임대차 기간 중에 이사할 경우 중개수수료는?

임차인 의뢰면 임차인, 주인 의뢰면 주인 부담

 

 

 

 

부동산 중개 과정에서 발생하는 분쟁은 다양하다. 이 가운데 심심찮게 발생하는 문제가 바로 중개수수료와 관련한 분쟁이다. 그런데 중개수수료에 관한 분쟁도 ▶중개 의뢰인의 중개 수수료 지급 거절로 인한 공인중개사의 중개 수수료 청구 ▶초과 중개 수수료 여부와 반환 ▶중개수수료 부담 주체 등 종류가 많다.

이 중에서 자주 발생하는 문제이면서도 쉽게 판단하기 어려운 문제가 하나 있다. 바로 임대차 계약과 관련된 문제다. 임대차계약 기간이 아직 많이 남아 있는 상태에서 임차인이 이사를 가는 경우다.

임차인이 이사를 가야 한다며 집주인에게 집을 비우겠다고 통보하면, 집주인은 대개 곧바로 중개업소에 임대물건을 내놓는다. 그렇게 새 임차인을 구하고, 새 임차인과 임대차계약을 했다면 중개수수료는 집주인이 내야 할까 아니면 기존 임차인이 내고 가야 할까?

이에 대해 국토해양부의 유권해석은 다음과 같다. “관련 법에 따라 중개업자가 거래계약을 중개할 경우 중개 의뢰인 쌍방으로부터 일정 요율의 중개수수료를 받는다. 따라서 주택임대차기간(재계약 포함)이 만료되기 전에 임대차 중개의뢰의 경우 중개수수료 지불 주체는 거래 당사자로서 전 임차인이 될 수 없다. 다만 전 임차인이 임대인을 대신해 중개수수료를 부담하는 것은 당사자간 사적 관계로 봐야 하므로 양 당사자가 서로 협의해 정할 사항이다.”

국토부의 이 해석은 “임차인과의 임대차 계약이 정상적으로 종료된 경우에도 임대인은 어차피 새로운 임차인과 임대차 계약체결을 위해 중개수수료를 지불해야 하므로 임차인이 중개수수료를 부담해야 한다고 볼 수 없다”는 법원 판결(서울지방법원 민사9부 1998.7.1 선고, 97나55316호)에 근거한 것이다.

그러나 실제로 중개 현장에선 기존 임차인에게 받는 것이 맞다고 생각하는 경우가 많다. 왜냐하면 기존 임차인이 계약을 위반한 것이라는 인식이 강해서다. 하지만 어찌됐든 중개수수료는 계약 당사자가 부담해야 하므로 기존 임차인에게는 부담 의무가 없다.

그렇다면 임대차계약 기간이 아직 많이 남아 있는 상태에서 임차인이 집주인에게 양해를 구하고 직접 새 임차인을 구하는 경우 이 경우는 어떻게 될까?

민사적인 성격의 문제인데, 이때는 판단을 좀 달리해야 한다. 기존 임차인이 묵시적으로 중개수수료를 부담할 의사를 표시한 것으로 해석해야 할 것이다.