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[스크랩] 부동산 침체기, 진정한 블루칩은? |부동산노트

2006-10-02 16:34

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자료출처 : 민권식과 함께하는 뉴타운/재개발 투자산책

원문출처 : http://blog.drapt.com/aptmall

‘부동산은 4년간 크게 오르고 8년간은 정체한다.’ ‘블루칩은 침체기에 사서 활황기에 판다.’ 크게 틀리지 않는 부동산 투자론의 정설이다.
이래저래 부동산 조정기는 오게 마련이고 ‘시간이 필요하다’는 시장의 판단은 팔리지 않는 매물들을 쏟아낸다. 천정부지로 치솟던 상승세가 주춤하면서 무주택자들에게도 다시 돈을 모으면 집을 살 수 있을 것 같다는 희망이 생긴다.
부동산 하락기가 오면 다음 상승장을 기대할 만한 좋은 물건을 사야한다.
■ 블루칩 고르는 방법 ■ 
① 급매물건을 사라
지금은 급한 부동산을 사기에 아주 좋은 때다. 대표적인 것이 2주택자 물건이다. 융자제한조치와 버블붕괴론으로 몇 달간 하향안정세가 뚜렷하다.
추세선이 이 정도만 안정돼도 투기성 매수자들이 대폭 줄어들면서 아주 급한 물건은 지난해 말 수준 가격으로 다시 돌아갔다.
올 봄 최고 가격에서 15% 빠진 물건, 즉 종래에 알아봤던 ‘물건가격×0.85=현재 시세’라는 공식이 성립한 좋은 물건이 급매로 나오면 과감히 사야 한다.
각종 대책으로 무리하게 눌러만 놓았지 특별히 공급물량이 생산된 것이 없어서 세금완화나 정책기조 변화, 각종 공약이 난무하는 대선정국 등이 오면 급매물건 가격은 다시 회복되고 상승탄력을 받을 수 있을 것이다.
② 정책이 바뀔 때 사라
정부는 부동산에 대해선 냉탕과 온탕 정책을 쓸 수밖에 없다. 지나친 부동산 가격 상승은 근로의욕을 꺾고 임금을 올려달라는 요구와 노사분규로까지 이어질 수 있다.
그러나 지나친 부동산 가격 하락 또한 건설산업 위기와 관련 산업 타격으로 연결된다. 따라서 정부는 정책 강도를 조절하게 된다. 이번에 시행예정인 취·등록세 인하, 6억원 이하 재산세의 인상폭과 상한선 조정 등이 그런 경우다.
부동산은 폭등장에는 주식 못지않은 순발력을 나타낸다.
하지만 침체장에서는 정책이 바뀌고 실현되기 시작하면 부동산 가격의 터닝포인트를 만들어내는 데까지 1년 이상의 눈치장세를 형성한다. 종부세 축소, 양도세 완화 등 대형정책의 변화조짐이 현실화되면 평소 눈여겨 봐뒀던 핵심지역의 블루칩 매수에 들어가라. 과도한 재건축 규제로 새로 나올 만한 신축아파트 물량이 없는 것 또한 눈여겨봐야 할 점이다.
좋은 위치에 놓인 재건축 대상 아파트는 정책기조 변화에 따라 언제든지 황금자산으로 변할 수 있고, 대중들이 원하는 지역, 원하는 평형 등에 있어서 수도권의 전체적인 공급부족 현상은 언제든지 상승장으로 돌변할 수 있는 원초적 요인임을 간과해서는 안 된다. 
③ 바뀌는 트렌드를 사라
2001년 부동산 상승기조에 불을 붙인 것은 이른바 ‘프리미엄 아파트’가 큰 역할을 했다. 98년, IMF 외환위기는 부동산 시장을 강타했고 그 결과 정책 변화가 왔다. 대표적인 것 중 하나가 분양가 자율화다.
분양가 자율화는 그 동안 분양가 규제에서 만들어낼 수 없었던 업그레이드된 부동산 상품을 만들 수 있게 했다.
대표적인 것이 단지형 주상복합 아파트다. 단지 안에 헬스클럽과 주민커뮤니티, 수영장, 대형 슈퍼, 명품마켓 등을 끌어들였다.
20~30대 젊은 사람들이 아파트 관리원으로 채용돼 보안을 담당하고, 단지 내에 차량출입과 외부인 출입을 통제하는 각종 전자기능 등도 담았다.
아파트 복도는 호텔 도우미 복장을 한 용역직원들이 깨끗이 청소해 주고 각종 쓰레기도 문 앞에만 내놓으면 매일 아침 수거해 간다. 한 달에 서너 번씩 다목적실에서는 재테크 강좌가 열리고 취미를 공유하는 동호회 활동도 활발하다.
새로운 트렌드는 몇 년간 부동산 가격에 상당한 영향을 끼쳤다. 이제 다음 상승기를 준비하는 뉴 트렌드를 찾아볼 때다. 초고층 아파트에 지친 사람들은 자연을 담은 ‘땅집’을 선호하지만 주상복합이 가지고 있는 매력 때문에 한동안 아파트에 살 수밖에 없다.
그러나 보안과 편의시설, 영어마을과 같은 새로운 트렌드가 합쳐진 타운하우스가 서너 군데 나온다면 주거에 변화가 올 듯싶다.
단독주택과 연립, 저층 아파트가 적절하게 배합된 전원형 단지 내 주택들이 새롭게 오르는 블루칩이 될 것으로 보인다. 
④ 웰빙과 로하스, 유비쿼터스 주택 주목
앞으로 유망한 블루칩 아파트는 웰빙(Wellbeing), 로하스(LOHAS: Lifestyles Of Health And Sustainability)와 유비쿼터스(Ubiquitous) 기능을 가진 주택이다.
쉽게 말해서 채광과 환기, 쾌적성, 안전성, 정보망 등의 기능을 갖춘 주택을 말한다.
빌딩을 개조한 방식의 주상복합은 편리성과 기능성에서 높은 점수를 받았지만 단점도 많다. 실내에 자연환기의 부족함이 늘 아쉽고, 여름철에는 과도한 태양광 등으로 찜통이 연출되고, 쾌적성이 떨어진다는 것이다. 이제 사람들은 조용한 곳에서 녹지를 내다 보면서 바람을 쐴 수 있는 집을 선호한다.
여기에 주상복합 건물의 이점과 다양한 기능은 그대로 가지고 가기를 원한다. 이러한 욕구를 충족할 만한 스타일의 주택들을 담은 신도시들이 속속 개발 중이다.
좋은 위치의 판교를 비롯해서 최고 녹지율의 수원 광교 신도시, 유비쿼터스 시범단지인 용인 흥덕지구와 직장과 주거 근접의 편리성과 도시의 전문성, 신도시의 인텔리전트 기능을 담은 행정복합 중심도시 등이 눈에 띈다.
지금 분양을 준비 중인 2기 신도시에는 첨단 시스템이 많이 도입된다. 도시 전체에서 무선 인터넷을 사용할 수 있을 뿐 아니라, 도시 내 교통과 방범 시스템을 한눈에 보고 중앙에서 관리할 수 있는 IT산업 기술이 추가된 최첨단 기능들이다.
이 외에 강화된 보안시설이나 주차기능과 휴대전화를 이용한 조명, 에어컨, 히터 등 각종 실내시설의 통제기능, 천장에 부착된 센서로 거주자의 운동량을 체크해서 생체리듬과 건강상태를 파악하고 양변기의 용변 상태를 체크하는 의료기능까지 부착된 주택을 개발 중이다. 결국 첨단으로 무장된 자연을 담은 조망권 아파트가 블루칩 1순위이다. 
⑤ 불변의 진리, 청약을 통한 신도시 당첨
청약경쟁에서의 승리, 그것은 좋은 아파트를 선점하고 할부로 살 수 있다는 데 매력이 있다.
대지 위치와 모델하우스만을 보고 블루칩 아파트를 사지만 총 8회에서 10회 정도 분할납부하는 까닭에 자금부담이 크지 않다. 예를 들어 지금 판교 중대형에 당첨된다면 그것은 곧 재테크의 성공이라고 확신해도 크게 틀리지 않다.
부동산 침체기든 하락기든 조정기든 언제나 유효한 재테크는 경쟁률이 높고 자타가 인정하는 핵심 블루칩 아파트에 당첨되는 것이다.
지금 선호되는 상품은 각종 조망권과 대단지 효과를 지닌 아파트, 녹지비율이 높은 아파트, 교통, 백화점 등 각종 인프라를 갖춘 좋은 위치에 만들어지는 부동산, 학군 등 우월한 경쟁력을 내포한 강남권역의 부동산이다. 성수기든 비수기든 블루칩 아파트는 계속 만들어지고 지속적으로 오르는 것이 부동산 시장의 모습이다. 절대강자는 없고 시간이 지날수록 최고는 바뀐다. 그 최고를 찾아내는 눈은 침체기에 더욱 빛을 발한다.
[봉준호 닥스플랜 사장]

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