2006-11-01 15:24

http://blog.drapt.com/tedyou/2832061162362265681

자료출처 : 오윤섭의 부자노트

원문출처 : http://blog.drapt.com/ysoh

2003년만 해도 분당과 산본의 평당 매매가는 각각 930만원과 610만원으로 그 격차가 320만원 정도였다. 하지만 1년 사이에 분당은 30% 올랐고, 산본은 0.3% 떨어져 격차가 1년전의 두배 수준으로 확대되었다. 다른 신도시의 지난 1녀간 상승률도 일산 15%, 중동 14%, 평촌 7.5% 등으로 분당에 비해서는 훨씬 낮았다. 1기 신도시의 아파트 가격은 분양 초기부터 오랫동안 비슷한 수준을 유지했다. 하지만 2001년말부터 강남의 대체 주거지로 분당이 조명을 받아, 갑자기 분당 아파트 가격이 뛰기 시작했다. 위에서 보는 것과 같이 산본, 중동, 평촌의 아파트 가격도 크게 오르기는 했지만 같은 신도시인 분당과는 하늘과 땅 차이다. 부동산정보업체들의 고가 아파트 조사에서도 1기 신도시의 가장 성공적인 모델인 분당에서만 5억 원대의 아파트가 2만7천237가구로 가장 비율이 높았다. 1990년 초 당시 분양가 규제가 최근의 신도시별 아파트 가격 격차에 미친 영향은 극히 작다. 신도시의 아파트 가격은 서울 도심 특히 강남권으로 접근성, 즉 부자들이 많이 몰려 있는 곳으로 시세가 조정된 것이다. 박상언의 ‘신도시투자로 5억 만들기’ 중에서(원앤원북스, 52쪽)

수도권 2기 신도시를 심층 분석한 책이 나왔습니다. 저자는 주택시장이 안개속을 헤매고 있는 상황에서 2기 신도시의 아파트 청약전략을 짜서 신도시 시민이 되면 5억원을 벌수 있다고 역설하고 있습니다. 지금 2기 신도시 아파트 분양시장 상황은 매우 좋지 않습니다. 경기침체와 강도 높은 주택정책으로 소비자 심리가 위축될대로 위축되고 공급물량(입주물량)은 2005년에 IMF사태이후 최대에 이를 것입니다. 하지만 투자자들이 반드시 명심해야 할 것은 현재의 시장이 아니라 입주이후 시장을 내다봐야 한다는 것입니다. 토지는 5년을 내다보고, 분양 아파트는 2~3년을 내다보고 투자를 해야 합니다. 지금 청약시장이 위축돼 있지만 위축된 시장이 영원히 지속되지는 않습니다. 혹자는 참여정부 레임덕이 일어날 2007년 전후부터 주택시장이 살아날 것이라고 보기도 합니다. 비관론자는 향후 5년간 부동산 투자를 하지 말라고 주장하고 있습니다. 물론 개개인의 판단에 달려있지만 저는 늦어도 2007년에는 주택시장이 회복기에 들어갈 것으로 예상하고 있습니다. 물론 그 전에 지금과 같은 침체기를 벗어날 것입니다. 2007년은 판교 시범단지, 동탄 시범단지 및 1단계 2단계 등 2기 신도시 아파트가 본격적으로 입주를 시작하는 시점입니다. 내년 상반기 시행예정인 개발이익환수까지 재건축 고강도 규제가 계속되는 상황에서 강남권 등 입지여건이 뛰어난 곳에서 신규 아파트 공급물량이 급격히 줄어들고 있습니다. 이런 상황에서 수도권 2기 신도시는 대체 주거지로 각광받을 것이 명약관화(明若觀火) 합니다. 그중에서도 강남 대체주거지로 부상하고 있는 판교신도시는 상위 10%이내 부자들이 차기 주거단지로 선택할 가능성이 높습니다. 불법이든 합법이든 손바뀜이 심하겠지만 재건축 규제가 계속되는한 판교 아파트는 강남권 대표 주거지가 될 것입니다. 판교신도시가 아니더라도 2기 신도시는 교통여건이 문제이지만 자족형, 친환경이라는 조건을 갖추려고 노력하고 있다는 점에서 내집마련용이나 투자용으로 손색이 없다고 생각합니다. 분당 일산 등 1기 신도시가 지은지 20년이 되고 있다는 점도 호재로 작용할 것입니다. 마지막으로 평소에 내가 주창하는 논리를 이 책에서 강조하고 있어 소개하고자 합니다. “부동산을 구입할 때 한 가지 사실만 염두에 두면, 절반의 성공을 보장받을 수 있다. 바로 자본력을 갖춘 유효 수요를 파악해 사람이 몰릴만한 곳의 갈목을 노리는 것이다. 특히 부동산은 비교적 고액의 투자금을 요하기 때문에 자본력을 갖춘 계층이 많이 밀집된 강남 인구가 이동할 곳을 읽어내고, 그곳을 선점하는 것이 매우 중요하다. 불패의 진원지인 강남과의 거리에 따라 부동산 가격 등락이 결정되는 나라인 만큼, 강남 사람들이 이동하는 곳을 중심으로 향후 부동산 가격 상승을 점칠수도 있다.”

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