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미분양 아파트 골라잡기 |부동산노트

2008-06-12 08:45

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자료출처: 부동산 신나게 즐겨 봅세다~♬
내집마련사례(6) 미분양 아파트 골라잡기
미분양은 저렴한 것보다는 안전한 것을 선택해야
모두 다 가격이 내린다고 하는데도 참으로 적지않은 사람들이 부동산 시장에 관심을 가지고 있고 매수시기를 저울질 하는 것을 보면 좀체 시장은 하락으로 급변하지는 않을 것 같다는 생각도 해본다.
 
시장이 다 안된다고 하더라도 틈새는 항상 있다. 그 틈새를 볼줄 아는 시각이 남다르면 이러한 시장상황에서도 성공투자를 할 수 있다. 미분양아파트는 아파트 시장이 좋고 나쁨을 떠나 항상 아파트가 분양되는 한 존재한다.
 
그 숫자가 많고 적음의 차이일뿐이지 항상 미분양이 존재하는 것은 각 아파트마다 가치를 사람들이 냉정히 평가하고 있음을 말해준다. 그렇기 때문에 특히 요즘같이 아파트시장이 불투명할 때 섣불리 미분양아파트를 산다는 것은 모험의 소지가 다분히 있다.
 
미분양은 시장 좋아도 발생
 
그렇지만 미분양 아파트는 남다른 유혹을 줄 때가 많다. 일단은 중도금 유예 등 각종 혜택이 주어지는 경우가 많기 때문이며 시장이 상승기로 반전할 시에는 기대치않은 큰 수익을 내는 경우도 종종 있기 때문이다.
 
2002년과 같이 시장이 요동칠 때도 분당에서도 미분양아파트가 존재했었다면 믿어질까? 분당 야탑동에 2001년10월에 분양되었던 현대아이파크는 비록 소규모단지였지만 46평형이상 중대형으로 구성된 사실상 분당의 마지막 분양아파트였다.
 
분양당시 인기를 끌지 못했던 이유는 당시에는 고가(평당 850만원)에 분양되었고 분당의 중심지가 아닌 외곽지역 야탑동에 중대형이었기 때문이었다. 2001년 말에 폭발적인 거래장세가 있었지만 이 아파트는 프리미엄이 5천만원미만으로 형성되어 있었고 저층에서는 미분양물량이 2002년 여름전까지도 존재하였다.
 
2002년 봄에 한 고객이 사무실을 찾아왔는데 상담 중 미분양물량이 있는 이 아파트를 권해드렸다.
 
일단 미분양물량이 나오면 사람들은 선입견을 가진다. 뭔가 문제가 있기 때문에 미분양이 나는 것은 당연하다. 처음에는 물론 이런 우려를 내게 표명했지만 장래성과 분당의 향후 전망 그리고 주상복합을 제외하고는 아파트로서는 유일한 분당의 신축아파트라는 강점을 잘 설명한 것이 효과가 있었던지 그 아파트를 분양을 받겠으니 안내를 해달라고 했다.
 
미분양 살 때는 지역우선 원칙 지켜라
 
사실 미분양아파트는 건설사와 계약을 하는 것이기 때문에 중개사와는 상관이 없다. 내가 미분양물량을 소화시켜 준다고 해도 달리 어떤 옵션이 없으면 나에게 수익이 되는 것은 없다. 굳이 내가 소개했으니 안내를 해달라고 하시니 모델하우스로 안내하여 55평 1층을 계약을 하였다.
 
이 아파트는 그 후에도 한동안은 저평가되어 있었으나 2003년 들어서서부터 분당의 주상복합 중대형의 움직임이 급상승 기류를 타면서 동반 상승하면서 분양가 4.6억의 아파트가 입주시(2003년10월경)에는 8억정도로 상승하였고, 현재는 정상층은 15억을 호가하고 1층의 경우도 12억을 호가하고 있다.
 
이 분의 경우에는 미분양에 1층 물건을 과감히 잡아 성공한 케이스인데, 미분양에도 분명한 가치가 있음을 보여주는 대표적인 케이스라고 볼 수 있다.
 
대규모 택지개발지구에는 미분양 물건이 흔하지가 않다. 최근 동탄에 분양현황을 지켜보면 알 수 있다. 단지 1층의 경우에 일부 나오는 경우가 있는데 미분양 물건을 고를 때는 층도 중요하지만 미분양 아파트의 입지가 더 중요하다.
 
이 중요한 체크포인트를 놓치면 미분양 투자가 큰 낭패를 당할 수 있는 것이다. 앞에서 언급한 고객은 비록 미분양이고 1층이지만 분당이라는 최적의 주거환경이 있는 곳에 미분양을 잡았다는 것이다. 손해볼 확률을 거의 제로에 두고 베팅을 하신 것이다.
 
미분양 물건을 사실 때에 지역우선의 원칙만 염두해 두어도 실패확률 거의 제로에 가깝다. 물론 입지가 뛰어난 지역(신도시,대규모 택지개발지구, 호재가 있는지역 등)은 미분양 물건이 거의 없고 주로 1층의 경우만 나온다. 그러나 1층이라도 다른 지역의 로얄동/정상층 보다 1층을 선택하는 것이 나중에 훨씬 수익을 많이 준다.
 
남양주 진접지구가 좋은 예
 
불과 몇년전 화성 동탄신도시가 분양될 때 그 주변 화성 봉담 택지개발지구도 분양을 했었다. 이것을 예로 들면 당시 수요자들은 동탄과 봉담의 미분양 물건을 놓고 저울질을 했었는데 결론적으로는 동탄의 1층 미분양 물건이 봉담의 그 어떤 로얄동/층보다 낫다는 것이다. 아마 입주 후 몇년이 지난 지금은 절실히 깨달았을 것이다.
 
로열동/층을 더 고려했던 고객이 비택지지구 미분양을 매수하여 고생한 이야기를 들어보면 이해가 쉬울 것이다. 2001~2년 용인 지역은 그야말로 분양의 홍수였다. 여기에는 구갈, 죽전같은 택지개발지구가 있었는가 하면 비택지개발지역의 아파트도 분양에 봇물을 이루었던 시기였다. 2001년말에는 구갈3지구의 써미트빌같은 아파트는 미분양 물건이 꽤 있었고 죽전도 로얄층을 제외하곤 미분양 물건이 상당수 있었다.
 
분양권을 사시겠다는 고객이 2001년 말에 사무실을 찾아오셨다. 자금은 많지 않아보이셨고 투자의 목적보다는 실수요자이신 분이셨다. 자금이 적정한 수준에서 구갈3지구의 써미트빌이라는 아파트를 소개하였고 당시 로얄동/층의 경우는 1천만원대에서 프리미엄이 형성되어 있는 상황이었다.
 
분양가는 1.5억정도였는데 1층의 경우 대부분이 미분양 상태로 있었다. 이왕이면 로얄동/층을 프리미엄을 주고 사는 것이 낫다고 설득했지만 미분양도 많은데 굳이 프리미엄을 주고 살 필요가 있겠냐하면서 미분양물건에 더 관심이 많으셨다. 결국 그 분은 미분양 물건을 찾기위해 용인을 두루 섭렵하셨는데 나중에 알고 보니 구갈3지구의 미분양을 산 것이 아니고 용인시내와 가까운 고림동이란 곳의 삼정아파트(분양가1.3억) 미분양 물건 중에 로열동/층을 계약을 하셨다.
 
그토록 미분양은 입지가 좋은 곳에 사야된다고 강조했는데, 결국은 돌아다니시다가 가장 자금에 맞추고 이왕이면 1층보다는 로열동/층을 사야겠다는 마음에 그곳의 아파트를 계약하신 것이다.
 
결과는 어떠한가? 지금 구갈3지구 써미트빌 34평형은 분양가 대비 2배이상 뛰어 3.5억이상을 호가한다. 고림동 삼정아파트는 최고가 2.0억으로 그 차익은 무려 1.3억이 된다. 아무리 실수요자 입장이지만 순간적인 판단착오로 이루어진 결과로는 너무 아픔이 크다.
 
최근 미분양 물건이 계속 증가 추세에 있고 건설사들은 다양한 방법으로 미분양 물건을 털어내려고 많은 혜택을 주고 있다. 혜택에 현혹되는 순간 그 때부터 고생바가지다. 미분양은 다 그 이유가 있어서 미분양이 되기 때문에 원칙은 사지 않는 것이 좋다.
 
그러나 시장이 급랭하여 일시적으로 미분양이 되는 보석같은 미분양 물건도 있다. 이것을 찾아내는 것이 중요한데 초보자는 신문기사나 소위 전문가들이 추천하는 물건만 보곤 믿을 수가 없다. 이런 물건들이라는 것이 흔히 건설업자들의 광고를 대행해주는 역할도 많이 하기때문에 그 진정성이 많이 퇴색되었다.
 
가장 안전한 것은 신도시나 대규모 택지개발지구의 미분양 아파트를 잡는 것이다. 중요한 것은 이런 곳에는 절대 로열층이나 로열동이 없다. 욕심을 비우고 저층이라도 살 수 있는 용기가 필요하다. 굳이 미분양 아파트에 관심을 가지신다면.
 
최근 남양주 진접이 좋은 성공 예이다. 불과 1년 남짓한 시기에 4순위까지 미분양으로 곤혹을 치렀지만 강북 전성시대를 맞이하여 이곳도 상승바람이 불었기 때문에 당시 미분양을 잡았던 사람들은 미소를 지을 수 있는 것이다.
 
단지규모가 적거나 비택지개발인 민간개발지역에 아파트를 지금의 시장상황에서 단지 가격이 저렴하거나 여러 혜택을 준다고 해서 덥썩 잡았다가는 큰 대가를 치룰 수 있다. 이것을 부추키는 언론과 전문가들의 말을 가려서 들어야 한다.


홍현진[brisga7@naver.com]
2008년 06월 10일 13시 57분

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