2006-08-06 00:39
http://blog.drapt.com/tazz21/726791154792383935 
자료출처 : 죽전 포스홈타운 김종갑 떴다.
원문출처 : http://blog.drapt.com/muzige
◆ 닥터 아파트 회원님 안녕하십니까?
부동산과 관련 하여 꼭 알아야 할 사항들을 이 곳에 정리해 보겠습니다.
1. 분양할 경우 체크 사항 10가지
1. 분양가- 현재 비슷한 환경의 주변 시세와 비교. 주변 단지의 분양가와 비교
2. 아파트 기본 사항 점검- 세대수, 브랜드, 중심 평형, 동간 거리, 층과 향, 마감재, 문화시설
3. 아파트 입지- 강남 등 핵심 지역과의 거리, 연계성, 교통 등 인프라와 기간 산업, 문화산업
4. 미래 발전 가능성- 전철역 등 교통, 교육, 문화 시설, 개발 등의 호재, 혐오 시설 등의 악재
5. 당첨 가능성- 청약 순위, 경쟁률, 관심도, 인지도, 분양가, 투자 가치 등으로 파악
6. 투자 가치- 분양가 대비 입주시 상승률, 순수 시세 차익. 다른 재테크 수단과의 비교,
7. 자신의 여건 점검- 자본금, 월 소득 및 저축액, 중도금 및 잔금 납입 여건. 청약 해당 사항.
8. 급매와의 비교- 당첨 가능성 현실적 판단, 청약 전의 시세 상승 파악. 자본금 조달 확인
9. 평형 선택- 자본금 대비 투자 수익률 극대화 평형 선택, 25평 이하(실평수) 청약은 신중히.
10. 분양권 매수 5대원칙-
1. 분양가와 P,
2. 주변 아파트 현재와 과거 시세,
3. 발전 가능성,
4. 투자 수익률,
5. 경제 여건 및 정책
◆ 분양할 경우에 체크해야 할 필수 10가지이다.
이 정도면 결코 분양에 대한 후회를 하지 않을 것이며, 분양에 당첨 되면 높은 수익을 주는
곳이 대부분이긴 하지만 때에 따라서는 정체를 보이거나 손해를 보는 경우도 있다는 사실을
알아야 한다.
부동산에 감각이 탁월한 사람들은 손해 보는 곳에 청약을 하지 않는다.
최소한 위의 경우는 파악하고 분양에 임하는 자세가 바람직할 것으로 사려된다. ◆
◆ 아파트 분양가는 물론, 여건이 엇비슷한 주변 아파트 분양가 혹은 새아파트 시세를 따져
보아야 하며 자체 아파트의 기본 사항에 대한 정보와 아파트의 입지를 통한 발전 가능성도
우선 순위로 돼새겨 보아야 할 대목이다.
아파트 청약시 다른 재테크 수단과의 투자 가치를 파악하고, 자신의 여건에 알맞는 분양을
하되 시세 차익을 극대화 할 수 있는 확신이 선다면 자문을 구하여 대출을 받아 공격적인
분양에 나설 필요도 제기 된다. ◆
◆ 분양권 매수 5대 원칙은 분양시에 가장 중요하다고 생각 되는 사항이기 때문에 어느 것
하나라도 망각해서는 안 될 것이다.
과거의 전례를 볼 때에 부동산에서 최대의 흑자를 내는 방법으로 단연 청약으로 인한
당첨을 꼽는다.
그렇기 때문에 많은 분들이 청약 관련 통장을 만들어, 분양 일정과 지역에 따른 계획을
세운다.
청약은 일반 서민들이 가장 확실하게 내 집 마련을 함과 동시에 시세 차익을 극대화 할 수
있는 가장 좋은 제도이다. ◆
◆ 하지만 역발상의 입장에서 청약이 무주택 서민을 목을 조르는 올가미라는 생각을 하신적
있는가?
판교에 모든 것을 걸고 내 집 마련을 미루어 온 무수한 서민들, 앞으로 예정될 수도권 유망지역에
당첨할 가능성에 모든 것을 걸고 기다리는 서민들, 꼭 한 번은 되짚어 보아야 한다.
청약이 서민을 위한 제도 중의 최고라는 것은 사실이나 그것은 당첨 된 일부의 서민에 국한 된
이야기이고, 대부분은 내 집 마련의 무수한 기회를 놓치게 한 최대의 적일 수도 있다는
사실이다.
차라리 청약 1순위 통장이 없었다면 진작 30평대의 급매를 통하여 시세 차익을 얻을 수도
있었을텐데 청약에 목숨을 바쳐 충성해 온 낙첨된 분들의 피해는 생각보다 매우 크다. ◆
◆ 따라서 우리는 청약에 모든 것을 걸기 보다는 지극히 현실적인 눈으로 접근을 시도하고,
급매물과 청약을 동시에 진행시키는 전략으로 시장을 헤쳐 나가야 한다.
저는 전문가들이 10년 무주택 1순위이므로 당첨 가능성이 높으니 기다리라는 말에 동의
안 한다.
오히려 내 집 마련의 기회라 싶으면 1순위가 아니라 0순위의 통장도 버리고 급매물을 살 줄
아는 지극히 현실적인 안목이 필요할 경우가 많다.
확률은 진리이기 때문에 무시하면 안 된다.
무조건 된다는 신념보다는 떨어 졌을 경우의 주변 아파트 시세를 생각하면서 전략을 짜야
한다.
아이러니하게도 1순위가 아닌 분이나, 통장이 없는 분들이 급매 위주의 전략으로 성공을
했다. ◆
◆ 끝으로 추첨제에서 점수제로 전환 되는 향후 청약 기조에 대하여 오래된 분들이 상대적으로
유리할 것으로 판단이 되기 때문에 이 부분은 좀 더 심도 있는 전문가들의 분석이 나온 후에
확정안을 가지고 살펴 보아야 할 내용이다.
이렇게 되면 일단 무주택 1순위는 좀 더 유리한 고지에 선점할 수 있지만 차 순위의 분양
소유자는 이전보다 불리해질 가능성이 농후하다.
그렇다고 자주 바뀌는 청약 제도를 신뢰할 단계가 아니며, 또한 그렇게 된다손 치더라도
큰 폭의 변화라고 단정 지을 수 없기 때문에 위에서 분석안 필자의 의견은 유효하다고
볼 수 있다. ◆
2. 급매시 체크 사항 10가지
1. 해당 아파트 시세- 분양가 3년전, 2년전, 1년전, 6개월, 3개월 시세 파악 필수- 등락 폭 확인
2. 주변 아파트 시세- 분양가 3년전, 2년전, 1년전, 6개월, 3개월 시세 파악 필수- 10곳 이상 파악
3. 해당 아파트 기본 사항- 세대수, 브랜드, 중심 평형, 동간 거리, 층과 향, 마감재, 문화시설
4. 주변 아파트 기본 사항- 아파트 시세, 전체 단지수, 택지 개발 및 뉴타운 등 환경, 고급화 여부
5. 아파트 입지- 강남 등 핵심 지역과의 거리, 연계성. 교통 등 인프라와 기간 산업, 문화산업
6. 미래 발전 가능성- 전철역 등 교통, 교육, 문화 시설, 개발 등의 호재, 혐오 시설 등의 악재
7. 투자 가치- 향후 3년 후의 가치 예측, 순수 시세 차익. 다른 재테크 수단과의 비교를 통한 우열
8. 자신의 여건 점검- 자본금, 월 소득 및 저축액, 안정적인 수입 여부, 급매의 정확한 사유
9. 청약과의 비교- 당첨 가능성 현실적 판단, 당첨과 낙첨시의 시장 여건 예측. 자본금 조달 확인
10. 급매물 매수 5대원칙-
1. 침체기 시기에 매수,
2. 현 시세보다 10% 이상 싼 가격,
3. 기본 조건 갖춘 아파트 선정
4. 25평이하나 저층 소규모단지, 시세상승 없는 곳 피할 것,
5. 5군데 선정 후 가장 좋은 여건 매수
◆ 청약 당첨이 현실적으로 어렵다고 판단 되었을 때는 과감하게 침체기를 골라서 급매물
형태의 매수를 붙잡을 필요가 있다.
특히 위의 5대 요소를 갖춘 상황이라면 유망지역을 골라서 적극적인 자세로 매수를 하는
것이 바람직하다. ◆
◆ 아파트 매수를 위해서는 해당 아파트의 시세 즉 3년,2년,1년,3개월,6개월 분석은 기본으로
들어가야 한다.
미래를 예측 할 수 없기에 최소한의 과거와 현재의 조명은 필수적이다.
또한 아파트 주변 시세(동, 구포함) 최소 10여곳 이상은 과거와 현재 시세를 점검해야
투자 가치를 예측할 수 있다.
주변 시세가 너무 낮은 것은 급매 여건에 적합 한 경우가 아니므로 보류를 해야 한다. ◆
◆ 그리고 해당 아파트와 주변 아파트의 기본 여건을 40대 60의 비율로 살펴 보아야 한다.
해당 아파트의 단지수, 중심평형을 비롯한 기본 여건만을 보아서는 안 되며 오히려 주변의
시세와, 단지수, 고급화 여부, 교통, 교육 등의 인프라 구축에 집중할 필요가 있다.
단순히 아파트 급매만 보아서는 안 되고, 아파트의 입지와 미래 발전 가능성 등을 종합적으로
검토해야 하며 그로 인한 순수 투자 수익률을 따져서 매수 여부를 결정하면 매우 큰
시세 차익을 누릴 수 있다. ◆
◆ 자신의 여건에 알맞는 40% 대출이 적당하지만 저축률만 수반 된다면 60% 대출을 활용하여
좀 더 투자 수익률이 높다고 판단되는 입지가 좋고 큰 평수의 아파트를 매수하는 데 공격적인
자세를 보일 필요성이 있다. ◆
◆ 청약은 10년 무주택 1순위가 유리 하지만 그것 하나에 모든 것을 걸기 보다는 비수기를
통하여 급매물을 매수한다면 약간 불리한 여건에서 청약을 하여 당첨을 바라는 것이 지극히
현실적인 시각이다.
3대 1이면 몰라도 5대 1이나 10대 1이상은 위험한 경쟁률이다.
급매를 통하여 시세 차익을 얻은 분들이 매우 많다.
급매는 발품을 팔고 부지런하면 상상을 초월한 매물을 잡아서 내집을 마련할 수 있다는
장점이 있다. ◆
◆ 예를 들어서 비수기에 3억에 매물이 나왔다면 현재 매도가는 3억이 아니라 3억 3천-5천일
가능성이 많은데 성수기로 돌변하면 순식간에 급매가 씨가 마르거나 있다하여도
3억 5천선이며 매도가가 3억 7천-4억선까지 탈바꿈한다.
이것은 논리적 비약이 아니라 실전 상황에서 자주 일어나며, 가격을 올려서 담합 한 것이
아니라 급매가 사라졌기 때문에 실제 가격은 2-3천 올랐지만 3억과 4억의 1억 차이의
체감을 느끼는 것이다.
무려 1억이다. 급매가 없다면 정말로 1억 차이로 매수한다.
급매의 중요성이 바로 여기에서 나타나며 분양가 받는 경우보다 좋은 이점이 있다는 점을
알아야 한다. ◆
3. 사고 전환이 필요한 부동산 관련 상식- 아주 중요함
1. 전철역 주변에는 25평 이하의 아파트가 좋다
2. 10년 무주택 1순위 자는 청약을 받아서 당첨이 되어야 한다.
3. 오르지 않았기 때문에 절대로 손해를 보지 않아서 매우 좋은 여건이다.
4. 무주택을 탈피하는 것이 중요 하기 때문에 내 집 마련을 무조건 하고 보아야 한다.
5. 가격이 너무 올라서 부담이 된다.
6. 3년 기다리면 2-3천 오르기 때문에 기다려야 한다.
7. 대출 이자에 대한 부담으로 내 집 마련이 불안하다.
8. 부동산 가격이 많이 올라서 버블, 폭락 조짐이 보이니 그 때까지 기다려야 한다.
9. 청약과 매수 중에 고민을 하거나 청약을 어디에 넣을지 선택을 고민한다.
10. 분양가가 비싸니 포기하는 것이 옳다.
◆ 위에서 제시한 10가지의 사항은 언뜻 보기에는 그럴듯 하지만 실전에는 정 반대의 상황일
경우가 훨씬 많다.◆
1. 전철역 주변에는 25평 이하의 아파트가 좋다?
◆ 전철역 주변에는 25평 아파트 이하의 소형 평수가 좋다는 말은 과거에 전철역이 거의 없을
경우의 서울 이야기이지 지금은 매우 위험한 발상이다.
조사 논문이나 자료가 없어서 필자가 직접 수도권 분양권과 아파트 시세를 200군데 이상 조사해
본 결과 전철역 일대의 25평 아파트는 맥을 추지 못하고 있으며 오히려 중대형 아파트들이
전철역의 프리미엄까지 얹어져 높은 시세 차익을 거두고 있다. ◆
◆ 전철역이라는 기대감으로 25평 이하의 소형 평수를 잡아야 한다는 발상은 지극히 원시적이고
단순한 발상으로 이제 이 말을 믿고 또다시 분양을 받거나 매수를 한다면 땅을 치고 후회하는
일이 많을 것이다.
이것은 결코 이론을 위한 이론이 아니며 아마 이 글을 읽고 있는 많은 독자들이 더욱 더
피부로 느낄 것이다.
물론 전철역이 없는 것보다 있는 것이 25평에 영향을 주는 것은 사실이다. ◆
◆ 하지만 30평대의 5분의 1도 못 미치는 상승률이거나 제자리 걸음이 많은 상황을 발견하였으니
아무리 돈이 없다손 치더라도 더 이상 25평에 미련을 두거나 전철역에 의지한 소형 평형의
매수 및 청약은 하지 않았으면 한다.
다만 청약의 경우 입지가 좋아서 경쟁률이 높은 곳이나 유망 지역의 25평대는 일정기간 높은
시세 차익을 거둘 경우도 종종 있다.
◆ 결론적으로 25평 시대는 완전히 지나갔고, 오히려 중대형 평수일수록 전철역의 여부에 따라
오름폭의 확대가 달라지는 경향이 많으니까 전철역 등 교통을 우선적인 지료로 삼았으면 한다.◆
2. 10년 무주택 1순위 자는 청약을 받아서 당첨이 되어야 한다?
◆ 많은 전문가들이 10년 이상 1순위 무주택자들에 대하여 상대적으로 유리한 당첨을 제시하면서
마치 당첨될 것처럼 호들갑을 떠는 기사를 보았는데, 이는 잘못하면 내 집 마련의 길을
지나온 10년만큼 늦추어 버리는 뼈아픈 실책이 되는 경우가 많다는 것을 명심해야 한다.
물론 당연히 경쟁률이 낮은 유리한 상태이지만 이것은 상대적 경쟁률만 파악한 것이고
절대적 경쟁률을 간과한 지극히 비현실적인 논리라고 아니 할 수 없다. ◆
◆ 3월에 분양한 판교 무주택 1순위 청약의 경우 예상보다 경쟁률이 낮았지만 10년동안 그것만
목메어 기다린 그 유리한 분들이 지금은 어떤 기분으로 지내고 있을까?
분명히 말하지만 당첨 가능성에 무게를 두고 찰떡같이 믿어 온 그 전문가들의 입술 때문에
판교 당첨도 놓치고 내 집 마련도 못하여 집값만 폭등하여 진퇴양난에 빠진 분들이 훨씬 많지
않은가?
아직도 청약은 지속되고 있다. 물론 언젠가는 당첨 될 수 있지만 현실적으로 분양가가
가만히 있는가? ◆
◆ 오히려 시세를 추월한 지역도 많으며 당첨되면 로또라고 여기던 과거의 생각들을 한꺼번에
뒤짚어 버리는 그런 분양가에 시세차익이 나는 줄 알면서도 돈이 모자라서 무주택 서민들은
넋을 놓고 바라볼 지경이 되고 말았다.
확률은 가장 과학적이며 현실적이고 가능성이 큰 기준이다.
절대로 이 확률을 무시해서는 안된다.
차라리 1순위 통장이 없엇다면 과거에 적은 돈으로 유망 지역의 청약에 당첨 했거나 급매물
형태의 매수로 매우 큰 시세 차익을 노렸을 것이다. ◆
◆ 결론적으로 청약이 보물창고임에는 틀림 없는 사실이지만 그것보다 우선적으로 접근해야 할
것이 비수기를 통한 매수라는 말을 하고 싶다
두 가지 전략을 동시에 펴되 매수가 잡히면 매수 하는 것이 최선의 길이다.
앞에서 언급했듯이 비수기의 매수는 1억 가까운 시세 차익을 남길 수 있는데 이제 우리
서민 분들도 잃어 버린 10년을 어떻게 찾아야 할 지 곰곰히 생각해 보아야 할 때이다. ◆
3. 오르지 않았기 때문에 손해를 보지 않아서 매우 좋은 여건이다?
◆ 이 말은 매우 위험성이 크다.
실제로 3년 등락폭을 보면 지역에 따라서 편차는 있지만 오르지 않았기 때문에 오른다는 발상은
잘못된 사고 방식이다.
그런데 안타깝게도 대부분의 부동산 초보자들은 자본금이 부족하고 분석력이 떨어지기
때문에 오른 아파트를 꺼리고 오르지 않은 그런 아파트를 선호한다. ◆
◆ 하지만 결론은 그런 아파트는 또다시 비참한 참패를 당하는 경우가 많다.
오르지 않는 이유는 분명히 존재하고, 그런 아파트는 아파트 자체의 문제점도 있지만
대부분은 주변 여건(동단위, 구단위)이 문제가 되는 경우가 많기 때문에 더욱 오르지 않을
가능성이 크다.
그래서 아파트 시세에서 주변 아파트 과거 3년 시세를 보는 것이 매우 중요하다.
부동산에서 매매를 위하여 종종 이런말을 사용하는데 절대로 현혹 되어서는 안된다. ◆
◆ 다만 이런 경우는 오를 가능성이 많다.
향후에 전철역이 들어서거나, 뉴타운, 재개발, 택지지구, 기타 호재 등이 3년 안에 들어 설 경우
복합적인 검토하에서 오를 수 있는가를 판단하여 매수 하는 일이다.
또한 사방이 호재로 가격이 올랐는데 그 주변 마을만 오르지 않았다면 그 마을은 분명
큰 폭의 상승을 보이며 시세가 오를 것이다. 이런 점에서 주변이 항상 중요하며 필자가
연원마을을 추천하는 이유이다. 실제로 용인 상현동의 예가 좋은 본보기이다. ◆
◆ 설령 아파트 자체가 호재가 있다손 치더라도 아파트 시세가 지독한 보합을 그리는 그런 지역은
일단 접어 두는 것이 바람직하다.
주식에서는 기본적으로 과거 차트를 바탕으로 현재 가치와 미래 호재 등으로 평가를 내리는데
주가가 미동도 하지 않는 장기적 횡보합을 그리는 종목은 상식선에서 투자 하지 않는다.
부동산은 한 종목에 국한 된 것이 아니고 지역적인 문제가 될 가능성이 많기 때문에
더더욱 이런 곳은 피해야 한다. ◆
4. 무주택을 탈피해야 하니까 무조건 내 집 마련을 해야 한다?
◆ 무주택을 탈피하기 위하여 집을 무조건 마련해야 하는가?
하지만 무조건이라는 말이 매우 큰 잘못이다.
입지가 나쁜 지역의 중대형 평수, 모든 지역의 25평 이하는 가능하면 매수하지 않는 것이
현명하다.
특히 25평의 아파트는 매수의 경우보다 차라리 자유로운 무주택자로서 남는 것이 좀 더
시세 가치를 높일 수 있는 길이 된다. ◆
◆ 청약 당첨에도 유리하고, 32평에 곧바로 들어갔을때 양도세 등의 염려가 없으며, 행동 반경이
자유롭기 때문에 입지가 좋은 집을 매수할 수 있는 여건이 된다.
그러나 1가구 2주택의 과세가 지나친 현실을 감안할 경우에 25평이나 불투명한 지역의
아파트를 덥석 사게 되면 투자 가치가 높은 아파트를 잡을 수 있는 기회가 제한적일뿐만이
아니라 잘못하면 대출로 인한 손실까지 가져올 가능성도 높다.
무조건 내 집 마련을 하는 것이 능사가 아니다. ◆
5. 가격이 너무 올라서 부담이 된다?
◆ 최근 6개월 혹은 1년 동안 지나치게 폭등한 아파트라면 단기간에 추격 매수를 하는 것은
바람직하지 않다.
그렇지만 10% 내외의 시세 상승률을 거두고 있는 중이라면 오히려 아파트 매수의 호기가
될 수 있으며, 오르는 이유를 확실히 알아 낸 다음에 발전 호재로 인한 상승이라면 초반에
추격 매수를 시도할 필요가 있다. ◆
◆ 더욱 더 좋은 방법은 과거에 이처럼 급등을 한두번 한 아파트들은 또 몇 번 더 급등의 조짐을
보일 가능성이 크기 때문에 비수기를 틈타서 초급매물을 매수하면 매우 높은 시세 차익을
얻을 수 있다.
왜냐면 급매물이 적어도 오름폭의 40-50%가까이 빠진 선에서 나오기 때문에 향후에 부동산
전망이 좋은 활황기에 순식간에 1억의 격차를 벌이면서 뛰는 경우가 많으니까 매수에
적극적일 필요가 있다. ◆
◆ 전혀 미동이 없는 아파트는 죽음의 아파트라고 할 수 있으며 오히려 오름폭을 보이는
아파트들을 급매물 형태로 비수기에 잡아서 매수해야 한다. 전문가와의 상담이 그래서
필요한데 안타깝게도 부동산에는 주식 시장에 비하여 그런 상황을 정확하게 예견하는
전문가들이 턱없이 부족한 것 같다. ◆
6. 3년 기다리면 2-3천 오르기 때문에 기다려야 한다?
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