“아… 그게… 잠시 만요.”
15일 오후 서울 중구 순화동의 한 은행 창구. 자신의 대출 한도를 묻는 고객의 질문에 대출 담당 직원은 속 시원한 대답은 커녕 신문이며 서류를 뒤적이느라 바쁘다.

고객이 돌아간 뒤 은행 직원은 이마에 맺힌 땀을 닦으며 “예전 같으면 대출 한도 알아보는 데 몇 분이면 족했는데, 요즘은 몇 분이 아니라 몇 시간이 필요하다”고 말했다. 정부가 집값을 잡겠다며 하루가 멀다 하고 주택담보대출 등 금융규제를 쏟아내고 있어서다.

대출 한도, 전문가도 모른다?

지금까지 정부가 쏟아낸 금융규제를 살펴보면 ▶아파트와 일반 주택 ▶투기지역과 비투기지역 ▶대출 기간 10년 이하와 10년 초과 ▶기존 주택과 신규 주택 ▶대출 1건과 2건 등의 조건에 따라 완전히 다른 규제가 적용된다.

이 같은 조건이 얽히고 설켜 있어 일선에서 대출 관련 업무를 보는 은행원들도 쉽게 대출 가능 금액을 대답하지 못한다. 그러니 일반 수요자들이 어떻게 자신이 받을 수 있는 대출금을 계산할 수 있겠는가.

그런데 내 집 마련을 위해서는 대출 가능 금액을 꼭 알아야 한다. 대략적이라도 대출 가능 금액을 알아야 자금 마련 계획을 세울 수 있고, 자금 마련 계획이 서야 청약전략을 마련해 청약에 나설 수 있기 때문이다.

나는 얼마나 대출 받을 수 있는지, 또 내게 해당되는 정부 규제가 무엇인지 쉽게 이해하기 위해서는 우선 LTV, DTI라는 낯선 용어부터 알아야 한다.

LTV와 DTI부터 우선 이해해야

LTV(Loan To Value ratio)는 주택담보대출비율을 의미한다. 아파트 등의 주택을 담보로 은행에서 돈을 빌릴 때 주택의 자산 가치를 얼마나 인정해 주는가를 비율로 표시한 것이다.

예를 들어 LTV 60% 적용 지역이라면 시가 3억원짜리 아파트로 최대 1억8000만원(집값의 60%)까지 대출을 받을 수 있다(실제 대출금은 은행 등에 따라 다를 수 있음).

LTV는 담보 주택의 가치에 초점이 맞춰져 있기 때문에 소득이 없는 사람도 집만 있으면 많은 돈을 빌릴 수 있다는 문제점이 있다. 소득이 없는 자녀 등의 명의로 집을 사둔 경우, 자녀 이름으로 또다시 많은 돈을 대출 받아 집을 살 수 있는 것이다.

이 같은 문제점은 DTI(Debt To Income ratio)가 보안한다. DIT는 총부채상환비율, 즉 연간 총소득에서 대출금의 연간 상환액(대출 원금 대출 이자 기타 대출 상환금)이 차지하는 비율을 말한다.

소득 없으면 대출 못 받아

예를 들어 DTI 40% 적용 지역에서 연봉 4000만원을 받는 A씨가 10년 만기 원리금균등상환 조건으로 대출을 신청한 경우를 살펴보자.

아주 간단하게(이자가 없고 다른 대출이 없는 경우) 계산해보며 A씨는 최대 1억6000만원(10년×1600만원)을 빌릴 수 있는데, 여기서 1600만원이 바로 DTI 40%에 해당하는 금액이다.

연 상환액으로 연 소득 4000만원의 40%인 1600만원만 인정해 주는 것이다. 따라서 같은 조건으로 ‘DTI 60% 적용 지역’에서 대출을 받는다면 A씨는 최대 2억4000만원(10년×2400만원)을 빌릴 수 있는 것이다.

LTV와 DTI가 무엇인지 이해했다면 지역별, 대출 기간별로 LTV와 DTI의 한도가 어떻게 다른지 알아보자.

LTV, 비투기지역은 60% 선

우선 가장 규제가 심한 투기지역의 경우 대출 기간이 10년 이하이면 아파트값에 관계없이 LTV는 은행이나 보험사에서는 40%, 신협이나 수협, 저축은행, 새마을금고 등에서는 50%로 제한된다.<아래 표 참조>

 

그러나 은행에서 LTV 40%를 받았다면 신협 등에서 10%를 더 받을 수 있다.

대출 기간이 10년 이상일 때는 아파트값에 따라 약간의 차이가 있다. 아파트값이 시가 6억원 초과라면 은행은 40%, 신협은 50%로 제한된다. 그러나 아파트값이 시가 6억원 이하라면 대부분의 금융기관에서 LTV 60%가 적용된다.

아파트가 아닌 일반 주택의 LTV는 또 다르다. 투기지역 내 단독주택 등의 일반 주택은 대출 기간이 3년 이하면 은행은 50%, 신협은 70%로 제한된다. 대출 기간이 3년 초과면 은행에서도 60%가 적용된다.

투기지역이 아닌 곳에서의 LTV는 대출 기간에 따라 약간의 차이가 있지만 대부분의 금융기관에서 60%가 적용된다.

투기지역에선 LTV, DTI 동시 적용

DTI는 투기지역과 수도권 투기과열지구에서 시가 6억원 초과 주택을 새로 구입하기 위해 대출을 받을 때 40% 이내로 제한된다. 또 배우자가 주택담보대출이 있다면 본인은 집값에 관계없이 투기지역 내 모든 아파트에 대해 DTI 40%를 적용받는다.

또 남편 명의로 주택담보대출이 있는 경우, 맞벌이를 하는 아내라면 자기 소득의 40%(집값 관계없이 투기지역 내 모든 아파트)까지 신규 대출이 가능하다. 다만 같은 조건일 때 전업주부는 소득을 증명할 수 없기 때문에 대출 자체를 받을 수 없다.

투기지역에서는 특히 LTV 40% 이내에서 DTI 40%가 적용된다. LTV와 DTI가 동시에 적용된다는 얘기다.

예컨대 DTI 40%로 최대 3억원을 대출 받을 수 있다 해도 LTV 40%로 대출 받을 수 있는 한도가 최대 2억원뿐이라면, 대출금은 2억원을 넘지 못한다.

DTI 규제 범위 넓어질 듯

투기지역과 수도권 투기과열지구가 아닌 곳에서는 DTI 40% 규제를 적용받지 않는다. 투기지역이라해도 시가 6억원 이하 아파트와 기존 아파트 및 기존 주택을 담보로 대출 받을 때도 DTI 40% 규제가 적용되지 않는다.

하지만 DTI 규제 적용 범위는 조만간 확대될 것으로 전망된다. 이미 국민은행 등이 DTI 규제를 지역과 집값에 관계없이 적용하고 있다.

정부도 지역과 집값에 관계없이 대출 가능 금액을 DTI 40% 또는 연소득의 4배 이내로 규제하는 모범규준을 마련할 계획이다.

은행들이 정부의 모범규준을 반드시 따라야 할 의무는 없지만, 대부분 은행들이 이 기준을 거의 원안대로 따를 것으로 주택건설업체 등 부동산 업계는 보고 있다.

투기지역에선 1인 1건만 대출

LTV, DTI 규제 말고도 대출 관련 규제는 아직 남아 있다. 우선 투기지역 내 아파트 담보대출은 1인 1건으로 제한된다.

기존에 투기지역 내 아파트를 담보로 대출 받은 사람이 신규로 투기지역 내 아파트를 구입할 경우에는 아파트값에 관계없이 기존 주택을 1년 이내에 처분한다는 조건에서만 대출이 가능하다.

또 기존에 투기지역 내에서 2건 이상 대출을 받은 사람은 최초로 만기가 돌아오는 대출부터 차례로 상환, 최종적으로 대출을 1건으로 줄여야 한다.

역시 1년 이내에 대출 건수를 1건(2건 이상 가운데 어느 것이라도 가능)으로 줄인다는 특약을 금융회사와 체결하면 1년 이내(유예기간)에서 만기를 연장할 수 있다.

일부 은행선 타행대환도 금지

그러나 유예 기간이 지난 후 3개월 안에 대출 건수를 줄이지 않으면 금융기관이 압류와 경매 등 강제 상환 절차를 밟게 된다.

다만 본인과 다른 주소지에 거주하는 부모, 취학자녀, 배우자 등을 위해 부득이한 사유가 있다고 인정될 경우에는 유예기간을 1년 단위로 연장할 수 있다.

예전에는 대출을 받을 때 이자만 내는 거치기간이 끝나고 원리금을 갚아야할 시기가 되면 금리가 낮은 다른 은행의 돈을 빌려 기존 은행의 대출을 갚는 이른바 ‘돌려막기’가 가능했다.

그러나 현재 국민ㆍ신한ㆍ우리ㆍ하나은행 등에서는 이 같은 대환대출을 받을 수 없다. 외국계 은행에선 아직 대환대출이 가능하지만, 이 경우 신규 대출이라 DTI 규제 등이 적용되기 때문에 대출한도가 크게 줄어든다.