부동산 공동투자에서 가장 유의해야 할 부분은 세금이다. 부동산공동투자는 나홀로 투자보다 세금부담이 확연히 낮다는 게 전문가들의 의견이다. 하지만 최근 공동투자 관련 세금규정이 강화되고 있는 만큼 면밀한 주의가 요구된다.
공동투자는 부동산 취득단계에서 별다른 절세 효과를 누리기 힘들다. 주택, 상가, 토지에 관계없이 부동산 세액이 결정된 후 지분에 따라 나눠 부과되기 때문이다. 다만 재산세·종합부동산세등 보유세, 처분때 부과되는 양도소득세는 개인투자 때와 차이가있음을 명심해야 한다.
◆ 주택 = 공동투자 품목이 주택이면 종부세는 ‘가구별' 과세가 적용된다. 배우자, 자녀 등 동일 가구원과 공동 투자할 때는절세 효과가 없지만 별도 가구원과 공동투자를 할 땐 세금이 줄어든다.
처분때는 일부 지분만 가진 주택도 주택 수에 포함시키기 때문에양도소득세가 중과세될 수 있다. 1주택자가 아파트에 공동 투자한 뒤 처분하면 2주택자 양도세 중과세율(50%)이 적용될 수 있다.
◆ 상가 = 상가는 재산세나 종부세 모두 개인별 합산 과세를 하므로 공동투자를 하면 세금을 줄일 수 있다. 처분단계에서 양도차익이 분산돼 양도세 절감 효과가 발생한다. 보유 기간이 2년이상인 경우 9~36%의 누진세율이 적용돼 세금부담을 낮출 수 있고 개인별 기본 공제(250만원)를 받을 수 있다.
보유기간 2년 미만인 경우 개인별 기본 공제만 가능하다. 다만상가주택을 공동 투자하는 경우 주택 수 산정에 포함돼 양도세중과 대상이 될 수 있다는 점에 주의해야 한다.
◆ 토지 = 토지 역시 재산세가 개인별로 과세되기 때문에 같은땅이라도 배우자나 자녀와 공동 명의로 투자하면 세금을 줄일 수있다. 하지만 종부세는 가구별 합산 과세라는 점에 유의해야 한다.
사업용 토지의 경우 처분할 때 세금 부담이 적다. 다만 농지는직접 거주하며 농사를 짓는다는 요건, 임야는 직접 거주 요건,목장용지는 거주 및 목축업 요건 등이 다르다는 점에 유의해야한다. 비사업용 토지의 경우 개인별 기본공제만 받는다.
스피드뱅크 관계자는 “예외적으로 1000㎡ 미만의 주말·체험 농지는 직접 거주하지 않더라도 농사만 지으면 직접 거주하며 농사짓는 요건이 인정돼 세금 중과를 피할 수 있다”고 말했다.
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