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새로짜는 \'住테크\'…집값 회복 언제일까??? |부동산노트

2008-11-28 18:39

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자료출처: ♡ 한아름 공인중개사 富로그♡
 
 
                    새로짜는 '住테크'…집값 회복 언제일까???
             (내년 이후 집값이 상승세로 돌아설 가능성이 높다)
강남 재건축부터 살아날 듯…강북은 당분간 숨고르기


◆ 다시 짜는 부동산 재테크 ◆

국내 집값 흐름을 진단하기 위해선 세계 경제의 회복 시점부터 눈여겨봐야 한다. 각국 경제의 동조화가 심화되고 있다는 점을 감안할 때 우리 부동산시장 역시 세계 경제 회복 흐름을 따라갈 수밖에 없기 때문이다.

한태욱 대신증권 센터장은 “대부분 경제 전문가들이 내년 하반기를 세계 경제 회복 시기로 보는데 이 경우 실물경제 회복은 3~6개월 정도 후행하는 경향이 있다”며 “하지만 우리 부동산시장은 정부의 활성화 의지 덕분에 실물경제보다 선행하는 경향이 있어 내년 하반기쯤 회복을 피부로 느낄 수 있을 것”이라고 예상했다.

정부의 과감한 재정 지출로 시중 유동성이 풍부해졌지만 건설사들이 분양을 꺼리면서 공급이 줄고 있는 것도 집값 상승 반전의 근거다. 박상언 유엔알컨설팅 사장은 “수급 불균형과 집값 바닥론이 맞물리면서 주택 구매심리를 자극시켜 내년 이후 집값이 상승세로 돌아설 가능성이 높다”고 전망한다.

1.강남권

규제 완화 효과 1년은 걸려

전문가들은 강남권 집값이 가장 먼저 바닥을 칠 것이라고 내다본다. 그동안 지역별 집값 상승 흐름을 봐도 그렇다. 강남권→강남 인근 수도권 신도시→강북권으로 이어진 뒤 수도권 신도시(강남 인근 제외), 지방으로 퍼지고 일정기간 조정을 거쳐 다시 ‘강남권 상승’으로 진행되는 식의 순환 흐름을 보였다는 얘기다.

정부의 각종 규제 완화와 금리 인하로 최근 강남 집값 하락세가 주춤한 단계에 접어든 것도 사실이다. 그런 점에서 강남권 회복이 가장 빨리 이뤄질 것이란 전망이 많다. 예상 시기는 내년 3분기쯤이다.

고종완 RE멤버스 사장은 “내년에 돌발변수가 없는 한 정부의 재건축 규제 완화 효과가 가시화될 것이다. 강남 재건축 중심으로 거래가 살아나면서 ‘U자형 사이클’이 나타날 확률이 높다”고 밝힌다.

물론 강남권이 이번에 투기 지역, 투기과열지구 해제에서 소외됐고, 정부가 끊임없이 강남권 집값 흐름을 주시하고 있다는 점은 악재로 꼽힌다. 김규정 부동산114 차장은 “대출과 세 부담이 여전해 고가 주택 수요가 없다는 게 문제다. 재건축 규제 완화 효과가 나타나는 데는 적어도 1년 이상 시간이 소요될 것”이라고 우려한다.

2.강북권

단기간 급등해 '당분간 숨 고른다'

한동안 집값 상승세를 주도해오던 강북권 역시 경기 불황 여파를 피하진 못했다. 10여년 이상 잠잠하던 집값이 상대적으로 저평가됐다는 인식 속에 최근 1~2년간 급상승한 터라 또다시 ‘길고 긴 숨 고르기’에 접어들었다는 인상마저 준다.

앞서 말했듯 강남권 집값이 상승세를 탄 뒤에야 강북권이 영향을 받는다는 점을 감안할 때 집값 회복세가 더딜 가능성이 높다. 내년 하반기 강남권 집값이 살아난다 해도 강북권은 내년 말이나 2010년 초가 돼서야 분위기가 좋아질 것이란 기대다.

김용길 HB에셋매니지먼트 이사는 “정부 대책이 강남, 고가 아파트와 지방 미분양에 집중돼 있어 강북권은 상대적인 정책 소외를 맞고 있다. 그동안 너무 많이 올랐다는 인식에 하락 여력이 남아 있어 상승세로 돌아서기까지 적잖은 시일이 걸릴 것”이라고 우려했다.

그나마 강북 역세권 소형 수요가 여전히 많다는 점은 위안거리다. 이를 근거로 내년 상반기 이사철 즈음 하락세가 둔화될 것이란 전망도 나온다. 서울 주택보급률은 91% 수준으로 여전히 100%에 못 미친다. 이 때문에 부동산 불안이 잠잠해지고 실수요가 몰린다면 집값이 저렴한 강북권부터 조심스레 반등을 점쳐볼 수 있다.

3.뉴타운
재개발 활성화로 가격 회복세 빠를 듯


이명박 대통령이 서울시장 시절 야심차게 내놓았던 뉴타운도 한동안 투자 바람을 타다 요즘 잠잠해진 분위기다. 하지만 여전히 ‘4차 뉴타운 발표’라는 변수가 남아 있고 정부 정책 기조상 ‘도심 재개발, 재건축 활성화’는 빼놓을 수 없기 때문에 기대심리도 높은 편이다.

무엇보다 강남 재건축시장이 반전세로 돌아설 경우 ‘쌍끌이’로 상승세를 탈 가능성이 높은 곳이기도 하다. 오세훈 서울시장이 ‘당분간 뉴타운 추가 지정은 없다’고 밝혔지만 낙후된 서울 구도심은 개발 필요성이 절실하기 때문에 서서히 관심을 가져도 좋다는 설명이다.

양용화 외환은행 부동산팀장은 “성수, 한남동 등을 제외하면 대부분 1억~2억원 내외 소액 지분투자가 많아 금액 부담이 그리 크지 않다. 정부의 재건축·재개발 활성화 정책이 지속되고 있고 조합원 입주권, 분양권 전매 수혜를 입는 것도 긍정적”이라고 바라본다.

하지만 강남 재건축 단지가 조정을 받는 동안 거침없이 상승해 일부 지역의 경우 거품이 끼어 있고 원주민 정착률 높이기 등의 문제로 어려움이 많다는 점을 고려할 때 강남 재건축단지 상승세를 능가하긴 쉽지 않아 보인다.

김규정 차장은 “내년 하반기 이후 수익을 낼 수 있는 구역 중심으로만 투자하는 게 좋을 것이다. 지분 쪼개기가 많았고 감정평가액 하락 등으로 수익 보장이 어려운 곳은 사업 진행 자체가 쉽지 않을 것”이라는 우려를 덧붙였다.

4.신도시

30% 이상 빠져 '바닥 쳤다' 얘기도

이웃나라 일본 사례를 보면 도심서 먼 신도시가 대부분 ‘올드타운’으로 전락했다. 이를 두고 우리도 신도시 집값이 폭락하지 않겠느냐는 우려가 크다. 실제 한동안 집값 상승세를 주도해오던 용인, 평촌 등 수도권 버블세븐 집값은 최근 하락세의 선봉장 역할을 하고 있다.

전망도 그리 밝지 않다. 여전히 높은 가격에 매수세가 사라졌고 경부축, 제2경부축 라인을 중심으로 2기신도시 물량이 속속 분양, 입주하는 등 주변 공급물량이 늘고 있기 때문이다. 하지만 용인~서울고속도로나 신분당선 개통 등 굵직한 호재들이 대기하고 있어 투자 이점이 아예 사라진 건 아니다.

박상언 사장은 “수도권 버블세븐은 거품 논란이 있긴 하지만 최근 30% 이상 집값이 빠진 곳도 많기 때문에 거의 바닥을 쳤다고 본다. 물론 여전히 가격은 높기 때문에 급급매물만 노려볼 만하다”고 설명한다.

5.지방
상승 반전 쉽지 않을 전망

내년에도 지방 집값의 회복은 요원할까. 아쉽지만 당분간 지방 미분양 주택물량이 소화되긴 쉽지 않을 것 같다. 지방 경제 회복은 보통 서울, 수도권보다 1분기 이상 늦는 경향이 있기 때문이다. 수도권으로의 이탈 등 인구 감소가 지속되고 있는 데다 그동안의 과다 공급까지 맞물려 있어 시장 회복에 상당한 시간이 필요하다.

김용길 이사는 “지방 규제 완화가 이뤄지더라도 미분양 아파트 적체가 해소될 정도의 실물경기 회복이 뒷받침되지 않는다면 상황의 급반전은 어렵다”고 내다본다.

그나마 참여정부 시절부터 진행해온 ‘공공기관 지방 이전’ 변수가 호재다. 현재 토지 보상은 거의 마무리된 상태라 공사기간이 앞당겨지고 교육, 주택 등 정부의 다양한 지원책이 등장한다면 집값 회복 시점이 조금이나마 빨라질 수 있다. 여기에 IMF 외환위기 시절 반짝 등장했던 양도세 면제 등 특단의 대책이 나온다면 상황이 좀 더 나아질 것이란 기대다.

고종완 사장은 “지방 부동산시장 반전은 쉽지 않겠지만 이미 집값이 떨어질 대로 떨어져 내년 추가 하락폭은 5% 미만에 그칠 것”이라고 내다봤다.

[김경민 기자] 집값회복(vmrhf)
자료출처: 샬럿(Charlotte)지성인의 재테크

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