : 1천 600만원
- 광역시(군지역과 인천광역시지역 제외) : 1천 400만원
- 그밖의 지역 : 1천 200만원
○ 최우선변제를 받을 수 있는 요건
- 보증금이 아래 소액보증금에 해당할 것
. 수도권정비계획법에 의한 수도권중 과밀억제권역인 경우 : 보증금이 4,000만원 이하
. 광역시(군지역과 인천광역시지역 제외) : 보증금이 3,500만원 이하
. 그밖의 지역 : 보증금이 3,000만원 이하
- 정당한 임차인 일것(위법 또는 불법임차인 제외)
- 경매신청등기 전에 대항요건(입주와 주민등록)을 갖출것
- 경락기일 이전에 배당요구를 신청한 것일 것
○ 소액보증금 우선변제 범위
소액보증금중 일정액의 합계가 주택경매가격의 1/2에 해당하는 금액의 한도에서 최우선변제가 가능하다. 소액보증금 중 일정액의 합계가 주택가액의 1/2을 초과하는 경우에는 소액보증금의 합산액에 대한 각 임차인의 소액보증금을 비율로 주택가격의 1/2에 해당하는 금액을 분할한 금액이 우선변제 받을 소액보증금 중 일정액이다.
【문 5】최우선변제 대상 소액보증금이 다수인 경우에 변제는 어떻게 이루어지나?
주택임대차보호법에서는 보증금중 일정액을 선순위권리자에 우선하여 변제받을 수 있도록 규정하고 있는 바(법 제8조), 하나의 주택에 임차인이 2인이상이고, 그 각 보증금 중 일정액의 합산액이 주택 가액의 1/2를 초과하는 경우에는 그 각 보증금 중 일정액의 합산액에 각 임차인의 보증금 중 일정액의 비율로 그 주택가액의 1/2에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금 중 일정액으로 봅니다.
【문 6】주택임대차 보증금의 우선변제권은?
○ 우선변제권의 의미
주택임차시 대항요건이 주택의 인도(이사)와 주민등록을 마친 다음 임대차계약증서상 확정일자를 갖춘 세입자는 임차주택이 경매처분되거나 공매처분되더라도 그 환가대금에서 후순위 권리자나 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는데 이와같이 대항요건과 확정일자를 갖추면 경매․공매시 후순위 권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리를 우선변제권이라 한다.
○우선변제권의 요건
임대차계약후 실제 입주하고 주민등록 전입신고를 하고 임대차계약서상 확정일자를 갖추면 보증금액수에 관계없이 자신보다 나중에 담보권을 설정한 사람에 우선하여 변제받을 수 있다.
○ 확정일자
확정일자를 갖춘다는 것은 임대차계약시 그 계약서가 틀림없이 있었다는 것을 증명하기 위하여 동사무소, 법원이나 공증사무소에서 일자를 확인해 주는 제도로써 법원서기나 공증인이 대장에 기입하고 증서상에 확정일자를 부여하는 것을 말한다.
확정일자는 집주인의 동의없이 임차인 혼자서 임대차계약서를 준비하여 관할법원 등기과, 등기소 또는 공증인사무소 또는 전입신고가 된 관할 읍, 면, 동사무소에서 가서 받을 수 있으며, 수수료도 저렴하여 편리하고 경제적이다.
○ 임차주택 양수인에 대한 보증금 회수
임차인이 당해 주택에 대하여 양수인에게 대항할 수 있는 경우에도 임대차가 종료한 후가 아니면 보증금의 우선변제를 청구하지 못하며, 임대기간이 종료되었더라도 임차인은 임차주택을 양수인 에게 인도하지 않으면 보증금을 수령할 수 없다.
【문 7】임대차 계약기간은?
○ 임대차 기간의 정함이 없는 경우의 임대차 기간
기간의 정함이 없는 임대차란 계약당시에 임대차 기간을 정하지 않은 경우와 임대기간 만료전 6개월에서 1개월사이에 계약해지의 통고나 계약의 갱신을 하지 않은 경우로 임대차 기간을 2년으로 보며 계약서상에 임대기간을 2년미만으로 정하였다 하더라도 그 기간을 2년으로 본다.
이와같이 주택임대차 기간을 최소 2년으로 보장해주고 있는 이유는 경제적 약자인 임차인을 보호 하고 임차인의 주거안정을 보장해주기 위해서이다.
○ 임차주택의 인도와 보증금 반환의 동시 이행
주택임대차 기간이 끝났다고 해서 임차인은 임대인에게 주택을 양도해야 하는 것은 아니며 임차 보증금을 반환받을 때까지 주택의 인도를 거절할 수 있으며 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계가 계속되는 것으로 본다.
○ 임대차 계약의 갱신
임대인은 주택임대차 계약기간이 만료되기 전 6개월에서 1개월 전에 임차인에게 임대차계약을 새로이 체결하지 않는다는 뜻의 갱신거절의 통지나 보증금 증감이나 월세액 증감 등의 조건변경을 통보하지 않는 경우에는 전 임대차와 같은 조건으로 임대차 한 것으로 본다. 이 경우 임대차는 존속기간의 정함이 없는 것으로써 임대차 기간은 2년으로 본다.
【문 8】주택임대차계약 갱신기간(6개월~1개월전)까지 계약을 갱신하지 않은 경우 계약기간은?
6개월부터 1개월전까지 임대인은 임차인에게 계약을 갱신하지 않겠다는 뜻이나 계약조건변경의 통지를 하지 않으면 임대차 기간이 만료된 때에 전과 동일한 조건으로 다시 임대차계약을 한 것으로 보며, 다만 이 경우 임대차 기간은 정함이 없는 것으로 보게 됩니다. 또한 주택임대차보호법 제4조에 따라 임대차 기간의 정함이 없는 경우 그 기간을 2년으로 보게 되므로 계약종료일자로부터 전과 동일한 조건으로 임대차계약이 갱신된 것으로 보아 이때로부터 2년간 그 집에서 유효하게 계속하여 거주 할 수 있습니다.
【문 9】보증금이나 월세의 인상한도는?
○ 보증금이나 월세의 증감청구를 할 수 있는 경우
최초 임대차계약 당시와 제반사정이 현저히 변동되었을 때 즉 조세공과금이나 기타 부담금이 증감 되었거나 경제적 사정이 변동되어 당초 계약조건이 현실에 맞지 않을 때 임대인 및 임차인은 장래에 그 증감을 청구할 수 있다.
○ 보증금이나 월세의 증액
보증금이나 월세의 증액은 당초 약정한 보증금의 1/20을 초과하여 인상할 수 없으며 인상한지1년 이내에는 또 다시 인상할 수도 없다.
○ 보증금이나 월세의 감액
보증금이나 월세의 감액은 제한 규정이 없기 때문에 당사자의 합의에 의하여 얼마든지 할 수 있다.
【문 10】전세계약서를 작성하고 이사를 끝낸 뒤 주민등록을 하지 않은 상태에서 확정일자만을 받았습니다. 이런 경우 확정일자의 효력, 즉 우선변제권이 있는지요?
주택임대차보호법의 보호를 받기 위해선 주택의 인도(이사)와 주민등록을 마쳐야 합니다.
위의 설문의 경우는 주민등록을 마치지 않았으므로 제3자에 대한 대항력도 없으며 확정일자인의 효력인 우선변제권도 발생하지 않습니다. 따라서 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권을 위해서는 주민등록을 마쳐야 합니다.
【문 11】임차인 가족은 주민등록을 이전하였으나, 임차인이 이전을 못한 경우 대항력은?
주택임대차보호법상의 대항력을 갖추기 위한 요건인 주택의 인도(이사)와 주민등록 중에서 주민등록은 반드시 임차(전세, 월세) 계약서상의 임차인이 포함되어 있어야만 하는 것은 아니며, 같은 세대를 구성하는 가족중에 일부만이라도 주민등록을 옮긴 경우에는 대항력을 갖춘 것으로 봅니다.(대법원 선고다카3093. 1988.6.14) 그러나 같은 세대가 아닌자의 주민등록을 옮긴 경우에는 대항력이 인정되지 않습니다.
【문 12】임차주택에 거주하다가 주민등록을 옮긴 경우에도 대항력이 있는가?
대항력의 존속을 위하여 임차주택에서의 거주 및 주민등록은 계속되어야 한다. 예를 들어 단독세대주가 전입신고하여 계속 살고 있었으나, 타인이 근저당 설정등기를 경료하고 다른 곳으로 전출하였다가 다시 전입신고를 하는 경우에는 대항력을 상실합니다. (대법원 1987. 2. 24, 86다 카1695)
【문 13】남편명의로 되어 있는 주택을 소유자의 부인과 임대차계약을 체결했을 경우
권리관계는 어떻게 됩니까?
주택의 실제소유자가 아닌 자와 주택임대차계약을 체결하고자 할 때는 위 임차인과 실소유자의 인감증명서를 첨부하여야 하자없는 유효한 계약이 성립됩니다.
따라서 남편명의로 된 주택을 부인과 임대차계약을 맺었다면 효력이 없으며 남편의 퇴거 요구에 응해야 하고 보증금 반환도 남편에게는 할 수 없고 부인에게만 할 수 있습니다.
부부사이에는 일상적인 가사에 대한 일만 대리할 수 있는데 임대차 계약은 일상가사의 범위를 벗어난 일이므로 부인이 대리할 수 없습니다.
하지만 우리 민법에서 말하는 표현대리, 즉 실제로 대리권이 없으나 대리권이 있는 것 같은 외관이었고, 그러한 외관의 발생에 관하여 본인이 어느 정도의 원인을 주고 있는 경우인 무권대리 행위에 대하여 본인에게 책임을 지게 하는 제도가 있습니다. 남편이 해외로 장기출장중이고 대리권 부여의 확인이 불가능할때 부인이 대리권을 받았다고 주장했을 때에는 이를 믿고 체결한 임대차 계약은 사안에 따라 유효한 경우도 있습니다. 이는 외관을 믿고 거래한 선의의 제3자를 보호하기 위한 것이라고 할 수 있습니다.
【문 14】전세물건이 준공검사를 받지 않아 등기가 나오지 않은 주택도 주택임대차보호를 받을 수 있는가?
등기가 안된 주택은 저당권이나 여타의 물권을 설정할 수 없는 상태이다.
반면 주택임대차보호법은 이같은 미등기 주택에도 등기된 주택과 똑같이 적용된다. 따라서 미등기 주택에 전세들 때도 전입신고를 마치면 문제가 없다. 보증금 보호측면에서 보면 미등기주택이 오히려 등기된 주택보다 세입자에게 더 안전한 주택인 셈이다.
【문 15】가등기나 가압류등기가 설정된 주택의 임대차는 보호될 수 있는지요?
가등기는 등기의 순위보전의 효력이 있으며 이에 기하여 본등기를 하는 경우 본등기의 순위는 가등기 에 의하게 됩니다. 그러므로 가등기에 기하여 본등기를 한 사람의 퇴거요구에 응해야 하며 전세보증금의 반환은 전주인에게만 청구할 수 있을 뿐입니다.
가압류의 경우에도 채무자가 재산을 숨기거나 팔아버릴 우려가 있는 경우에 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권을 위하여 채무자의 재산을 확보하고 장래에 강제집행을 목적으로 그 재산을 임시로 압류하는 법원의 처분 또는 그러한 일의 통칭을 말한다.
가압류등기는 채권자 및 채무자 외의 제3자에 대하여 가압류된 것을 널리 알려 가압류후에 취득한 물권은 가압류권자에게 대항할 수 없다는 것을 주지시키기 위한 것입니다. 가압류 등기후에 입주한 임차인은 주택이 경매된 경우 주택을 산 사람(경락인)에게 대항할 수 없으며 집을 비워달라는 요구가 있을 시에는 주택을 비워주어야 합니다.
【문 16】임대차계약기간 만료전에 이사하고자 하는데 집주인은 다른 입주자가 들어오면 보증금을 내주겠다고 합니다. 잔여기간 동안 다른 사람에게 세를 줄 수 있나요?
전세권 설정등기를 하지 않았다면 주인의 동의없이 전대할 권리가 없습니다. 따라서 계약기간이 만료가 될 때까지 다른 입주가가 임대차계약을 하고 입주하지 않으면 보증금을 돌려줄 수 없다는 임대인 의 주장에도 대항할 수 없겠습니다.
【문 17】계약기간 만료전 임차인의 이사시 전세금 반환의무 및 중개수수료의 부담주체는?
설문의 경우 임대차 당사자간에 자유로운 계약에 의하여 기간을 약정하였으므로 상대방의 계약해제 사유가 없는 한 계약기간을 이행해야 합니다.
임대차계약에 있어서 기한의 이익은 임차인을 위한 것으로 추정하며 기한의 이익은 이를 포기할 수 있습니다. 하지만 이로써 상대방의 이익을 해하지 못합니다(민법 제153조 참조)
설문에서의 임차인은 기한의 이익을 포기하고 계약을 못하므로 스스로 전세보증금을 빼내어 가야 하며, 중개수수료 등 부대비용은 임차인이 부담해야 합니다.
【문 18】임차인의 사정으로 임대차기간 만료전에 계약해지된 임대사무실이 다른 사람과 계약이 되지 않아 건물주가 임대료를 요구하는데 이에 응해야 하나?
임대차기간이 만료되기 전에 임차인의 사정으로 계약을 해지하였기 때문에 다른 입주자가 계약이 되지 않았다면 임차인은 계약기간이 끝날 때까지 임대료를 부담할 책임이 있습니다.
【문 19】임차주택의 일부분을 전대할 수 있는지요?
임차인은 임대인의 동의없이도 자신이 임차한 건물의 소부분을 타인에게 사용하게 할 수 있습니다. (민법 제632조) 따라서 귀하의 경우 방 한칸을 제3자에게 월세를 놓고자 한다면 주인의 동의없이도 전대가 가능합니다.
【문 20】집주인의 동의를 얻어 대항력 갖춘 주택을 전대할 경우, 전차인(임차인으로부터 전세를 얻은사람)의 대항력은 어떠한지요?
원래의 임차인(전대인)이 주민등록을 옮기기 전에 전차인이 주택을 인도(이사)받고 주민등록을 마쳤다면 원래의 임차인이 가지고 있던 임대차에 관한 대항력이 전차인에게도 존속합니다. 전차인은 원래 의 임차인이 보증금을 반환받을 때까지 임차주택에 적법하게 살 수 있는 권리도 있습니다. 이경우 집주인과 임차인 사이의 임대차관계는 그대로 존속하게 되며 그 관계속에서 임차인(전대인)과 전차인과의 관계도 유지됩니다. 하지만 전차인의 보증금 반환은 전대인에게만 가능합니다.
【문 21】빌린 집을 많은 돈을 들여 수리했다면 집주인에 대해 소요비용을 청구할 수 있는지?
타인의 물건 또는 유가증권에 관한 채권의 변제를 받을 때까지 그 물건이나 유가증권을 유치할 수 있는 권리를 유치권이라고 한다. 이러한 유치권이 성립하기 위해서는 채권이 목적물에 관하여 생긴 것이어야 하며 또 변제기에 있어야 한다. 그리고 유치권자는 목적물의 점유자여야 하는데 그 점유가 불법행위로 인하여 취득된 것이어서는 안된다.
이러한 유치권자(집을 빌린 사람)가 유치물(빌린 집)을 수리하기 위하여 들인 비용을 유익비라고 하며 이러한 유익비를 지출한 때에는 그 가액의 증가가 현존한 경우에 한하여 소유자의 선택에 좇아 그 지출한 금액이나 증가액의 상환을 청구할 권리가 있으며 소유자가 유익비를 돌려줄 때까지 세든집을 비워주지 않고 계속 점유할 수 있다.
【문 22】임대주택의 기름보일러가 얼어붙어 가동되지 않는다.보일러 수리의무는 누구에게 있는지요?
민법 제623조에 의하면 임대인은 임대차계약이 존속하는 동안 임차인에 대하여 임대한 물건의 사용․ 수익에 필요한 상태를 유지하여야 할 의무를 부담하도록 하고 있는바, 그 당연한 귀결로서 임대인은 임차인이 임대목적물의 사용․수익에 불편이 없도록 임대목적물에 하자가 있는 경우 필요한 수선의무 를 부담토록 하고 있습니다.
그러나 어느 정도의 불편을 요하냐는 판단이 쉽지 않습니다. 즉, 사용․수익이 전혀 또는 거의 완전히 불능인 상태가 되면 임대인이 당연히 수선해야 한다는데는 이의가 없으나, 임차인이 사용할 수 있는 상태에 있으나 다소 지장을 받는 경우에는 그 장애의 정도에 따라서 수선의무가 인정되기도 하고 인정되지 않기도 합니다.
우리 판례의 태도는 그 장애가 임차인의 사용․수익에 보통의 지장을 주는 정도라면 수선의무가 없고 그 장애가 임차인의 사용․수익에 현저한 지장을 주는 경우에 한하여 임대인에게 수선의무를 지우고 있으나 어떠한 경우가 현저한 지장을 주는 경우에 해당되는지는 구체적인 사안에 따라 판단할 수 밖 에 없다 할 것입니다.
임차인 잘못 때문이 아니라 보일러가 얼어붙어 가동할 수 없어 임차물인 가옥을 제대로 사용하지 못하고 있다면 이는 현저한 지장을 주는 경우에 해당된다고 보여지므로 수선을 임대인에게 요구할 수 있으리라 판단됩니다.
【문 23】세입자가 돈을 들여 방범창을 설치한 경우 그 비용을 청구할 수 있습니까?
민법에서는 임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대차 종료시에 그 가액의 증가가 현존하는 때에 한하여 임차인이 지출한 금액이나 그 증가액을 상환해야 한다(민법 제626조)고 정하고 있습니다. 따라서 귀하의 경우에는 임차인인 귀하께서 비용을 들여서 방범창을 설치하게 되면 임대차 기간이 만료한 이후에 임대인에게 그 비용에 대하여 유익비 상환청구를 할 수 있습니다.
【문 24】확정일자를 갖추지 않은 경우에도 대위변제에 의해 대항력을 확보할 수 있다는데 어떤 경우 를 말하는지요?
어떤 임차인이 근저당이 설정된 집에 전세를 들었는데 확정일자를 받지 않은 상태로 있다가 나중에 설정된 저당권이 경매를 실행한 경우 경락자에 대한 임차인의 대항력은 인정되지 않고 채권에 불과한 보증금은 확정일자를 갖추지 않았기에 나중에 설정된 저당권자보다도 후순위가 되는 최악의 상황이나 만일 임차인이 1순위로 설정된 근저당권자의 채무를 대신변제하면 세입자가 1순위로서 낙찰자에게 대항력을 행사할 수 있게 된다. 즉 낙찰자가 임대차 보증금을 내주지 않으면 집을 비우지 않아도 되는 것이다.
이처럼 세입자가 1순위 근저당 채무를 대신 갚는 행위를 대위변제라고 하는데 다행히 1순위 저당금액 이 적은 경우 세입자로서는 보증금을 지킬 수 있는 최후의 방법이 될 수 있습니다.
【문 25】임차권의 양수인이나 전차인의 대항력은?
대항력 있는 임차인이 임대인의 전대에 대한 동의를 받아 임차권을 양도하거나 전대후 양수인이나 전차인이 임차인의 퇴거신고일로부터 법률상 전입신고 기간내에 전입신고를 마쳤다면 원래의 대항력 이 동일하게 유지됩니다. (대법원 1988. 4. 25 선고87타카1529)
【문 26】월세미납 세입자가 행불시 임대차계약의 해지방법은?
건물의 임대차계약에서 임차인이 세를 2달동안 못내면 임대인은 계약을 해지할 수 있다(민법 640조). 따라서 임대인은 임차인 주소지 관할법원에 임차인을 상대로 가옥명도 소송을 내면된다. 만일 임대인 이 소송을 제기할 당시 상대방이 살고있는 주소지를 알지 못할때는 공시송달 방법을 이용해야 한다.
공시송달의 효력은 공시송달 사유가 법원에 게시된 날로부터 2주일이 지나야 발생한다(민사소송법179 ～181조). 가옥명도소송의 판결이 나면 집달관에게 집행을 맡겨 상대방의 가재도구를 적당한곳에 보관하고 있다가 상대방이 나타나면 보관비용을 청구하든가(민법 734조), 임차인소유의 물건을 공탁 절차를 밟아 공탁소에 보관할 수도 있다(민법 488조)
【문 27】월세 체불후 임차인이 행방불명인 경우 집주인이 할 수 있는 조치는?
임차인의 월세가 2회이상 밀리면 임대인은 그 계약을 해지할 수 있습니다. 따라서 귀하는 관할법원에 임차인을 상대로 가옥명도청구의 소를 제기할 수 있는데, 임차인이 현재 거주하고 있는 주소를 알지 못할 때에는 임차인의 주민등록상 최후 주소지를 확인하여 불거주 확인증을 받아 민사소송법 제179조 의 규정에 의한 공시송달 방법을 이용하여야 하며 공시송달의 효력은 공시송달 사유가 법원 게시판에 게시된 날로부터 2주일이 경과하면 발생합니다. 공시송달 후 계약해지의 효과가 발생하면 귀하는 임차인의 물건을 따로 치워 놓을 수 있습니다.
【문 28】점포를 월세로 얻은 임차인입니다. 계약기간 만료시까지 건물주로부터 특별한 말이 없다가 비워줄 것을 요구하는데 어떻게 해야 되는지요?
임대차기간이 만료된 후 임차인이 사용, 수익을 계속하는 경우에는 임대인이 상당한 기간내에 이의를 제기하지 않는 경우에는 전임대차와 동일한 조건으로 임대한 것으로 본다(민법 제639조)고 정하고 있습니다. 그러나 이 경우에는 양 당사자는 언제든지 임대차관계의 해지를 통보할 수 있고, 이때 임대인의 해지통고는 6개월, 임차인의 해지통고는 1개월의 기간이 지나면 그 효과가 발생하므로 임대인으로부터 해지통고를 받은 임차인은 해지통고를 받은 날로부터 6개월이내에 점포를 비워줄 책임이 있습니다.
【문 29】임차한 공장의 주인이 바뀌어 건물을 비워줄 것을 요구하는데 이에 응해야 하는가?
일반적으로 매매가 임대차에 우선한다고 보는 것이 우리 판례의 입장이므로, 주거목적의 임대차가 아닌 경우에는 임차건물의 소유권자가 바뀐 경우에 임차건물의 양수인에게 임대차관계가 승계되지 않으므로 건물주가 기존의 임대차관계를 종료시키려고 할 경우에는 현실적으로 임차인은 그 명도요구 를 받아들일 수 밖에 없습니다.
【문 30】임차한 토지의 소유자가 변경된 경우 임차인의 대항력은?
해당 토지를 빌린 임차인이 임차의 토지에 대해서 지상권이든 임차권이든 어느 하나의 등기를 일단 하면 해당 토지의 소유자가 바뀌어도 임차인은 계속 그 토지를 사용할 수 있다.
그러나 임차한 토지에 대해서 아무런 등기도 하지 않았을 경우에는 매매로 인하여 소유자가 변경 되거나, 그 토지에 대한 담보권의 실행에 따라 소유자가 변경되었을 경우에는 새로운 소유자가 임차인에게 그 토지에 대해 명도를 요구하면 해당 토지를 명도하여 주어야 한다.
【문 31】임차지상 건물매수시 주의사항은?
임차인은 임대인의 동의없이 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다(민법 제629조).
임차지상에 건축한 건축물을 매도할 때에도 토지소유자의 승낙을 얻어야만 이 토지에 대한 임차권의 양도나 전대를 할 수 있다.
그러나 토지소유자는 이를 승낙할 법률상의 의무는 없다. 여기에서 임차지상물 매수시의 주의확인 해야 할 사항은 다음과 같다.
① 임차지상의 건물을 매매할 때에는 토지소유자의 승낙여부
② 토지소유자의 승낙시에는 차임액과 차임의 부담자의 결정
【문 32】권리금을 주고 점포를 인수했는데 임대인이 권리금도 내주지 않은 채 비워달라고 하는데 이에 응해야 합니까?
권리금은 상인들간에 장소적 이익에 대한 대가로서 임대인이 이에 대한 적극적인 책임이 없습니다. 따라서 임대인의 동의없이 다른 사람에게 전대한 경우 임대인은 점포를 비워달라고 주장할 수 있으며 불응할 경우에는 불법점유를 원인으로 점포명도청구의 소를 제기할 수 있습니다. 이 경우 임대인은 권리금에 대해서도 상환할 의무가 없는 것입니다.
【문 33】 임대차가 종료되고 임차보증금을 돌려받지 못한 상황하에서 이사를 할 경우에
간단하게 보증금을 받을 수 있는 방법은 ?
이런 경우에는 1999년에 신설된 임차권등기명령을 이용하면 됩니다.
임차권등기명령이란 임대차가 종료된 후 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 법원에 임차권등기명령을 신청하여 임차권등기가 마쳐지면 그와 동시에 대항력과 우선변제권을 취득하게 되어 임차권등기이후 에는 주택의 점유와 주민등록의 요건의 갖추지 않더라도 종전의 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 따라서 임대차 만료 후 보증금을 받지 못한 상태에서 이사하게 되더라도 임차인은 보증금의 반환을 확보하게 됩니다.
임차권등기명령은 임대인의 동의가 없어도 임차인 단독으로 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원등에서 간단한 절차를 밟아 신청할 수 있으며, 임차인은 임차권등기명령의 신청 등에 따른 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다.
【문 34】임차권등기명령의 진행절차 및 소요비용은 ?
임차인이 임대차계약이 종료된 후 법원에 임차권등기명령신청을 하면 법원에서 먼저 서면심리방식에 의하여 임차권등기명령의 발령여부를 심리하여 그 신청이 이유있다고 인정되면 임차권등기명령을 발령한다.
그리고 법원은 이와 같이 발령한 임차권등기명령의 효력이 발생하면 임차주택의 소재지를 관할하는 등기소에 지체없이 재판서 등본을 첨부하여 임차권등기를 촉탁하고 등기관이 건물등기부에 임차권 등기를 기입한다.
임차권등기를 하는데는 임차권등기명령 신청수수료(500원-민사소송등인지법 제10조)와 부동산등기 신청 수수료(8,000원-등기부등․초본등수수료규칙 제5조의2 제1항 제3호) 등이 소요되며, 임차권등기의 경우 월차임이 있는 경우에는 월 임대차금액의 1,000분의 2, 월차임이 없는 경우에는 등록세 3,000원 및 교육세 600원을 부담한다.(지방세법 제131조 제1항 제8항)
【문 35】임차권등기명령신청시 첨부할 서류는?
- 임대인의 소유 주택 또는 건물 등기부등본
- 임대차계약증서
- 임차인이 신청 당시 대항력을 갖춘 경우 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록등본을 마친날을 소명하는 서류, 공증증서로 작성되거나 확정일자가 찍혀있는 임대차계약증서
- 기타 필요한 서류
【문 36】계약기간이 만료돼 이사를 하고자 하는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 경우
임차인의 강구수단은?
계약기간이 만료돼 이사를 가고자 하는데 집이 빠지지 않는다고 집주인이 보증금을 돌려 주지 않는 경우가 흔히 있다. 이때 임차인이 마지막으로 강구할 수단은 소송의 제기다. 소송에서 판결문을 받은 후 임차인은 해당 주택이나 집주인의 다른 부동산을 경매시켜 보증금을 돌려 받을 수 있다. 경매까지 가서 보증금을 반환받을 상황이라면 일단 임차인은 소송제기와 함께 주택에 대한 가압류 신청을 해 소송기간중에 임대인이 재산을 도피하거나 은닉하지 못하도록 해야 한다.
( 보증금 반환 소송절차)
청구원인등은 밝힌 소장에 임대차계약서 등 증거서류 첨부
(임대인의 주소지 관할 법원)
(법원 →원고,피고)
재판당일 2주전
사실심리와 증거조사
불 복 송달후 2주이내
송달증명원, 확정증명원, 집행문
Ⅲ. 상가건물 임대차 보호법
【문 1】상가임대차보호법은 어떤 법인가요?
상가건물 임대차의 공정한 거래질서를 확립하고 영세상인들이 안정적으로 생업에 종사할 수 있도록 과도한 임대료 인상방지와 세입자의 권리를 보장하기 위해 2002년 1월 1일부터 시행되는 법률입니다.
상가건물임대차보호법은 당사자 의사와 상관없이 강제적으로 적용되는 강행법규이며, 이법의 규정에 위반된 약정으로써 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없습니다.
【문 2】상가임대차보호법이 적용되는 경우란 ?
(1) 상가건물에 해당되는 것
사업자등록의 대상이 되는 건물을 말하여,
등기부상의 용도나 구조 등에 상관없이 사실상 영업용도로 사용되는 건물일 것
(2) 일정금액의 보증금액 이하일 것
상가건물 임차인중 동법에서 정하는 각 지역별 보증금액 이하인 영세상인만이
이법의 적용을 받습니다.
- 서울특별시 : 2억 4천만원 이하
- 수도권정비계획법에 의한 수도권중 과밀억제권역 : 1억 9천만원
- 광역시(군지역과 인천광역시 제외) : 1억 5천만원
- 그 밖의 지역 : 1억 4천만원
(3) 상가건물의 전부 또는 일부의 임대차
상가 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 상가건물임대차보호법의 적용을 받을 수
있습니다.
※ 수도권정비계획법 제6조의 규정에 의한 과밀억제권역의 범위
- 서울특별시,
- 인천광역시[강화군, 옹진군, 중구 운남동ㆍ운북동ㆍ운서동ㆍ중산동ㆍ남북동ㆍ덕교동․을왕동ㆍ 무의동, 서구 대곡동ㆍ불노동ㆍ마전동ㆍ금곡동ㆍ오류동ㆍ왕길동ㆍ당하동ㆍ원당동, 연수구 송도매립지(인천광역시장이 송도신시가지 조성을 위하여 1990년 11월 12일 송도앞공유수면매립공 사면허를 받은 지역),남동유치지역을 제외한다]
- 의정부시ㆍ구리시ㆍ남양주시(호평동ㆍ 평내동ㆍ금곡동ㆍ일패동ㆍ이패동ㆍ삼패동ㆍ가운동ㆍ수석동 ㆍ지금동 및 도농동에 한함)․하남시ㆍ고양시ㆍ수원시ㆍ안양시ㆍ부천시ㆍ광명시ㆍ과천시ㆍ의왕시ㆍ 군포시ㆍ시흥시(반월특수지역 제외)
【문 3】상가건물 임차인은 언제 대항력이 생가는가요?
상가건물 임차인은 임대차의 등기가 되어 있지 아니하더라도 상가건물을 인도(입주)받고 사업자등록 신청을 마치면 그 다음날부터 제3자에게 대항할 수 있습니다.
제3자에게 대항력을 갖는다는 것은 임차건물이 다른 사람에게 넘어가거나 경락되더라도 새로운 주인 이나 경락인에게 건물을 비워줄 필요가 없으나, 상가건물의 임차인이 대항력을 갖추기 전에 등기부상 선순위의 권리(근저당권, 가압류, 압류 등)가 있는 건물이 경매되는 경우에는 경락인에게 대항할 수 없습니다.
또한 임차건물의 승계자(매수자, 상속인 등)는 종전 임대차계약을 그대로 인수한 것으로 보므로 임차건물이 타인에게 매각되더라도 이사 또는 기간 단축등의 영향을 받지 아니하며 계약기간 만료후 임차인은 보증금의 반환을 승계자에게 주장할 수 있습니다.
【문 4】상가건물 임차보증금의 우선변제권이란 ?
상가건물 임대차계약서에 확정일자를 받은 임차인은 전세권설정등기와 마찬가지로 후순위 권리자에 대해 우선적으로 변제를 받을 수 있는 권리를 말합니다.
(1) 우선변제권 요건
- 건물의 인도
- 사업자등록신청
- 보증금과 차임의 환산액이 지역별 일정액 이하인 임대차 계약(보증금1억4천 ~ 2억 4천만원이하)
- 계약서에 관할 세무서장의 확정일자 날인
(2) 확정일자 신청절차
- 신청기관 : 상가 건물 소재지 관할 세무서장
- 신청대상자 : 보증금과 차임환산액이 지역별 일정액 이하인 상가건물 임차인
(3) 신청서류(신규사업자)
- 사업허가증, 등록증, 신고필증 사본(해당되는 경우만 작성)
- 임대차계약서 원본
- 건물의 일부를 임차한 경우 해당부분의 도면
- 본인 신분증(대리인은 위임장 및 대리인 신분증)
【문 5】상가건물 임차보증금의 최우선변제권이란 ?
최우선변제권이란 영세임차인의 전 재산이라 할 수 있는 보증금을 절대적으로 확보해주기 위하여 인정된 권리로 일반채권자, 후순위 담보권리자는 물론이고 먼저 담보권을 설정한 선순위 담보권자 보다도 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 권리를 말합니다.
○ 최우선변제를 받을 수 있는 지역별 임차보증금
- 서울 : 보증금이 4,500만원 이하
- 수도권정비계획법에 의한 수도권중 과밀억제권역인 경우 : 보증금이 3,900만원 이하
- 광역시(군지역과 인천광역시지역 제외) : 보증금이 3,000만원 이하
- 그밖의 지역 : 보증금이 2,500만원 이하
○ 최우선변제를 받을 수 있는 금액
- 서울 : 1,350만원 이하
- 수도권정비계획법에 의한 수도권중 과밀억제권역인 경우 : 1,170만원 이하
- 광역시(군지역과 인천광역시지역 제외) : 900만원 이하
- 그밖의 지역 : 750만원 이하
0 기타
- 임차인의 보증금중 일정액이 상가건물의 가액의 3분의 1을 초과하는 경우에는 상가건물의 가액의 3분의 1에 해당하는 금액에 한하여 우선변제권이 있습니다.
- 하나의 상가건물에 임차인이 2인 이상이고, 그 각 보증금중 일정액의 합산액이 상가건물의 가액의 3분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금중 일정액의 합산액에 대한 각 임차인의 보증금중 일정액의 비율로 그 상가건물의 가액의 3분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금중 일정액으로 봅니다.
【문 6】상가건물의 임대차 기간은 ?
임대차기간을 1년 미만으로 정하였거나 기간의 정함이 없는 경우 그 임대차기간은 1년으로 봅니다. 단 임차인이 원하는 경우에는 임대기간을 1년 미만으로 정하는 것이 가능하므로 임차인은 임대기간이 끝난 후 임대기간의 만료를 이유로 임대인에게 임대보증금의 반환을 청구할 수 있습니다.
그러나 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 봅니다.
【문 7】상가건물의 임차인의 계약갱신요구권이란 ?
임차인은 임대인에게 임대차기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에 계약갱신요구를 할 수 있으며 임대인은 정당한 사유없이 이를 거절하지 못합니다.
임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위내에서 행사할 수 있으며 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약한 것으로 봅니다. 다만 보증금과 차임은 일정범위(12%)안에서 증감할 수 있습니다.
【문 8】임차인의 계약갱신요구권을 거절할 수 있는 경우는?
임대인은 아래의 사유가 있는 경우에는 임차인의 계약갱신요구에 대하여 거절할 수 있습니다.
- 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
- 임차인이 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
- 쌍방 합의하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
- 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우
- 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우
- 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
- 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 건물의 점유 회복이 필요한 경우
- 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
【문 9】임차보증금의 증액한도는?
차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있으며, 이때 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 12의 금액을 초과하지 못합니다.
또한 보증금 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 이를 하지 못합니다.
【문 10】임차보증금의 월차임 전환은?
보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 일정비율 (연 1할5푼)을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없습니다.
- 현재 보증금 1억원인 임대차계약에 있어서 40%를 월세로 전환하는 경우 최대로 받을 수 있는 금액은 "보증금 6천만원에 매월 500,000원"입니다.
- 산출내역 :[ 4천만원(1억의 40%) x 15% ] / 12월 = 500,000원
【문 11】임차권 등기신청이란?
임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원․ 지방법원지원 또는 시․군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있으며, 임차권등기가 경료되면 임차인은 대항력 및 우선변제권을 취득합니다.
임차인은 임차권등기명령의 신청 및 그에 따른 임차권등기와 관련하여 소요된 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다.
【문 12】건물의 임대차 등록사항의 열람이란 ?
건물의 임대차에 이해관계가 있는 자는 건물의 소재지 관할 세무서장에게 다음 각호의 사항의 열람 또는 제공을 요청할 수 있으며 이때 관할 세무서장은 정당한 사유없이 이를 거부할 수 없습니다.
- 임대인․임차인의 성명, 주소, 주민등록번호(임대인․임차인이 법인 또는 법인아닌 단체인 경우 에는 법인명 또는 단체명, 대표자, 법인등록번호, 본점․사업장소재지)
- 건물의 소재지, 임대차 목적물 및 면적
- 사업자등록 신청일
- 사업자등록 신청일 당시의 보증금 및 차임, 임대차기간
- 임대차계약서상의 확정일자를 받은 날
- 임대차계약이 변경 또는 갱신된 경우에는 변경된 일자, 보증금 및 차임, 임대차기간,
새로운 확정일자를 받은 날
- 임대차목적물이 건물의 일부분인 경우 그 도면 등
Ⅵ.부동산중개
【문 1】부동산 매매계약시 주의사항은?
○계약당사자 확인
계약서를 쓰기 전 계약당사자인지 대리인의 여부를 확인하고 대리인일 경우 위임장, 인감증명서, 주민등록증을 확인하여야 한다.
○계약내용결정
목적물의 표시(등기부등본상, 토지대장상), 대금의 액수와 지불시기, 매수․매도인(임차․임대인) 의 성명․주소․주민등록번호, 부동산의 명도시기(임대는 기간), 부동산소유권의 이전 및 매도인의 책임사항, 매매물건의 멸실․훼손에 대한 매도인의 책임사항, 특약입회인 등을 확인하여야 한다.
○특약사항 작성
특약사항은 법률에 위반하지 않는 내용이라면 사소한 것이라도 많이 쓰는 것이 좋다. 특약사항을 작성할 때 주의를 기울여야 할 내용은 다음과 같습니다.
① 공법상 규제내용, 권리관계(저당권, 담보권등)에 하자가 있는 경우 처리방법
② 계약의 해지조건과 해약금 문제
③ 융자금 처리문제
④ 전세(월세)계약시 집주인 책임하자 보수기간 명시
⑤ 재산세 등 공과금 처리문제
⑥ 등기부상의 면적과 실제면적의 차이가 발생하는 경우 정산방법에 대한 약정
⑦ 매매계약이후 잔금지급일 이전에 발생가능한 추가저당권 설정, 이중계약에 대비한 별도약정
○중개업자에게 징구할 서류
- 중개대상물 확인설명서(대상물의 표시와 등기부 기재사항, 동법상 이용제한 및 거래규제 사항 등을 상세히 기록하는 서류)
- 중개업무보증서
【문 2】부동산 중개사고 예방방법은?
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정식직원여부의 확인 |
공인중개사를 통해 부동산 거래를 할 경우에는 중개소 주인이나 정식보조원 여부를 확인한 뒤 의뢰를 해야 중개사고가 발생하더라도 피해를 줄일 수 있다. |
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집주인여부의 확인 |
부동산거래시 중개사가 위임장을 제시할 경우 번거롭지만 주인에게 확인해야 피해를 방지할 수 있다. |
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권리관계의 확인 |
가장 흔히 발생하는 피해 유형으로 계약자가 등기부상 권리관계를 열람하지 않으므로 해당 주택이나 건물에 제한물권이 설정되어 있을 경우에는 임차보증금에 대해 피해를 볼 수 있다. |
【문 3】중개수수료를 과다지급한 경우 되돌려 받을 수 있는지요?
흔히 복비라 부르는 부동산중개수수료의 요율표를 중개사무소내에 비치하게 되어 있다. 그러나 비치 하지 않는 업소가 수수료를 규정보다 더 받는 경우가 종종 발생한다. 질문에서와 같이 법정수수료 보다 더 지불한 경우에는 매매계약서와 영수증을 가지고 관할 시․구청 토지관리과 등에 계약서 및 영수증 사본 첨부하여 신고하면 시정될 수도 있습니다.
부동산중개업법 제15조 제2호(수수료 또는 실비를 초과하여 금품을 받거나 그외에 사례․증여 기타 어떠한 명목으로라도 금품을 받는 행위)에 해당하는 경우에는 등록취소(부동산중개업법 제22조 제2항),1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금(부동산중개업법 제38조 제2항) 등이 부과될 수 있습니다.
【문 4】부동산중개수수료는?
수수료는 광역 지방자치단체별로 다르며 서울의 경우는 다음과 같다.
|
거래가액 |
수수료율 상한 |
한도액(원) |
|
5천만원 미만 |
0.6% |
250,000 |
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5천만원 이상 2억원 미만 |
0.5% |
800,000 |
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2억원 이상 6억원 미만 |
0.4% |
한도액 없음 |
6억원 이상 거래가액
일반주택을 제외한 중개대상물 |
법정중개수수료 요율 0.2 ~ 0/9% 내에서
중개의뢰인과 중개업자간의 상호계약에 의해 결정 |
< 매매․교환시 중개수수료 요율표>
|
거래가액 |
수수료율 |
한도액(원) |
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5천만원 미만 |
0.5 |
200,000 |
|
5천만원 이상 1억원 미만 |
0.4 |
300,000 |
|
1억원 이상 3억원 미만 |
0.3 |
한도액 없음 |
3억원 이상 임대가액
일반주택을 제외한 중개대상물 |
법정중개수수료 요율 0.2 ~ 0/8% 내에서
중개의뢰인과 중개업자간의 상호계약에 의해 결정 |
< 임대차시 중개수수료 요율표〉
※ 월세의 경우 거래가액은 [ 월세보증금액 (1월 월세액 x 계약기간 해당월수) ] 입니다.
【문 5】세입자가 등기부등본 열람 등 소유권 확인을 하지 않고 입주하였을 경우 중개업자의 과실책임은?
세입자가 임대차 계약 전에 직접 등기부등본을 열람하는 등 소유권을 확인하지 않고 입주했다가 돌려 받지 못한 경우 세입자 본인과 부동산 중개업자가 각각 50%씩 과실책임을 져야한다는 판결 (서울민사지법 항소4부. 1994. 11. 12)이 있습니다.
【문 6】소유권 등기이전시 필요서류는?
① 매도인 : 검인계약서, 등기권리증, 매도용 인감증명서(매수인 인적사항 기재), 주민등록등본 ② 매수인 : 검인계약서, 주민등록등본, 등록세영수필확인서, 통지서, 국민주택매입필증, 토지대장, 건축물관리대장
【문 7】부동산 매매대금 지급시 주의사항은?
부동산거래에 있어서 대금을 지급할 때에는 반드시 게약서상의 계약당사자, 즉 부동산의 소유자에게 지급하여야 한다. 소유자의 대리인과 계약행위를 할 때에는 권한의 위임 여부를 확인하여야 한다. 대리인과 계약을 하였을 경우이더라도 부동산거래대금의 지불은 진정한 소유자에게 직접 지급하는 것이 안전하다. 대금지급시 확인하여야 할 서류로는 다음과 같다.
○소유주에게 확인하여야 할 서류
① 등기권리증
② 등기부등본
③ 인감증명(부동산매매용 - 매수자 인적사항)
④ 인감도장
⑤ 주민등록등본(주민등록증사본)
⑥ 영수증(반드시 영수증의 사용내역을 명기할 것)
⑦ 검인계약서
○위임장에게 확인하여야 할 서류
① 소유자가 위임한 사실 증명(위임장)
② 영수증
③ 위임자의 주민등록등본
④ 위임자의 인감증명
⑤ 소유자에게 징구할 서류들
【문 8】타인이 제시한 등기부등본 확인시 주의사항은?
타인이 제시한 등기부등본을 확인할 경우에는 맨뒷장에 붙은 등기공무원이 인증한 발급날자를 주의 해서 살펴 보아야 한다. 예를 들어, 을구가 없다면 인증문헌은 갑구 뒷면에, 을구가 있다면 을구 뒷면에 인증문헌이 있으므로 이를 확인해야 한다.
【문 9】부동산거래 사고시 손해배상 청구방법은?
중개업자를 통한 부동산 거래 사고시 소비자가 배상 받을 수 있는 방법은 두가지다. 하나는 관할 구청 분쟁조정위원회에 조정을 신청, 조정안을 중개업자와 소비자가 동의하면 배상받을 수 있다. 그러나 쌍방이 동의하지 않으면 법적 구속력이 없다는 게 문제다. 다른 하나는 법원에 중개업자를 상대로 민사 소송을 제기할 수 있다.
○배상전제조건
- 허가업소
- 중개업자의 고의 또는 과실이나 자기 사무소를 중개행위의 장소로 제공한 경우
- 재산상 손해발생
○손해배상 청구 절차도
【문10】부동산 매매계약을 중도에 일방적으로 해약이 가능한지요?
부동산 매매계약체결 후 중도해약은 계약금을 지불한 단계인지 아니면 중도금까지 치렀는지에 따라 해약할 수 있고 못할 수도 있다.
매매계약을 체결하고 계약금만 건넸을 경우에는 매도인은 위약금을 배상하고 일방적으로 해약을 요구 할 수 있으며, 매수인은 계약금을 포기하고 해약할 수 있다. 즉, 매도인이나 매수인은 상대방의 요구대로 해약하는 수밖에 달리 방법이 없다.
그러나 중도금까지 지불한 경우라면 상대방이 일방적으로 해약할 수 없다. 중도금이 지불된 경우에는 계약이행이 거의 완료된 단계로 매도인이 새삼 해약권을 내세우는 것은 거래안전에 큰 위협이 되며 정당한 주장이라고 보기 어렵기 때문에 매매계약은 법에 의하여 보호받고 있다.
따라서 매도인이 잔금수령을 거부한다면 내용증명을 통해 집주인측에 잔금수령을 촉구하고 계속 수령을 거부할 때에는 법원에 잔금을 공탁하고 소유권이전절차 이행소송을 제기하면 승소할 수 있다.
【문 11】등기부등본의 구성은?
등기부등본은 크게 「등기번호란」,「표제부」「표제부」, 「갑구」 및 「을구」의 4가지 부분으로 구분되어 있다.
⑴ 등기번호란
토지 또는 건물 대지의 지번을 기재(과거에는 처음으로등기된 순위에 의하였으나 등기용지가 카드화 되어지면서 지번을 기재
⑵ 표제부
표제부에서는 토지 또는 건물의 지번, 건평, 면적, 용도, 구조 등 유형적인 측면을 표시하는 표시의 등기를 한다.
⑶ 갑 구
갑구에는 소유권에 관한 권리관계로 소유권의 보존, 소유권의 이전, 가등기, 가압류, 가처분, 압류, 주소변경 등의 사항이 기재되어 있다.
⑷을 구
을구에는 소유권 이외의 관리관계, 즉 전세권, 저당권, 지상권, 지역권 등의 설정사항이 기재된다. 을구에 기재할 사항이 없는 경우는 갑구까지만 발급을 한다.
【문 12】분양권 딱지를 중개업자를 통해 구입한 경우 중개업자의 책임범위는?
분양권없는 딱지를 확인도 하지 않고 중개업자를 통해 구입했다면 구입자가 80%의 책임을 져야한다는 판결(서울 고법 민사1부 1994. 11. 30)이 있습니다.
이 판결을 비록 사기를 당했더라도 투기목적으로 딱지를 매입하여 한 몫을 챙기려는 사람에게 경종을 울리는 내용이라 할 수 있다.
【문 13】부동산전속중개제도란 무엇을 말하는가?
전속중개제도란 한 중개업소와 계약을 맺고 일정기간동안 중개에 대한 모든 것을 일임하는 제도로써 이 제도의 장점은부동산 거래와 관련된 의뢰자와 중개자 간의 각종 분쟁을 최대한 줄일 수 있다는 것이다. 즉, 중개와 관련된 모든사항을 정부가 정한 표준계약서에 명기해야 하므로 책임소재 및 한계가 분명하고 피해가 발생하더라도 구제가 손쉬워진다.
Ⅲ.부동산신탁
【문 1】부동산신탁이란?
부동산신탁이란 글자 그대로 자신이 소유하고 있는 부동산을 신탁회사에 믿고 맡기는 것입니다. 신탁회사는 수탁받은 부동산에 대하여 소유자의 뜻과 신탁회사의 전문지식을 이용하여 적정하게 이용, 개발, 관리하고 이 과정에서 발생하는 수익 전부를 업무수행에 따른 신탁보수(수수료)만 공제 하고 위탁자(또는 수익자)에게 돌려드리는 제도입니다.
【문 2】부동산신탁 상품의 종류는?
부동산신탁 상품에는 위탁자가 추구하는 목적에 따라 토지신탁(개발신탁), 처분신탁, 관리신탁, 담보 신탁, 국공유지신탁과 부수업무로 부동산컨설팅, 대리사무, 중개영업이 있습니다.
○토지신탁(개발신탁)
토지는 가지고 있으나 건축자금이나 개발에 관한 Know-How가 없는 경우 유용하게 이용할 수 있는 상품입니다. 신탁회사는 맡겨진 토지의 주변여건을 감안한 최적 이용방법에 의해 건축하여 분양 또는 임대하고 그 수익금 전액을 돌려드리며, 건축물을 분양하느냐 또는 임대하느냐에 따라 분양형과 임대형으로 나누어집니다.
○관리신탁
부동산을 소유한 상태에서 장기간 해외체류나 관리에 관한 전문지식, 경험부족 등의 직접 관리가 어려운 경우 이용할 수 있는 상품입니다. 부동산 소유자는 실질적인 소유자의 자격에 의한 임대 수익을 받을 수 있고 임대차인은 신탁회사와 임대차 계약을 체결함으로써 믿고 거래할 수 있습니다. 관리신탁은 관리방법에 따라 종합적인 관리를 해주는 갑종관리신탁과 소유권만을 관리해주는 을종관리신탁이 있습니다.
○처분신탁
부동산을 매각, 분양 등의 방법으로 처분코자 할 때 토지신탁의 공신력과 안전성을 바탕으로 최적의 수요자를 발굴하여 적정가격으로 처분할 수 있습니다.
○담보신탁
부동산을 신탁회사에 담보로 제공하고 담보력 내에서 수익권증서를 발급받고 그 수익권증서를 금융기관에 담보로 제공하여 대출을 받는 새로운 담보상품입니다.
담보신탁은 은행의 저당권 설정에 비해 비용이 저렴하고 채무 불이행 시의 환가방법으로 법원의 경매 대신 일반적인 매매방식을 채택함으로써 부동산 소유자에게 유리합니다.
○국공유지 신탁
공공시설의 건설과 이전, 부지개발, 도시재개발 등 다양한 행정욕구에 부응하여 국가, 지자체가 보유하고 있는 잡종재산을 효율적으로 활용할 수 있는 방안을 제시하고 대행하는 상품입니다.
○부동산 컨설팅
소유부동산에 대한 특성과 소유자의 사정 등 제반 요인에 대한 체계적인 조사, 분석을 통하여 대상 부동산의 최유효 이용방안을 제시해 드립니다.
○대리업무
신탁회사가 대신하여 부동산의 취득과 처분에 따른 인허가, 조사, 분석 등을 대신 처리하는 부동산 서비스상품 입니다.
○중개업무
고객이 원하는 부동산 매각, 구입을 원활하게 지원하는 업무를 수행합니다.
<부동산신탁업무 처리절차>
【문 3】부동산신탁 이용시 이점은?
○신뢰성
부동산신탁은 소유부동산을 믿고 맡기는 것이며 신탁회사는 고객인 위탁자를 위하여 자기명의로 부동산 활동을 펼치게 됩니다. 따라서 부동산 신탁회사의 공신력은 회사의 생명이자 존재이유 입니다. 이를 위해 정부에서는 인가받은 사업자만이 영업을 할 수 있도록 하고 있습니다.
○안전성
부동산거래시 걱정되는 것들은 사기 등에 의한 거래의 위험성과 건설공사에 대한 부도의 위험입니다. 신탁회사를 이용하게 되면 거래에서 발생할 수 있는 제반위험성이 사라집니다.
○수익성
부동산의 이용, 개발을 주도 면밀하게 하지 못할 경우에는 과중한 세금이나 저조한 분양실적 등으로 낭패를 보는 경우가 있습니다. 전문가 집단인 신탁회사의 경험과 지식을 이용하여 수익성을 높일 수 있습니다.
○편리성
일반 투자자들이 부동산에 관한 복잡한 법규나 수시로 변하는 제도를 모두 이해할 수는 없습니다.
이런 복잡하고 어려운 문제에 소요되는 시간과 비용을 절약시켜 드립니다.
【문 4】개발신탁이란?
토지신탁을 이용할 경우 토지소유자는 토지이용에 대한 상담과 최유효 사용방안을 제시받고 개발방안에 동의를 하면 신탁회사는 건축에 따른 사업계획을 수립하고 토지소유자와 협의후 신탁계약을 체결하게 되며 사업방식에 따라 분양형과 임대형으로 구분됩니다.
신탁회사는 금융기관으로부터 건축자금을 조달하고 건설회사를 선정(토지소유자와 협의하거나 적정한 건설회사 선정)하여 건축공사를 진행하게 되며 건물공사 착수와 함께 가장 적정한 시기에 분양(임대)의 방법으로 처분하고 분양형일 때는 수익금을, 임대형일 때는 신탁재산(건물)을 되돌려 줍니다. 또한 미처분된 부분이 있을 경우에는 그 부분만 계속하여 관리신탁의 방법으로 처리할 수 있습니다.
【문 5】관리신탁이란?
○개념
부동산 신탁회사에서 취급하는 상품 중 부동산의 개발을 통해 새로운 부가가치를 창출하여 재산의 가치를 증가시키는 적극적이고 능동적인 재산운용 방법이 토지(개발)신탁이라면, 관리신탁은 재산을 안정적이고 효과적으로 보존하는 재산운용 방법입니다.
관리신탁은 현재 일정한 용도로 사용하고 있는 토지나 건물에 대하여 일정기간 동안(신탁기간) 부분적인 가치증대사업이 포함된 유지, 관리를 해드리고 신탁계약 종료후 다시 재산을 돌려 드리는 제도입니다.
○종류
신탁재산을 관리하는 형태에 따라 갑종 관리신탁과 을종관리신탁 두 가지로 나누어집니다. '갑종관리신탁'은 건축물 관리에 필요한 임대차관리․수선 및 세무 법률 등 부동산을 종합적으로 관리․ 운용해 드리는 상품이고, '을종관리신탁'은 부동산 소유권만을 제3자로부터 안전하게 보전 해주는 상품입니다.
○유용하게 이용할 수 있는 경우
관리신탁이란 부동산 소유자가 이런저런 사유로 직접 관리가 어려운 경우에 신탁회사를 이용하여 간접관리하는 제도로 다음과 같은 경우를 예로 들 수 있습니다.
① 해외에 장기간 체류하거나 신병 및 고령으로 활동력이 부족한 경우
② 재산상속과 관련 상속자의 나이가 어리거나 전문지식 사회경험의 부족으로 재산의 효과적 관리 가 어려운 경우
③ 본인의 사후 유족의 생활보장을 위한 합리적인 재산관리를 마련해 두고 싶은 경우
④ 재산이 있는 곳과 생활근거지가 너무 떨어져 있어 재산관리가 어려울 때
⑤ 건물에 관한 임대차관리, 세무, 법률관계 등 복잡한 관리를 믿고 맡기고 싶을 때
【문 6】처분신탁이라 함은?
○개념
부동산을 매각, 분양, 임대 등의 방법으로 처분하고자 하나 부동산의 규모가 상대적으로 크거나
권리관계가 복잡하여 원매자를 구하기가 쉽지 않은 경우에 부동산 신탁회사에 의뢰하는 것으로써,
절차는 토지신탁이나 관리신탁의 방법과 같이 처분코자 하는 물건에 대한 가격 및 조건 등에 대하
여 신탁회사와 상담한 후 가격을 합의하고 처분의뢰 물건에 대한 소유권을 신탁회사 명의로 이전한다. 이때에도 신탁법에 의한 형식적인 소유권이전으로서 부동산양도에 따른 세금은 부담하지
않는다.
○이용시 장점
부동산 신탁회사는 부동산의 개발, 관리, 처분에 관한 각종 의뢰와 상담이 많아 적격 수요자를
쉽게 발굴할 수 있고 매수 희망자도 거래상대방이 공신력이 있는 부동산 신탁회사이기 때문에
믿을 수 있다.
또한 신탁회사는 처분의뢰된 부동산에 대한 권리분석 과정을 통해 타권리 관계를 정리하고 향후
개발방향에 대한 전문가의 조언을 들을 수 있어 부동산을 올바로 이용할 수 있는 장점이 있다.
처분신탁의 경우 형식적이기는 하지만 소유권 이전이 부담이 된다면 중개의 방법으로 처분을 의뢰
할 수 있다. 중개는 처분신탁과는 달리 신탁회사가 소유권 이외의 권리에 대한 정리와 거래대금의
수납까지 보장해 주지 못하는 단점이 있어 매수자(수요자)측에서 안심하고 계약하기를 주저하는
경우가 많다.
【문 7】담보신탁이란?
부동산 소유자가 자기의 부동산을 담보로 제공하고 자금융자 등에 대한협의를 한 후 신탁회사 명의로 신탁등기를 하면 신탁회사는 담보로 제공되는 재산의 유효담보력 범위내에서 소유자가 필요로 하는 금액만큼의 수익권증서를 교부하고 소유자는 금융기관에 그 수익권증서를 담보로 제공하면 금융기관은 수익권증서를 발행한 신탁회사를 믿고 자금을 대출해 주는 형태의 금융상품이다.
담보신탁은 부동산 신탁회사가 자금을 대출해 주는 것이 아니고 금융기관이 대출을 하는 것이므로 담보부동산은 금융기관 여신운영규정 및 해당금융기관의 여신취급 가능 부동산이어야 하며 아래와 같은 경우에 유용하게 이용할 수 있다.
사업(운전, 설비)자금을 대출받거나
기존의 사채나 높은 이자를 부담하고 있은 채무를 다른 금융기관으로 전환하고자 할 때
소유 부동산을 담보로 대출을 받은 후 계속적으로 매각을 추진코자 할 때
○저당제도와 담보신탁의 비교
부동산 소유자가 필요한 자금을 조달하는 데 금융기관을 이용한 저당제도와 부동산 신탁회사를 이용한 담보신탁제도에는 여러가지 장․ 단점과 특징이 있다. 부동산 소유자의 입장에서는 자신의 재산권보호측면에서 담보신탁제도가 유리하나 신탁등기에 의한 명의이전이 마음에 걸리기도 하며 아직까지는 담보신탁제도가 생소하여 금융기관 사이에서 널리 활용되지 않고 있습니다.
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구 분 |
저 당 제 도 |
담 보 신 탁 |
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담보설정방법 |
근저당권 설정 |
소유권이전(신탁등기) |
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재산권보호 |
제3채권자의 압류 등 가능 |
신탁등기후 제3권리 설정불가 |
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채무불이행시 환가 |
법원의 경매 |
공개입찰 또는 처분신탁 |
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환가금액 |
저가경락 우려 |
정상거래 가격 |
【문 8】부동산 컨설팅이란?
부동산에 관련된 일련의 과정에서 발생하는 모든 문제에 대하여 전문적인 지식을 활용하여 이를 분석
정리하고 구체적인 해결방안을 조언 또는 제시하는 것으로 부동산의 기획에서부터 조사, 감정, 입지
분석, 투자 및 수익분석 등을 통해 부동산을 둘러싸고 있는 제반요인을 정확하게 예측하여 최적의
대안을 제시해 주는 활동이 바로 부동산 컨설팅이다.
○최유효이용방안
최유효 이용방안이란 토지를 가장 유효하게 이용한다는 관점에서 토지를 사용하여 최대의 수익사업
을 달성할 수 있는 것으로써 통상적인 이용능력을 가진 사람에 의한 합리적이고 합법적인 최고
최선의 사용을 말한다.
통상적으로 부동산의 입지선정이 잘 되었다, 잘못 되었다로 단순화 할 수 있으나 사업의 종류에
따라 규모의 적정성, 투자와 수익의 비교, 장래발전 가능성 등 예측가능한 변수를 감안하여 활용
문제를 검토하는 것이다.
○보수
컨설팅업무는 작업기간이 비교적 길고 당해 부동산의 최적사용방안을 제시하기 위해서는 고도의
개발기법이나 분석을 해야 하고 이를 위해서는 정보수집 및 사업성 검토에 따른 각 분야 전문가의
의견수렴에 따른 합리적인 보수체계가 필요하다.
그러나 이에 대한 정부나 관련기관에서 정한 일정한 보수는 없으며 업무의 성격, 문제의 복잡성,
난이도, 전문적인 기술수준, 투입인원 및 소요기간 등에 따라 토지소유자와 컨설팅회사간의 협의를
통해 결정하고 있다.
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