2007-08-04 09:25
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재개발 아파트 매매시 최적의 타이밍 잡는 법
재개발 아파트를 사로 팔 때 가장 적절한 시기는 부동산 개발 원리로 보면
거의 비슷한 입장이지만, 약간씩 개발 절차가 다르므로 타이밍 또한 다르게
적용해야 할 것이다.
재개발 아파트 추진위원회가 결성되는 시점에서 살 타이밍을 잡으려면, 재개발 추진지역이 정말 낙후되어 더 이상 방치해 두었다간 집들이 허물어지는
사태까지 올 수 있는 때가 바로 적기이다. 하지만 아직 재개발을 하기에 집
상태가 양호하다면 추진위원회 결성시점에서 사는 것은 잘못된 투자방법이다.
왜냐하면 재개발하기에 주택 상태가 양호하다는 판단을 관계당국이 결정할
가능성이 높고 그렇게 되면 사실상 재개발되는 것이 늦어지고 가격도 재개발 추진위원회 결성으로 일시적으로 오르더라도 다시 제자리로 돌아가기 때문이다.
보다 구체적으로 말하면 재개발 지역은 재개발을 하지 않으면 안 될 만큼
주거환경이 열악해야 하고 주민의 동의율이 80%이상 되어야 하는 등 까다로운 조건들이 많다. 때문에 서울을 비롯한 대도시에서는 재개발이 잘 안 되고, 지지부진 시간만 끌고 있는 이유가 바로 여기에서 기인하는 것이다.
만약 재개발 사업이 진척되지 않고 시간만 끌게 되면 그 동안 투자한 금융비용과 기회비용이 문제로 대두되어 재테크를 가로막는 역효과가 나는 경우가 많다.
재개발 추진위원회가 2단계 기본 계획을 수립, 관할 관청에 제출하여 재개발이 합당하다는 결정이 내려지면 구역이 지정된다. 재개발 아파트는 이때부터 상당히 큰 폭으로 오른다. 그래서 사는 사람에게 있어서 적기는 바로 구역 지정 전이다. 그런데 이 시기에는 우선 수많은 정보 중에서 알짜배기 정보를 골라 투자해야 성공할 수 있다.
예를 들면, 정확한 정보는 시·구청 주택과 재개발 팀을 통해야 가능하다. 정확한 정보를 입수하여 구역 지정이 임박했을 즈음에 사면 최고의 투자 효율성을 가지지만, 한 가지 단점으로는 그 동안 부동산 값이 약간 또는 보통 수준 이상 오른 상태라는 것이다.
만약 사는 사람이 조금 욕심을 내어 심하게 훼손된 불량주택지를 골라 주민
동의율을 정확히 파악하여 소신껏 투자한다면, 시간은 약간 지연되더라도 안정적으로 또 확실하게 큰 돈을 벌어들일 수 있는 최적의 투자시점이다. 그러나 주변의 이야기만 듣거나 공인중개사의 말만 믿고 재개발 추진 상태에서
샀다가 낭패를 보는 경우가 있다. 왜냐하면 재개발이 되려면 주민의 뜻만으로 되는 것이 아니라, 당국으로부터 인가를 받아야 되는 것이기 때문이다.
따라서 재개발이 반드시 될 것이라는 구역을 볼 줄 아는 안목을 가지고 투자해야 한다.
재개발 아파트 개발 단계는 보통 사업준비, 구역 지정, 사업 시행, 사업 완료, 이 4단계로 나뉜다. 단계별로 네 번에 걸쳐 부동산 값이 많이 치솟는다.
재개발의 첫 관문인 구역 지정이 확정되면 개발 단계별로 볼 때 가장 높은
폭으로 부동산 값이 오른 뒤, 사업 시행 단계에서는 구역 지역 단계에서 오른 부동산 값에서 1천∼3천만 원선까지 더 뛰어오르고, 마지막 단계인 관리처분인가 시점에서도 사업시행 단계와 비슷한 폭으로 오르는 특징이 있다.
사업 시행 단계에서, 25평이나 33평을 가지고 있는 조합원이라면 재테크를
하는 측면에서 40평 대를 받을 수 있도록 재개발 지역 안의 나대지(담이나
건물이 없는 빈 대지)를 더 확보하는 것이 큰돈을 벌 수 있다. 보다 큰 평수를 받으려는 시기를 구역 지정 전후에 하면 자금이 오랫동안 묶이므로 사업
시행 인가 후 이주 단계에서 시도하는 것이 적기이다. 돈이 묶이지 않으면서
투자를 극대화하려면 구역 지정 직전에 사는 것이 최적의 타이밍이 된다. 만약 투자자가 이 기회를 놓쳤다면 사업 시행이 임박한 시점에서 투자하는 것이 좋다.
그러나 돈이 여의치 않는 경우에는 관리 처분 계획이 세워져 있는 시점에서
사는 것이 좋다. 그 이유는 관리 처분이 조합에서 계획한 것과 엇비슷한 수준으로 확정되는데다가 이 시기에 이주비가 나오고 집이 철거되어 한 차례
더 부동산 값이 오르기 때문이다.
팔 때 1차 최적의 타이밍은 재개발이 많은 어려움을 안고 구역지정이 된 곳이라면, 계절적으로 성수기이고 구역 지정 후 6개월쯤 되는 시기를 팔 때로
생각하고 행동에 옮기는 것도 고려해 볼 만하다. 이시기는 많이 오른 시점이며 앞으로 개발 기간이 길어 금융 비용과 금융 기회를 갖는데도 도움이 된다.
그리고 다음 단계는 상승률이 크지 않는 점도 하나의 이유가 된다. 자금의
여유가 있는 투자자는 금융 이자보다 높기 때문에 관리 처분되어 이주비를
받고 철거가 3분의 2이상 될 시점에서 파는 것이 2차 최적의 타이밍이다. 3차 타이밍은 새 아파트가 준공되어 입주 후 6개월 시점까지가 가장 좋은 시기이다.
재개발 아파트를 사는 데 있어서 가장 최적의 타이밍은 일반 아파트 분양권처럼 입주 전에 사야 하는데, 이 경우에는 반드시 부동산 경기와 관련하여
결정을 내려야 한다. 부동산 경기가 좋으면 입주를 앞둔 새 아파트는 4∼5개월 전에 미리 사고 부동산 경기가 침체기 일때는 입주 시기 3개월쯤 임박해서 사는 것이 유리하다.
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