2007-12-15 03:14

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자료출처 : 닥터아파트 > 시장 동향분석

원문출처 : http://www.drapt.com/sise/index.htm?page_name=cont_view&item=5&menu_key=25&uid=59244

참여정부의 부동산대책은 재건축과의 한판 전쟁이었다고 해도 과언이 아니다.

2003년 2월 참여정부 출범 이후 현재(2006년 2월)까지 나온 재건축 규제 관련 조치만 해도 약 8개 정도로 평균 4.5개월 마다 한번씩 재건축 조치가 나왔다고 할 수 있다.

그리고 현재도 재건축 규제 조치가 또다시 검토되고 있다고 한다. 현재 가장 유력하게 거론되고 있는 것은 재건축 개발부담금제다. 재건축 사업으로 늘어난 용적률에 땅값을 반영해 부담금을 부과하는 방식이다.

현재 적정 부담금 비율과 대상지역을 투기과열지구로만 한정할 것인지 아니면 전국적으로 적용할 것인지 등만 남겨둔 것으로 알려지고 있다.

2003년 - 제한조치 5개, 소형주택 의무비율 확대 대표적

2003년 나온 재건축 규제 조치는 모두 5개다. 5.23대책을 통해 후분양제 도입이 처음 등장했으며 안전진단 기준강화와 재건축 최저연수 강화 그리고 9.5대책을 통해 소형주택 의무비율 확대 및 조합원 명의변경 제한제도가 발표됐다.

참여정부 들어 가장 먼저 빼들은 재건축 규제는 후분양제 도입이다. 2003년 5월 23일 발표된 것으로 투기과열지구에서 2003년 7월 1일 이후 사업시행인가를 신청한 단지는 80% 이상 아파트를 지은 후에 일반분양이 가능토록 했다.

그리고 이어 나온 것이 안전진단 기준 강화다. 5.23 대책을 통해 처음 언급이 됐지만 구체적이 기준은 6월26일에 나왔다. 강화된 안전진단 기준을 살펴보면 유명무실 했던 예비안전진단이 강화됐다.

예비안전진단 위원구성 기준, 평가 및 의결방법이 구체적으로 제시됐다. 이때 결정된 의결방식이 전원합의제다. 즉 위원 전원이 합의 해야만 안전진단을 실시할 수 있게 된 것이다.

또 본 안전진단의 평가기준 역시 예전에는 구조안전분야외에는 구체적인 평가기준이 없었지만 변경된 기준에는 ‘구조안전성(기울, 균열 등의 12개 분야 측정)’, ‘마감 및 설비기능(지붕마감, 난방설비 등 17개 분야 측정)’, ‘주거환경 성능(도시미관, 소방, 일조환경 등의 5개 분야 측정)’, ‘비용분석’ 등 4개 평가분야의 평가기준이 구체적으로 언급됐다.

마지막으로 종합평가의 경우도 기준유지보수, 조건부재건축, 재건축 등 3등급으로 나눠 평가하도록 했다.

2003년 7월 1일에는 재건축 연한 강화 조치가 나왔다. 서울, 경기, 인천 등 수도권에서 동일하게 적용된다. 완공년도를 기준으로 재건축 가능 시점을 규정했다. 1981년 12월 31일 이전 완공된 단지는 20년이 지난 후 재건축이 가능하며 1982년 1월1일 이후 단지는 완공년도가 1년씩 증가함에 따라 재건축 가능한 시기가 2년씩 증가하게 했다.

즉 1982년 1월 이후 완공된 아파트의 재건축 가능 시기는 22년이 지난 후이며 1983년 이후 단지는 24년 이후에나 재건축이 가능하다.

그리고 2003년 9월5일에는 소형주택 의무비율 확대와 조합원 명의변경 제한이 발표됐다. 소형주택 의무비율 확대는 수도권 과밀억제권역에서 9월 5일 이후 사업시행인가를 신청하는 단지에 한해 적용된다.

재건축 규모가 3백 가구 미만인 단지는 조합원 물량과 일반분양을 합해 전체 분양물량(가구수)의 60% 이상을 전용면적 25.7평 이하로 건설해야 하며 300가구 이상의 경우 전용면적 18평 이하는 20%, 18~25.7평 이하는 40%로 공급해야 한다. 하지만 이 조치는 강남권에 극소형 평형 공급 이라는 부작용을 낳아 2005년 또 한번 강화되게 된다.

9.5 대책을 통한 언급된 재건축 규제 조치로 재건축 조합원 명의 변경 제한도 있다. 즉 조합원 분양권의 전매를 제한한 것이다. 이는 단기차익을 노리는 투기수요를 차단하기 위한 조치로 투기과열지구에서 조합설립 인가 후 재건축 아파트를 매수한 자에게는 조합원 자격 취득을 금지했다.

2004년 1월1일이 기준이며 기준일 이전에 이미 조합설립이 이뤄진 경우는 1회에 한해 분양권을 매매할 수 있지만 매수자는 소유권 이전 등기까지 분양권 매매가 금지된다. 또한 투기과열지구 지정이 해제되는 경우에는 재건축 조합원 명의 변경 제한조치도 해제된다.

단 조합원 명의변경이 허용되는 예외 규정은 근무지 이전, 질병치료, 취학, 결혼으로 수도권 밖으로 이전하는 경우에 한하며 이전 사실을 증명하는 재직증명서나 재학증명서, 진단서 등을 건설사에 제출해야 한다.

2005년 - 제한조치 3개, 개발이익환수제 대표적

2005년 들어서는 임대아파트 공급을 의무로 하는 개발이익환수제, 소형주택 의무비율 확대, 입주권 양도세 강화 등 모두 3개가 나왔다.

2005년 5월 17일에는 임대아파트 의무공급을 골자로 하는 개발이익환수제가 실시됐다. 이미 2003년 10.29대책을 통해 언급됐던 것으로 규제 적용지역은 수도권 과밀억제권역이다.

5월 17일을 기준으로 사업시행인가를 받지 못한 단지는 늘어나는 용적률 증가분의 25%를 임대아파트로 공급해야 하며 받은 단지는 10%만 공급하면 된다.

개발이익환수제는 2005년 재건축 아파트 가격 상승을 견인했던 대표적 조치로 꼽을 수 있다. 조치에서 벗어날 것으로 보이는 단지를 중심으로 가격이 큰 폭으로 올랐기 때문이다.

5월 19일에는 소형주택 의무비율이 또다시 강화됐다. 이미 2003년 9월 재건축을 할 때 소형평형을 의무적으로 공급하도록 했지만 당초 예상처럼 강남권에 중소형 평형이 원활하게 공급되지 못했다. 일부 건설사에서는 마지못해 소형평형의무비율을 맞추면서 전용면적 9평 이하의 작은 평형을 공급하기까지 했다.

따라서 과밀억제권역에서 2005년 5월 19일 이후 사업시행인가를 신청하는 재건축 단지부터 전체 연면적에서 전용면적 25.7평 이하가 차지하는 비율이 50% 이상이 되도록 했다.

그리고 9월 7일에는 8.31 부동산대책의 후속입법으로 재건축▪재개발 조합원 입주권을 주택수에 포함하는 소득세법 개정안이 발표됐다. 종전에는 주택이 재건축 사업으로 멸실되면 주택수에 포함되지 않았다. 따라서 주택 양도시 1가구 3주택자나 1가구 2주택자들은 양도세 중과세 규정을 회피하거나 1가구 1주택 비과세 규정을 적용받았다.

하지만 이번 조치를 통해 재건축 사업으로 주택이 멸실되더라도 다주택자들이 다른 주택을 양도할 때 양도세 중과는 물론 비과세 규정이 적용되지 않게 됐다. 이번 조치는 2006년 1월1일 이후 관리처분계획이 인가된 입주권부터 적용된다.

그리고 2006년 들어서는 사업승인 지방자치단체 권한 환수, 개발부담금 부과, 재건축 연한 재검토 등이 언급되고 있으며 2월 말 확정될 예정이다.


<참여정부 재건축 규제 조치>

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