2008-07-22 09:04

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자료출처: ♡ 한아름 공인중개사 富로그♡

서울과 다른 지역의 뉴타운은 다르다.

 

최근들어 경기도 뉴타운이 부각되면서 뉴타운 지역으로 지정된 곳이 투자자들의 집중적인 관심으로 열기가 고조되고 있다. 또한 뉴타운을 서울의 뉴타운과 같은 개념으로 생각하고 같은 법률에 적용되는 것으로 생각하지만 서울의 뉴타운과 경기도의 뉴타운은 다르고 엄연한 차이가 있다.

 

서울의 뉴타운은 “서울시 균형발전지원에 관한 조례”에 의해 운영된 것으로 지구의 규모가 제한이 없으며, 법적지원 없이 서울시의 행정적 지원에 따라 순수하게 지방자치단체장의 의지만으로 가능하다. 또한 정비구역 지정과 정비계획 결정에 있어서 뉴타운 확정 이후 주민들에 의해 지정 및 결정되며, 개발이익 환수도 별도의 규정없이 기반시설 부담만으로 가능하고, 임대주택 17%만 건립하면 된다. 그러나 경기도의 뉴타운은 “도시재정비 촉진법을 위한 특별법”으로 국가에서 부동산 안정과 구도심의 난개발을 막기 위해 정책적으로 입안된 법에 의해 운영된다. 또한 법적지원을 받는 재개발 제도로 서울의 뉴타운의 장.단점을 보완해서 만든 법이다.

 

경기도 뉴타운은 지구의 규모가 구도심은 50만㎡와 중심지 20만㎡로 규정이 있으며, 뉴타운 시범지구로 지정되면 경기도와 해당 지방자치단체의 부동산 투기 억제를 위한 강한 규제를 받게 된다. 또한 일부 공영개발에 의한 서울의 뉴타운과는 다르게 원칙적으로 지방자치단체장은 계획수립과 도시기반시설 설치만 하고, 민간(조합,주민)이 계획을 세워서 건립하도록 한다. 이러한 이유로 대한주택공사나 한국토지공사가 참여하더라도 일부분만 가능 할 뿐 토지를 일괄 매입하는 공영개발 방식이 아니다.

 

더욱이 토지와 관련된 도시개발촉진특별법(일명 도촉법)에 따르면 층고 완화와 용적률에 따른 인센티브를 받기 위해서는 땅 소유자들(주민이 도시기반시설(도로,학교,복지,문화시설)에 따른 땅과 비용의 일부를 부담해야 하며, 건축규제완화로 증가하는 용적률의 50% 이상을 임대주택으로 해야 한다.

 

경기도는 뉴타운 사업추진 가능성, 투자효율성,사업의 효과성 등 선정기준에 맞춰 10개 지구를 선정했다. 부천소사,남양주 덕소, 등 9개시 10곳을 1차 뉴타운 사업지구로 선정했다. 1차지구로 선정된 지역과 탈락한 지역 등 모두 15개 지구는 토지거래허가구역으로 지정되어 일정면적 이상의 토지를 거래할 경우 반드시 허가를 받아야 한다.

경기도는 민간위주의 소규모 재개발사업으로 인해 빚어지는 도시기반시설부족 등의 문제를 해결하기 위해 일정 규모 이상의 광역적.단계적 뉴타운 사업을 추진하게 되었다. 신청지구 가운데 주거지형은 50만㎡ 이상, 중심지형은 20만㎡ 이상인 지역을 1차 사업지구로 선정했다.

 

선정된 10개 지구는 부천소사(소사본동, 괴안동 237만 5천㎡),고강(177만5천㎡),광명시 광명(광명4.5.6동,철산4동 87만4천㎡), 남양주 덕소(51만5천㎡),시흥 은행(61만9천㎡)등이다. 또 군포시 금정(금정역,산본1.2.3동,금정동57만 6천㎡), 고양시 원당(주교동,성사동 130만㎡), 의정부시 금의(금오동 108만㎡),구리시 수택,인창(수택동,인창동 186만㎡), 안양시 안양(안양1.2.3동,석수2동,박달1동 176만 2천㎡)등도 1차 사업지구로 선정되었다. 이중 부천소샂사지구와 군포 금정지구는 역세권개발방식의 중심지형으로 나머지는 주거지형으로 각각 개발된다.

 

그러나 시흥 대아지구 등 1차 지구 선정에서 탈락한 지역과 추가로 지정요건을 충족한 지역에 대해서는 추후 심사를 통해 2차지구로 선정할 계획이다. 경기도는 1차 사업지구로 선정된 10곳을 포함해서 15개 지구를 18일부터 토지거래허가구역으로 지정하고 20㎡ 이상의 토지를 거래할 경우 반드시 자금조달계획서, 실수요자 증명서 등을 해당 지방자치단체에 제출한 뒤 허가를 받아 토지를 거래하도록 했다. 또한 현재 건축허가가 제한된 군포 금정역, 군포역 일대와 부천시 소사, 고강, 원미 지구를 제외한 나머지 지역에 대해서도 건축허가 제한 조치를 취할 예정이며, 선정된 뉴타운 사업지구에 대해서는 세부적인 개발계획 용역, 지구 지정 승인 등의 절차를 거쳐 2008년까지 개발계획을 완료한 뒤 빠르면 2009년에 착공해서 2015년부터 2020사이 완공한다.

 

또한 같은 수도권인 인천광역시는 쾌적한 주거환경 조성과 생활권 단위의 주거지 정비, 삶의 질 향상, 공공시설 확보를 위한 “도시.주거환경정비기본계획”을 수립했다. 도시및 주거환경정비법 제3조 제1항의 규정에 의한 계획으로 2010년을 목표로 시행되며 기존 1998년에 세워진 기본계획은 폐지됐다. 인천광역시 도시및주거환경정비 사업은 오는 2010년을 목표로 1단계(2006~2008년.72곳)와 2단계(2009~2010년.53곳)로 나누어 진행된다.

 

인천광역시의 “2010 도시및주거환경정비 기본계획”에 따르면 쾌적한 주거환경 조성을 위해 2010년까지 126곳 297만여 평에서 주거환경개선사업, 주택재개발사업, 주택재건축사업,도시환경정비사업 등을 동시다발적으로 추진할 계획이다. 이 계획은 인천광역시 전 지역에 걸친 계획으로 전체 124구역, 총면적 953만 8,700㎡로 주거환경개선사업, 주택재개발사업,주택건축사업,도시환경정비사업, 사업유보구역 등이 설정 됐다. 또 이번에 수립된 도시및주거환경정비 기본계획은 주거지 및 토지관리, 밀도, 경관 등과 주거안정대책 및 도심기능 활성화와 도심공동화 방지방안 등을 포함한다.

 

인천광역시는 정비사업의 일시적 집중 현상을 해소하기 위해 도시및주거환경정비 사업을 올해부터 2008년까지 1단계, 2009년부터 2010년까지 2단계 등으로 나누어 추진하고 주민편의를 위해 과거 행정구역을 중심으로 추진했던 지구단위를 생활권단위로 바꿀 예정이다. 또 해당계획의 정비계획수립 입안권자가 해당지역의 주민들의 의지 및 공공재원의 확보가능성, 기반시설의 설치정도를 충분히 검토한 후 관련기관과 협의.변경될 수 있다고 한다.

 

이번 계획에서 정비예정구역의 도로 경계부에 위치한 교회, 업무빌딩, 상가 등 비주거용 건축물은 정비 사업에서 제척되는 것을 원칙으로 하며 구역의 협의 대상자로 구분해서 사업 시행자와 토지 소유 당사자 간의 협의로 포함 여부를 결정할 수 있게 했다.

 

또한 이들 구역은 정비구역 지정단계에서 추가포함 및 제외될 수 있으며 2개 이상의 구역이 연접한 경우 구역 전체에 대한 종합계획과 함께 정비계획을 수립할 수 있다. 그러나 정비예정구역 숫자가 많은데다가 구역 지정까지 상당한 시간이 소요될 것으로 보여 2010년 안에 개발이 완료되는 곳은 적을 것이다. 인천광역시는 정비예정구역에 반영해 달라는 해당 지역의 집단 민원을 해소하기 위해 일부 가능한 지역을 정비예정구역에 추가 반영할 것이다.

 

2006년 현재 인천지역 정비예정구역은 125곳(978만1천600㎡)이며 추가반영 검토대상은 41곳이다. 지역적으로 보면 부평구가 16곳으로 가장 많고, 남동(6곳), 남동구(6곳), 중구(4곳), 계양구(4곳),서구(3곳), 동구(1곳), 연수구(1곳)등이다. 강화군은 검토 대상이 아니다.

 

정비예정구역 추가 반영 검토대상은 정비예정구역 대상에 올랐다가 도시계획위원회 심의에서 부결된 지역이다. 노후불량 건축물이 전체 건축물의 40% 이상을 차지하고,기반시설이 부족한 지역 등 지정 요건을 갖추고 있는 곳을 집중 검토한다. 이중에서 주변지역과 연계, 재정비가 필요하거나 재건축 허용 연한을 1~2년 정도 채우지 못했다는 이유로 제외된 10곳 정도가 중점 논의 대상이 될 것이다.

 

그러나 인천광역시 주거환경개선사업이 소규모 단지 비중이 높은데다가 한꺼번에 너무 많이 추진되면서 난개발 우려가 제기되고 있다. 이와 같이 주거환경개선계획은 시일이 촉박하고 규모가 작은 단지가 많아 제대로 추진될지 의문이다. 우선사업 규모면에서 전체80% 가량이 면적 5만㎡ 미만이기 때문에 교통.환경영향평가 대상에서 오히려 나빠질 가능성도 있다. 특히 사업성만 강조해서 용적률을 크게 높일 경우 대규모 택지개발지구보다 도시기반시설, 경관, 환경 등이 크게 열악해질 것으로 예상된다.

 

또한 인천광역시 주거환경개선계획은 1단계에 무려 73건(197만여 평)이나 집중되어 있어서 각 구청들이 행정 처리를 졸속으로 수행할 가능성이 있으며 주택경기가 하락할 경우 대량 미분양 사태 등으로 조합원들의 피해 등이 우려된다.

 

단지 단위가 소규모일 경우 인구와 가구 수 증가에 따른 도로확장, 학교 수 증가, 주차장, 공원 녹지 등 공공수요를 확보할 수 없게 되어 난개발이 유발될 수 밖에 없어 도시및주거환경정비 사업의 단지 규모의 확장이 필수적이므로 투자에 유의해야 한다.

  부평사람들-출처