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도로에 대한 가치판정 Know-How |부동산노트

2008-12-02 08:32

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자료출처: ♡ 한아름 공인중개사 富로그♡

땅을 볼 때는 도로를 봐라

도로에 대한 가치판정 Know-How

 



우리나라에는 의외로 맹지가 많다.
약점이 있기에 값이 저렴한 맹지는 길의 중요성, 즉 도로는 생명이라는 것을 알려준다. 길이 없으면 차량으로 진입하지 못하고 건물을 짓기 위한 인.허가도 받지 못한다. 한마디로 구원의 손길(?)을 기다리는 처량한 땅이다.
땅에 도로가 나 있는지, 어떻게 연결되었는지를 알기 위해 지적도를 보면 된다는 것은 투자자들의 기본이 된지 오래다.  

그러나, 현장을 동행하다 보면 간과하기 쉬운 지적도와 도로의 특성을 이해하지 못하고 답사하는 경우가 많다.
단순히, 도로가 있고 없고만 포인트를 두다보니 전체적인 지형을 이해하지 못하고 돌아오는 것이다.  한마디로, 숲속을 헤집다보니 숲의 크기를 알지 못하고 돌아오는 것과 같다고 할 수 있다.
숲의 전체적인 윤곽은 변하지 않지만, 세부적인 모습은 자연의 힘에, 사람의 힘에 얼마든지 바뀔 수 있다는 특성을 이해하지 못하기에 향후, 재답사한 지역도 새롭게 느껴지는 것이다.

오늘은, 도로를 통해 정보를 취합하는 것을 알리고자 한다. 

지적도를 보면, 도로를 따라 광대1면, 중로1면, 소로1면등의 용어들을 보게된다.
땅에 접하는 도로의 모양에 따라 분류하는 것인데, 이와 함께 토지이용계획확인원을 보면 저촉, 접합이 함께 병기되어 있다.
그린벨트나 도로, 공원용지 등의 계획에서 자신의 땅이 해당 지역과 접함, 저촉, 수용되는 경우가 있다. 저촉이란 해당계획에 대상토지의 일부가 포함되어 있는 경우로서 포함되어 있는 부분은 수용되기 마련이다. 접함은 대상토지가 해당계획의 경계에 붙어있는 토지로 계획이 침범하지 않아 우선적으로 지가 상승하기 좋은 땅이라 할수 있다.

접하는 도로의 수에 따라 1면, 2면, 3면등으로 나눈다. 가로와 세로 동시에 접하는 땅은 '각지'라고 한다. 각지를 활용한 맹지 탈출하기는 예전 칼럼에서 다루어, 생략하기로 한다.
 

도로의 폭에 따른 가치 판정 

도로는 넓이에 따라 세로, 소로, 중로, 대로로 구분한다.
세로는 폭 8미터미만의 도로를 말하는 데, 자동차 통행이 가능하면 세로(가)로 표기하고, 불가능하여 경운기 통행이 가능하면 세로(불)로 표기한다.  세각은 세로에 2면이상 접한 각지를 말한다. 
소로는 폭 8~12미터의 도로, 중로는 폭이 12~25미터, 대로는  폭이 25~40미터, 폭 40미터 이상은 광대로로 분류하는 데 일반적으로 폭 25미터이상은 대로라 한다. 여기서 말하는 폭(도로 넓이)은 자동차가 다니는 부분과 인도부분까지 포함한것임에 유의할 필요가 있다. 

예를 들어, 광대소각은 광대로에 접하면서 소로이상의 도로에 1면이상 접한 각지를 의미하고 광대세각은 광대로에 접하고 세로(가)에 1면이상 접한 각지를 의미한다. 중로각지는 중로에 접하고 세로(가)에 접한 각지, 소로각지는 소로에 접하고 세로(가)에 1면이상 접한 각지임을 쉽게 유추할 수 있다.  아울러, 가로와 세로 양쪽에 접하는 땅인 '각지'가 활용도 측면이나 접근성에서 뛰어나다는 것을 알 수 있다. 

일반적으로, 넓은 도로와 접하는 땅이 더 가치가 있는 것으로 보지만 무조건적인 절대기준은 아니다. 도로가 너무 넓으면 유동인구가 많고 통행이 편리하다는 측면에서 주목을 받을 수 있지만, 오히려 그냥 지나칠 수 있는 땅이 될 수 있기 때문이다.
공장용지나 물류부지등의 차량이동이 많은 지역들은 도로가 넓은 것이 좋지만, 상업시설이 있는 지역은 도로 폭이 8차선이상의 넓은 도로보다 오히려 4차로나 6차로가 좋다. 

도로의 폭에 따른 땅의 가치가 있다면 도로에 접하는 방식에 따라 땅의 가치가 달라지기도 한다. 


도로에 접하는 방식에 따른 가치 판정 

도로에 접하는 방향의 땅 길이와 그렇지 않은 땅 길이의 비율을 '세장비'라고 한다. 도로쪽이 긴 것은 세장비가 작다고 하고 도로쪽이 짧은 것은 세장비가 크다고 한다. 주택지로서 땅을 고려한다면 세장비가 큰 것이 좋고, 상업지라면 작은 것이 좋다. 
또한, 도로에 접하더라도  위치에 따라 가치가 다르다는 것을 알 수 있다.

감정평가론에서 자주 언급되는 '노선가식평가법'은 큰 도로에 접한 일단의 토지가격을 결정하고 이를 기초로 거리와 형상에 따라 보정해 특정 토지의 가격을 산출해내는 방식이지만, 일반 투자자에게는 어려운 접근 방식이라 할 수 있다.
전문가마다 서로 다른 기준과 땅의 개별성과 지역성으로 다소 차이가 있겠지만, 필자는 공시지가를 참조하여 '5-3-2 체감법'을 활용한다.  도로에 접한 땅의 절반은 50%의 가치가 있고 나머지 절반중에서 30%, 20%의 가치가 있다고 보는 것이다.  
 

도로의 종류에 따른 가치 판정

도로는 관리주체별로 고속도로, 일반국도, 지방도, 시.군.구도 등이 있다. 고속도로는 자동차 교통망의 중추부분을 이루는 중요도시를 연결하는 자동차 전용의 고속교통이 이용하는 도로로 최대시속 110킬로미터, 일반국도는 중요도시, 지정항만, 중요한 비행장, 관광지 등을 연결하며 국가 기간 도로망을 이루는 도로로 최대 90킬로미터, 지방도는 도내의 주요 도시를 연결하며 지방의 간선도로망을 이루는 도로로서, 최대 60킬로미터까지 주행할 수 있는 도로다.    

투자자들이 주목할 도로는 일반국도와 지방도다. 남북방향의 일반국도는 홀수번호이고, 동서방향의 일반국도는 짝수번호다.
예를 들어,  국도45호선은 서산~가평을 연결해주여 남북방향의 일반국도이고  국도 42호선은 인천~동해를 연결하는 동서방향의 일반국도임을 알 수 있다. 

현장답사를 위해 주행하면서, 눈여겨 보아야 하는 도로가 바로 지방도이다.
지방도는 3자리 혹은 4자리로 구성되는데, 맨 앞의 숫자는 지방도를 관리하는 '도'를 표시한다. 즉, 경기도(3) ~ 강원도(4) ~ 충북(5) ~ 충남(6) ~ 전북(7) ~ 전남(8) ~ 경북(9) ~ 경남(10) ~ 제주(11)를 표시하는 번호다. 

도를 나타내는 고유번호에 숫자 2자리를 병기하여 3자리 혹은 4자리로 나타나는 데 남북을 연결하는 도로는 홀수, 동서를 연결하는 도로는 짝수로 표기하고, 1~50까지의 숫자는 도내를 연결하는 도로, 51~99는 타도와 연결되는 도로다. 
예를 들면, 615번 도로는 합덕~당진~도비도를 연결하는 데, 맨 앞의 숫자 6은 충남을 표시하고 15번으로 보아 충남도내 도로를 연결하고 있고 남북으로 연결되어 있다는 것을 알 수 있다.
 

도로에 접한 땅은 무조건 좋다.

도로와 접해 있더라도, 도로를 이용하지 못하는 땅도 있다. '접도구역'과 '완충녹지'다.
접도구역에는 건물 신축이나 증축이 금지되어 역시 처분(?)을 기다리는 처량한 신세가 되고 만다. 폭은 경부와 중부고속도로는 30미터, 일반 고속도로는 25미터, 국도나 지방도로는 5미터로 해당지역의 땅을 개인적으로 활용하지 못한다. 

경관보호와 소음방지, 안전도 향상등을 목적으로 지정한 시설녹지(완충녹지)역시 도로를 이용하지 못한다. 보통, 택지개발지구의 진입로나 경계에 주로 지정하는 데 역시 개인적으로 활용하지 못하고, 사고도 빈번하게 일어나는 땅이다.
또한, 현장에 가면 가드레일로 도로와 경계를 구분짓는 곳 역시 우회도로나 타당성이 발생되지 않는 한 가드레일로 인해 도로 접근성이 떨어지는 땅들도 있다. 비탈길을 따라 도로 바깥쪽에 있는 땅 역시, 사고 위험성이 있어 활용도가 낮다고 볼 수 있다.
도로에 접근한다고 하여 무조건적으로 좋은 땅은 아니라는 것을 알 수 있다. 

땅테크에 있어서, 도로의 중요성은 초보투자자라도 알 수 있는 내용이다.
하지만, 도로 여부만 확인하는 것이 아닌 도로를 통해 땅의 팔자를 예측하고 개발 가능성을 타진하는 것은 초보투자자들은 알 기 어렵다. 현장 답사를 가더라도, 조용히 차창밖으로 표시된 도로를 보면서 방향을 알고, 개발의 축을 이해하고자 하는 투자자들이 있는 반면, 피곤하다고 잠을 청하거나 의미없이 경치에 반한 투자자들도 있다.

어떤 투자자가 땅테크에 성공할 지는 자명한 일이다. 도로의 깊은 속성을 이해하고 땅테크하는 투자자가 되길 바란다.
출처-부미모

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