‘증여하면 안 되는 부동산도 있다?’

일반적으로 상속·증여세 절세 방안으로 자녀에게 조기에 부동산을 증여하는 경우가 적지 않다.

부동산을 조기에 증여하면, 증여 후 가치상승분은 추가적인 증여세가 발생하지 않는다.

증여세 계산 시 시가와 기준시가 차액 만큼은 절세 효과가 있으며, 수익형부동산은 임대를 통해 자녀에게 고정적인 자금원을 마련해 줄 수 있기 때문이다.

뿐만 아니라 상속 개시 전 10년 이내 증여분은 상속재산에 합산하여 상속세 계산을 하여 무거운 상속세를 내야 하는 경우가 있는데 부동산 조기 증여를 통해 이러한 상속세 합산과세도 피할 수 있게 된다.

그러나 모든 부동산 증여가 절세에 유리한 것만은 아니다.

 

증여 후 자녀의 과도한 양도소득세 부담 등으로 절대 증여하지 말아야 할 부동산도 있다.

전, 답, 과수원, 임야, 목장용지 등 비사업용 토지를 다른 지역에 사는 자녀들에게 증여하면 처분 시 장기보유 특별공제 없이 60%의 양도소득세를 물어야 한다.

이런 토지는 본인이 20년 이상 보유한 후 처분하면 양도세를 거의 물지 않게 되므로 굳이 토지를 증여할 필요는 없다.

증여 후 5년 이내 처분하지 말아야 할 부동산도 있다.

특수관계자(배우자 제외)로부터 자산을 증여받은 후 그 자산을 증여일로부터 5년 이내에 양도할 땐 세정당국은 양도소득세를 부당하게 감소시킨 것으로 간주해 그 자산을 애초 증여자가 직접 양도한 것으로 본다.

 

이 경우 애초 납부한 증여세는 환급되지만, 전체적인 세부담이 가장 큰 행위를 기준으로 과세되므로 사전 증여의 효과는 줄어들 수밖에 없다.

또한 배우자로부터 증여받은 후 5년(등기부상 소유 기간에 의함) 이내 양도할 땐 취득가액을 수증자의 취득 시 가액이 아닌 증여자인 배우자의 취득 당시 가액으로 하여 증여받은 자(수증자)에게 양도소득세를 과세한다.

이 경우 애초 기납부한 증여세는 기타 필요경비로만 공제되므로 주의를 요한다.

농지소재지에서 거주하면서 8년 이상 직접 농사를 지은 농지를 양도할 땐 양도소득세의 1억원(5년 합산액)까지 감면해준다.

이 때 재촌자경(在村自耕) 기간이 8년 이상이어야 하는데, 이러한 요건을 갖춘 부동산을 증여하게 된다면 증여해준 사람이 과거 농사지은 기간은 합산되지 않고 증여등기 접수일부터 새로 8년을 계산하게 된다. 농지를 상속받은 경우에는 직전 피상속인의 자경 기간을 합산해주는 것과 비교할 때 증여받은 부동산에 대한 불리한 규정이므로 잘 판단해서 증여해줘야 한다.

또한 가격 하락이 예상되는 부동산을 증여해주는 것도 바람직한 절세 방안은 아니다.

따라서 개별 공시지가 하락 조정 전에 증여를 한다면 불필요한 증여세를 부담하게 되는 것이다.

문진혁 세무사 우리은행 PB사업단
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