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부동산 파격적 규제 완화 모든 비밀 |부동산노트

2008-11-05 08:22

http://blog.drapt.com/taxwon50/2426711225840971855 주소복사

자료출처: 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다
 
 

부동산 파격적 규제 완화 모든 비밀 


2008년 11월 3일 정부는 경제난국 극복 종합대책 을 발표하였는데,

그 중에 부동산과 관련된 내용을 살펴보면 부동산 거래 활성화를 위해

주택투기지역과 토지투기지역 및 투기과열지구를

대폭 해제하였다. 이들 지역에 대한 해제 효력은 관보게재일(11월 7일 예상)

부터 개시된다.


이에 그 내용을 구체적으로 살펴보자.


(1). 주택투기지역


   1) 투기지역 지정현황 :

 

 

합계

서울

인천

경기

지방

주 택

72

25

8

39

-

토 지

88

25

10

30

23


   2) 주택투기지역 해제


강남 3구(강남구․송파구․서초구)를 제외한 전지역


   3) 주택 투기지역 해제효과

 

10년 이하 대출 또는 10년 초과로 6억원 초과 대출시 LTV 확대 : 

 40% → 60%

 

 ② 6억원 초과 아파트 담보대출시 DTI (40%) 적용 해제

 

 ③ 한사람이 신규아파트 담보대출을 1건만 받을 수 있게 제한되던

것이 해제

 

 ④ 기타 일반주택과 농어촌주택을 각각 보유한 2주택자가 일반주택

양도시 1세대 1주택 비과세를 적용하되, 농어촌주택이 투기지역에

소재한 경우는 적용 배제하는 대상에서 제외

     

    ① 주택담보대출 제한 완화(은행업감독규정)


가) APT의 LTV(Loan to Value, 담보인정비율) 한도 확대 :

10년 이하 대출기간이거나 

    10년 초과로 6억 초과 대출시 LTV를 40% → 60%로 확대

 

나) DTI(Debt to Income, 총부채상환비율)규제 적용 해제 :

6억원 초과 APT 신규취득하면서

    담보대출 받는 경우 : 40% ⇒ 해제

 

다) 동일차주당 대출건수 1건 제한 해제


    ② 농어촌 주택 취득자에 대한 과세특례 적용(조특법 제99조의4)


       도시주택과 농어촌주택 보유 후 도시주택 양도시 1세대1주택 적용



  (2). 토지투기지역


    1) 모든 토지투기지역 전부 해제

 

    2) 토지 투기지역 해제효과


‘06.12.31 이전에는 양도소득세를 계산할 때『토지투기지역 지정시

실거래가로 과세』되고,

토지투기지역에서 해제되면 기준가로 과세되는 실익이 있었으나, 

’07.1.1이후부터는

실거래신고제의 도입으로 모든 부동산의 실거래가 과세가 전면 시행되어

실익이 크게 저하되었됨


 ① 수용후 부동산 대체 취득시 취․등록세 비과세 적용

(지방세법 제109 및 제127조의2)

 ② 기업도시내 투기지역에 대한 조성토지등의 처분제한 해제

 (기업도시개발특별법 제22 및 제31)



  (3). 투기과열지구


분양권․입주권 거래에 따른 과도한 시세차익 환수를 위해 ’07.6월부터

아파트 분양권과 입주권도 실거래가 신고대상에 포함시키고

양도소득세를 부과 중이며, 07.9월부터 무주택 세대주에 대한 청약가점제

2주택이상자에 대한 1순위 자격 전면 배제 등 더욱 강화된 수요자

중심의 청약제도가 시행됨에 따라 청약과열 문제를 근본적으로 방지될 수

있기 때문에 투기과열지구 존속은 의미가 많이 퇴색하였다.


    1) 투기과열지구 지정현황(건설교통부) ('07.12.말 현재)


지역

투기과열지구

서울

 - 전지역(‘02.9.6)

경기

 - 경기도 전지역(‘03.6.7)

 ������ 제외지역

 - 수도권정비계획법령상 자연보전권역 중 가평군, 양평군, 여주군

 - 접경지역중 연천군 미산면 ․ 중면 ․ 장남면 ․ 백학면 ․ 왕징면

 - 도서지역인 안산시 대부동, 화성시 우정면 국화리 ․ 서신면 제부리

인천

 - 전지역(‘03.6.7)

 ������ 제외지역

 - 도서지역인 강화군 교동면 ․ 삼산면 ․ 서도면,

   옹진군 대청면 ․ 백령면 ․ 연면 ․ 북도면 ․ 자월면 ․ 덕적면 ․ 영흥면

부산

 - 해운대구(‘03.10.2)

울산

 - 남구, 울주군(‘03.11.18)



    2) 투기과열지구 지정요건(주택투기지역과 비교)


 

주택투기지역

투기과열지구

근거법

소득세법 제104조의2

주택법 제41조

지정권자

재정부장관(국토부요청)

   * 부동산가격안정심의회 심의

국토부장관,

시도지사

  * 주택정책심의

위원회 심의

지정요건

기본적 요건 : (① ② 또는 ① ③)

 

직전월 가격상승률이 소비자 물가상승률의 1.3배 초과

직전 2개월 평균 가격상승률이 전국평균주택가격상승률의 1.3배 초과

직전1년간 가격상승률이 직전 3년간 연평균전국주택가격 상승률 초과

 

추가 요건 : 위 요건에 해당하는 지역으로서 당해 지역의 부동산가격상승이 지속될 가능성이 있거나 다른 지역으로 확산될 우려가 있다고 판단되는 경우

기본적 요건 :

주택가격상승률이

물가상승률보다

현저히 높은 지역으로서

 

직전 2개월

청약경쟁률이 5:1을

초과 or

주택분양계획이

전월대비 30% 이상

감소하는 경우 or

주택건설사업

계획승인이나 주택

건축허가 실적이 지난해

보다 급격하게 감소한

곳 or

신도시개발이나

전매행위 성행 등으로

주거불안 우려가 있는

경우로 주택보급률

또는 자가주택비율이

전국 평균 이하이거나,

주택공급물량이

청약1순위자에 비해

현저히 적은 경우

 

추가 요건 :

지역주택시장 여건

등을 고려  하였을 때

주택에 대한 투기가

성행하고 있거나

우려되는 지역

해제요건

기본적 요건(① ② ③)

 

① 지정 후 6개월 경과

지정 전 3월부터 누계가격 상승률이 전국평균이하이거나 소비자물가상승률 이하

최근 3개월간 가격상승률이 전국 평균이하이거나 소비자물가상승률 이하

 

추가적 요건

 

 대규모 개발사업 예정지 및 그 인접지역, 투기지역 인접지역 등은 해제 유보 가능

지정사유가

없어졌다고 인정 

되는 경우


    3) 투기과열지구 지정에 따른 효과


     ① 분양권 전매제한 강화



       가) 분양가상한제 주택

수도권 

구 분

<과밀억제권역>

<기타지역>

공공택지

85㎡이하 7년

85㎡이하

5년

85㎡초과 5년

85㎡초과

3년

민간택지

85㎡이하 5년

투기과열

지구 3년

85㎡초과 3년

비투기과열

지구 1년

지방

공공

투기과열지구 : 3년

비투기과열지구 :

1년

민간

투기과열지구 : 충청권 3년,

             기타 1년)

비투기과열지구 :

없음


     나) 분양가 비상한제 주택 : 소유권 이전등기일까지 (지방은 1년)

→ 해제시 폐지

      다) 오피스텔 : 수도권 9개시 100실 이상 오피스텔 소유권 이전등기일까지

→ 해제  시 폐지

수도권 권역지정 현황(07.12월 기준) 

구 분

과밀억제권역

성장관리권역

자연보전권역

인구․산업이 과도하게 집중될 우려가 있어 인구․산업의 이전 또는 정비가 필요한 지역(서울, 인천, 수원 등 1,996㎢,수도권의 17%)

인구․산업을 계획적으로 유치하고 산업 입지와 지역 개발을 적정하게 관리할 필요가 있는 지역(안산, 평택, 파주 등 5,902㎢,수도권의 50.3%)

한강수계의 수질 및 녹지 등 자연환경 보전이 필요한 지역(이천, 남양주, 가평, 여주 등 3,832㎢,수도권의 32.7%)

면적(11,730)

1,996 km2 (17.0%)

5,902 km2 (50.3%)

3,832 km2 (32.7%)

인구(23,782)

19,079천명(80.2%)

3,766천명(15.8%)

937천명(4.0%)

행정구역

서울, 인천(일부), 의정부, 구리, 남양주(일부), 하남, 고양, 수원, 성남, 안양, 부천, 광명, 과천, 의왕, 군포, 시흥(일부)

동두천, 안산, 오산, 평택, 파주, 남양주(일부), 용인(일부), 연천, 포천, 양주, 김포, 화성, 안성(일부), 인천(일부), 시흥(일부)

이천, 남양주(일부), 용인(일부), 가평, 양평, 여주, 광주, 안성(일부)

16개시

12개시, 3개군

5개시, 3개군

정비전략

과밀화 방지

도시문제 해소

이전기능 수용

자족기반 확충

한강수계 보전

주민불편 해소

 

 

 

     ② 아파트 청약 1순위 자격제한

  5년내 당첨사실이 있는 자, ’02.9.5일 이후 청약예금․부금 가입자로서 세대주가

아닌 자

 ☞ 5년 이상 무주택 세대주 우선공급은 청약가점제로 대체, 2주택자 청약1순위

 자격제한은 투기과열지구 지정

    관계없이 1순위가 될 수 없도록 강화(‘07.8.24)


    ③ 지역주택조합 조합원 지위양도 금지 및 선착순 모집금지

       ☞ 재건축 조합원지위 양도금지, 과밀억제권역내 재건축 후분양

(전체공정 80%후)은  8.21일 폐지키로 결정


    ④ 금융규제 강화


    가) 수도권 투기과열지구내 6억원 초과 아파트 구입을 위한 주택담보대출시

 DTI를 40% 이내로 제한


    나) 3년 이하 아파트 구입시 LTV 강화(은행권 3년 이하 대출기간의

주택담보대출시 LTV 60% → 50%로 축소) 

 

        담보인정비율(LTV)

 

담보

소재지

담보

유형

대출기간

은행

보험

농협

저축  은행

신협

수협

새마을 금고

 

주택투기

지역

아파트

10년 이하

40

40

50

50

50

 

10년 초과

6억원 초과

40

40

50

50

50

 

6억원 이하

60

60

60

60

60

 
 

투기과열

지구

아파트

3년 이하

50

50

60

70

70

3년 초과

60

60

70

-

70

기타지역

아파트

3년 이하

60

60

70

-

70

3년 초과

60

60

70

-

70

  * 아파트 기준이며, 주택은 보통 10~20% 더 높게 적용됨



    

    4) 투기과열지구 해제


투기과열지구 지정이 해제되면 위의 여러 가지 제한이 없어진다.


                         투기과열지구 해제현황

시․도

투기과열지구 유지

투기과열지구 해제

서울

강남구, 서초구, 송파구

강남3구를 제외한

전지역

인천

없음

전지역

경기

없음

전지역


 

다음에는 재건축규제완화에 대한 내용을 알아보도록 하겠습니다.

 
글쓴이: 수리산

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