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[스크랩] 후분양제, 아파트 투기 부른다 |부동산노트

2006-10-02 16:26

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자료출처 : 민권식과 함께하는 뉴타운/재개발 투자산책

원문출처 : http://blog.drapt.com/aptmall

은평 뉴타운의 분양가가 너무 높다는 논란이 일자 서울시는 시가 공급하는 모든 공공아파트에 후분양제를 적용한다는 요지의 대책을 발표하였다.

그러나 주택 문제는 수요와 공급에 영향을 미치는 수많은 요인들이 상호 작용한 결과이므로 한두 가지 급진적인 대책으로 해결될 수 없다.

참여정부는 세금을 몇 배씩 올리면서 “투기는 끝났다”고 선언했지만, 그 이후에도 크고 작은 문제들이 계속 나오고 있다. 후분양제도 분양가를 낮추고, 투기도 막고, 개발이익도 환수하고, 기존 주택가격까지 안정시키는 만병통치약일 수는 없다.

오히려, 후분양제는 분양가를 올릴 것이다. 현재의 선분양은 분양받은 소비자가 건설업자에게 돈을 빌려주는 대가로 최소한 금리부담만큼 집값을 할인해서 사는 거래관계다.

만약 그 할인 폭이 충분하지 않다면 소비자들은 아파트를 청약하지 않을 것이다. 분양가가 높다는 불평에도 불구하고 청약 경쟁이 치열한 것은 시세에 비해 분양가가 여전히 낮기 때문이다. 청약시장은 신규 분양 아파트보다 훨씬 다양하고 검증된 기존 아파트가 거의 완전한 대체재 역할을 하는 시장이다.

그런데, 선분양 하에서 분양가 할인 폭은 금리부담보다 크다. 건설업자가 미리 분양을 함으로써 2~3년 후 자금 투입이 끝나고, 집이 완공되었을 때 팔리지 않을지도 모른다는 불안감을 덜 수 있기 때문이다.

즉 선분양은 소비자와 공급자가 사업 위험을 분담하는 구조이며, 선분양을 받아 위험을 감수하는 소비자에게 금전적 이득을 준다.

후분양에다 분양가 통제하면 분양과열

후분양제가 되면 이런 할인 혜택이 없어진다. 불과 몇 달 후 입주하는 마당에 인근 주택가격과 비교하여 낮은 가격에 아파트를 팔 이유가 없다. 아파트 분양가는 해당 주택의 단지 특성이나 자재ㆍ평면 등을 고려한 시장가격 추정치 수준에서 책정될 것인데, 그 수준은 새로 지은 것을 반영하여 기존 아파트보다 높을 것이다.

새 물건이 헌 것보다 비싼 것이 당연한 이치기 때문이다. 결국 사업 위험을 부담하지 않는 대신 새 물건에 해당하는 제 값을 다 지불해야 하는 셈이다.

서울시 대책과 같이 후분양을 하면서 동시에 분양가까지 통제하는 방식의 정책이 시행된다면, 분양과열 현상은 선분양보다 오히려 심할 것이다. 몇 달 후 완공되는 아파트가 시가보다 현저히 낮다면 누가 청약을 하지 않겠는가. 결과적으로 더 극심한 투기를 불러일으키게 될 것이 분명하다.

주택산업 대형 위주로 재편

한편, 후분양제 하에서 건설업체는 아파트를 짓는 동안의 자금을 금융기관 대출에 의존할 수 밖에 없다. 금융기관은 중소 건설업체에 높은 이자를 부담시키든지 아니면 아예 대출을 꺼리므로 주택산업 전체가 소수의 대형 업체 위주로 재편될 가능성이 크다.

이는 또 하나의 분양가 상승 요인이며 소비자의 선택폭도 그만큼 줄어든다. 후분양은 사업위험을 전적으로 공급자에게 부담시키므로 분양가가 올라가는 또 다른 요인을 제공하지만, 이 문제는 오히려 부차적이다.

주택경기의 변동, 주택의 입지, 설계 및 시공에 관련된 모든 위험을 건설업자나 금융기관 등 공급자들이 지므로 이들은 현재보다 훨씬 보수적인 태도를 견지하게 된다. “확실하지 않은 사업은 하지 않는다”는 태도가 보편화되면 시장 전체적으로 공급이 크게 위축되고 가격상승을 유발할 것이다. 공급이 줄어들면 가격이 오르는 것은 주택이라고 예외일 수 없다.

주택 선분양은 나름대로의 장점과 단점이 있는 거래다. 이를 금지하고 모두 후분양을 하도록 강요하는 것은 시장의 자유를 불필요하게 제약한다. 중앙 정부의 정책 실패들에 더해 이제는 보수정당 시장을 가진 지방정부까지 엉뚱한 발상을 덧붙이는 걸 보면 실망이 크다.

특히 이같은 후분양제 실시가 분양원가 공개 요구에 대한 화살을 피하려는 정치적인 것이라면 더욱 문제다.

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