[스크랩] 땅 투자 퍼펙트 :: 닥터아파트 블로그

2007-07-16 13:09

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토지투자 성공노하우

최근 부동산시장은 8.31정책과 관련하여 보완대책 방안이 하루가 다르게 발표되고 있다. 거기에다 판교 1차 동시분양 청약결과가 발표되면서 판교 청약자 전원에게 세무감사를 실시및 담보대출 상한제 실시 등 청약결과에 따라서 울고, 웃는 보기드믄 현상이 연일 속출한다.

그러다보니 부동산 시장의 위축에도 불구하고 토지만큼은 높은 관심을 끌고 있다. 하지만 토지투자는 성공하기 까지 넘어야 할 난관이 적지 않다. '돌다리도 두들겨보고 건너라라는 말을 토지 투자 시 꼭 명심해야 한다. '왜냐하면 토지투자는 법률적 관련법규가 100여개에 이르며, 지역적인 특수성으로 미래가치를 예측하기가 상당히 어렵기 때문입니다.

즉, 제약이나 권리관계 뿐만 아니라 개발 전망 등 다양한 변수와 위험요인이 존재하기 때문이다.

요즘 주 5일제 시행 이후 한적한 시골마을에서 전원주택이나 펜션을 짓고 가족들과 오붓하게 주말을 보내려는 사람들이 늘어나고 있다. 도심에 집을 사는 것과 달리 적은 비용이 드는데다 싼 가격에 좋은 땅을 잘 구입한다면 시세차익을 기대할 수도 있기 때문이다.

이러한 토지의 투자는 수익성, 안정성, 신뢰성 등 기본적인 세박자를 갖추고 있는 토지가 투자의 기본원칙이 될 수 있다. 이러한 요인들 가운데 법률적, 권리적 측면을 제외하고 투자에 필요한 몇 가지 기본사항을 살펴보자.

1. 부동산은 투기 아닌 투자를 생각하라
토지를 매입할 때 가장 중요한 것은 투자 목적을 명확히 세우는 것이다. 무리한 투자는 절대 금물이다. 분수에 맞는 투자가 정석이다. 무조건 수익성이 큰 덩치의 토지를 찾기보다 자신의 자금 동원 능력을 감안, 투자하는 자세가 필요하다. 재테크를 위한 시세차익용인지 실주거용인지를 먼저 생각하고 거기에 맞추어 투자해야 한다. 시세차익을 노린다면 개발지역을 택해야겠지만, 주거가 목적이라면 인, 허가 사항 등을 점검하고 땅을 매입해야 한다. 하지만 주거용 택지는 매입에서 건축 인,허가까지 복잡한 절차를 거쳐야 하기 때문에 차라리 분양중인 택지를 분양받는 것도 고려해봄직하다. 기본 택지 구획정리가 되어있는 토지는 토지 매입과 동시에 건축까지 가능하니 말이다. 하지만 가격수준을 파악하는 것도 투자수익률을 좌우하는 매우 중요한 변수가 되고 있다.

2.수익성 및 환가성이 좋은 토지를 선택하라.
우선 토지 투자에 성공하려면 가급적 가격이 상대적으로 낮은 미개발지역을 찾는 것이 유리
하다. 물론 뚜렷한 개발호재가 있거나, 개발이 진행되면서 토지수요를 뒷받침할 인구 유입이 이뤄지는 지역이어야 하는 점은 물론이다. 특히 웰빙시대에 맞춰 요즘은 주5일제 근무가 확산 중이며 여가생활과 문화생활을 즐기는 추세인지라 주변 지역이 유원지 또는 관광자원이 풍부한 지역이면 많은 시세차익이 발생 할 소지가 충분히 있다. 도시계획 변경으로 용도지역이 바뀌는 지역, 교통 여건이 좋아지고 관광 자원이 풍부한 지역, 택지개발지역, 대규모 산업단지개발지역이 투자 지역으로 좋다.

3. 개발 예정지 인근을 눈여겨보자.
대규모 개발이 예정된 주변 지역은 유동 인구와 배후 수요층이 늘어나므로 성공적인 투자를 보장한다. 택지조성은 정부가 추진하는 가장 정확한 개발 정보이다. 예를 들면 판교신도시, 송도신도시 등 그동안 땅값 상승이 컸던 지역을 보면 택지지구 주변, 공단 조성지역이 빠지지 않는다. 또한 각 지자체가 지정하는 개발예정용지 인근지역도 성공 가능성이 높다. 대규모 인구의 유입으로 주거환경 및 주변토지의 가치가 그만큼 상승한다.

4. 주거환경정비계획 등 도시계획을 눈여겨봐라
장기적인 투자계획을 가지고 접근해야한다. 재개발, 재건축 등 도시계획은 해당 도시의 개발 방향을 알 수 있으므로 입안 단계부터 최종 결정 때까지 놓치지 말고 추적하면 땅값 상승지역을 예측할 수 있다. 그러나 주의할 점은 재건축 개발이익 환수제 등 여러 가지 주의해야 할 점이 요구된다.

5. 권리관계와 공부서류를 잘 살펴보자.
토지는 아파트와 달리 권리관계가 복잡하다. 공부상(등기부등본) 권리관계만 믿어서는 안 된다. 실제 이용 상황이 달라 이용제한을 받는 경우도 허다하다. 확인해야 할 공부 서류로는 토지이용계획확인원·토지대장·지적도·개별공시지가 확인서·건축물관리대장(건물이 있는 경우)·등기부등본 등이다. 특히 토지이용계획확인원을 꼼꼼하게 확인하면 사기를 당하거나 땅을 잘못 사서 팔지도 못하는 일은 없을 것이다.

6. 토지는 투자하기 전에 신뢰성을 담보하여야 한다.
토지 투자는 신뢰성을 담보하여야 한다. 특히 일반적인 토지를 매입하기 전에는 신중한 판단과 조사가 필요한 것이다. 그리고 택지분양 및 전원주택지 등 조성된 택지에 투자할 때에는 분양, 시행사를 반드시 확인하여야 한다. 그래야만 신뢰할 수 있는 시행사의 수탁보증으로 혹여 생길 수 있는 피해를 방지할 수 있기 때문이다.

7. 발품을 팔아야 한다.
부동산은 어떤 물건이든 남들보다 발품을 팔아야 한다는 것이다. 백문이 불여일견이라고 했듯이 직접 현장을 확인 하는 것이 최상의 방법이다. 입지여건, 시세분석, 공부확인 등과 근처 부동산중개업소등을 탐방하여 개발정보 및 시세확인 등을 통하여 제대로 된 분석이 필요하다. 상기와 같이 토지투자의 중심에는 단기간의 투자분석보다는 장기적인 투자분석을 해서 차근차근 준비하여야 한다. 그리고 토지투자의 기본적인 수익성, 안정성, 신뢰성 등을 고루 갖춘 토지를 선택한다면 미래에는 실패는 없을 것이다.

8. 매수, 매도 타이밍이 중요하다
요즘 같이 개발정책이 난무하고 있는 상황에서는 매수, 매도타이밍을 적절히 결정하는 것이 매우 주요하다. 대규모 개발 예정지역 등은 토지거래허가구역 및 투기과열지구 등으로 지정되는 경우가 허다하다. 발 빠른 정보를 가지고 투자해야 하며 개발이 확정된 후 막차를 탄다면 허가구역 등의 거래제한으로 낭패를 보는 경우가 발생한다.

토지 입지 분석

토지란 각기 다른 개성을 가지고 있어서 비슷한 규모의 인접한 토지라 할지라도 그 가치에 있어서는 다양한 차이를 보인다. 따라서 부지의 위치나 인접한 토지의 이용상태 등 제반 조건들은 대상지의 성격을 결정하는 중요한 요소가 된다.

예컨대 도로 변에 입지한 부지가 있다고 하면 상행선과 하행선의 어느 쪽에 위치했느냐에 따라 부지성격이나 개발방향이 달라질 수 있을 것이다. 이에 대상토지가 갖고 있는 종합적인 성격의 규명, 곧 입지분석이 필요하게 된다.

즉 입지분석이란 대상지가 위치한 용도지역 및 토지현황 등의 기초 조건과 접근성, 주변환경 등 제반여건을 조사하여 대상지의 특성을 도출하고 특정용도로 개발하는 데 적합한지의 여부 또는 적절한 활용방안을 설정하는 데 필요한 자료로 평가, 분석하는 것을 말한다. 따라서 부동산을 개발하거나 또는 신규로 취득할 시 가장 기본적인 검토행위로 볼 수 있으며 대략 다음과 같은 사항들에 대한 조사 연구로 이루어진다.

1. 부지현황 분석

무엇보다도 해당부지에 대한 정확한 관찰이 필요하다. 즉, 규모는 물론 부지 형상이나 표고, 경사, 향(向) 등의 지형지세 및 주변경관과 현재의 이용현황, 그리고 임야의 경우라면 입목현황 등의 조사를 요한다.

이러한 분석은 용도설정 및 시설계획뿐만 아니라 농지전용. 산림형질 변경 등 인허가 가능성에 대한 판단자료가 된다. 이를 위해서는 여러 차례 현장답사가 필요하며, 규모가 비교적 큰 토지(특히 임야)일 경우 1/5,000 지형도면을 구입하여 활용하면 개략적인 지형 등의 파악이 가능하다.

이와 함께 지적공부와 실제면적 및 경계를 확인해 보아야 한다. 도시 외 지역의 경우 지적도와 실제 현황이 불일치하는 경우가 많으므로 반드시 비교. 확인해 보아야 하며 만약 오류가 있다면 측량 등을 통해 정정해야 할 것이다.

2. 도로/교통

접근성에 관한 문제이다. 주요 시장권역에서의 공간적 거리 외에도 시간적 거리의 중요성이 커지고 있으므로 소요시간 및 다양한 접근방법이 있는지 확인한다. 또한 통과 교통량(유동인구)의 크기도 업종을 선정함에 있어서 주요한 고려 요소라고 할 수 있고, 경유지로서의 성격인지의 여부도 개발방향을 설정하는 데 커다란 영향을 미친다.

이와 함께 시설개발 시에는 진입도로의 확보가 필수적이다. 최소 2m 폭의 도로와 접하여야 함은 물론 거의 대부분의 시설입지에는 폭4m 이상의 도로가 있어야 한다. 따라서 해당 사업지 까지 의 도로연결 여부와 만약 도로가 없다면 개설(사도개설 허가 후)이 가능한지에 대한 확인이 필요하다. 이 경우 진입도로 부지의 선 확보가 필요하므로 도로 현황에 대한 정확한 파악과 준비가 요청된다.(진입도로 부지 매입에 애로가 큰 경우가 많다)

※ 도로와 관련 도로법에서는 고속국도,일반국도,지방도,시.군도등(일반적인 의미의 도로)에 관한 사항을 정하고 있고, 이외의 농어촌 지역의 도로에 대하여는 농어촌 도로 정비법으로 정하고 있다. 농어촌지역의 마을진입도로, 농로 등은 대부분 이 법에 의한 면도, 리도, 농도에 해당하며 이 도로는 시장. 군수가 관리한다.

3. 시장권역(배후권역)

개발시설의 최대 이용대상자(타깃)의 설정에 관한 사항이다. 크게 구분하면 동일지역 주민을 대상으로 하는 근린형이 있을 수 있고, 외지인(관광, 유동인구)을 대상으로 하는 광역형 시설이 있을 수 있다. 관광지 주변이라든지 대형 시설 주변은 후자에 해당한다. 주 이용자의 연령별, 소득별 계층과 행동양식, 거주지(지역), 규모 등과 해당 사업지까지의 접근성에 대한 분석이 요구되며, 이에 맞추어 업종 설정 및 영업전략이 수립되어야 할 것이다.

4. 주변환경

대단위의 시설이 아닌 대부분의 도시외 지역 시설개발은 신규수요창출이 매우 어렵다. 즉, 이미 형성되어 있는 시장규모에 맞추어 시설개발이 이루어져야 하므로 주변환경 및 개발 현황은 매우 중요한 요소가 된다.

특히 주변경관이나 인접부지 이용현황이 대상지의 성격에 많은 영향을 미치므로 주변의 개발계획도 파악할 필요가 있다. 대규모 배후 또는 시장권역을 배경으로 하고 자연경관이 수려하며 교통이 편리한 지역이라면 가장 바람직할 것이나 실제로 이러한 부지는 매우 드물다. 업종에 따라서는 동일 업종이 다수 입지해 있는 지역이 집적의 이익을 얻을 수 있는 경우가 많다.

다만 시장이 한정되어 있고 독점적인 입지를 요하는 시설일 경우는 주변에 동일 업종의 시설개발이 추진되고 있는지의 여부를 확인한 후 시설 개발을 검토하는 것이 바람직하다. 또한 주변지역의 지가, 시설분양 및 임대로 현황 등에 대한 조사는 추후 사업수지를 추정하는 데 많은 참고가 될 수 있다.

5. 상위계획

국토 종합개발계획은 물론 도건설종합계획, 군건설종합계획, 권역별 관광개발계획, 도로계획 등 사위의 개발계획을 파악하여 사업지와의 관련여부를 체크한다. 즉 주변의 개발계획이 사업지의 성격에 어떤 영향을 줄 것 인지에 대한 예측과 그 시기 등을 파악해야 한다.

특히, 최근에는 각종 사회 간접 자본 시설의 건설로 많은 변화가 예상되므로 그 중요성이 커지고 있다. 개발계획상의 인접부지를 제외하고는 상위계획 자체가 대상지에 직접적인 영향을 미치는 경우는 매우 드물다고 할 수도 있으나, 광역적. 장기적인 환경의 변화를 예측할 수 있다고 하겠다.

대단위의 장기간에 걸친 개발계획은 국토종합개발계획도에 대부분 표시되어 있으며, 사업지에 많은 영향을 주는 각종 도로계획의 경우도 군(건설과 등)에서 확. 포장 계획을 확인할 수 있다. 이밖에 해당 지역에 대한 각종 개발정보(신문기사, 잡지 등)에 지속적으로 관심을 기울여 자료를 정리해 두어야 할 것이다.

6. 법적 규제사항의 확인

부지를 특정목적으로 개발할 수 있는지 제반 법규에 따른 제한여부를 확인해 보아야 한다. 이의 기초적인 사항은 토지이용계획확인서로 확인할 수 있다. 국토이용관리법상의 용도지역 및 기타사항의 확인이 가능하다.

용도지역이 확인되면 각각의 용도지역에서 허용되는 행위 등을 파악하면 된다. 일반적으로 농림지역인 경우(보전임지, 농업진흥지역) 농림어업용 시설 이외의 대부분의 행위가 제한되며, 준농림지역의 경우는 부지면적 30,000㎡(9,075평) 미만의 개발은 허용되는 시설이 많으므로 비교적 활용도가 높다고 할 수 있다.

다만 용도지역과 별도로 다른 법률에 의한 제한이 있을 수 있는데 예를 들어 상수원 보호구역은 대부분의 개발행위가 불가하며, 특별대책지역 1권역의 경우도 일정규모 이상(연면적800㎡ 이상)인 대부분의 시설이 금지 또는 제한되므로 주의를 요한다.

그린벨트(개발제한구역) 및 공원인 경우도 허용행위가 극히 제한적이므로 수익성 있는 시설의 개발은 거의 불가능하다고 할 수 있다. 따라서 준농림지역이라 하더라도 군사시설보호구역, 특별대책지역 등에 해당된다면 그에 따른 제한사항을 확인해 보아야 한다.

또한 행정지침(농어촌 숙박시설 제한 등) 및 지방자치단체의 조례로 시설 설치 및 규모등을 제한하는 경우도 있으며, 특히 최근 준농림지역 내 식품접객업 및 숙박업소 설치제한에 관한 조례를 제정 또는 제정준비 중에 있으므로 해당 시. 군에 확인해 보아야 한다. 이와 함께 농지. 산림 등은 해당법규에 따라야 한다.

※ 토지이용계획확인서:종래의 국토이용계획확인서와 도시계획확인원이 통합된 것으로 각종 개별법에 의한 토지이용 및 제한에 관한 사항의 확인을 위한 국토이용관리법에 근거한 민원서류.

도시외지역인 경우 국토이용관리법상의 용도지역(도시,준도시,농림,준농림,자연환경보전지구), 개발계획수립여부 등이 표시되며 도시계획구역인 경우는 도시계획법상의 용도지역(주거.상업.공업.녹지지역) 및 용도지구(풍치, 주차장 정비. 미관. 고도지구등)와 도로. 공원 등 도시계획시설, 개발사업계획, 개발제한구역 여부 등이 표시된다.

국토이용 및 도시계획사항뿐만 아니라 군사시설보호구역 여부, 농업진흥지역 여부, 보전임지 여부, 공원구역 여부, 상수원보호구역 여부, 토지거래허가(신고)구역 여부 등의 확인이 가능하다. 도시계획구역은 도면이 첨부되어 발급되나 도시 외 지역은 발급되지 않으므로 별도로 지적도 등의 발급을 신청하여 도면상 확인을 하는 것이 바람직하며(1필지상 용도지역이 2이상인 경우가 있으므로), 인접토지라도 용도지역이 다를 수 있으므로 전체 필지를 확인해 보아야 한다. 도시 외 지역이라면 국토이용계획뿐 아니라 농지. 산림 등 해당사항 전체에 대한 확인을 신청하는 것이 좋다. (토지이용계획확인서 서식의 1,3,4,5,6,7,8) 시. 군. 구청에서 발급하는 것으로 처리기간은 1일이나 당일로도 가능하며, 전화와 민원 우편으로도 발급신청이 가능하다

토지의 안전한 투자지 공략법

토지에 투자를 하고 싶은데 막연한 분들을 위해 투자지역 및 투자지 선택에 도움이 되었으면 하는 바램에서 간략한 글을 올립니다.

대부분의 초보 투자자 분들의 공통점이 어느지역을 선정할지 막연하고 설사 지역을 정했다 하더라도 어느 지점에 투자를 해야할지 결정에 망설이다가 좋은 물건을 놓치거나 시간만 허비하시는 것입니다.

우선 과제는 투자자 본인의 경제상황을 꼼꼼히 따져보고 투자기간가 투자금액을 정해두는 것이 좋습니다.
어떤 분들은 무조건 수익많고 안전한것을 찿는다고만 하시는데 이런분들은 토지에 투자하시기 힘듦니다.
그러다 간혹 잘못된 곳에 들어가셔서 낭패를 격는 경우가 종종있습니다.

각설하고 먼저 안전한 투자지역 선정에 대하여 말씀드리겠습니다.
여기서 유념하실것은 계획이 있다고 하더라도 일정연장 또는 계획이 무산되는 경우도 있기때문에 착공한 곳이 안전합니다.

투자지역은 지금껏 높은 지가상승이 있었던 지역을 살펴보시면 감을 잡을 수 있습니다.

첫째, 고속국도급 도로가 신설 또는 확장되는 곳의 타 도로 연결지역으로 해당사업을 착공한곳입니다.

둘째, 대단위 아파트단지가 들어가는 곳 주변으로 분양을 한곳입니다.

셋째, 항만이나 공항등이 확장 또는 신설되는 지역입니다.
넷째, 대기업의 공장이나 공업단지 및 산업단지가 들어서는 곳입니다.
다섯째, 대규모 문화적 아이템(관광, 레저 포함) 개발지역입니다.
여섯째, 이웃한 도시들이 확연하게 팽창하고 있는 곳(도시)입니다.

위의 여섯가지 사항에 기준하여 가장 많이 관련되는 곳을 지역에 상관없이 살펴 본다면 좋은 투자지역을 선택할 수 있으실것입니다.

이젠 투자지역 및 투자지를 선택하셨다면 끝으로 투자대상이 되는 물건의 세부정보(용도지역, 지목, 규제사항 및 기타사항 등)를 확인하시고 그지역 개발일정과 본인이 정한 투자기간을 비교하여 합당한 것을 선택하시면 안전하고 쿨한 투자를 하실 수 있을것입니다

토지 고수들의 땅 투자기법 모음

땅 투자자들은 어떤 방식으로 돈을 벌었을까.재테크에 관심이 있는 사람이라면 누구나 고수들의 투자기법을 궁금해 한다.최근 3년동안 땅으로 10억원 이상 벌어들인 사람들의 기법들을 소개해 본다.

●내돈으로 투자하기

1)뜰 지역 선점

앞으로 뜰 지역을 예상하고 먼저 땅을 사는 방법이다.행정중심복합도시 투자를 한 A씨가 대표적인 사례.그는 노무현 대통령이 당선되기 3주전 공주 및 연기지역 땅을 샀다.여론 조사결과상 노무현 대통령이 상당히 앞서가자 행정수도 이전을 염두에 두고 땅을 사들어갔다.

노무현 후보가 당선되면 박정희 대통령 시절 행정수도 이전 후보지였던 공주지역 땅값이 뜰 것으로 생각하고 행동에 옮겼다.여러건을 매입했고 큰돈을 벌었다.뜰 지역을 선점하기 위해선 동물적 감각과 부단의 노력 그리고 과감한 베팅이 필수다.

2)내부정보 이용하기

신도시 택지개발예정지구 등의 개발정보를 미리 알고 땅을 사는 방법이다.B씨는 김포신도시 발표 1주일전 지인으로부터 김포에 신도시가 들어선다는 정보를 들었다.그는 그 즉시 땅 매입에 들어갔다.여러 필지를 과감하게 사들였다.1주일뒤 신도시 발표가 나자 마자 땅값은 두배로 올랐다.이런 내부정보로는 신도시건설 택지지구 건설 그린벨트 해제 도로건설 도시계획변경 등 여러 가지가 있다.

내부정보를 취득하기 위해선 공무원 또는 공기업 직원들과 친해야 한다.그러나 이런 사람들과 친해지기가 쉽지 않아 아무나 구사할 수 있는 전략은 아니다.

3)급매물 잡기

시세보다 싼 급매물을 잡아 수익을 올리는 방법이다.남양주에 주로 투자하는 H씨는 항상 땅을 거래할 때 복비를 두배로 준다.이렇게 해두면 중개업소는 급매물이 나오면 최우선적으로 그에게 가져다 준다.

그는 급매 연락이 오면 일단 산다고 이야기한다.왜 일까.전화상으로 흥정을 시도하면 그 물건은 다른 사람에게 넘어갈 수밖에 없다.말그대로 급매는 시세보다 산 물건이다.살 사람은 줄을 섰다.깎으려는 사람에게 넘어오진 않는다.중개업소는 매수 의지가 약하다고 생각해 즉각 다른 매수인을 물색한다.

H씨는 일단 만나고 나서 흥정을 통해 가격을 깎는다.만나기전 매도인의 약점을 최대한 파악해 둔다.사업이 망해서 급매로 내놓는건지,은행빚에 몰려서 내놓는건지 알아둔다.약점을 이용해 최대한 가격을 후려친다.이런 전략을 구사하기 위해선 넉넉한 실탄과 중개업소 인맥이 필수다.

4)발품 팔기

열심히 발품을 팔아 좋은 땅을 찾는 방법이다.발품을 팔다보면 저평가된 땅을 발견할 수있다.매도인이 땅의 가치를 제대로 몰라서 싸게 내놓든,빨리 팔기 위해서 싸게 내놓든 시세보다 싼 땅을 고른다.

C씨는 특정지역을 공략할 때 그지역에 나온 모든 땅을 다 둘러본다.수백 필지를 검토한뒤 그중에서 2-3개를 고른다.그지역의 모든 매물을 검토해서 가장 저평가된 것 2-3개를 선택한다. 그는 땅을 보기 위해 1달에 2만킬로미터씩 뛴다.저평가된 땅을 계약한뒤 바로 다른 부동산에 내놔 두배가격을 받은 적도 수두룩하다.

5)맹지에 길만들기

진입로가 없는 땅은 가격이 싸다.이런 땅에 길을 내면 가격은 순식간에 몇배씩 오른다.O씨는 진입로 부지를 살 자신이 있다고 판단되면 맹지를 산다.길을 낸뒤 바로 몇배씩 높은 값에 판다.땅값 두배 올리는 것은 일도 아니라는 게 그의 지론이다.

길만드는 노하우는 의외로 간단하다.혼자서 다 먹으려 하지 않는다는 것이다.진입로 부지를 가진 지주에게도 엄청난 수익을 보장해준다.때로는 시세의 몇배에 땅을 사기도 한다.그래도 수익은 막대하다.맹지의 크기가 크면 클 수록,진입로부지가 작으면 작을 수록 수익은 커진다.

6)개발하기

농지나 임야를 공장부지 상가 등으로 개발해서 부가가치를 높인뒤 파는 방법이다.농지전용 형질변경을 통해 땅을 개발해서 실수요자를 찾아 파는 방식이다.

특히 허가가 까다로운 보전산지를 개발하는 사람은 대박을 맞는다.보전산지는 워낙 가격이 싸기 때문이다.이는 용도에 적합한 땅을 보는 눈,인허가,토목공사 등에 모두 능해야 가능한 방식이다.

●구전 뜯어먹기

중개업자도 아니면서 구전을 뜯어 큰돈을 번 사람도 많다.거의 대부분 개미들은 땅에 대해 문외한이다.그래서 개미들은 고수라고 소문난 사람들의 이야기를 듣고 땅을 산다.구전을 먹고사는 사람들은 바로 이런 점을 이용한다.자기가 잡은 가격보다 휠씬 높은 가격에 개미들에게 땅을 넘기는 것이다.

1)소개하고 구전 뜯어먹기

D씨는 주변에 땅 투자를 해달라는 사람이 줄을 서있다.그런데 이런 사람들한테 땅을 사줄 때 절대 공짜로 사주지 않는다.매수의뢰자 몰래 돈을 붙여먹는다.예컨대 평당 10만원에 나온 땅을 평당 12만원에 넘기는 것이다.

양심적인 사람은 건당 수백만원의 돈을 붙여 먹는다.그러나 심한 사람은 건당 수천만원을 붙여 먹는다.

2)덩치 큰 땅 쪼개 팔기

덩치가 큰 땅은 덩치가 작은 땅보다 평당가격이 싸다.덩치가 큰 땅을 잡은뒤 잘게 쪼개 주변 개미들에게 넘기면 엄청난 이익이 보장된다.

예를들어 평당 1만평짜리가 평당1만원,1천평짜리가 평당 2만원이라고 치자.1만평짜리를 평당 1만원에 잡아 잡아 10개로 쪼갠뒤 평당 2만원에 주변 개미들에게 판다고 해보자.바로 1백% 수익을 거둘 수있다.이방법이 발전한 것이 바로 기획부동산이다

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