2008-07-10 08:11

http://blog.drapt.com/taxwon50/2426711215645089815

자료출처: ♡ 한아름 공인중개사 富로그♡

재개발 투자 계약서 작성할 때의 주의사항

 

뉴타운/재개발 투자에서 계약서 작성은 보다 신중해야 한다. 개발사업의 특성상 물건의 하자가 부각되는 시점은 몇 년 후인 경우가 많다. 아무것도 모르고 면 년간을 소유하고 있다가 날 벼락처럼 분양권이 없다고 한다면 대책은 물 건너 간 뒤다. 단서 조항 이전에 법률적으로 꼼꼼하게 점검하는 것이 우선이다.

 

뉴타운 지역 내 부동산에서 계약서를 작성 이전에 충분히 점검할 사항으로 최대한 단서 조항은 많을수록 좋다. 계약 이전에 구체적 물건에 맞게 단서 조항에 대해 많은 생각을 해야 한다. 먼저 개발 방식을 점검하고 개발 방식에 따른 분양 자격과 기준일을 점검해야 한다. 또한 편법적 계약이 아닌 정상 계약임을 점검해야 한다. 분양자격, 분양권, 입주권 등의 여부가 법률적으로 합당한지도 꼼꼼히 따져봐야 한다.

 

재개발의 분양 자격 등과 같이 복잡한 권리 구조를 가지고 있는 경우, 계약서에 들어갈 단서 조항도 꼼꼼히 따져봐야 한다. 재개발과 같이 분양자격의 유무가 복잡하게 얽혀있는 경우도 있고 입주권이 없는 지분을 매입하게 되는 경우도 있을 수 있다.

 

초기 지역 중에 국.공유지 점유 물건의 경우는 변상금에 대한 구 소유자의 변제의무에 대해 명시하는 것이 좋다. 변상금이란 국.공유지를 점유하고 있는 건축물 소유자에게 그동안의 사용료를 부과하는 것으로 대부분의 사람들이 납부하지 않고 있는 경우가 많다. 재개발이 진행되면 반드시 해당 관청에서 그 금액을 부과하는데 5년분을 소급해서 부과한다. 생각보다 만만치 않은 금액이기 때문에 계약 당시 명확히 하지 않으면 분쟁의 소지가 되기도 한다.

 

철거 진행 중의 사업장이라면 명도와 세입자 등의 문제에 대해 반드시 언급해야 한다. 새로운 주인이 그런 부담을 안고 가다보면 새로운 비용이 추가로 발생할 소지가 있고 자칫 생각지도 못한 분쟁에 휘말릴 수도 있다.

 

이와 함께 집을 매입한 후 세입자를 관리하는 것에도 각별한 주의가 필요하다. 대부분의 철거 지역은 이주비 지급과 동시에 건축물을 비운 상태로 넘겨줄 것으 요구한다. 이는 이주비가 지급된 후, 건축물에 사람이 남아 공사에 방해가 되는 것을 방지하기 위함이다. 이에 세입자 문제를 가옥 주인 본인이 직접 해결해야지만 이주비 지급을 받을 수 있다. 초기 지역에 투자하는 경우라면 그런 부분을 미리 예측해서 세입자가 들어올 때 사전에 예방하는 것이 좋다.

 

하지만 단서 조항의 경우 주택임대차보호법에 의해 무조건 2년의 보호를 받는다는 점을 감안해서 사업 진행이 2년 내에 바로 진행될 것으로 추측되면 어느 정도 손실을 감안하더라도 세입자를 들이지 않는 것이 좋다. 재개발 진행과는 무관하게 단서 조항보다 강력한 주택임대차보호법의 보호를 받아 2년의 거주를 주장할 수 있으며 그로 인해 이주비 지급이 지연되고 재개발 사업이 지연될 수 있기 때문이다.

 

국.공유지 위 지상권을 매입할 때 넣어야 할 단서 조항

 

- 상기 물건은 국.공유지 위 지상에 점유한 건축물로 점유에 따른 변상금(해당관청에서 부과)등의 비용은 해당 잔금일을 기준으로 정산하기로 한다.

 

재개발 초기 지역인 경우 단서 조항

 

- 00 구역 재개발사업으로 인한 조합원의 지분 매입으로 단독 분양 대상이며 00 평형 분양자격에 합당할 것.

- 분양 자격 등에 문제가 발생하면 구 소유자는 문제 해결에 소요되는 비용 일체를 부담하기로 한다(소요되는 비용 산정 기준: 원상 회복에 따른 각종 세금(기 지급금 포함)기간 소요에 따른 법정이자)

 

철거 진행 중인 지역에 세입자 보증금 반환 이전의 단서 조항

 

- 상기 물건은 현재 철거중인 00 재개발구역의 철거 이전 건축물로 이주비 지급 절차와 세입자의 보증금 반환 등에 의해 발생할 비용과 기타 제반 사항은 구 소유자가 책임지고 처리하기로 한다.

 

재개발 지역 물건구입 후 새로운 세입자와 전.월세 계약을 체결할 때 단서 조항

 

- 현재 전.월세 계약을 체결하는 본 건축물은 00재개발구역 내에 위치한다.

- 조합에서 합법적으로 지급하는 주거 이전비 등의 금전 이외에 철거로 인한 세입자의 이사비용 등 추가 비용의 발생에 대해 세입자는 임대인에게 요구해서는 안되며, 조합 또는 시공사 등에 요구하여 임대인인 가옥주가 이주비를 수령하는데 방해해서도 안 된다.

 

- 00재개발사업으로 인해 건축물을 철거해야 하는 상황에서 세입자는 임대인인 건축물 소유자의 의사에 협조해야 한다

 

출처-부평사람들