특급 보고서/상가시장 훈풍 불까

일부상가엔 선점수요 몰려…보상금등도 기웃

 

올해 1월부터 분양에 들어간 서울 송파구 잠실 레이크팰리스 단지내 상가 B동의 평당 분양가가 1억2500만원에 달해 이 부분 최고 신기록을 갈아치웠다.

사정이 이렇자 시장 일각에선 상가 분양가가 이미 적정한 수익률을 보전할 수 있는 수준을 넘어섰다는 우려의 목소리가 나오고 있다.

단지내 상가를 중심으로 시장전망, 적정 낙찰가, 수익률 등을 분석해 봤다.

□ 왜 상가로 돈 몰리나

○ 이제 짐싸들고 떠나야할때?

- 정부의 강력한 투자규제로 최근 향후 아파트의 기대 수익률을 비관하는 전망이 많음.
- 이에 따른 투자수요 이탈의 현실화로 서울·수도권 재건축 아파트 값의 하락세가 두드러짐.
- 사정이 이렇자 투자종목 갈아타기(아파트→빌딩, 상가 등)에 나선 투자자들로 일부 상가시장이 북적거리는 것으로 전문가들은 보고 있음.

○ 갈 데 없는 돈만 530조원

- 게다가 저금리 기조 지속으로 시중에 넘쳐나는 유동자금(530조원 추정)도 주택·토지 규제에 따른 풍선효과를 기대하며 상가시장 기웃거리는 상황임.
- 규제를 피해 아파트·토지등에서 이탈한 유동자금의 대부분이 펀드, 해외부동산으로 몰리는 가운데 일부는 상가시장으로 유입되고 있는 것으로 파악됨.
- 여기에 ‘단군 이래 최대 규모’라는 막대한 토지 보상금(참여정부 5년 동안 85조원, 삼성경제연구소) 일부도 상가시장 유입이 진행되는 상황임.

○ 베이비부머는 상가를 좋아해?

- 은퇴를 눈앞에 둔 베이비부머(1955~1963년생, 900여만명선으로 추정됨)도 상가시장의 변수로 작용할 것으로 보임.
- 이들의 대부분은 수익성보다는 안전성을 선호해 고정적 임대수요가 가능한 상가에 관심이 많다는게 전문가들의 분석임.
- 전문가들은 이들의 은퇴가 본격화되는 5∼7년 뒤에 상가투자가 정점을 이룰 것으로 보고 있음.


□ 어떤 상가로 돈 몰리나

○ 개황

- 투자자금의 상가시장은 유입은 ‘무차별적’이 아니라 ‘선별적’으로 이뤄지는 특징을 보임.
- 입지가 확실해 투자 수익이 눈에 보이는 상가로 투자자가 몰리는 투자 ‘쏠림현상’이 두드러진다는 의미.
- 반면 같은 건물내 근린상가라도 2층 이상 점포는 투자자들의 외면으로 분양 속도가 더딘 편임.

○ 선점수요 몰리는 ‘강남상가’

- 일부 목 좋은 강남지역 상가는 고분양가(평당 7000만∼1억원선)에도 불구하고 분양 개시전부터 투자자들의 선점 수요가 몰리는 상황임.
- 상가 업계에 따르면 지난해말부터 분양에 들어간 서울 강남 유망지역 근린상가 1, 2층 분양 물건은 이미 동이 난 상태라고 함.
- 지난해 말부터 분양에 들어간 역삼동 대치동 대치프라자Ⅲ, 반포동 트라이엄프메딕스, 강남역 로하스애비뉴 등의 1층 점포는 이미 분양이 대부분 완료된 상태.
- 이들 상가는 대부분 고액 자산가, 보상금 수령자 등이 투자용으로 분양받았다는게 해당 업체 분양 관계자들의 설명임. (단, 의료 전문상가는 대부분 실수요자임.)

○ 쏠림현상 뚜렷한 ‘단지내 상가’

- 단지내 상가에도 ‘아랫목’ ‘옷목’ 간 온도 차이가 뚜렷하다는게 상가 전문가들의 분석.
- 배후 수요가 풍부한 A급 단지내 상가에는 투자자들의 쏠림현상이 두드러지고 있음.
- 이에따라 지난해 10월 동탄신도시 시범단지 우남퍼스트빌(610가구) 단지내 상가에 입찰에도 투자자들이 몰리면서 낙찰가가 평당 8625만8790원에 달했음.
- 이어 진행된 우미ㆍ제일(평당 5489만원), 롯데캐슬(평당 6927만원), 아이파크(평당 7500만원) 등도 고 낙찰가 행진을 이어감.
*단지내 상가 분양 역대 최고가 : 2004년 3월 인천 삼산지구 주공7단지내 상가 1층 6.2평 점포(5억5000만원)로 평당 8870만원을 기록.
- 반면 입지여건이 떨어지는 일부 단지내 상가는 유찰되는 사례가 많음.
- 지난해초 분양한 의정부 금오1블록(696가구) 단지내 상가(101호, 7.7평), 의정부 신곡지구3단지(322가구) 단지내 상가(101호, 9.5평) 등은 공개 입찰에서 유찰돼 현재 수의계약 중임.

○ ‘큰손’에게 인기많은 ‘상가주택’

- 안정적인 고정 임대수익이 가능한 상가주택도 투자자들의 관심이 높음.
- 20억∼30억원 내외의 투자자 가능해 특히 신도시등 보상금 유입이 많다는게 전문가들의 분석임.

▲ 상가시장에 넘쳐나는 유동자금, 막대한 보상금 등이 기웃거리면서 투자여건 이 뛰어난 일부 상가를 중심으로 분양시장이 활기를 띄고 있다.

□ 상품별 장단점

○ 단지내 상가

- 특징 : 주택건설기준 등에 관한 규정에 의해 공동주택 건립시 주민 생활편의를 위해 설치하는 상가.
- 장점 : 독점적 상권 보장.
- 단점 : 상권 확장이 제한돼 추후 시세차익을 기대하기 어렵다는 점.

○ 근린 상가

- 특징 : 주택가, 역세권, 택지지구내 중심상업지역에 주로 들어서는 상가로 생활밀착형 업종이 주를 이룸.
- 장점 : 길가에 노출되고, 실생활에 필요한 업종들로 구성돼 비교적 경기의 영향이 덜하다는 점.
- 단점 : 신규 택지개발지구의 경우 상권 형성에 시간이 많이 소요된다는 점.

○ 상가주택

- 특징 : ‘주택형 상가’라고도 하는데 1~2층은 상가, 3~5층은 주택으로 이용되는 상가를 말함.
- 장점 : 안정적인 고정 임대수익 가능.
- 단점 : 입지별 임대수입의 편차가 큼.

○ 주상복합상가

- 특징 : 주로 하나의 건물에 주거공간과 상업공간이 함께 공존하는 건축형태를 보임.
- 장점 : 주로 상업지역에 들어서 상권 확대가 가능하다는 점.
- 단점 : 인근 상가와 경쟁관계에 있는 경우가 대부분이라 안정적인 수익이 어렵다는 점.

○ 테마상가

- 특징 : 특화된 전문적인 단일 업종이 한 건물에 집적된 형태의 상가.
- 장점 : 소액투자가 가능하다는 점.
- 단점 : 개별 점포의 개별적인 영업성장에 한계가 있다는 점. 소형 점포 위주로 상권이 약화돼 장사가 잘 되지 않으면 입점한 전체 점포가 타격을 받음.

○ 복합 쇼핑몰

- 특징 : 대형 점포 위주로 입점되지만 백화점과는 달리 점포 대부분이 개인들에게 분양된다는 점.
- 장점 : 테마상가와는 달리 독립된 대형 상가로 구성돼 개별점포의 독자적인 상권 형성이 가능하다는 점.
- 단점 : 공급과잉으로 매출에 한계가 있는 점.


□ 적정 분양가와 임대료 수준은?

○ 현황

- 안정적인 수익을 기대한 투자자들이 몰리면서 택지지구 단지내 상가의 입찰 경쟁이 치열해지고 있음.
- 입찰 경쟁이 치열해지자 내정가의 3~4배로 낙찰되는 상가가 속출하는 상황임.
- 낙찰율도 적정 수익률(6%)이 기대되는 150%를 웃도는 사례가 속출.

○ 고분양가 상가, 장사 잘되나

# 사례1 : 2005년 11월 공개 입찰한 경기 부천 소사주공4단지 단지내 상가.

- 분양 당시 1층 점포(5.75평)의 낙찰가는 3억7770만원으로 내정가(9425만원)의 4배에 달했음.
- 하지만 현재 이 상가의 1층 점포 임대료는 보증금 4000만~5000만원, 월세금 130만원수준으로 수익률이 4%선를 밑돌고 있음.

# 사례2 : 2006년 3월에 분양한 서울 강남 도곡렉슬 단지내 상가

- 분양 당시 1층 점포의 분양가는 평당 4700만원선.
- 현재 1층 안쪽 점포 임대료는 보증금 1억원, 월세 350만원선으로 수익률이 6% 이하에 그침.

○ 적정 낙찰가 수준은?

- 공개 입찰 단지내 상가의 경우 대개 내정가의 150% 이하, 기대 수익률 6% 이상인 경우 수익성이 있다고 봄.
- 이 경우 대개 배후 아파트단지 규모는 500가구 이상, 가구당 점포 면적 비율이 0.3평 미만이면 A급 상가로 판정함.

○ 단지내 상가 수익률 분석표
  <부천 소사 G단지 단지내 상가의 경우>

- 2005년 분양된 부천 소사주공 단지 내 상가의 경우 낙찰가율이 155%인 점포는 연간 12.6%의 수익률을 내는 반면 예정가의 네 배에 낙찰받은 점포의 수익률은 3.6%에 불과함.
- 때문에 단지내 상가의 수익성에 가장 큰 걸림돌이 높은 낙찰가라는게 전문가들의 분석. 표에서 분석했듯이 단지내 상가의 적정 낙착가율은 150% 미만인 것으로 판단됨.

○ 동탄신도시 단지내 상가 낙찰사례

 

□ 상가 공급 현황

○ 연도별 상가 공급량 변동 추이

                                                                                               자료:상가114
○ 단지내 상가

- 단지내 상가의 공급량은 2000년 47동, 2001년 69동, 2002년 78동, 2003년 169동, 2004년 167동, 2005년 214동, 2006년 235동 등으로 증가 추세에 있음.
- 올해 이후에도 정부의 주택공급 확대 정책에 따라 신도시 개발이 확대돼 단지내 상가의 공급량은 꾸준히 증가할 것으로 보임.

○ 근린 상가

- 근린상가의 경우 2000년 63동, 2001년 210동, 2002년 354동, 2003년 472동, 2004년 484동, 2005년 214동, 2006년 23동 등으로 재작년 이후 공급량이 감소추세로 돌아섬.
- 2005년 이후 근린상가 공급량이 감소한 이유는 도심지내 근린상가용지 공급이 줄었기 때문으로 분석됨.
- 올해 이후 근린상가는 신도시, 택지지구 등을 중심으로 공급량을 꾸준히 유지할 것으로 보임.

○ 테마 상가

- 최근 공급 과잉의 후유증을 겪고 있는 테마 상가의 공급량은 뚜렷한 감소세를 보이고 있음.
- 2000년 35동이 공급됐던 테마상가는 2001년 49동, 2002년 74동, 2003년 55동, 2004년 74동, 2005년 21동, 2006년 16동으로 공급량이 줄어들고 있는 상황임.

□ 상가 공급량 전망

○ 단지내 상가

- 단지내 상가의 경우 정부의 지속적인 공공택지 개발로 당분간 공급량이 증가세를 유지할 것으로 보임.
- 이에 따라 배후 가구수가 많고, 입지여건이 좋은 상가로 투자자들이 몰리는 ‘쏠림현상’을 계속 이어갈 것으로 예상됨.

○ 근린 상가

- 근린상가도 신규 택지지구와 신도시를 중심으로 공급량이 꾸준히 늘어날 것으로 보임.
- 반면 구도심내 근린상가는 희소성이 높아져 장기적으로 가격 상승을 예상해볼 수도 있음.

○ 테마 상가

- 이미 공급과잉의 후유증을 앓고 있는 테마상가는 당분간 신규 공급이 중단될 것으로 보임.

 

○ 상가별 공급량 변동추이

                                                                                             자료:상가114

□ 상가시장 호재․악재

○ 익명 조합펀드

- 내년부터 시행 예정인 자본시장통합법(가칭 ‘금융투자업과 자본시장에 관한 법률’)으로 조성이 가능해질 ‘익명조합 펀드’가 상가시장의 호재로 작용할 것으로 보임.
- 익명조합이란 상법에 규정된 일종의 동업계약을 말함. 즉 한쪽은 영업만 하고, 다른 쪽은 단순히 출자만 한 뒤 수익을 나눠 갖는 형태임.
- 예컨대 A라는 사람이 B와 C로부터 돈을 받아서 노래방을 운영하고, 수익금의 일부를 B와 C에게 나눠 주기로 계약하면 익명조합이 됨. 이 때 A는 영업자, 출자자인 B와 C는 익명 조합원이 됨.
- 이 경우 마트, 노래방등에 대해서도 개발 자금을 합법적으로 조성할 수 있어 상가 공급이 증가할 것으로 보임.

○ 기반시설부담금

- 2006년부터 시행에 들어간 기반시설부담금은 결과적으로 고분양가 부추겨 상가 시장의 악재로 작용하고 있음.
- 기반시설부담금은 연면적 200㎡를 초과하는 건축물의 신축 및 증축행위에 대해 부과되는 것이 원칙.
- 이 제도가 적용하게 될 경우 당초 ‘토지가격 건축비’로 산정되던 상가 분양가가 ‘인건비 물가상승 부동산가격 상승분 기반시설부담금’으로 바뀌어 신규 상가의 분양가 상승으로 이어지고 있음.
- 상가 고분양가는 기본적으로 일반 투자자들의 상가 투자를 제한해 상가시장의 악재로 작용할 것으로 보임.

○ 상가 후분양제

- 2005년 4월부터 시행에 들어간 ‘건축물 분양에 관한 법률’에 따라 도입된 후분양제도 상가시장을 위축시키는 요인으로 작용하고 있음.
- 이 제도에 따르면 적용되는 연면적 3000㎡(909평) 이상의 대형 상가는 골조공사의 3분의 2이상을 마치고 분양해야 하거나 대한주택보증 및 부동산신탁사의 분양보증 또는 신탁계약을 체결한 후 분양해야 함.
- 이 제도의 시행으로 상가투자의 안정성은 어느 정도 확보되긴 했지만 사업성이 낮아져 상가 공급물량은 점차 감소되고 분양가는 오르는 악순환이 거듭되고 있음.
- 결과적으로 기반시설부담금, 후분양제 등의 도입은 신규 상가의 분양가를 끌어올려 상가 수요를 위축시키는 요인으로 작용하고 있음.
- 신규 공급상가의 분양가가 높아질 경우 ‘토지가격 상승→상가 공급물량 감소→분양가 상승→수익률 하락→투자감소→상가시장 침체’로 이어질 것으로 전망됨.


□ 상가시장은 내수 경기따라 춤춘다

○ 2007년 내수 경기 전망

- LG경제연구원 등 민간연구소에 따르면 2007년 국내 경기성장률은 세계 평균 경제성장률(2006년 기준 4.9%)에 못 미치는 4%대 중반에 머물 것이라는 전망이 많음.
- 일반적으로 상가시장이 활성화되려면 내수 소비 성장률이 6% 이상 돼야 비자발적 실업이 감소하면서 소비가 많이 이뤄져 상가 수익률이 올라 투자가 활발해짐.
- 하지만 2007년 내수 소비 성장률 역시 4% 정도에 머물 것으로 예상되면 올해도 상가시장은 침체를 면치 못할 것이라는 분석이 많음.

○ 소비 트렌드 변화

- 최근 상가시장은 대형할인점, TV홈쇼핑, 인터넷쇼핑 등의 출현으로 수익률이 점차 감소하는 추세에 있음.
- 또 경기 침체에 따른 소비 성향의 양극화로 일부 대형 할인매점이나 백화점 명품코너 등만 활성화되는 추세임.
- 때문에 향후 상가시장은 경쟁력 있는 점포와 그렇지 않는 점포의 구분이 더욱 명확해질 것으로 전망됨.

□ 상가 투자 유의점

○ 입주 완료 이후를 대비하라

- 택지개발지구 단지내 상가의 경우 초기 상권 장악력은 뛰어난 편이지만 택지지구가 완공될수록 상권 이탈현상이 심화되는 특징을 보임.
- 다시 말해 할인점등 대형 유통시설이 들어서면 수요자달의 단지내 상가 이용률은 급격하게 감소하는 현상이 뚜렷함.
- 때문에 단지내 상가에 투자할 때는 기존 상가와 가격 및 수익 율 등을 철저하게 비교해 보고 투자 여부를 결정하는 것이 좋음.

○ 배후 가구수가 많은 상가가 좋다


- 단지내 상가는 배후 가구수에 따라 단지 내 상가의 수익률과 환금성에 차이가 남.
- 전문가들은 배후 가구수가 대략 500～600가구 이상이면 비교적 안정적인 상권으로 보고 있음.

○ 경사면은 피하라

- 경사면은 이용이 불편해 수요자들의 외면을 받을 가능성이 큼.
- 때문에 평지에 들어선 단지내 상가의 입구 쪽의 선호도가 높은 편임.

○ 고낙찰가는 경계하라

- 단지내 상가는 내정가 대비 낙찰가 비율이 150%미만이어야 수익성이 있는 것으로 분석됨.
- 내정가 비공개된 상가의 경우 7~8%대 수익률을 내는 주변 단지내 상가의 매매가와 비교해 적정선에서 낙찰을 받아야 함.

○ 가구당 점포면적이 0.3평 이하인 곳이 좋다

- 점포 수가 적을수록 점포 간 경쟁이 적고 이용 고객도 많아 가급적 가구당 점포 면적 비율이 낮은 곳이 유리함.

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