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서울 동북권 10년 뒤 서울 강북 중심지 된다 |부동산노트

2008-11-05 08:25

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서울 동북권 10년 뒤 서울 강북 중심지 된다
도시기본계획으로 살펴 본 투자지도
‘주택 보급률 115.8%, 연소득 대비 주택가격 지수(PIR) 4.4'

서울시가 도시기본계획을 통해 제시한 2020년 서울 동북권 주택시장의 미래상이다. 이는 주택 공급부족 문제가 어느 정도 해소된 가운데 연간 소득을 모두 4년 가량 모으면 내 집을 마련할 수 있다는 의미다.

시는 2020년 강남권 PIR을 6.2로 예상하고 있다. 시는 이를 위해 동북권의 노후 주택가를 2020년 이전까지 대부분 재정비해 이 권역에 주택공급을 확대한다는 계획이다.

이뿐 아니다. 다양한 교통·산업·상업·공원 개발이 추진돼 10년 후 서울 강북권은 강남권 부럽지 않은 ‘도심 속 신도심’으로 탈바꿈할 전망이다. 시는 그동안 개발이 정체된 동대문·성동·광진·중랑·성북·강북·도봉·노원구 등 서울 동북권을 하나의 생활권으로 묶어 광역 개발을 추진하고 있다.

▲ 동북권(동대문ㆍ성동ㆍ광진ㆍ중랑ㆍ성북ㆍ강북ㆍ도봉ㆍ노원구 등)광역개발이 마무리되는
10년 후에 이 일대는 '도심 속 신도심'으로 탈바꿈 하게 된다.
 
서울 동북권은 지금 대변신 중

낡은 주택이 빽빽하게 들어선 주거지역을 첨단 아파트단지로 바꾸는 뉴타운 사업은 서울 동북권에서 8곳이 진행 중이다. 서울 전체 뉴타운지구(26곳)의 30% 가량이 이곳에 몰려 있다. 면적 기준으로는 총 749만9000㎡로 판교신도시(929만4000㎡)와 비슷한 규모다. 시는 2016년까지 이들 뉴타운지구에 모두 10만7000여 가구를 지어 27만2000여명의 인구를 수용한다는 계획이다.

시범지구인 길음 뉴타운은 이미 구역별로 분양을 마치고 속속 입주하고 있다. 반면 같은 시범지구인 왕십리 뉴타운은 보상, 병원·교회이주 등의 문제로 사업 추진이 더딘 편이다. 아직 첫 삽을 뜬 구역이 없다. 미아, 전농, 강동, 천호, 중화 등 2차 뉴타운과 상계, 장위, 이문·휘경 등 3차 뉴타운도 이명박 정부의 도심 주택 공급 확대 정책에 따라 최근 사업 추진에 바짝 속도를 내고 있다.

균형발전촉진지구 개발도 활발하게 추진되고 있다. 현재 서울 동북권에서 균형발전촉진지구로 지정된 곳은 미아지구, 청량리지구, 구의·자양지구, 망우지구 등 4곳이다. 서울시 전체 균촉지구(8곳)의 절반에 해당한다.

미아 균형발전촉진지구(47만9000㎡)는 문화·쇼핑·업무 기능이 조화를 이룬 복합도시로 개발되고 있다. 2005년 4월 개발기본계획이 확정돼 현재 구역별로 정비구역 지정 절차가 진행되고 있다. 2003년 11월 균형발전촉진지구로 지정된 청량리 균형발전촉진지구(37만6000㎡)는 2013년까지 동대문·성북·도봉구 등 동서울지역의 성장 거점지역으로 집중 개발될 예정이다. 서울시 2차 균촉지구로 지정된 망우지구, 구의·자양지구도 현재 사업에 바짝 속도를 내고 있다.

시는 이들 3곳의 균형발전촉진지구를 진원지로 개발의 파급 효과를 서울 동북권 전 지역으로 확산시킨다는 계획이다. 일반 재개발·재건축 사업도 활발하다.

대규모 첨단산업벨트 집중 육성

서울 동북권에 첨단 산업단지도 개발된다. 시는 공릉 NIT(나노·IT) 미래산업단지, 홍릉벤처밸리, 강북의료시설, 성동·도봉구 준공업지역 등을 하나로 묶어 이 권역에 첨단 대규모 산업벨트를 조성한다는 계획이다.

특히 서울대병원, 경희의료원 등이 집중된 동북권 의료시설밀집지역에는 정밀의료, 인공장기산업, 신약 등 IT·NT기술융합형 산업이 집중 육성된다. 시는 또 성동·도봉 지역에 산재한 노후 준공업단지를 벤처기업 육성을 위한 산업개발진흥지구로 지정해 재정비한다는 계획이다.

시는 동북권 첨단 산업벨트의 전략 거점지로 공릉동 공릉 NIT단지를 우선 개발하고 있다. 이 단지는 공릉동 서울산업대학교와 한전ㆍ원자력병원 부지(18만㎡)에 현재 조성 중이다. 시는 이곳에 모두 4900억 원을 투입, 12개 동 규모의 건물을 지어 바이오, 전력분야 관련 업체를 집중 유치한다는 계획이다.

산업대학교 부지에서 진행되는 1단계 사업이 올해까지 마무리되면 2009부터는 한국전력, 원자력병원 부지에서 2단계 사업이 시작된다. 완공은 2014년으로 예정돼 있다.

이와는 별도로 월계동 경춘선 성북역은 민자역사(2009년 착공)로 개발돼 복합단지로 거듭날 예정이다. 성북역 인근의 물류단지(15만㎡)는 석계역으로 이전하는 대신 교육시설, 공원 등으로 조성된다.

또 광진구 노유동 패션거리, 능동로 대학문화거리 등은 지역특성화 사업지구로 지정돼 체계적으로 개발될 예정이다. 용산지구, 상암・수색지구, 마곡지구, 문정・장지지구 등과 함께 서울의 마지막 미개발지로 남아 있던 뚝섬지구는 중심상업지역으로 집중 육성된다. 서울시는 이를 위해 2020년 도시기본계획에서 이곳 115만7000㎡를 시가화예정용지로 지정했다.

부족한 개발용지 확보를 위해 2003년 그린벨트에서 해제된 도봉구 도봉동 일대 무수골 지역도 지구단위계획을 수립해 고급 주거단지로 개발할 예정이다.

경전철 등 교통망도 획기적 개선

교통정체가 심했던 서울 동북권 교통여건도 크게 개선된다. 경전철이 앞장을 선다. 동북권에 신설되는 서울 경전철 노선은 ▶동북선(노원구 은행사거리∼성북구 월계동∼성동구 왕십리역 간 12.3㎞) ▶면목선(동대문구 청량리역∼중랑구 면목동∼신내동 간 9.05㎞) 등이다.

이와 함께 2012년 완공 예정인 우이~신설 노선의 연장 구간인 우이~방학간 연장노선도 함께 추진된다. 10.7㎞ 구간에 복선으로 건설되는 우이~신설 경전철은 연내 착공돼 2013년 완공될 예정이다.

기존 지하철보다 객차 크기가 작고 길이도 짧아 ‘미니 전철’로 불리는 경전철은 시간당 1만~2만명을 수송할 수 있다. 경전철이 완공되면 대표적인 교통 소외지역으로 꼽힌 서울 동북권의 교통 여건이 크게 개선될 것으로 시는 보고 있다.

서울 동북권과 도심권을 잇는 동부 간선도로도 확충된다. 우선 병목 현상이 심한 서울∼의정부 구간이 2011년까지 확장된다. 의정부 구간 4.1㎞가 현재 6차로에서 8∼10차로로 넓혀진다. 시 관계자는 “서울 동북권은 70년대 강남의 등장으로 상대적인 박탈감이 커졌다”며 “뉴타운지구, 균형발전지구, 첨단산업단지, 경전철 등을 적극 추진해 강남·북간 균형발전을 앞당길 계획”이라고 말했다.
 
투자포인트
저평가된 균촉지구 노릴 만

전문가들은 서울 동북권 투자는 이미 집값이 급등한 뉴타운지구보다 상대적으로 저평가된 균형발전촉진지구를 중심으로 접근하는 게 좋다고 말한다. 균형발전촉진지구란 낙후지역의 중심에 업무, 주거, 상업 등의 기능을 갖춘 복합도시를 조성하는 사업이다. 주거지 중심으로 개발되는 뉴타운과는 달리 균형발전촉진지구는 상업지 위주로 개발된다.

때문에 이들 지역에는 초고층 주상복합이나 업무시설, 백화점, 대형 할인점 등이 필수적으로 들어서게 된다. 이에 따라 뉴타운보다 주변에 미치는 개발 여파가 크다.  

균형발전촉진지구는 특히 도심 재생사업을 활성화하겠다는 이명박 정부 부동산 정책을 업고 최근 유망 투자처로 떠오르고 있다. 관심을 가져 볼만한 동북권 균형발전촉진지구로 구의·자양지구와 망우지구가 있다. 이들 지역은 서울 2차 균형발전촉진지구로 지정돼 개발이 아직 초기 단계에 있다는 게 장점이다. 때문에 이곳과 주변 주택 지분을 매입하거나 현재 운영 중인 상가 등의 투자를 고려해볼 만하다.

지구마다 차이가 있지만 대지지분 33㎡ 이하 다세주택은 3.3㎡당 2000만∼2500만원 안팎, 대지지분 66㎡ 이상은 1500만원 선이면 살 수 있다. 실수요자라면 균촉지구 안이나 주변 신규 분양 아파트를 노리는 것도 괜찮다. 나비에셋 한광호 소장은 "균촉지구는 현재 낙후된 겉모습만 보면 실망할 수 있지만 향후 10년 이내 몰라보게 변할 지역들이라 투자 가치가 있다” “다만 조합원 갈등, 보상문제 등으로 사업 진행이 더뎌질 수 있다는 점에 주의해야 한다"고 말했다.

서울 4뉴타운 후보지로 거론되는 동대문구 청량리·제기동, 노원구 월계동, 강북구 수유동, 도봉구 창동 일대도 눈 여겨 볼만 하다. 이들 지역은 기존 뉴타운과는 달리 토지거래허가를 받지 않아도 되는 장점이 있기 때문이다.

그러나 이미 지분 값이 많이 올라 실제 투자에는 신중할 필요가 있다. 4뉴타운 후보지 중 한 곳인 노원구 월계동 일대 대지지분 33㎡ 짜리 다세대주택 값은 3.3㎡당 1800~2500만원 선을 넘어섰다. 이는 올해 4뉴타운지구 지정된 인근 장위 뉴타운(3.3㎡당 2000만∼2600만원)과 비슷한 수준이다.

장위동 소망공인 신동민 사장은 “수요자들이 토지거래허가 필요 없는 4뉴타운 거론지역로 몰리면서 이곳 지분 값이 크게 올랐다” “때문에 투자금 대비 수익률을 잘 따져 봐야 한다”고 말했다.

토지의 경우 도봉구 도봉산 입구 주변 밭을 노려 볼만 하다. 주변에 대규모 뉴타운이 개발되면 등산 인구가 급증해 개발 압력이 높아져 가격이 오를 수 있기 때문이다. 이미 이곳에는 음식점, 등산 용품 전문점 등이 빽빽하게 들어선 상태지만 아직 빈터로 남아 있는 땅도 적지 않다.

2003년 그린벨트에서 해제됐다가 올해 4월 지구단위계획이 수립돼 개발이 가능해   도봉구 도봉동 435번지 일대 무수골 땅도 관심의 대상이다. 시는 지구단위계획에서 노후·불량주택이 밀집한 이 일대에 용적률 116150% 적용, 2012년까지 1488명이 거주할 595가구 규모의 친환경 전원형 주거단지를 조성하기로 했다. 지구단위계획이 수립되면서 수십 년째 3.3㎡당 43만원에 머물던 이곳 공시지가는 올해 1월 기준으로 3.3㎡당 89만원으로 치솟았다. 도봉동 서원공인 전강진 사장은  “그린벨트에서 해제된 취락지구의 경우 대지보다 논밭이 가격이 저렴해 투자가치가 더 높다”고 말했다.

 

서울 동북권 주요 신규 개발지

위치

사업명

부지면적()

사업규모

사업단계

개발방식

중개업소문의(02)

동대문구 청량리·제기동

청량·제기 뉴타운(4)

868000

미정

지구 경계선 설정(지구 지정 유보)

뉴타운

929-7788

성동구 마장동

마장축산물시장 재개발

116000

미정

실무협의회 구성

도시개발사업

2291-6400

성동구 성수동1삼표레미콘 부지

한강변 랜드마크타워

32137

지하7층∼지상110, 연면적 31만㎡

지구단위계획 수립 신청

지구단위계획

498-3343

성동구 성수1·2가동

성수신도시

447

미정

기본구상() 수립

도시환경정비사업

499-2400

중랑구 상봉동

강원산업연탄공장부지 초고층복합건물 신축

18037

지하7층∼지상43 3개동(높이 155m)

건축심의 요청(중랑구→서울시)

재정비촉진사업

439-5600

중랑구 상봉동

상봉터미널 복합단지

26000

미정

구의회 의견 청취 완료

재정비촉진사업

494-2600

중랑구 상봉동

망우 민자역사

66000

지상 8, 연면적 1017

기반시설 추진 협의

재정비촉진사업

439-5600

강북구 미아1·2·8, 수유1

삼각산지구

1087000

미정

주민공람

재정비촉진사업

983-3399

수유3, 1

수유·번동지구

512000

미정

타당성 검토 용역

재정비촉진지구

968-1236

도봉구 도봉동

무수골지구

82000

단독주택 595가구

지구단위계획 수립 완료

그린벨트 해제

취락지구

3493-7766

도봉구 도봉동

북부법조타운

28000

지하1층∼지상12·13 2개동, 연면적 74000

공사 중

지구단위계획

955-3300

노원구 중계본동

104마을지구

147000

아파트 2700가구

지구단위계획 수립 완료

그린벨트 해제

 취락지구

932-0079

노원구 상계동

상계·장암지구

148000

3059

지구단위계획 수립 중

그린벨트해제

 취락지구

934-0055

#개발 계획은 사정에 달라질 수 있음.           자료: 구청


김영태 기자[neodelhi@joongang.co.kr]

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