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조합원부담금 절반 \'뚝\'…강남재건축 급물살 |부동산노트

2008-11-05 08:24

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자료출처: 꽃피는 동네 트라팰리스
조합원부담금 절반 '뚝'…강남재건축 급물살
11·3 종합대책…가락시영 1천가구 일반분양 가능
재건축 소형의무비율 탄력적용, 법적 한도까지 용적률 확대, 임대주택의무비율 폐지 등 그동안 묶여있던 규제가 와르르 무너지면서 강남 재건축 단지들의 움직임이 빨라지고 있다.

박준호 개포주공 1단지 재건축조합 이사는 "규제를 대폭 풀었기 때문에 사업속도를 내겠다"면서 "현재 지구단위 용적률 세분화작업이 진행중인데 용적률이 어떻게 결정날 지는 서울시의 조례변경 의지에 달렸다"고 말했다.

개포주공 1단지는 현재 조합설립인가가 난 상태로 현재 용적률은 69%. 2종 일반주거지역이기때문에 법적으로는 250%까지 가능하지만 서울시 조례에서는 190%로 잡혀있다.

현재 추진위원회 단계인 개포주공 2단지도 발걸음을 재촉하고 있다.

이영수 개포주공 2단지 추진위원회 위원장은 "안전진단과 시공사 선정은 이미 끝났고 최근 구역지정을 받기위해 업체를 선정했다"면서 "재건축 사업 진척의 걸림돌이었던 각종 규제가 사라진 만큼 앞으로는 급물살을 탈 것으로 보인다"고 말했다.

이 위원장은 이어 "구역지정이 끝나면 조합설립인가 준비 등 더욱 속도를 낼 것"이라면서 "하지만 용적률에 관련해 서울시가 조례를 바꾸고 시행령까지 변경하려면 2~3달은 걸릴것으로 예상된다"고 덧붙였다.

개포 주공 저층단지와 더불어 강남 재건축의 대표 아파트인 대치동 은마아파트도 사업 재개를 할 것으로 보인다.

재건축사업 추진위원회는 최근 시공 컨소시엄 주간사인 삼성물산측에 사업계획안 재검토를 의뢰했다. 삼성측은 설계사무소를 통해 최고 300%까지 상향될 것으로 기대되는 용적률과 완화되는 소형평형·임대주택 건설 의무비율 등 달라지는 제도를 적용한 새로운 설계안을 마련 중이다. 결과는 이르면 다음주 중에 나올 것으로 보인다.

이를 토대로 조합과 시공사측은 본격적으로 사업을 다시 추진한다는 계획이다.

아직 안전진단은 통과하지 못했지만 내년 초 안전진단 절차가 한 차례로 간소화되고 시기도 '추진위 승인 이후'에서 '정비계획 수립시'로 앞당겨질 것으로 보여 안전진단 통과도 무난할 것으로 내다보고 있다.

삼성물산 관계자는 "사업성이 큰 폭은 아니지만 사업을 추진할 수 있을 정도는 확보될 것"이라며 "그동안 지지부진했던 사업이 재개될 것으로 본다"고 말했다.

법정 상한선인 300%까지 용적률을 상향할 경우 가구당 10㎡ 이상 집을 늘릴 수 있고, 주택형 규모를 조절하면 일반 분양도 가능할 것으로 보인다. 시공 컨소시엄 내 업체인 GS건설의 시뮬레이션 결과 용적률이 270~300%가 된다면 전용면적 85㎡ 이하 보금자리주택 431~646가구를 짓고 기존 조합원들 가구는 102㎡가 115㎡로, 112㎡는 145~149㎡로 각각 늘려갈 수 있는 것으로 조사됐다.

다만 도로 등의 기부채납과 동간거리, 사선제한 등 건축 설계에 따라 용적률이 달라질 수 있고, 조합측이 주택형 구성을 어떻게 할지 등에 따라 면적과 가구수는 언제든 바뀔 수 있다.

2006년 예비안전진단을 통과하지 못했던 송파구 잠실주공5단지도 안전진단 조치가 완화된 만큼 발빠르게 움직인다는 입장이다.

김우기 재건축 추진위원장은 "안전진단 완화조치가 시행되면 바로 신청할 예정"이라면서 "안전진단 승인 업무가 송파구청으로 이관됐기때문에 안전진단 통과는 무난할 것으로 예상된다"고 말했다.

그는 또 "임대주택의무비율이 폐지됐기때문에 사업이 탄력을 받을 것으로 보인다"면서 "올해안에 안전진단이 통과될 경우 내년 상반기 조합설립인가, 내년 중반 사업승인, 2009년 후반기 이주 등의 일정을 잡고 있다"고 말했다.

조합원들의 막대한 추가부담금 문제와 법적 분쟁 등으로 사업추진이 일시 중단됐던 송파구 가락 시영 아파트도 이번 조치를 크게 반기는 분위기다.

가락 시영 재건축 조합은 용적률 상향에 기대를 걸고 있다. 일단 서울시가 조례 개정 등을 통해 용적률 상향을 해준다면 사업계획을 새로 수립할 계획이다. 조합측은 조만간 시공사인 삼성물산현대건설 등과 이와 관련한 협의를 할 예정이다.

현재 가락 시영측 사업시행안은 기부채납 등을 통해 용적률 230%를 확보했으나 추가부담금 액수가 커 문제가 됐다. 108.9㎡를 받을 수 있는 42.9㎡(13평)의 경우 1차가 2억4800만원, 2차가 1억7900만원이 나왔기 때문이다.

그러나 용적률이 상향된다면 이야기가 달라진다. 250%까지 용적률이 올라간다면 약 7만9200㎡(2만4000평) 안팎의 면적을 추가로 지을 수 있게 된다.

단순계산만으로 79.2㎡ 아파트 기준으로 1000가구를 일반분양할 수 있게 된다. 일분분양물량이 크게 늘어나면 조합원 부담금이 지금보다 절반 이하 수준으로 줄어들 것이라는 게 부동산 전문가들 분석이다.

[심윤희 기자 / 이호승 기자]

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