1. 부동산의 증여와 세금 

  ○ 증여세는 타인으로부터 무상으로 재산을 취득하는 경우 취득자에게 무상으로 받은 재산가액을 기준으로 하여  부과하는 세금입니다. 특히, 증여세는 완전포괄주의 과세제도 도입으로 재산을 민법상 증여 및 세법상 예시된 경우뿐만 아니라 사실상 재산의 무상이전에 해당하는 경우에는 그 행위 또는  거래의 명칭 형식 목적 등에 불구하고 증여세를 내야하는 경우가 있으므로 부동산 등을 거래할 때는 유의할 필요가 있습니다.

① 증여세 과세대상    

 ○ 증여는 당사자의 일방(증여자)이 재산권을 무상으로 상대방(수증자)에게 주는 의사표시를 하고 상대방이 이를 승락함으로써 성립하는 계약이라고 할  수 있습니다,

 ○ 증여를 받은 사람은 증여를 받은 날로부터 3개월 내에 주소지 관할 세무서에 증여세를 신고·납부하여야 합니다.    

 ○ 특수관계자간의 거래에 한정하여 과세되는 경우

   - 배우자 또는 직계존비속간에 재산을 양도하는 경우.

   - 부동산을 무상으로 사용하는 경우.

   - 1억원 이상의 금전을 무상 또는 저율로 대부 받은 경우.

   - 결손·휴업·폐업법인의 주주 등이 재산 또는 용역을 무상 또는 저가로 제공받은 경우

   - 기업의 합병 또는 증자·감자로 인하여 주주가 이익을 얻은 경우.

   - 전환사채 등을 인수·취득·양도하거나, 주식으로 전환·교환 또는 주식의 인수함으로써 이익을 얻은 경우

   - 유·무상 취득한 주식 등이 취득 후 5년 이내 다른 상장(또는 협회등록)법인과 합병됨으로서 얻은 이익

      다만 허위, 기타 부정한 방법으로 상속·증여를 감소시킨 경우에는 특수관계자 및 기간에 관계없이 과세된다.

   - 재산을 시가의 70%이하 또는 130%이상 가액으로 양도하거나, 시가와 대가의 차액이 3억원 이상인 경우

      다만, 특수관계가 아닌 경우에는 시가의 70%이하 또는 130%이상 가액으로 양도한 경우에 한한다.

○ 특수관계가 없는 자간의 거래에도 과세되는 경우

   - 다른 사람의 재산신탁으로 신탁재산이나 그 재산에서 생긴 이익을 받은 경우

   - 보험료를 내지 않은 사람 및 보험계약기간에 보험금을 증여 받아 불입한 사람이 보험금을 타는 경우

   - 채무의 면제를 받거나 다른 사람이 채무를 대신 갚아줌으로써 이익을 얻은 경우

   - 기업의 증자시 저가로 실권주를 재배정받거나 제3자가 직접 배정받은 경우

 ○ 기타

   - 재산을 취득한 자금 또는 채무를 상환한 자금이 출처가 분명하지 않은 경우

   - 위에 예시된 경우 이외의 타인 재산의 무상사용 등과 법인의 자본거래 등을 통해 얻은 이익

   - 미성년자 등이 취득한 재산이 타인의 기여에 의해 재산가치가 증가한 경우

   - 제3자를 통해 우회하거나 거래 형식을 변형함으로써 상속·증여세를 부당하게 감소시킨 경우

② 증여세 면제·비과세

 (1) 증여재산을 반환하거나 재증여하는 경우의 증여세

  ○ 증여 후 당사자간의 협의에 따라 증여세 신고기한(증여일로부터 3개월) 이내에 반환하는  경우에는

      당초부터 증여가 없었던 것으로 봅니다. 다만, 반환 전에 정부의 세액결정을 받은 때는 과세합니다.

  ○ 증여받은 사람이 증여세 신고기한 경과 후 3개월(증여일로부터 3개월 이후 6개월 이전) 이내에  증여자에게 다시 반환 또는 재증여하는 경우

     - 반환 또는 재증여에 대하여는 증여세를 과세하지 않습니다.(당초 증여분에 대하여는 증여세를 과세함)

 (2) 농지 등에 대한 증여세 면제

  ○ 자경 농민이 영농자녀에게 농지, 초지, 산림지를 2006.12.31까지 증여하는 경우

    - 국토의계획및이용에관한법상 주거·상업·공업지역 및 택지개발예정지구, 개발사업지구로 지정된 지역외에 소재한 농지 등으로서 ‘99.1.1 현재 증여세 면제 요건을 갖춘 경우에 한함.

  ○ 자경 농민이 자경 농민인 직계비속, 직계비속의 배우자 및 형제자매에게 농지 등을 2006.12.31까지 증여하는 경우

    - 농업진흥지역내의 농지로서 ‘91년말 현재 소유하고 있으며, ’97.1.1 현재 증여세 면제 요건을 갖춘 경우에 한함.

  ○ 면제되는 농지 등의 면적은 다음의 범위 내에서만 가능합니다.

    - 농지세 과세대상이 되는 29,700㎡(9,000평) 이내의 농지(비과세, 감면 및 소액부 징수의 경우를 포함)

    - 초지법에 의한 148,500㎡(45,000평) 이내의 초지   

    - 산림법의 보전임지 중 영림계획에 따라 새로이 조림한 기간이 5년 이상인 산림지로서 297,000㎡(90,000평) 이내의 것. 다만, 조림기간이 20년 이상인 산림지의 경우에는 조림기간이 5년 이상인 9만평 이내의 산림지를 포함하여 30만평 이내의 것으로 한다.

    - 세금을 면제 받으려면 주소지 관할세무서장에게 세액면제 신청을 하여야 합니다.

     ※ 제출서류

      · 증여자와 영농자녀의 호적등본 및 주민등록등본(주민등록증의 제시도 가능함)

      · 증여자 및 영농자녀의 농지세 납세증명서 또는 영농사실을 확인할 수 있는 서류

      · 당해 농지 등에 대한 증여세 사본

      · 영농자녀의 농지등의 보유 명세서

    - 세금이 면제된 농지 등을 5년 안에 양도하면 면제 받은 세액을 추징당하게 됩니다.

   ○ ‘자경농민’ 이란 당해 농지 등이 소재하는 시·군·구나 이와 연접한 시·군·구에 거주하면 서 당해 농지 등의 증여일로부터 소급하여 2년이상 계속 직접 영농에 종사하고 있는 농민을 말합니다.

   ○ ‘영농자녀’ 라 함은 자경 농민의 직계비속 중 18세 이상인 자경 농민을 말합니다.

 (3) 공익법인 등이 출연 받은 재산

  ○ 사회복지 및 공익을 목적으로 하는 공익법인 등이 출연 받은 재산에 대해서는 증여세를 과세하지 않습니다.

  ○ 다만, 공익법인 등에 출연하는 재산에서는 일정한 요건과 규제조항을 두어 조건부로 과세가액에 불산입한 후, 이에 저촉 될 때에는 증여세를 추징하고  있습니다.

 (4) 장애인이 증여받은 재산의 비과세 : 장애인이 친족(배우자 제외)으로부터 증여받은 금점, 부동산,

   ○ 유가증권을 증여세 신고기한(3월) 이내에 신탁영업에 의한 신탁회사에 신탁하여 그 신탁의 이익전부를 당해 장애인이 지급받을 때에는 5억원까지 증여세가 부과되지 않습니다. 또한 장애인전용 보험상품에 가입하여 장애인이 보험금을 지급 받는 경우에는 연간 4천만원까지 증여세를 내지 않아도 됩니다.

    1) 장애인의 범위

      - 장애인복지법에 의한 장애인

      - 국가유공자등예우및지원에관한법률에 의한 상이자 및 이와 유사한 자로서 근로능력이 없는자

      - 기타 항시 치료를 요하는 중증환자

    2) 다음과 같은 사후관리요건을 위배한 때에는 그 때 증여 받은 것으로 보아 증여세를 부과합니다.

      - 신탁을 해지하거나 신탁기간 만료시 연장하지 아니하는 경우

      - 수익자를 변경한 경우

      - 증여재산가액이 감소한 경우

      - 신탁이익이 장애인 외의 자에게 귀속되는 경우 

    3) 다만, 다음의 경우는 부득이한 사유로 보아 증여세를 부과하지 않습니다.

      - 신탁회사가 관계법령 등에 의하여 영업취소 등이 되어 신탁을 해지한 경우로써 신탁해지일부터 2월 이내 동일종류의 신탁에 가입한 때

      - 신탁회사가 신탁재산 운영 중 그 재산가액이 감소한 경우

   4) 신탁기간 만료일부터 1월 이내에 동일 종류의 신탁에 가입한 경우에는 신탁기간을 연장한 것으로 봅니다,

③ 증여세 계산방법

  ○ 증여세는 증여받은 재산의 가액에서 증여재산 공제를 하고 나머지 금액(과세표준)에 세율을 곱하여 계산합니다.

 (1) 증여재산의 평가

   ○ 증여받은 재산의 가액은 증여 당시의 시가로 평가하되, 그 시기를 산정하기 어려울 때에는 다음과 같은 방법에 의합니다.

     - 토지 ; 개별공시지가

     - 건물 ; 국세청 기준시가공동주택, 상업용 건물, 일반건물 등에 대하여 국세청장이 매년 산정·고시하는 가액)

 (2) 증여재산 공제

   ○ 증여가 친족간에 이루어진 경우에는 증여받은 재산의 가액에서 다음의 금액을 공제합니다.

    다만, 수증자를 기준으로 당해 증여전 10년 이내에 공제받은 금액과 당해 증여에서 공제받을 금액의 합계액은 위의 공제금액을 한도로 합니다.                               

  ① 아버지로부터 여러 번에 걸쳐 재산을 증여받은 경우

    → 10년 이내의 증여재산가액을 합한 금액에서 3,000만원만 공제함

  ② 아들이 아버지와 어머니로부터 r각각 재산을 증여받은 경우

    → 아버지로부터 증여받은 재산가액과 어머니로부터 증여받은 재산가액의 합계에서 3,000만원을 공제함

  ③ 아버지와 삼촌으로부터 재산을 증여받은 경우

    → 아버지로부터 증여받은 재산가액에서 3,000만원을, 삼촌으로부터 증여받은 재산가액에서 500만원을 공제함

(3) 세  율

 증여세의 세율은 다음과 같습니다. 

※ 세대생략 증여에 대한 할증과세 ; 직계비속에 대한 증여 중 한세대를 생략하고 이루어진 증여 (예 ; 할아버지가 아버지를 건너뛰어 손자에게 증여하는 경우)에 대하여는 산출세액의 30%를 가산합니다.

● 아버지로부터 1억5,000만원을 증여받은 경우(증여받은 사람은 성년임)

  《  계 산 내 용  》

    - 증여재산 공제 ; 3,000만원

    - 과세표준 ; 1억 2,000만원 (1억 5천만원 - 3,000만원)

    - 산출세액 ; 1,400만원 (1억 2,000만원 X 세율20% - 누진공제 1,000만원)

    - 납부할 세액 ; 1,260만원 (자진신고시 산출세액의 10%공제)

④ 증여세 신고 · 납부 요령

 ○ 증여를 받은 사람은 증여를 받은 날로부터 3개월 안에 주소지 관할 세무서에 증여세를 신고·납부하여야 하며,  이 기간 내에 신고를 하면 내야할 세금의 10%를 공제하여 드립니다.

 ○ 신고를 하지 않거나 미달하게 신고하면 10 ~ 20%의 가산세를 더 물게 됩니다. 또 증여세를 신고만하고 납부를 하지 않으면 미납기간에 따라 내야할 세금의 1일 0.03%를 가산세로 더 물게 됩니다. 따라서 증여세의 신고 납부가 늦으면 늦을수록 더 많은 세금을 물게 됩니다.  

 ○ 납부할 세액이 1천만원을 초과하는 경우에는 납부할 세액의 일부를 납부기한 경과 후 45일 이내에 나누어 낼 수 있습니다.

 ○ 분납할 수 있는 세액

   1. 납부할 세액이 2천만원 이하인 때

      → 1천만원을 초과하는 금액

   2. 납부할 세액이 2천만원을 초과하는 경우

      → 납부할 세액의 1/2 이하의 금액

 ○ 납부할 세액이 1천만원을 초과하는 경우 세액의 1/4을 납부하고 나머지 3/4에 대하여는 세무서에 담보를  제공하고 3년 내에 나누어 낼 수 있는데  이를 “연부연납” 이라고 합니다.

 ○ 연부 연납 기간은 연부 연납 허가일로부터 3년 내로 합니다.

   - 다만, 가업상속재산의 경우에는 5년, 상속재산 중 가업상속재산이 차지한는 비율이 50% 이상인 경우에는 15년 내로 합니다.

 ○ 연부연납을 하려면 상속세 신고시 또는 세금고지서의 납부 기한내에 관할세무서장에게 신청하여 허가를 받아야 합니다.

  ※ 연부연납을 하는 때에는 연부연납세액 중 납부하지 아니한 금액에 대하여 일정한 이자를 부담하여야 합니다. 

 ○ 상속받은 재산 중 부동산과 유가증권의 가액이 전체 재산가액의 1/2을 초과하고 납부세액이 1천만원을 초과하는 경우에는 상속받은 부동산이나 유가증권으로도 세금을 낼 수 있습니다.

 ○ 물납을 하고자 하는 경우에는 상속세 신고시 또는 세금고지서의 납부기한 내에 관할세무서장에게 신청하여 허가를 받아야 합니다.

 ○ 물납을 할 수 있는 재산

   - 국내에 소재하는 부동산

   - 국채·공채·주권 및 내국법인이 발행한 채권 또는 증권. 다만, 상장 및 협회등록법인 주식은 제외함.    

 ○제출할 서류(해당되는 서류만 내면 됩니다)

   - 상속세표준신고 및 자진납부계산서

   - 상속재산명세 및 평가명세서

   - 연부연납(물납) 허가신청서 및 납세담보제공서

   - 기타 첨부서류 ; 주민등록등본, 호적등본 또는 사망진단서, 재산평가관련서류 등

 ※상속재산의 평가에 관한 서류

   · 토지의 경우 ; 등기부등본·토지가격확인원

   · 건물의 경우 ; 등기부등본·건축물대장

   · 예금의 경우 ; 예금잔액증명서 등

 ○ 신고에 사용되는 서식은 전국 세무관서에서 무료로 배부해 드리고 있으며, 인터넷 국세청 홈페이지(www.nts.go.kr)에서도 서식을 다운받아 사용하실 수 있습니다.