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서울시 2차 정비기본계획에 383곳 추가 예정 |부동산노트

2008-12-02 08:30

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자료출처: 한강변 재개발 투자연구소 ◈ 소장 민권식

서울시 2차 정비기본계획에 383곳 추가 예정
사실상 백지화 철회… 2차례 걸쳐 선정조사
전문가 “정부 정책 변화에 발맞춰 서둘러야”

 

 

 


서울시가 그동안 무기한 연기해 왔던 2차 도시·주거환경정비기본계획 발표에 대해 긍정적인 입장을 보이면서 이르면 내달 구체적인 일정이 결정될 것으로 전망된다. 지난달 16일 규제개혁위원회가 단독재건축 구역지정 요건강화를 골자로 한 〈도시 및 주거환경정비법〉 시행령 개정안에 대해 개정철회 권고결정을 내리면서 사실상 백지화됐기 때문이다. 또 최근 정부가 재건축 용적률 상향조정 및 소형주택의무비율 완화 등을 골자로 한 11·3대책을 발표하면서 단독주택 재건축 예정구역들의 요구가 거세진 것도 이유다. 서울시가 조사한 결과에 따르면 2차 기본계획 추가예정구역은 총 383곳으로 집계됐다. 하지만 그동안 서울시는 부동산시장 안정 등의 이유로 2차 기본계획 고시를 무기한 연기해 왔다. 이에 대해 서울시 관계자는 “1차 기본계획 고시에서 누락된 곳이 많아 2차 기본계획을 추가로 고시할 예정이었지만 내부적인 방침으로 고시가 장기간 지연되고 있는 게 사실”이라며 “2차 기본계획을 발표해 달라는 민원이 수없이 제기되고 있는 상태에서 더 이상 미룰 수 없다고 판단, 올해 안에 2차 기본계획에 대한 일정을 결정할 것”이라고 밝혔다.

 


▲이미 2차례 걸쳐 2차 예정구역 선정조사=서울시는 지난 2006년 3월 23일 재건축부문에 대한 도시·주거환경정비기본계획을 확정·고시했다. 하지만 1차로 고시된 예정구역에는 재건축사업을 추진하기 위한 필요 여건을 갖추고 있는데도 불구하고 누락된 곳이 많아 2차 예정구역을 선정하기 위한 타당성 조사에 나섰다.

 


이에 서울시는 지난 2006년 6월과 12월 산하 구청에게 단독재건축이 가능한 곳들에 대해 검토할 것을 하달함과 동시에 시정개발연구원에 2차 기본계획수립 용역을 발주한 바 있다. 서울시에 따르면 이때 조사된 2차 기본계획 추가예정구역은 총 383곳으로 집계됐으며, 이 중 150여곳이 현행법에 따라 정비구역지정 요건을 충족하는 것으로 나타났다.

 


▲지난해 초부터 미뤄 현재 거의 백지화=서울시는 2차 예정구역으로 조사된 곳들에 대해 당초 2006년 12월 공람·공고할 예정이다가 다음해 1월로 연기했다. 지난 2005년 5월 〈도정법〉 시행령에서 정하고 있는 정비구역지정 요건이 완화·개정되면서 노후도 기준을 맞출 수 있는 곳들이 늘어나게 된 것이 연기 이유다.

 


당초 〈도정법〉 시행령 별표 1 나목에 따르면 “기존의 단독주택을 재건축하고자 하는 경우에는 기존의 단독주택이 300호 이상 또는 그 부지면적이 1만제곱미터 이상인 지역으로서 다음에 해당하는 지역”이라고 명시하던 것을 2005년 5월 18일 “기존의 단독주택(나대지 및 단독주택이 아닌 건축물을 일부 포함할 수 있다)을 재건축하고자 하는 경우에는 단독주택 200호 이상 또는 그 부지면적이 1만제곱미터 이상인 지역으로서 다음에 해당하는 지역”이라고 개정된 것이다.

 


또 당초에는 “노후·불량건축물이 당해 지역안에 있는 건축물수의 3분의 2 이상일 것”이라고 규정돼 있던 것을 “노후·불량건축물이 당해 지역안에 있는 건축물수의 3분의 2 이상이거나, 노후·불량건축물이 당해 지역 안에 있는 건축물의 2분의 1 이상으로서 준공 후 15년 이상이 경과한 다세대 주택 및 다가구 주택이 당해 지역 안에 건축물 수의 10분의 3 이상일 것”으로 개정, 노후도 기준도 완화됐다. 하지만 이후 서울시는 이 부분을 삭제해 줄 것을 국토부에 요구했다. 주거형태의 다양성을 확보하겠다는 명분을 내세워 단독주택지의 재건축 구역지정 요건을 강화해 달라는 것이었다.

 


이로 인해 2차 기본계획 발표는 지금까지 사실상 백지화된 상태에서 미뤄져 왔다. 하지만 정부의 11·3대책 발표, 추가예정구역들의 기본계획 고시 요구 등으로 2차 기본계획의 일정이 구체화되면서 단독주택 재건축사업이 급물살을 탈 전망이다.

 


한 재건축 전문가는 “〈도정법〉 시행령 개정안에 대한 개정철회 권고결정이 내려진 것이나, 최근 정부가 11·3대책을 발표한 것을 보면 정부의 시각이 점차 변하고 있다는 것을 엿볼 수 있다”며 “이에 발 맞춰 서울시도 이미 집계된 383곳에 대한 기본계획 고시를 서둘러야 한다”고 강조했다.

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“올해 안에 고시 등 구체일정 최종 결정할 것”

 


■ 서울시 입장
서울시가 지금까지 미뤄왔던 제2차 도시·주거환경정비기본계획(단독재건축 부문)이 이르면 올해 안에 윤곽을 드러낼 예정인 것으로 알려졌다. 그동안 2차 기본계획 발표에 대해 모르쇠로 일관하던 서울시가 최근 재건축 규제완화의 방향으로 선회한 정부의 정책을 반영하려는 움직임으로 전문가들은 분석하고 있다. 이로 인해 2차 기본계획에 포함될 예정인 383곳에 달하는 추가예정구역들은 재건축사업에 대한 기대감이 높아질 것으로 예상된다.

 


서울시 관계자는 “2차 기본계획 발표에 대해서는 아직까지 결정된 바는 없지만 올해 안에 결정을 지을 예정”이라며 “그동안 2차 기본계획을 고시해 달라는 민원이 수없이 제기됐었고, 이와 더불어 정부의 11·3대책 발표가 시정방침에도 반영됐다”고 밝혔다. 이어 “당시 2차 기본계획을 미뤄 온 이유는 단독재건축이 집값을 반등시킬 요인이 될 수 있다는 판단에 따른 것”이라며 “2차 기본계획 발표는 부동산시장 동향을 살핀 뒤 결정할 방침이었다”고 토로했다.

 

한편 2차 기본계획 발표를 촉구하는 대규모 집회를 계획했던 단독재건축전국연합은 서울시가 올해 안에 결정을 짓겠다는 방향으로 선회하자 일단 추이를 지켜보겠다는 입장이다.

 

성흥구 회장은 “지난 14일 서울시 주택국 관계자들과의 면담을 통해 내달까지 2차 기본계획에 대한 결과를 알리겠다는 답변을 얻어 냈다”며 “이미 대규모 집회계획을 신고한 바 있는데 서울시가 긍정적인 입장을 보이고 있어 집회신고를 해지하게 됐다”고 전했다. 이어 “하지만 서울시가 약속을 지키지 않을 경우에는 더욱 강도를 높여 강력히 대응해 나갈 계획”이라고 강조했다.

 

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계획 고시 늦출수록 주민들만 피해 가중

 


■ 현장 반응
일선 단독재건축 현장에서는 서울시가 이미 조사해 놓은 2차 기본계획 예정구역들에 대해 사업이 추진될 수 있도록 적극 협조해야 한다는 목소리가 일고 있다.

 


또 구역지정 요건이 현행대로 유지된 만큼 서울시가 2차 기본계획 발표를 서둘러야 주민들의 피해를 줄일 수 있다는 의견도 제기되고 있다.

 

서울시의 경우 기본계획이 고시되면 각 구청에서 해당 구역들에 대한 건축제한을 하게 된다. 하지만 서울시가 기본계획 발표를 미룰 경우에는 기존 건축물에 대한 신축이 자유롭기 때문에 현재 노후도 기준을 충족한다고 해도 추후에는 노후도 기준을 충족하지 못하고 사업은 장기간 지연될 수 있다는 게 전문가들의 지적이다.

 

실제로 2차 예정구역으로 선정될 예정인 은평구 신사동의 한 단독재건축 구역의 경우에는 현재 법정 노후도 기준을 충족하고 있는데도 불구하고 서울시가 기본계획 발표를 무기한 연기하고 있어 재건축사업을 전혀 추진하지 못하고 있는 것으로 알려졌다.

 

이곳의 가칭 추진위원회 관계자는 “우리 구역의 경우 서울시가 1차 기본계획을 수립하기 위해 조사할 당시에는 정보전달이 늦어 누락되고 말았다”며 “이후 구청과 협의해 구역의 경계선을 정한 결과 현행법에서 정하고 있는 노후도 기준을 충족하는 것으로 조사됐다”고 말했다. 이어 “서울시 내에는 우리 구역과 같은 곳들이 많이 산재돼 있는 것으로 알고 있는데 지금처럼 서울시가 2차 기본계획 발표를 늦춘다면 신축되는 건축물이 많아져 현행법에서 정하고 있는 노후도 기준을 맞출 수 없는 상황에 이르게 된다”며 “이처럼 2차 기본계획 발표가 앞으로도 무기한 연기된다면 그 피해는 고스란히 주민들에게 떠넘겨지게 된다”고 덧붙였다.
이에 따라 단독재건축전국연합(회장 성흥구)은 2차 기본계획 발표를 촉구하고 나섰다.

 

성흥구 회장은 “서울시의 2차 기본계획 발표가 현재까지 장기간 유보되고 있는 것은 정책행정의 일관성이 없는 것은 물론 관련법을 적용하는데 계획적이지 못한 처사”라며 “나아가 해당지역의 수많은 주민들을 혼란스럽게 하고 있다”고 분개했다.

 

또 성 회장은 “경기침체 등으로 인해 최근 정부는 건설경기를 활성화하기 위한 방안으로 11·3대책을 발표했다”며 “정부의 11·3대책과 함께 2006년에 2차로 신청된 바 있는 각 구청의 재건축예정 후보지에 대해 늦어도 내달 말까지 발표해야할 것”이라고 촉구했다.

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