2008-11-10 23:36

http://blog.drapt.com/taxwon50/2426711226327787231

자료출처: ♡ 한아름 공인중개사 富로그♡

토지투자는 로또다-

대박을 터뜨리기 위한 노력은 여러 곳에서 일어난다. 그러다가 대박은 커녕 쪽박만 차는 사람이 대다수다. 흔히 대박하면 로또복권을 연상하는데 로또는 어디까지나 814만분의 확률게임이기에 행운이라고 봐야한다. 로또를 제외하고 대박이 될만한 것은 기업 입장에서는 히트 상품을 개발하여 대박을 차지하는 경우이고 개인적 입장에서는 동물적인 감각으로 주식투자나, 옵션투자로 대박에 가까운 행운을 차지하는 경우도 가끔 있다. 그 다음 재테크 수단으로 대박을 차지할만한 것으로는 단연 토지투자라고 말할 수 있다.일반인들이 토지투자에 쉽게 접하기가 처음에는 다소 망설여지고 토지에 대한 기본적인 안목을 넓히고 적극적인 자세로 토지투자에 임하겠다는 자신감이 있다면 대박이란 것이 부자들만의 것이 아니라. 일반인에게도 맛볼수 있는 것이다. 토지를 매입하는 이유는 크게 두 가지다.

첫째는 실수요자들의 필요성으로 매입하는 경우다.

농업경영의 목적이 될 수도 있고 주택지로서 매입을  하는 경우 기타 펜션 민박지로서 매입을 하는 경우가 많다.

가장 보편적이고 일반적인 토지매입 사유라고 할 수 있다.

둘째는 투자목적으로 토지를 매입하는 경우다.

외지인들의 대다수는 토지투자에 비중을 두고 매입을 하여 장기간 보유한 후 토지투자가치성이 확보가 되면 처분하여 투자수익을 창출하는 경우다. 토지에 투자한 후에는 장기간 시간이 지나 호재성 개발재료가 터지거나 기타 택지로 조성되어 예상외의 투자수익이 발생하여 대박에 가까운 행운을 차지하여 땅 부자가 되거나 부자의 등극에 올라가는 경우가 흔히 볼 수 있다.물론 대박을 차지하기가 쉬운 일은 아니다. 부단한 연구와 노력이 있어야 하는 것이고 토지투자에 부정적인 시각으로 바라보는 사람들도 의외로 많겠지만 일반인들이 흔히 부자가 되기 위해서는 가장 현실적인 방법이라고 할 수 있는 토지투자로 대박을 터뜨리는 방법 이외에는 별 뽀족한 방법이 없다고 본다. 부자가 되는 것이 인생의 궁극적인 목표가 될 수는 없지만 가난이 치가 떨릴 정도로 싫고 자신의 인생의 최대 목표가 부자 소리 한번 듣고 싶은 것이 소망이라면 인생의 지상과제를 부자 반열에 올라가는 것을 정하여서 그날을 위하여 노력하는것도 열심히 살아가는 방안이 될 수 있다고 본다. 부자들을 겉으로는 증오하고 미워하면서도 마음속으로는 간절하게 희망하는 이중적인 사람들보다는 떳떳한 사람이라고 할 수 있다. 막상 부자가 되어보면 그 부자의 성취욕은 잠시 뿐이고 부자가 되기전과 부자가 된 이후 생활에 큰 변화를 못 느낀다. 부자가 되면 과소비와 사치스런 생활을 할 것 같은 생각이 들지만 부자들의 대다수는 사치는커녕 과거처럼 검소함과 짠돌이 근성이 의외로 되살아나기마련이다.

 다음은 대박을 노리고 토지투자에 나선 마도박씨에 대해 알아보자.

대박만을 쫒던 마씨는 한때 경마에 몰입하였다가 집한 채 날린 경험이 있다. 지금부터 4년전부터 영업용 택시기사를 하고 있다. 마씨의 대박 터뜨리기는 로또 복권이 한창때 몇 개월간 월100만원정도 로또복권을 구입할 정도로 심하였다. 그러던 그가 나름대로 정신을 차리고 매년마다 마씨부부 월급의 대부분을 저축하여 3년간 6천만원과 은행대출 3천만원을 받아서 토지투자에 본격 나서게 되었다. 토지투자라기 보다는 토지에 묻어두기 위해서 여러 지역을 알아보고 토지답사에 시간을 할애하고 있다. 이번기회가 마지막이라고 생각하고 최후 베팅을 하겠다는 것이다. 마씨의 종자돈 9천만원은 천군만마와 같은 마음의 힘이 되어 주었다. 충남에 위치한 토지답사를 많이 다녔다. 그쪽 관리지역 임야1010평을 평당 9만원(1010평☓ 평당9만원=9천9십만원)에 매입하기로 하고 단기간이 아니라 장기간 묻어두기로 하고 단기 시세 변화에 신경 쓰지 않고 그대로 5년이상 은행에 저축 한다는 마음으로 잊어버리고 지낼 것을 다짐했다. 단기간 약간의 시세 변동에 토지를 처분하게 된다면 마씨의 과거의 흐트러진 자신의 모습이 재생될까 두려움이 앞섰기 때문이다. 보령지역은 레저 관광지역으로 더욱더 개발되고 발전되기를 은근히 기대하는 지역이다. 투자하고 1년이 지난 후 중개업자에게 임야 시세를 알아본 결과 매수당시 저점 매수 한 것이 주효했다고 말했다.

마씨의 임야 매수는 이렇다.

1010평☓ 평당9만원=9천9십만원 (최초 매입시)

1010평☓ 평당15만원=1억5천5십만원(매수후 1년후시세)

평당6만원상승으로

1억5천1백5십만원-9천9십만원=6천6십만원(매수1년후 이익)

1년후 지가 상승으로 6천6십만원의 이익이 발생하였다.

마씨는 단기투자가 아니라 5년이상 장기간 묻어둘 생각이라서

쉽게 처분할 생각은 없는 상태다.

아직도 경마로 날린 아파트 한 채를 생각하면 가슴이 아프다.

토지투자의 매력이란 이런 것이다. 어떤 토지투자자는 저축은 너무

재미가 없어서 못하겠다고 한다. 위 사례처럼 종자돈 9천만원을 1년간 저축하면 어떻게 6천만원대 수익을 얻을 수가 있는가

큰 재력가들은 저축이란 것이 어울릴지 몰라도 일반인들의 부족한 자금력으로는 저축만을 고집 할 것이 아니라 오히려 토지투자와 같은 재테크에 관심을 가져야 대박이란 것을 맞을수가 있기 때문이다.

그러나 일반인들은 오직 저축만을 고집하는 것을 보면 많은 발상의 전환이 필요하다고 할 수 있다. 투자자 스스로 현명한 재테크 선택이 요구되는 시점이다.

어떤 재력가는 이렇게 말했다. 월급 받아서는 절대로 부자가 될 수없다고 말했다. 평범하게 살아갈지는 몰라도 부자가 되기 위해서는 나름대로 투자를 해야 한다고 했다.

사례2)

 처녀토지에 투자하면 대박이 날 수 있다.

표현이 다소 어색하지만 어쩔 수 없다. 토지를 매수 하기위해 발품을 부지런히 팔다보면 손떼가 안탄 처녀 토지를 간혹 만날 수 있다.

단기간에 여러 사람을 거쳐간 토지는 그만큼 거품이 많다는 것이다. 토지 매수에 있어서 반드시 짚고 넘어갈 것은 손이 탄 토지는 가급적 매입하지 말고 원주인의 토지를 매입하면 저렴하게 매입 할 수 있고 저점매수가 가능하고 가격 흥정을 할 수 있다는 것이다. 그러나 단기간 여러 사람을 거친 물건은 여러 사람을 거칠 때 마다 가격이 부풀려 졌기에 쉽게 바가지 쓰게 된다는 것이다. 늘 투기꾼들이 많이 장난치기 때문에 토지 매입시 신중을 기해야 한다. 이고생씨는 2003년 단기간에 수차례 토지소유자가 바뀐 토지를 별 생각없이 평당 20만원에 매입하였다가 마음고생을 한 적이 있다. 이씨가 구입한 전은 매년마다 소유주가 자주 바뀐 경우라 다소 가격이 높은 편이었다. 이씨가 매입을 한 토지 바로 옆에 붙은 필지의 토지는 여러 가지 조건이 비슷하였지만 토지소유자가 20년간 한번도 변경이 안된 토지였다. 이씨는 토지매수에 초보자 였기에 실수를 하고만 것이다. 이씨가 매입한 옆 토지는 그 당시 평당 9~10만원이란 가격이 적정가격 이었다.이씨는 아무 생각없이 빈번히 매매된 토지를 구입하는 우를 범하고 만 것이다. 사실 이런 토지도 여러 사람 손을 거치면 평당20~30만원에 버젓이 매도되기 일수다. 현재는 이씨가 구입한 토지와  함께 평당30만원의 시세를 형성 하고 있지만 토지에도 거품 가격이 많다는 것이다. 농산물이 여러 도, 소매 유통관계를 거치면 가격이 부풀려 지듯이 토지 가격역시 농업인과 직접 거래계약을 맺으면 저렴한 것과 같은 것이다. 그러나 요즘은 그런 토지가 흔하지 않지만 부지런한 발품을 판다면 처녀 토지를 발견할 수 있다.

19. 땅 매입 미루면 남이 먼저 매입한다.

땅을 매입하기로 결심하였다면 서둘러 매입하는 것이 낫다. 토지는 임자가 있는 법이다. 사고 싶은 토지를 매입하지 않고 기다리면 어느새 남의 토지가 되어버리기 일수다. 매입하고 싶은 토지는 과감히 매입해야한다.

박의뢰씨는 부모로부터 상속받은 관리지역 토지2필지 2600평을 평당 25만원에 처분하려고 중개사무실에 매도의뢰를 한상태다.

(2600평☓평당25만원= 6억5천만원)

일반개미들이 매입하기에는 다소 금액이 높기에 많은 사람들이 관심은 보였지만 쉽게 매입하려고 하는 사람은 없었다. 다행히도 매도 의뢰한 중개사무실에 찾아온 중개인의 친구인 자영업자 이관심씨가 관심을 보이고 현장답사를 나서겠다고 했다. 과거 한때 이관심씨는 토지투자로 2억원 정도 이익을 본적이 있어 중개인을 신뢰하고 있었다. 사실 여유자금이 있고 생각 같으면 중개인이 탐이 날정도로 좋은 매물이 의뢰되는 경우가 많다. 현장 답사를 마친 자영업자는 더 이상 망설일 것 없이 즉시 매수하고 싶은 생각에 계약을 하자고 했지만 문제는 자금마련이다. 당장 6억5천만원을 마련하기란 쉬운 일이 아니였다. 거래처 사장들에게 급전을 마련해 보았지만 1억원 정도는 마련이 불가능하였다. 결국에는 공장 부지를 물색하던 기업가에게 매매되고 말았다. 투자 가치가 있는 토지 매물은 오랜 시일이 걸리지 않고 곧장 거래가 되는 경향이 있다. 거래된 그 토지를 매입하겠다는 문의가 중개업자에게 수차례 연락이 오기도 했다. 토지투자를 과감히 실행 할때는 융자를 얻어서라도 계약을 서둘러야한다. 이것저것 재다가는 투자가치가 있는 매물은 모두 놓치고 만다. 주식투자 격언처럼 무릅에 사서 어깨에 판다는 생각으로 임해야 한다.

다음은 지나친 저점매수를 고집하다가 계약에 실패한 케이스다.

주식투자의 경험을 살려 토지투자에 관심을 보이던 직장인 남고집씨는 토지투자에 뜻을 품고 중개업소를 찾아가 중소도시 농지매입을 의뢰하고 1주일이 지난 후 중개업소로부터 좋은 매물이 있으니 현장 답사를 한번 가자는 것이었다. 매물의 특징은 충북 증평에 위치한 정안돼씨의 관리지역 토지 1100평을 평당 15만원에 처분하겠다는 매도자의 토지다. 중장기적투자로 적절하다는 중개업자의 설명이잇었다. 남고집씨는 곧장 현장 답사를 동행하였다. 도로변에 접하지는 않았지만 약간 들어간 관리지역 전으로서 장래를 보고 투자할 가치가 있다는 판단이 들었다. 남씨가 마련 가능한 자금은 1억5천만원 정도가 종자돈의 전부였지만 저점매수를 고집한 남씨는 최대한 깎아서 저점매수를 하겠다는 의도였다. 남씨는 평당 12만원에 사겠다는 의사를 중개업자에게 재차 가격 조정을 제시하고 매도자에게 설득 하여 거래 성사시켜 줄 것을 부탁했으나 매도자의 생각은 완고하고 1억5천만원 이하로는 절대 처분하지 않겠다는 뜻에 따라 지나친 저점매수가 계약 성사에 걸림돌이 된 사례이다. 지나치게 자신의 입장만 내세우다 보면 쓸만한 매물이 다른 사람에게 넘어가는 경우가 많다. 다소 시세가 높다고 판단이 되더라도 물건이 마음에 들면 과감히 매입해야한다. 다소 높은 가격은 일정기간이 지나면 보충이 되기 때문에 크게 걱정하지 않아도 된다.

출처 :부동산에 미친 사람들의 모임 글쓴이 : 조희탁

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