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[스크랩] 부동산 투자의 함정 ...퍼옴 |부동산노트

2006-09-20 23:34

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자료출처 : 나도 할 수 있을까...^^

원문출처 : http://blog.drapt.com/wlqwhgdk

(1) 급매물의 함정- `싼 게 비지 떡'이라고 일정한 리스크를 감수해야 한다.
      권리관계가 복잡하거나 문제가 있어 급매물로 나온 물건은 피해야 한다.
      가압류 가처분 가등기 등 권리제한이 있으면 제한사항을 풀고 거래해야한다.

주택의 경우 주변에 쓰레기소각장 하수처리장 등 혐오시설이나 고압선 등 
위험시설이 있는지 살펴야 하며 토지는 군사시설보호구역이나 상수원보호구역 등
행위제한에 묶여 있어 개발이 제한되는 경우가 있는지 살펴야 한다.

(2) 전세의 함정- 여러 가구가 함께 사는 다가구 주택의 전세를 얻을 때는 근저당과
     선순위세입자 등 선순위권리가 얼마나 되는지 살펴야 한다.
     최악의 경우 집이 경매에 부쳐지면 전세금 전액을 돌려받을 수 있는지 살펴보고
     계약을 해야한다.

(3) 전원주택에서 알아야할 함정- 가장 중요한 것은 등기 이전 문제. 농지를 전용허가 받아
      조성한 단지는 주택을 완공시켜야 등기이전이 되고, 임야는 각 필지별로 기초·외벽·
      지붕 스라브 공사까지 완료한 즉, 건축공정이 30%이상 진행된 후에야 개별 등기를
      할 수 있다. 따라서 이런 단지는 투자시 특별한 주의가 요망된다.

(4) 상가 분양의 함정- 년간 20% 수익보장, 일정 수익이 없으면 회사에서 되사주는
     리콜제 등 수익보장형 상품이 등장하고 있지만 안전장치를 갖추고 있는지 확인해야 한다.

계약서에 이 같은 수익보장 내용을 명시하지 않으면 회사측이 다른 소리를 하더라도
별다른 보상 방안이 없다.
또한 업체에서 보증서까지 발급해가며 수익을 보장한다고 해도 보증서 내용을 이행할 만한
능력이 없거나 업체가 없어져 버릴 경우 돈을 돌려 받기가 힘들다.

수익을 보장하는 업체의 재정상태 등 신뢰도를 따져보는 게 중요하다. 턱없이 높은 고수익을 보장한다는 내용은 대부분 과장, 허위 광고일가능성이 높다.

(5) 전문가도 함정에 빠지는 경매- 경매는 부동산에서 가장 함정이 많은 곳이다. 그만큼
     수익률도 높아 매력적이기도 하다.
     주택경매의 경우 명도문제 등 세입자 문제를 어떻게 처리할 지 결정한 후 입찰해야 한다.

초보자의 경우 선순위세입자가 있어 전문가들이 피하는 물건임에도 불구하고 용감하게
입찰한다. 경매는 일정 비용을 지불하고 전문가에게 맡기는 것이 더 이익이 된다.

(6) 조합주택 추가 부담이 함정이다.- 일반분양아파트에 비해 조합아파트는 가격이 20%
     가량  싸기 때문에 누구나 유혹을 느끼게 된다. 그러나 가격이 싼 만큼 위험도 높다.

사업기간이 길어지고 추가부담이 계속 발생해 결국 일반분양받은 것만도 못한 경우가 많다.
확정분양가라도 사업기간이 길어지면 금리비용이 들어가는 만큼 손해를 보게된다.

(7) 임대사업 앉아서는 안된다.- 임대사업자로 등록하는 과정이 복잡하고, 다세대주택의
     경우 집수리비용이 만만치 않게 들어간다.
     게다가 월세 세입자들의 요구사항은 전세와는 기본적으로 다르다.

월세 연체, 쓰레기 처리, 상하수도 개보수, 지하방 습기 등 주택관리에 신경쓸 곳이
한두가지가 아니다.
단순한 수익률 외에도 스스로 임대사업을 할 수 있는 정신적 시간적 여유가 있는 지
살펴야 한다.

(8) 청약률이 높다고 투자가치 높은 것 아니다 - 청약률이 높아도 단기 프리미엄을 노리고
     계약 전 전매를 하겠다는 투기꾼이 많이 몰렸을 때는 계약과 동시에 프리미엄이
     썰물처럼 빠지게 된다.

소위 떴다방들은 입지여건이 좋다고 알려진 단지에는 몰려다니면서 가격을 조작한 후 치고
빠지는 경향이 있다.
이런 곳에 현혹돼 분양권을 사면 울며 겨자먹기로 입주할 때까지 끌어안고 가게된다.

(9) 한강변이라고 다 한강이 보이지 않는다- 한강변이라도 동호수에 따라 한강이 진짜로
     보이는 곳은 제한적일 수 밖에 없다.
     분양을 받을 때는 한강조망이 가능한 곳이 몇퍼센트가 되는 지 따져야 하고,
     경우에 따라서 한강이 보이는 분양권을 매입하는 것이 나을 때가 많다.
     한강이 보이면 차량 소음이 날 가능성도 높다.

(10) 역세권이라고 무조건 투자 1순위는 아니다 - 지하철이나 전철을 끼고 있는 아파트는
       투자 1순위다. 그러나 역과 가깝다고 해서 무조건 좋은 것은 아니다. 오히려 역사
       바로 옆에 위치해 투자가치가 떨어지는 곳도 있다.

사람과 차량의 소통이 많아 번잡스럽고 시끄러운데다 먼지가 많아 생활이 불편하기 때문이다. 이런 경우 오히려 역에서 한 블록 정도 떨어진 곳의 아파트값이 더 비싸다.

(11) 부동산 직거래 함정 등기부등본이 푼다.- 중개수수료를 줄이기 위해 직거래하는
       경우가 많다.
       직거래 매매는 중개인이 없기 때문에 가격 협상이 쉽지 않고 막상 집을 방문한다고
       해도 보여 주기가 겁이 난다.

직거래에서 가장 주의할 점은 법률관계를 잘 모르기 때문에 소유명의자가 아닌 딴 사람과
계약하는 경우이다.
등기부등본을 확인하고 소유자와 권리제한 사항 등을 꼼꼼히 살펴야 한다.
등기부등본을 정확하게 해석할 능력이 없으면 직거래는 포기하는 것이 좋다.

(12) 전문가들의 조언은 참고사항일 뿐.- 부동산전문가는 총론에서 전문가일 뿐이다.
       부동산은 현장성과 개별성이 가장 강한 상품이기 때문에 일반적으로는 맞는 말일지라도
       구체적인 물건에서는 다른 결과가 나타나는 경우가 비일비재하다.
       전문가의 조언을 귀담아 듣되 결정을 스스로 한다는 자세가 필요하다.

(13) 경거망동의 함정. - 수천만원에서 몇십억원의 금전이 오가는 부동산 거래는 아무리
       신중해도 지나치지는 않다.
       계약한 후에 돌이키려면 엄청난 손실이 기다리고 있다.

경기 흐름, 부동산 시장 상황, 입지여건, 물건의 장단점과 쓰임새,
다른 물건과의 가격 비교,
환금성 등 충분한 검토가 이루어 진 후에 계약서에 도장을 찍어야 한다.
부동산 계약은 단순한 수익률 게임보다 한 차원 높은 선택이다

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