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잔금납부기간 이전 완납 효력은 |부동산노트

2008-11-18 08:18

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자료출처: ♡ 한아름 공인중개사 富로그♡
부동산 매매 계약을 앞둔 경우 흔히 고민에 빠진다. 매도인은 주변 시세보다 싸게 팔지는 않을까, 매수인은 너무 비싸게 사는 건 아닐까 하는 것 등이다. 그래서 나름대로 주변 시세를 알아보는 등 매매계약 전 손해를 보지 않기 위해 여러 방법을 동원한다.

매매계약을 체결한 후에는 너무 싸게 팔았다, 너무 비싸게 샀다며 후회하기도 한다. 주변 시세를 잘못 파악해 실제로 싸게 팔거나 비싸게 사는 경우도 있지만, 매매계약 이후 시장 상황이 급변해 가격이 오르거나 내리는 경우도 있다.

주변 시세를 잘못 파악한 뒤 뒤늦게 이를 알았더라도 매매계약을 취소할 수 없다. 특히 2006년 6월 1일부터는 등기부등본에 거래한 가격이 공시되기 때문에 아주 특별한 경우가 아니면 매매가에 대한 착오를 주장하기 어렵다.

다만, 매매계약 후 가격이 오르거나 내려 매수인과 매도인 사이에 법적 다툼이 벌어지는 경우가 있는데 이 경우엔 어떻게 될까. 부동산 중개를 하다 보면 이런 경우를 심심찮게 보게 된다. 특히 아파트값이 급등과 급락을 거듭하는 시기에는 수시로 일어난다.

계약 해지되더라도 중개수수료는 받을 수 있어

이 경우 우선 매매계약 자체에 문제가 없다면 중개업자는 책임질 일이 없으므로 안심해도 된다. 계약이 해지되더라도 중개수수료 또한 받을 수 있다. 그러나 매수인과 매도인이 타협점을 찾지 못하고 법정 다툼까지 벌이는 경우가 있는데, 이렇게 되면 가운데 낀 중개업자는 어느 편도 들어줄 수 없는 곤란한 상황에 놓이게 된다. 사태의 원만한 해결을 유도하기 위해서라도 중개업자는 이와 같은 경우의 관련 쟁점을 알아둘 필요가 있다.

매매계약 후 가격이 오르면 매도인은 받은 계약금의 배액을 물어주고라도 계약을 해제하려고 하고, 매수인은 매도인으로부터 해약을 당하지 않기 위해 중도금이나 잔금 지급시기를 앞당기려 한다.

매도인은 중도금·잔금을 받을 은행계좌를 폐쇄한 뒤 계약을 해제한다는 내용증명을 발송하고, 매수인은 매도인에게 중도금·잔금을 미리 주고 안 받으면 공탁을 할 수 있다. 물론 부동산가격이 하락하는 경우에는 정반대 현상이 발생할 수 있다.

이때 쟁점이 되는 것이 매수인이 중도금·잔금 납부 등의 ‘이행시기’가 정해져 있는 경우 이행시기 이전에 중도금과 잔금을 매도인에게 전달했을 경우 효력이 있을까이다. 결론부터 말하자면 이행시기 이전에 이를 이행할 수 있다는 것이 원칙이다. 잔금 납부가 내일이라도 오늘 미리 납부할 수 있다는 것이다.

다만 매도인이 양도세 문제 등으로 특별히 이행시기 전에 이행할 수 없도록 약정을 했거나, 계약금 배액을 아직 상환하지는 않았지만 미리 계약해제를 통보한 경우에는 이행시기 이전에 이행할 수 없다.

이는 매도인의 계약해제권(민법 제565조)을 매수인이 신의칙에 반해 부당하게 봉쇄하는 것을 결과가 되기 때문이다. 결국 매수인이 매도인의 계약해제 요구 전에 중도·잔금 납부 등을 이행한다면 매수인이 유리해 지는 셈이다.

결론적으로 중도금·잔금 지급 시기가 정해져 있다고 해도 매수인이 먼저 이행할 수 있다는 것이 원칙이므로, 실무에서 이를 사정에 맞게 잘 활용하면 매도인이 해약금 조항에 의해 계약을 해제하는 것을 막을 수도 있다.
 
출처-토지투자여행-야후블로그

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