2008-02-03 21:50

http://blog.drapt.com/taxwon50/2426711202043009597

자료출처: ♡ 한아름 공인중개사 富로그♡

부자는 미래가치를 내다보고 투자한다.

 
미래를 확실히 아는 비결은 현재를 충실하게 사는 사람에게만 보인다. 그래서 그런 사람들이 준비만 한다면 반드시 부자가 될 수있다는 것이 이미 부자가 된 사람들의 생각과 행동에서 공통적으로 읽을 수 있다.

따라서 부자가 되고자 하는 사람들은 기존의 생각과 습관을 과감히 버리고 부자의 생각과 습관을 닮아가야 한다.

부동산 부자들이 미래에 투자할 가치가 있다고 판단하는 부동산에는 어떤 것이 일을까?

첫째, 머지않아 삼승법칙이 진행될 부동산이다.
개발 발표, 착공, 완공, 이3단계가 진행될 부동산을 말하는데, 정부나 지방자치제나 기업이 개발할 것이라 발표하면 값이 뛴다.
예를 들면, 신도시로 건설하겠다고 발표한 신도시 후보지나 서울의 강북 뉴타운 지역이 바로 그런 곳이다. 이미 알고 있는 것처럼 그 지역들은 착공 전에 값이 크게 올랐다. 부작용 방지를 위해 정부에서는 그 지역에 각종 규제책을 발표하고 있으나 아무리 강력한 힘이 있는 정부라도 부동산 값의 상승을 막기는 어려울 것이다.

부자들은 뉴 타운 발표 전 이미 정보를 입수하고 노른자 땅을 사놓고 갔다가 적절한 시기에 빠져 나온다. 그들은 때에 따라서는 단기투자도 하지만 단기 투자를 즐기지 않는다. 왜나하면 개발지역은 착공될 때까지 3단계로 오른다는 것을 알기 때문이다.
재개발지역 부동산뿐만 아니라 재건축 아파트, 택지개발 예정지역, 신도시후보지, 단독 주택을 임대 주택으로 지을 수 있는 부동산, 빌딩을 지을 수 있는 땅, 상가를 지을 수 있는 땅, 1층 단독을 4∼5층 주택으로 지을 수 있는 땅, 논·밭을 택지로 용도 변경이 가능한 부동산, 주거지가 상업지로 바뀔 지역 땅 등 정확한 자료수집으로 종합분석, 검토한 후 미래 투자가치가 있는 부동산만 사 모은다.

둘째, 철저히 시간 싸움임을 알고 있다.
인간은 시간 속에서 살며 부동산도 시간에서 나고 죽는 존재이다. 부동산은 살아 있는 유기체이기 때문에 인간이 필요로 한 시기에만 그 가치가 인정받고 있다.
예를 들어 착공에서 완공 단계에 있는 부동산은 유아기에서 청년기에 해당하는 성장기에 속한다고 할 수 있다. 성장기에는 빠른 속도로 오르고 오르는 폭도 큰 것이 특징이다. 그 후로는 곡식처럼 익어가는 시기이다. 이 시기에 투자하지 않으며 돈을 만드는 것이 쉽지 않다. 부자들은 시간 투자가 가장 중요하다는 것을 잘 안다. 어떤 부동산에 투자해야 수익을 많이 남길 수 있는지도 시간 파악을 통해 안다. 보통 사람은 그것을 모르거나 확신, 혹은 돈이 손에 없다는 핑계로 시간 투자에 주목하지 않기 때문에 성공하지 못한다. 부자를 꿈꾸는 자들은 ‘부자들이 투자한 방식과 패러다임을 철저히 닮아야 부자가 된다’ 는 것이 이 같은 이유에서 나온 말이다.

 

제2수도권 순환도로 개발시 최적의 타이밍 잡는 법.

 
제2수도권 순환도로가 개발될 지역은 수원, 용인, 이천 여주주변, 양평, 남양주, 양주 주변, 파주와 고양 중간 주변, 김포, 송도, 안산, 화성인데, 이 지역 주변의 부동산 값이 오를 가능성이 매우 높다.
제2수도권 순환도로가 지나가는 주변의 부동산을 소유하고 있는 사람들이나 앞으로 그 지역에 투자할 사람들은 모두 다 최적의 타이밍을 찾아서 사고 팔아야 큰돈을 벌 수 있을 것이다. 부동산 값은 필자가 주장하는 개발 발표시점, 개발 착공 시점, 개발 준공 시점에서 단계별로 1∼2배 오르는 경향이 있어서 부동산 부자들은 삼승법칙을 굳게 믿고 투자한다.

순환도로가 통과하는 지역에 투자하려면 먼저 신도시 개발 지역, 대단위 공단 지역, 특구 지역 등과 연관지어 토지를 사는 안목이 있어야 한다. 최적 투자 지역이 잡히면 통과 지역 확정 발표 직후에 사거나 이 기회를 놓친 장기 투자자라면 착공이 임박한 시점에서 구입하는 것이 무난하다. 반대로 단기 투자자라면 그림이 거의 완성되어 가는 수개월 전에 나서면 상당히 값이 오른 가격에 사게 되지만, 확실하게 되팔 수 있어서 장점으로 작용한다. 왜냐하면 도로가 완공된 직후에는 각종 부동산들이 우후죽순 건설되기 때문에 어느 누구나 피부로 느낄 수 있게 되어 마지막에 높은 가격을 받고 부동산을 되팔 수 있어서이다. 그렇지 않을 경우, 그땅의 용도에 맞는 건물을 지어 사용하거나 임대 사업을 하는 방법도 있다. 부동산 소유자는 가능한 한 팔지 말고 도로가 개통된 후 부동산이 어떤 모습으로 변화할지 지켜보다가 후일에도 가치가 크게 없다고 판단되면 도로개통 6개월 지나서 파는 것이 최적의 파는 타이밍이 될 것이다. 사실 도로가 이미 개통되면 부동산 값은 거의 반영되어 오랜 기간 보합세를 유지하기 때문에 일반적인 시각에서 보면 처분하는 것이 유리하다. 물론 특 수한 환경(신도시 건설 지정 지역, 공단 개발 지역 지정, 관광 개발 지역 지정 등)이 오면 예외이므로 이 점 또한 유의해야 할 것이다.

 

신도시 개발 지역 투자시 최적의 타이밍 잡는 법
서울 경기 지역의 집값 안정을 위해 정부가 추진 중인 수도권 신도시 후보지로 김포와 파주 지역이 선정되었다. 신도시 개발 발표가 있게 되면 투자자들과 땅 소유자들이 비상한 관심을 갖는 것은 당연하다. 이들은 어떻게 하면 돈을 벌 수가 있을까, 생각을 하게 된다.
과거 신도시 건설이 있을 때마다 큰 이익을 보는 경우와 손해를 보는 경우로 나눠졌는데, 신도시 개발과 관련해 투자자들이 가장 주요한 관심사로 삼고 있는 것은 아무래도 타이밍일 것이다. 신도시는 국민적 관심사이기 때문에 수요층이 일시에 대거 몰리는 경향이 있어 더더욱 시세 차익이 크게 벌어진다.

부동산 투자자들 중 다른 사람들을 따라 우르르 모여드는 사람들이 있다. 3군단들은 항상 타이밍을 놓치고 큰돈을 벌 기회를 좀처럼 찾지 못한다. 특히 대부분의 투자자들은 신도시 개발 지역이라면 북새통을 이루며 투자하려고 했던 어제 일도 아주 먼 옛날 일로 치부해 버리는 것 같아 안타깝다. 신도시 개발 발표가 있고 나면 그 지역 일대는 투자자들의 발길이 빨라지고 공인중개사들도 몰려든다. 신도시 개발 지역이 세부적으로 확정되지 않았어도 거래는 폭발적으로 이루어지고, 발표와 동시에 가격은 두세 배로 껑충 뛴다. 이때부터 부동산을 가진 사람들은 어떻게 하는 것이 좋을 것인가를 재기 시작한다.

지금까지 신도시 개발을 발표한 뒤의 부동산 값 상승률을 보면, 역시 발표하고 1개월 이내가 가장 높이 오른다. 부동산을 팔 사람이 라면 발표 전 가격에서 두세 배 오른 가격대가 되었을 때 파는 것이 좋다. 아주 특수한 경우을 제외하고는 신도시 개발로 네다섯 배 오르는 경우는 드물었기 때문이다. 따라서 팔 사람은 세부적인 신도시 건설 계획이 공개되기 전에 정보를 입수하여 분석, 검토한 뒤 파는 시기를 신속하게 결정하는 것이 큰돈을 벌 수 있는 방법이다.

팔려는 사람은, 신도시 건설 착공을 하는 데 있어서 정부가 시세보다 낮게 보상액을 결정하는 것이 일반적인 사례이므로 이 점을 감안하여 팔아라. 절대로 다른 부동산처럼 팔 시기를 잡아서는 안 된다. 또한 사려는 사람이라면, 신도시 개발 정보를 사전에 입수하는 것이 가장 좋겠지만, 워낙 1급 정보이기 때문에 현실 불가능하다. 정보망이 별로 많지 않은 투자자라면 발표 직후 가격 형성이 미처 이루어지지 않을 때에 샀다가 폭등할 때 바로 팔아버리는 것이 좋다. 자칫 들쥐·벌떼·개미 군단들이 몰려 오는 것을 보고 착각에 빠져 더 쥐고 있다가 후회하는 경우가 있다. 80%에 만족하라는 투자 교훈을 명심하고 신속히 파는 것이 상책이다. 특히 신도시 발표 후 부동산 값이 폭등하면 뒤이어서 토지거래 허가지역으로 발표할 가능성이 매우 높다. 긴장을 풀다가 모처럼 온 기회를 놓칠 수 있다는 사실을 잊어서는 안 될 것이다.

 

부동산 규제 강화시 최적의 타이밍 잡는 법
부동산이 한동안 호황을 누리면 거의 예외없이 부동산 열풍이 일어나고 급기야 사회 문제로 비화되면 정부는 부동산을 안정시키기 위해 규제 조치를 취한다.
부동산 안정화 대책이 처음 발표되면 한 가지씩 나오다가 가격이 안정되는 것을 지켜보면서 강도를 높이는 것이 지금까지의 형태였다. 때문에 팔기 딱 좋은 타이밍은 첫 번째 부동산 대책이 발표되면 엉거주춤하지 말고 즉시 시세보다 약간 싸게 파는 것이 최선책이다. 과거 부동산 시장에서 부동산 대책이 나온 후 즉시 판 사람의 모범 사례를 조사, 연구해 보면 그런 결론이 나왔다.

지금까지 5차 파동이 있었지만 정부가 한번 칼을 부동산 시장에 빼들면 거세게 불던 부동산 열풍이 단 한번도 정부 칼에 맞아 죽지 않은 적이 없었다는 사실에 주목해야 한다. 정부는 기업체와 달리 거대 권력을 갖고 있는 조직이기 때문에 단칼에 죽지 않으면 재차 칼을 휘두르고 그것도 안 되면 3차, 4차 칼을 휘두르므로 그 칼에 견디어 내는 부동산이 존재하지 않았다. 따라서 팔 사람은 정부가 칼을 빼어들면 부동산 시장이 죽을 때까지 모든 수단을 다 동원한다는 사실을 깨달아야 한다. 2002년에 부동산 안정대책도 4차까지 내놓고 부동산과의 전면 전쟁을 했던 사실을 아직도 생생하게 기억할 것이다.

 

부동산이 비정상적으로 오르면 정부는 팔짱만 끼고 두고 보지 않고 반드시 무서운 칼을 사용하기 때문에 안정 대책에 관망하고 있다가 때를 놓치면 초기 가격의 1∼2배 손해를 보고도 팔지 못하는 결과가 올 수 있다. 대체로 1차 안정대책 발표 이후는 부동산 시장 분위기가 관망하는 자세가 많아 매물이 많이 쏟아지지 않는 경향이 많다. 설사 조금 팔려고 내놓은 것도 ‘별거 아닌가 봐’ 하는 분위기가 감지되면 또다시 팔려고 한 부동산을 다시 거둬들이는데 이는 잘못 판단한 것이다. 그것은 정부가 1차발표로 부동산 가격이 하락세를 보이지 않으면 틀림없이 1차보다 강도 높은 대책이 나오기 때문이다.

살 사람은 조금 느슨한 자세로 정부대책이 몇 차례 있을 것이라는 전제로 시간 벌기에 초점을 맞추고 부동산을 사려는 자금 준비와 어느 지역이 오르는 지역인가 점검하고 어느 부동산 상품이 돈이 되는가를 공부하라. 거래가 끊기고 가격이 더 이상 떨어질 가능성이 없을 정도로 공인중개사 사무소마다 팔아 달라는 부동산이 사상 최대로 쌓였다는 평가가 나왔을 때는 더 이상 주저하지 말고 사면 큰돈을 벌 수 있을 것이다. 그런데 부동산 사이클이 어느 사이클에 와 있는지를 잊어서는 안 된다.

 

결국 대세는 부동산 사이클과 부동산 안정대책이므로 이것을 중심으로 사고 파는 타이밍을 잡아야 하기 때문이다. 부동산 투자는 언제나 시간 싸움이라는 엄연한 현실을 잠시도 잊어서는 안 된다. 만약 팔 때를 놓쳐 나머지 2,3년 후 그 가격대로 회복되었다고 해도 잃어버린 시간은 다시 오지 않고 남들은 앞서가는 결과를 불러오게 된다. 따라서 시간을 투자의 최우선순위에 올려 놓고 경영하는 투자자가 되어야 한다.

 

고속전철 역세권 투자시 최적의 타이밍 잡는 법 남대문 시장과 서울의 얼굴인 명동의 상권이 급부상하였고, 더 나아가 을지로, 종로, 퇴계로로 번져가 서울의 중심이 되었다. 고속전철이 개통되면 그 주변의 부동산이 새로운 부를 창출할 수 있는 수단이 될 것이다. 첫 출발지인 서울역을 중심으로 서울이 발전한 것처럼 앞으로 광명 고속전철역 주변은 하루하루 다르게 변할 것이다. 따라서 앞으로 수천만 수도권 인구가 이용하게 될 고속전철을 생각하기만 해도 높은 투자가치가 있음은 아주 당연하다. 정부는 고속전철역사 주변의 70만평을 택지로 지정, 복합 역세권으로 개발한다고 발표했다. 또한 광명시 일직동·소하동 62만 8천평과 안야어시 석수동 ·박달동 일대 7만 2천평이, 종합 환승 센터, 업무·상업·주거 기능이 복합된 역세권으로 개발된다. 좀더 구체적으로 말하면, 택지지구는 주거용지로 13만 8천 평에 7천 400가구의 주택을 짓고 상업용지 6만 2천 평에는 대형 유통센터와 호텔, 백화점 등이 들어서며, 공원녹지 15만 3천평, 도로 15만 4천평, 고속철도 역사 6만7천 평, 물류 유통·공공시설 12만 6천평으로 나눠 개발된다. 이렇게 건설되는 광명 역세권 투자는 가장 큰돈이 오고 가는 문제이다. 사기에 가장 적합한 타이밍은 약간 오르고 있을 때 서둘러 사는 것이다. 두 번째 타이밍은 건설지역이 구체적으로 확정된 후 개발지 안에 장기 투자를 할 투자자로서 용도에 맞는 건물을 짓거나 사는 일이다. 가장 높은 투자가치가 있는 것은 상업용지에 투자하여 상가 건물을 가지거나 호텔을 소유하는 것이라 할 수 있다. 이런 종목에 투자할 때는 조금은 값이 올라 거부감이 있을 수 있으나 초기에는 구입하는 것이 최적 타이밍이 될 것이다. 최근 관심지역으로는 경.춘복선전철,동서고속도로 개통을 준비중인 춘천을 눈여겨 볼만하다, 그리고 개발권 밖에도 수많은 부동산 투자처가 있으므로 그림을 그려가면서 투자하면 큰돈을 불릴 수 있다. 단기 투자하고자 팔려는 사람이라면 토지거래 허가지역으로 묶이기 전에 파는 것이 가장 좋은 타이밍이 될 것이다. 발표 이후 가장 높게 오르기 때문이다. 그 다음으로 좋은 타이밍은 그림이 모두 그려지고 상품이 만들어져서 한 눈에 어느 곳이 요지가 되는지 파악되고 공공연히 가격이 형성된 시점이다. 보통 전철역과 기차역이 건설되면 역세권 주변이 거대한 상권으로 변하는 것이 당연하다. 대표적인 예를 들면, 서울역이 건설되어 개통되면서

지하철 노선 개발시 최적의 타이밍 잡는 법 지하철 새 노선 개발은 보통 노선 발표, 착공, 준공 3단계로 나뉘는데, 각 단계에 걸쳐 개발될 주변의 부동산이 오른다. 부동산 투자에는 단기와 장기투자를 할 수 있는데, 지하철 노선 개발시에는 장기 투자를 하는 것이 바람직하다. 여기서 말하는 장기투자란 지하철 새 노선 발표에서부터 완공되는 기간이다. 물론 노선의 길이와 통과 지역의 공사 난이도에 따라 기간이 다르기 때문에 투자 기간 또한 예측하기가 매우 어렵지만, 지금까지 했던 지하철 공사 기간을 보면 대략 5년 정도의 시간이 들었다.   이런 공사 기간을 염두에 두고 단기 투자에 주력할지, 장기 투자를 해야 할 것인지, 또는 지역·종목별로 투자 전략을 차별화해야 큰 돈을 벌수 있다. 물론 지역에 따라 오르는 폭이 다르게 나타나지만, 대체로 노선 발표와 준공시점에서 가장 많이 오른다. 특히 지하철 준공시 임대료와 매매값이 큰 폭으로 오르게 된다. 부동산 값이 변화무쌍하지만 발표되고 완공되기 까지 그 기간이 길기 때문에 이 점을 고려해야 한다. 부동산 중에서도 아파트는 역세권에 속한 지역인지 아닌지에 따라 가격이 다르기 때문에 반드시 역세권에 속한 것인지 확인한 후 투자여부를 결정하는 것이 좋다. 특히 상가 같은 부동산은 공사 기간중에는 장사가 거의 안 되고, 그 결과 상가 임차인들은 상가주에게 임대료 인하를 요구하게 된다. 물론 임대료를 내려주는 것이 대부분인데, 돈이 없는데 무리해서 투자하려는 사람들이 상가를 살 경우, 이점을 고려해야 한다. 앞에서 잠깐 말했지만, 장기 투자를 하라는 이유가 여기에 있다. 지하철 노선이 새로 발표되면 주변 부동산은 일제히 오르는데, 오르는 기간은 대체로 몇 개월에 걸쳐 상승된 가격이 반영되고, 값이 반영된 이후에는 아무리 시간이 흘러도 다시 오르지 않는다. 따라서 지하철이 착공되기까지 걸리는 기간이 길어서 묻지마 투자를 했다가는 큰 코 다친다. 시간이 많이 소요되므로 금융 비용이 많이 드는 데다가 결국 막대한 금융 부담을 안게 되고, 그 결과 비싸게 주고 산 부동산을 헐값에 팔아야 하는 상황을 만들기 때문이다. 지하철 착공이 시작되어도 착공 시기 때 오른 부동산 값이 시간이 흐르는 동안 상승폭이 미미하므로 돈이 필요한 투자자라면 이미 오른 부동산 값이 계속 유지될 때 파는 것이 현명하다. 만약 살 사람은 금융 부담을 확실히 줄일 수 있는 시기인 완공 4∼5개월 전에 사라. 발표 후 가격이 반영된 부동 산을 살 경우에는 착공되기 수 개월전에 조금 싼값에 살 수 있다.     재개발 아파트 매매시 최적의 타이밍 잡는 법 재개발 아파트를 사로 팔 때 가장 적절한 시기는 부동산 개발 원리로 보면 거의 비슷한 입장이지만, 약간씩 개발 절차가 다르므로 타이밍 또한 다르게 적용해야 할 것이다. 재개발 아파트 추진위원회가 결성되는 시점에서 살 타이밍을 잡으려면, 재개발 추진지역이 정말 낙후되어 더 이상 방치해 두었다간 집들이 허물어지는 사태까지 올 수 있는 때가 바로 적기이다. 하지만 아직 재개발을 하기에 집상태가 양호하다면 추진위원회 결성시점에서 사는 것은 잘못된 투자방법이다.   왜냐하면 재개발하기에 주택 상태가 양호하다는 판단을 관계당국이 결정할 가능성이 높고 그렇게 되면 사실상 재개발되는 것이 늦어지고 가격도 재개발 추진위원회 결성으로 일시적으로 오르더라도 다시 제자리로 돌아가기 때문이다. 보다 구체적으로 말하면 재개발 지역은 재개발을 하지 않으면 안 될 만큼 주거환경이 열악해야 하고 주민의 동의율이 80%이상 되어야 하는 등 까다로운 조건들이 많다. 때문에 서울을 비롯한 대도시에서는 재개발이 잘 안 되고, 지지부진 시간만 끌고 있는 이유가 바로 여기에서 기인하는 것이다. 만약 재개발 사업이 진척되지 않고 시간만 끌게 되면 그 동안 투자한 금융비용과 기회비용이 문제로 대두되어 재테크를 가로막는 역효과가 나는 경우가 많다. 재개발 추진위원회가 2단계 기본 계획을 수립, 관할 관청에 제출하여 재개발이 합당하다는 결정이 내려지면 구역이 지정된다. 재개발 아파트는 이때부터 상당히 큰 폭으로 오른다. 그래서 사는 사람에게 있어서 적기는 바로 구역 지정 전이다. 그런데 이 시기에는 우선 수많은 정보 중에서 알짜배기 정보를 골라 투자해야 성공할 수 있다. 예를 들면, 정확한 정보는 시·구청 주택과 재개발 팀을 통해야 가능하다. 정확한 정보를 입수하여 구역 지정이 임박했을 즈음에 사면 최고의 투자 효율성을 가지지만, 한 가지 단점으로는 그 동안 부동산 값이 약간 또는 보통 수준 이상 오른 상태라는 것이다.   만약 사는 사람이 조금 욕심을 내어 심하게 훼손된 불량주택지를 골라 주민동의율을 정확히 파악하여 소신껏 투자한다면, 시간은 약간 지연되더라도 안정적으로 또 확실하게 큰 돈을 벌어들일 수 있는 최적의 투자시점이다. 그러나 주변의 이야기만 듣거나 공인중개사의 말만 믿고 재개발 추진 상태에서 샀다가 낭패를 보는 경우가 있다. 왜냐하면 재개발이 되려면 주민의 뜻만으로 되는 것이 아니라, 당국으로부터 인가를 받아야 되는 것이기 때문이다. 따라서 재개발이 반드시 될 것이라는 구역을 볼 줄 아는 안목을 가지고 투자해야 한다. 재개발 아파트 개발 단계는 보통 사업준비, 구역 지정, 사업 시행, 사업 완료, 이 4단계로 나뉜다. 단계별로 네 번에 걸쳐 부동산 값이 많이 치솟는다. 재개발의 첫 관문인 구역 지정이 확정되면 개발 단계별로 볼 때 가장 높은 폭으로 부동산 값이 오른 뒤, 사업 시행 단계에서는 구역 지역 단계에서 오른 부동산 값에서 1천∼3천만 원선까지 더 뛰어오르고, 마지막 단계인 관리 처분인가 시점에서도 사업시행 단계와 비슷한 폭으로 오르는 특징이 있다. 사업 시행 단계에서, 25평이나 33평을 가지고 있는 조합원이라면 재테크를하는 측면에서 40평 대를 받을 수 있도록 재개발 지역 안의 나대지(담이나 건물이 없는 빈 대지)를 더 확보하는 것이 큰돈을 벌 수 있다. 보다 큰 평수를 받으려는 시기를 구역 지정 전후에 하면 자금이 오랫동안 묶이므로 사업시행 인가 후 이주 단계에서 시도하는 것이 적기이다. 돈이 묶이지 않으면서 투자를 극대화하려면 구역 지정 직전에 사는 것이 최적의 타이밍이 된다. 만약 투자자가 이 기회를 놓쳤다면 사업 시행이 임박한 시점에서 투자하는 것이 좋다. 그러나 돈이 여의치 않는 경우에는 관리 처분 계획이 세워져 있는 시점에서 사는 것이 좋다. 그 이유는 관리 처분이 조합에서 계획한 것과 엇비슷한 수준으로 확정되는데다가 이 시기에 이주비가 나오고 집이 철거되어 한 차례 더 부동산 값이 오르기 때문이다. 팔 때 1차 최적의 타이밍은 재개발이 많은 어려움을 안고 구역지정이 된 곳이라면, 계절적으로 성수기이고 구역 지정 후 6개월쯤 되는 시기를 팔 때로 생각하고 행동에 옮기는 것도 고려해 볼 만하다. 이시기는 많이 오른 시점이며 앞으로 개발 기간이 길어 금융 비용과 금융 기회를 갖는데도 도움이 된다. 그리고 다음 단계는 상승률이 크지 않는 점도 하나의 이유가 된다. 자금의 여유가 있는 투자자는 금융 이자보다 높기 때문에 관리 처분되어 이주비를 받고 철거가 3분의 2이상 될 시점에서 파는 것이 2차 최적의 타이밍이다. 3차 타이밍은 새 아파트가 준공되어 입주 후 6개월 시점까지가 가장 좋은 시기이다. 재개발 아파트를 사는 데 있어서 가장 최적의 타이밍은 일반 아파트 분양권처럼 입주 전에 사야 하는데, 이 경우에는 반드시 부동산 경기와 관련하여 결정을 내려야 한다. 부동산 경기가 좋으면 입주를 앞둔 새 아파트는 4∼5개월 전에 미리 사고 부동산 경기가 침체기 일때는 입주 시기 3개월쯤 임박해서 사는 것이 유리하다.   재건축 아파트 개발시 최적의 타이밍 잡는 법 재건축 대상 아파트는 작년까지 부동산 상품 중 최고였다. 그래서 재건축대상 아파트가 아파트 값을 주도했고 전체 부동산 값을 올려놓는 일등 공신역할을 하였다. 일반적으로 5층 재건축 아파트 단지들의 대부분이 지역적으로 명당에 해당하는 자리인데다 최신 공법에 의해 재건축되는 건물이기 때문에 인기가 치솟았다. 게다가 수십 대 일의 청약 경쟁률로 아파트 당첨이 쉽지 않아 투자자들이 안정적인 방법으로 재건축대상 아파트를 사들이면서 부동산 값을 이끌어 나간 것이다. 정부가 재건축 아파트를 부동산 값을 올리는 주범이라 규정하고 재건축 규제를 강화하자 재건축 아파트 값이 하락하게 되었고 거래량도 작년에 비해 뚝 떨어졌다. 하지만 재건축 아파트는 지역적으로 우수한 곳에 자리잡고 있고, 도시에서 주택·택지난이 심화되는 한 그 문제를 해결할 수 있는 최선의 방법으로 대두되고 있다. 따라서 정부도 적절한 시기에 강화된 규제들을 풀 것이다. 투자자들은 이 점을 감안하여 미리 대처하려는 노력을 해야 할 것이다. 재건축이 되는 경우는, 지은 지 20년이 넘었고 시설이 너무 낡아 F등급으로 판정받거나, 또 20년이 안 되었지만 낡거나 무너질 염려가 있어 전 주민이 이사를 가야 하는 상황이 벌어질 때이다. 특히 재건축 아파트 중 5층 아파트가 가장 돈이 된다. 그 다음으로 보통 서울 지역 10∼12층 중층 아파트가 재건축 아파트로 뜨고 있으나, 재건축시 조합원 부담이 큰 점이 문제이다. 이런 조건을 갖춘 아파트에 재건축을 시행하기 위해 재건축 추진위원회가 결성된 직후가 가장 사기 좋은 타이밍이다. 따라서 5층 아파트에 재건축 조건까지 갖추고 있고 추진위원회 구성을 위한 움직임이 가시화될 때 구입하라. 추진위원회가 구성된 뒤에는 주민 동의를 받는데, 일반적으로 재건축 동의는 특별한 사항이 있지 않는 한 쉽게 얻는다. 추진위원회가 구성되면 아파트 값이 올라가서 주민들에게도 이익이 되기 때문이다. 재건축 추진위원회 준비 단계에서 사고 나면 기대 심리로 상당히 값이 많이 오르기 때문에 좋지만, 한 가지 단점이 있다. 사업이 승인될 때까지 기간이 길어서 자금 압박을 받는 투자자라면 힘들어 진다. 하지만 장기 투자로 승부를 건 투자자라면 재건축이 추진될 때 사는 것이 최적의 타이밍을 잡았다고 볼 수 있다. 이 시점에는 단기투자든, 장기 투자이든 간에 단지 안에서 가장 작은 평수를 사서 초기 투자 부담으로부터 자유로워지는 것이 가장 좋다. 그 후 어느 정도 재건축이 단계별로 추진되면 그 단지에서 가장 유리한 평수로 말을 바꿔 타거나 혹은 사업 승인 직후 조합원 능력에 따라 새로 건설하는 평수 중 선택권을 주면 그 주변에서 가장 인기있는 평수를 선택하는 것을 잊어서는 안 된다. 지금까지 자신의 자금 사정에 묶여 큰돈이 되는 평수를 선택하지 못해 보다 많은 돈을 벌 기회를 놓친 개미 투자자들을 무수히 많이 보았다. 평수 선택권이 주어질 때가 재산을 불릴 수 있는 가장 좋은 때이므로 현재 자신의 자금 능력만 지나치게 생각하지 말고, 파는 것을 전제로 하여 평수를 선택하는 것이 현명하다.   재건축 후 입주하려는 조합원들의 대다수가 투자하려는 생각을 하지 않고 자신의 상황에 맞는 평수를 선택하려는데 이는 들어오는 돈을 발로 내차버리는 격이다. 추진위원회가 조합으로 인가를 받고 시공사가 선정되면, 개발단계별로 볼 때 가장 높은 폭으로 가격이 오른다. 이 시점에서 단기 투자로 산 투자자는 파는 것이 유리하다. 왜냐하면 그 후부터는 상당기간 값이 안 오르는 경향이 있어 투자금액만 묶이는 결과를 가져오기 때문이다. 또한 살 사람은 아파트 안전진단이 통과된 시점에서 사는 것이 좋다. 안전진단이 통과되면 그 동안 답보상태에 있던 재건축이 빠르게 진행되어서 금융 부담도 적고, 부동산 값의 상승폭이 더해져서 다음 단계에서도 오르기 때문이다. 사업 시행 인가부터 관리 처분 계획 단계에 이르기까지는 조합원 분담금이 확정되기 때문에 부동산 값이 소폭 오름세로 반영된다. 이 시기에 어떤 재건축 아파트는 분담금 문제로 인해 이주한 상태라도 더 이상 공사가 진행되지 않아서 결국 조합원이 분열되고 시공 회사를 불신하는 움직임도 있을 때라 부동산 값이 답보상태로 가거나 하락하는 경우도 종종 있으니 이 점도 고려하여 사고 파는 타이밍을 잡는 것이 좋다. 그 이후로부터는 특수한 경우를 제외하고는 사이클에 따라 강보합세나 약보합세를 유지하는 경향이 있는데, 3차 최적의 팔 타이밍을 바로 이때로 잡는 것이 유리하다. 부동산 값은 중도금 지불 기간 동안 부동산 경기에 따라 다소 차이는 나지만 통상적으로 보합세를 유지하는 경향이 있어 시간적으로 손실을 가져오게 마련이어서 사는 쪽 입장에서는 적절한 타이밍이 아니다. 반대로 부동산 경기가 호황일 때는 대체할 부동산이 별로 없다면 중도금 지불 기간이 길더라도 강보합세를 나타내므로 투자하지 않는 사람보다는 낫다. 단기 투자를 하고 있는 투자자라면 마지막으로 중도금 지불 시점에서 사는 것이 최적의 타이밍을 잡았다고 할 수 있다. 반대로 장기 투자를 하고 있는 팔 사람은 새 아파트에 입주한 후 6개월 시점에서 파는 것이 아주 적절한 타이밍이 된다. 단, 부동산 경기가 침체기가 아닐 때 타이밍을 잡아야 낭패를 보지 않는다.

 출처-복돌이의  부동산산책