부동산에 관심 있는 사람들이 가장 궁금해 하는 주제 중 하나가 바로 어떻게 투자가치가 높은 부동산을 발굴해내느냐 하는 것입니다.
부동산 가치투자를 통해 최고의 투자수익률을 올리기 위해서는 도대체 어떻게 해야 하는 것일까? 이 질문에 대한 답을 찾아가는 과정이 결국 부동산 가치투자자로 거듭나기 위한 험난한 여정이 될 것입니다.

이번 칼럼에서는 경험에서 우러나온 나의 투자 유망 부동산 발굴법을 소개합니다.

3년 이상 보유한 후 대박을 터뜨릴 부동산을 발굴하려면 반드시 2가지 단계를 거쳐야 합니다. 1단계로 수많은 부동산 중에서 도대체 어떤 부동산을, 어떤 기준에 의해 투자 대상으로 설정할 것인지를 결정해야 합니다. 2단계로는 투자 대상 부동산을 조사한 후 투자할 것인가, 말 것인가를 결정해야 합니다.

우선 1단계인 투자 대상 선정에 대한 내용을 살펴봅니다. 투자 대상을 선정하는 작업은 곧 투자 성공의 열쇠라 해도 과언이 아닙니다. 많은 지식을 갖고 있는 않은 상태에서 어느 곳에 금광이 있는지 찾아야 하기 때문입니다.

경험상 투자 실적이 가장 좋았던 투자 대상 선정 방법은 인적 네트워크로 구축해온 실전 투자 전문가들에게서 투자 대상을 추천받은 경우입니다. 이들은 3년 이상 탁월한 투자 실적을 쌓아온 사람들로 현장에서 투자자들로부터 투자 대행 또는 자문을 해주면서 철저히 투자 실적에 따라 고객들로부터 평가받는 알짜배기 투자 전문가 들입니다.

이들 실전 투자 전문가들은 대부분 최소한 1인당 3억원 이상 보유하는 있는 투자자들의 자산을 운용하고 있어 부자들의 움직임을 가장 빨리 알 수 있습니다. 즉 부자들이 어느 부동산에 관심을 갖고 있고, 어느 곳에 투자하고 싶어 하는지 가장 빨리 알 수 있습니다.

보통 사람들이 이와 같은 인적 네트워크를 구축하기는 힘들지만 결코 불가능한 것은 아닙니다. 궁즉통(窮卽通)이라고 절실히 원하면 투자 전문가(멘토)가 분명히 나타날 것입니다. 가장 이상적인 방법은 아파트 상가 경매 땅 등으로 분야별 투자 전문가를 구축하는 것입니다.

제대로 된 투자 전문가를 고르기 위해서는 전문가 자신이 직접 투자해 돈을 얼마나 벌었는지, 그를 통해 부자가 된 사람이 몇 명인지, 전문가가 어떤 평판을 얻고 있는지 등을 확인하는 것이 중요합니다. 또 전문가가 현재 무슨 일을 하고 있는지 역시 중요합니다. 총론은 그럴듯한데 현장감이 떨어져 각론에 약한 전문가는 피해야 합니다.

두 번째로 투자 실적이 훌륭한 경우는 투자 대상 지역에 거주하는 사람(보통 사람보다 부동산에 관심이 많은 사람)으로부터 투자할 것을 권유받은 경우입니다.

“지금 2억원만 있으면 아파트 한 채를 사둘 텐데... 지금 사두면 2년만 지나면 1억원 이상 오를 거야” 하는 말을 종종 듣게 됩니다. 이런 경우 대부분 투자 실적이 좋았습니다.

재개발 재건축의 경우 조합 간부와 친하게 지내면 이런 말을 들을 기회가 많아지고, 따라서 투자수익을 올릴 가능성도 더욱 높아집니다.

마지막으로 독자적으로 부동산 투자 대상 후보를 선정할 때 좋은 투자 실적을 거둘 수 있습니다. 이 경우 정부의 정책 및 개발계획, 지방자치단체의 개발계획, 지역별 부동산시장 동향을 체크하면서 투자 대상을 골라 투자해야 합니다.

1단계에서 3가지 방법을 통해 투자 대상을 선정했다면 2단계에서 투자할 것인가, 말 것인가를 결정하기 위해 자신만의 투자원칙을 준수하고 있는지 따져봐야 합니다. 또 부동산을 고를 때 던지는 질문 6가지(부자들이 매입하는 부동산인가? 세입자들이 계속 거주하고 싶어 하는 곳인가? 공급보다 유효수요가 많은 곳인가? 악재에도 불구하고 가격이 거의 하락하지 않았는가? 침체기에도 가격이 거의 하락하지 않았는가? 지역경제력이 높은가?)를 자신에게 진지하게 물어봐야 합니다.

만일 투자 원칙에 맞고 질문 6가지에 예라고 대답할 수 있다면 투자 대상 최종 후보로 올리고 사실조사에 들어가야 합니다.

사실조사 방법은 먼저 3년 이내에 투자 대상에 발생할 호재와 악재를 비롯해 각종 개발계획, 최근 시장동향 등을 조사합니다. 그리고 도시기본계획, 교통망 계획, 공람자료 등 관련 자료를 읽습니다.

이어 현장 방문을 통해 부동산을 직접 눈으로 확인하고 중개업소나 조합원 또는 조합원 간부, 세입자, 소유자의 말을 들어볼 필요가 있습니다. 사실조사가 끝났는데도 의심나는 구석이 있다면 의심이 해소될 때까지 확인하고 또 확인해야 합니다.

조사하고 분석하는 시간이 끝난 뒤에는 반드시 혼자 생각하는 시간을 가져야 합니다. 이를 피터 린치는 ‘2분간의 독백’이라고 표현했습니다. 이 시간에 과연 투자 원칙과 투자 기준에 부합하는 부동산인지, 그 부동산에 투자하는 이유는 무엇인지, 발생 가능한 리스크는 무엇인지 등을 자문(自問)하는 것입니다.

독백이 끝나면 주변 사람들에게 투자 결정 사실을 설명하고, 그들을 지지자로 만드는 것이 중요합니다. 이와 함께 투자 전문가들에게 자문을 구하는 것도 좋은 방법입니다.

남보다 먼저 투자 유망 부동산을 발굴하기 위해선 반드시 우공이산(愚公移山)의 실행력이 전제돼야 합니다. 매일 사람을 만나고 읽고 연구하고 조사하고 분석해야 합니다. 또 긍정적인 사고방식에 자제력, 인내심, 집중력을 갖추고 끈기 있게 노력하는 투자자만이 최고의 수익을 얻을 수 있습니다. 이는 침체기에도 마찬가지입니다.

 

부동산 투자에 있어 경험(성공 또는 실패 경험)보다 강한 무기는 없을 것입니다. 부동산 불패라는 말은 부동산으로 돈을 번 사람이 떠들어댄 말이 아니라 몸으로 알게 된 사실입니다. 워렌 버핏이 아무리 일관되게 주식시장에서 가치투자를 했다고 하더라도 지금과 같은 자산을 보유하지 못했다면 과연 버핏의 말에 몇 명이나 경청할까? 하는 생각이 들었습니다. 이번 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 독자님의 요청에 따라 침체기 때 내집마련을 하려는 무주택자가 어떻게 행동해야 하는지를 고민 5가지를 중심으로 조언하겠습니다. 직접 또는 간접 경험에 근거해서 말입니다. 고민1: 더 떨어지면 어떡하지? 언론 기사를 보면 한쪽에서는 막차를 탄 사람이 고생한다고 하고, 또 다른 쪽에서는 무주택자 내집마련 적기는 5월이라고 합니다. 인터넷 시대(유비쿼터스 시대)에 정보 과잉은 보통 사람들에게 결단을 더욱 어렵게 하고 있습니다. 침체기 때는 더욱 그렇습니다. 침체기 때 집을 구입하려면 주변에선 대부분 “지금 집값이 폭락한다고 야단인데, 무슨 집을 사려고 하느냐?”고 반대합니다. 이런 상황에서 추가 하락의 두려움을 떨쳐버리기란 쉽지 않습니다. 어드바이스: 능선을 타면서 산을 오랫동안 만끽하고 싶다면 최소한 2시간 이상 오르막을 올라가야 합니다. 된비알도 통과해야 합니다. 또 남이 가지 않은 등산로는 힘들지만 산과 나 자신이 하나 되는 느낌을 줘 만족감이 높습니다. 마찬가지로 내집마련에서 최후의 승리자가 되려면 추가 하락과 주변 반대 등 된비알을 통과해야 합니다. 그리고 내집마련을 실행해야 합니다. 내재가치가 있는 아파트는 일시적으로 가격이 하락할 수 있지만 가치는 좀처럼 하락하지 않습니다. 고민2: 대출이자를 어떻게 감당하지? 주택담보대출 규제에다 콜금리, 양도성예금증서(CD) 금리 등 단기 금리가 강세를 보이면서 무주택 내집마련 수요자의 어려움이 가중되고 있습니다. 내집마련의 성공 여부는 매도시점에 결정되지만 대출이자는 우리가 잠잘 때도 불어나 직장인이 이같은 고통을 매달 이겨내기가 쉽지 않습니다. 더욱 최근 한국은행의 콜금리 인상설 마저 나오고 있는 상황입니다. 어드바이스: 대출금리 인상폭에 대해서는 굳이 언급하지 않겠습니다. 앞으로 일은 알 수 없으니까요. 대출규모가 줄어든 것은 오히려 가계 부실화를 막아주는 장치로 이해하면 되겠습니다. 또 대출금리와 이자금액에 집중하기 보다는 무주택자가 사려는 아파트에 집중하라고 권하겠습니다. 매달 내는 이자의 고통을 이겨낼 자신이 없다면 시작(대출 받아 주택 구입)부터 하지 않는 게 좋습니다. 다만 대출이자는 가구당 수입의 30% 이상을 넘지 않는 게 좋습니다. 고민3: 언제 사야 하나? 내집마련도 남이 살 때 사고, 남이 팔 때 팔아서는 성공할 수 없습니다. 내집마련 타이밍은 따로 있을 수 없습니다. 물론 계절적으로 비수기 때 구입하는 게 좋겠지만 이는 현실적으로 실행하는데 어려움이 있습니다. 비수기 때는 매물이 적은데다 거래가 많지 않아 무주택자들이 제때에 전세자금을 빼서 내집마련을 하는 게 어렵습니다. 어드바이스: 매수타이밍은 내재가치가 시세보다 높거나 일시적으로 시세가 내재가치 보다 낮아질 때입니다. 이 때가 활황기이든, 침체기 이든 바로 내집마련 타이밍입니다. 물론 매수자 우위 시점인 침체기가 협상력이 높아 구입하기 좋은 타이밍입니다. 고민4: 어디를 사야 하나? 내집마련을 구입하는 사람들을 보면 현재 거주하는 지역에서 시야를 벗어나는 게 쉽지 않은가 봅니다. 단순히 내가 지금 살기 편하다고 주변에서 아파트를 찾아 내집마련하는 것은 실패할 가능성이 높습니다. 내집마련도 투자입니다. 마감재가 좋다고, 평면설계가 좋다는 이유만으로, 또는 가격이 싸다는 이유로 매입하는 경우를 흔히 볼 수 있습니다. 또 아파트가 싫다고 빌라 등 애매한 주택을 구입하는 경우도 있습니다. 어드바이스: 우선 무주택자는 내집마련을 반드시 아파트로 해야 합니다. 어디를 살 것인가를 결정하기 전에 반드시 아래 6가지 질문에 스스로 대답해야 합니니다. 첫째 부자(최소한 해당 지역 중산층 이상)들이 선호하는 아파트인가? 둘째 세입자들이 계속 살고 싶어 하는 곳인가? 셋째 공급보다 유효수요가 많은 지역의 아파트인가? 넷째 악재에도 가격이 크게 하락하지 않는 곳인가? 다섯째 침체기에도 가격 하락폭이 작은가? 여섯째 지역경제력이 높은가? 이에 대해 최소한 3가지 이상 질문에서 예라고 답변해야 구입할 가치가 있습니다. 고민5: 얼마에 사야 하나? 내집마련에 실패한 사람을 보면 대부분 상승기에는 너무 올라서 집을 안사고, 침체기에는 가격이 하락해 집을 안산다고 하는 경우가 많습니다. 특히 침체기에는 추가 하락을 기대하며 자신이 감정적으로 정해 놓은 과거 시세 수준 이하로 떨어지면 사겠다며 무작정 기다리는 수요자도 적지 않습니다. 하지만 저점매수는 글자로만 존재하는 허구일 뿐입니다. 누구도 사람인 이상 저점 매수는 불가능합니다. 즉 바닥에 사서 꼭지에 판다는 것은 불가능하다는 것입니다. 이 때문에 무릎에 사서 어깨에 팔아라는 말이 있습니다. 이것도 쉽지 않습니다. 어드바이스: 사고자 하는 아파트의 적정가는 현실적으로 알기 힘듭니다. 적정가는 유추할 수 있을 뿐입니다. 가치투자자에게는 넓게 보면 내재가치가 시세보다 높으면 어느 때 사든 매입가가 적정가로 볼 수 있습니다. 물론 내재가치와 시세 격차가 벌어지는 침체기에 사는 것이 좋습니다. 더욱 쉽게 표현하면 침체기 때 내재가치가 높은 아파트의 실거래가가 최근 마지막 상승기 때보다 실거래가가 5% 이상 하락했다면 적정가로 보면 됩니다.